（2016）辽01民终4474号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-05-10
案件名称
上诉人辽宁百特物业管理有限公司与被上诉人李爱军物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
辽宁百特物业管理有限公司,李爱军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终4474号上诉人（原审原告）：辽宁百特物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号金科大厦803、805室。法定代表人：姜福娟，该公司经理。委托代理人：赵凯，辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李爱军，女，汉族，1972年11月22日出生，住址沈阳市铁西区。委托代理人：王学军，男，汉族，1970年7月12日出生。上诉人辽宁百特物业管理有限公司（以下简称百特物业公司）因与被上诉人李爱军物业服务合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2015）经开民初字第04314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年3月31日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。原审原告百特物业公司诉称：原、被告签订物业服务合同，合同约定由原告为被告的园区提供物业服务，物业费1.2元／平方米／月，被告居住面积为107.75平方米。自2011年12月以来被告一直拖欠原告物业费，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设。现原告为维护自身的合法权益诉至法院，请求判令被告支付原告2011年12月2日至2015年6月4日的物业费共计4550元并按照日千分之一支付滞纳金，同时承担本案的诉讼费。原审被告李爱军辩称：原告没有提供合格的物业服务，没有享受到物业服务，原告私划停车位，破坏绿地划停车位，小区存在违建，井盖破裂未及时维修。车辆进入小区后只允许停留几分钟，时间长了还不让进。小区园区进驻后没有按照原来的承诺进行绿化及相应的规划。被告已经被物业公司起诉过一回了，法院给被告出具了判决书，被告依据判决书去原告处交费了，当时物业公司经理对判决不满意，不收取被告的物业费。原审法院经审理查明：原告系被告居住的位于沈阳经济技术开发区洪湖二街“三一新天地”小区的物业公司，被告居住在该小区3号楼2—4—1，面积107.75平方米，物业服务合同中约定物业费收取标准为1.2元／平方米／月。被告欠缴自2013年11月4日至2015年6月4日的物业费2456元。原告的物业服务存在对公共绿地管理维护不到位的情况。此外，原告每年均向被告催费。另查明：原告辽宁百特物业管理有限公司于2014年9月10日起诉被告李爱军物业服务合同纠纷一案，要求被告李爱军支付2012年3月4日至2013年11月4日的物业费，原审法院作出（2014）经开民初字第2749号民事判决书，判决被告李爱军于该判决生效后十日内给付原告辽宁百特物业管理有限公司物业费2068.8元（2586×80%）。原审法院认为，原、被告之间的物业服务关系依法成立，各方当事人均应依约履行。原告依约向被告提供物业管理服务后，被告应缴纳物业管理费，拒不缴纳物业费属违约行为。物业公司应对公共部位进行管理，对公共设施进行维护。因原告物业服务存在一定瑕疵，根据原告的服务情况酌情支持原告80%的物业费。关于原告主张滞纳金的问题，因被告物业服务存在瑕疵，故原告的该项请求不予支持。关于原告主张2012年3月4日至2013年11月4日的物业费，因原审法院已作出（2014）经开民初字第2749号民事判决书，原告主张此时间段的物业费属于重复诉讼，不予受理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，原审法院判决如下：一、被告李爱军于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁百特物业管理有限公司2013年11月4日起至2015年6月4日止的物业费1965元（2456×80%）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告李爱军负担。宣判后，百特物业公司不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人依照双方的物业服务合同的约定对园区进行了物业服务，业主应当全额支付物业费。2、原审法院认定上诉人对公共绿化维护不到位而判令物业费按八折标准收取，本案的被上诉人一审中未提出此项抗辩，故不应当予以审理。3、物业费打折可能会导致园区提供物业服务质量下滑，造成恶性循环。被上诉人李爱军辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实一致。二审期间，本院至涉诉园区进行了现场勘察。以上事实，有当事人陈述，物业合同、前期物业合同、营业执照、资质证书、催缴通知书等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人百特物业公司与涉诉园区的开发建设单位沈阳竹胜园地产有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与涉诉园区三一新天地业主委员会签订的《物业服务合同》，均为缔约各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，上诉人百特物业公司和包括被上诉人在内的涉诉园区全体业主均应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。上诉人为业主提供了物业管理服务，被上诉人负有交纳物业费的义务。原审法院鉴于百特物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵情形，酌情判令被上诉人按照物业服务合同所约定的物业费收取标准的80%比例交纳尚欠物业费，上诉人对此提出异议，并主张要求被上诉人应按合同约定标准全额交纳物业费，上诉人应对其该主张承担举证证明责任。二审期间，经本院组织现场勘察，上诉人确实存在被上诉人所称的，对于园区公共绿化区域维护不周，对于个别业主私占公共绿地行为未能及时制止和向相关管理部门报告等情形，现上诉人提供的上诉理由均不构成免除因其提供物业服务不到位所应承担的责任后果的法定理由，亦无法推翻或否定原审判决所认定的物业费交纳标准及数额，故原审判决结果并无不当，本院应予维持。同时应该指出的是，上诉人在今后的物业服务过程中，应与业主保持良好的沟通关系，认真倾听业主提出的意见和建议，及时解决业主提出的问题，提高物业服务质量，加强园区管理，为全体业主提供一个安全、卫生、文明、和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽宁百特物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 周海鹏代理审判员 史舒畅二〇一六年四月十九日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 百度搜索“”