（2015）冷民一初字第641号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2017-02-13

案件名称

原告刘秀才与被告段荣、扶斌斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

冷水江市人民法院

所属地区

冷水江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘秀才,段荣,扶斌斌

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十七条，第二百二十二条，第二百二十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条，第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省冷水江市人民法院民事判决书（2015）冷民一初字第641��原告刘秀才，男，汉族，住冷水江市。委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。被告段荣，男，汉族，住冷水江市。被告扶斌斌，男，汉族，户籍地新化县。原告刘秀才与被告段荣、扶斌斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘秀才及其委托代理人杨平玲，被告段荣、扶斌斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀才诉称：2013年3月13日，两被告租赁原告位于冷水江市布溪居委会的两个门面做生意，双方签订了《门面租赁合同》，约定租期五年（即2013年3月13日至2018年3月13��），第一年租金为14000元，第二年租金为14400元，第三年租金为15840元，第四年在第三年的基础上提高10%，以此类推。租赁的两个门面中间有一隔墙，被告租赁期内予以拆除，但合同期满后应予修复。2015年6月1日，被告擅自搬离租赁门面，不但未按约将门面隔墙修复，相反将门面损毁。经娄底市星罡司法鉴定所鉴定，门面毁损价值为32069元。综上，原、被告双方签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应全面履行自己的合同义务，被告的行为导致原告的门面无法对外承租。请求法院判决：1、由两被告支付原告门面租金7920元（从2015年6月1日计算至2015年12月1日止），从2015年12月1日至本案终结之日止，由两被告向原告按每月1320元支付租金；2、判决两被告赔偿原告32069元的经济损失；3、本案诉讼费用和鉴定费用由两被告承担。被告段荣辩称，1、被告无须向原告支付2015年6月1日后的租金。2015年5月，因市场行情不好，其他租赁门面均予降租。而原、被告签订的门面租金合同，租金是要递增的，故被告与原告协商请求变更合同，暂不递增租金，原告不同意，并称如不增租金，则被告须搬离门面。被告无力承担租金，故于2015年6月12日前搬离了租赁门面。被告段荣与原告已于2015年5月解除了租赁合同，也在2015年6月12日将门面腾空退还原告。2、被告也无须赔偿原告32069元的经济损失。被告对门面进行装修是按照合同约定，确保安全，并经原告同意才进行的。门面毁损是属于装修、正常使用的合理毁损，被告租赁期间支付的租金是门面合理毁损的对价，被告无须另行对原告进行赔偿。据原、被告签订的门面租赁合同，隔墙复原工作是原告承担的，被告只须将装修无偿交付给原告即可。被告已按合同履行交付义务。综上，原告要求被告支付2015年6月12日后的门面租金及赔偿经济损失的诉讼请求无事实、法律依据。被告扶斌斌辩称，2013年3月，两被告合伙租赁原告二门面经营零零捌超市，但两被告已于2014年7月10日签订了转让协议，约定将超市所有财产及权利义务均转让给段荣，被告扶斌斌不应承担责任，此案与被告扶斌斌无关。经审理查明：2013年3月13日，原告刘秀才与被告段荣、扶斌斌经协商签订了《门面租赁合同》，两被告租赁了原告所有的位于冷水江市布溪办事处23号第四号、第五号门面两个。该合同约定的主要内容有：1、甲方（出租方）同意将门面二间租赁给乙方（承租方）使用。交纳门面押金肆仟元，租赁时间五年，租赁时间未满，押金一分不退，租赁时间2013��3月13日至2018年3月12日止；2、第一年租金为14000元，第二年租金为14400元，第三年租金在第二年的基础上提高10%，依此类推。租金从本合同甲乙双方签订之日起，预付一年租金，依此类推，至期未交租金按每日3%交纳滞纳金，并扣除押金肆仟元，甲方有权处理门面的一切东西，甲方收回门面不再给乙方使用；3、乙方需要装修门面必须在保证不损毁门面建筑结构，确保安全并征得甲方同意的前提下进行。装修费用由乙方全部支付，租赁期满，乙方应将装修无偿交给甲方使用与管理；4、两个门面中间有隔墙。另有夹层木头杉树22根，木头小头的出口径为12厘米，长为3.8米左右，防盗门两扇。经乙方要求，甲方同意乙方使用期间撤掉隔墙和夹层木头。合同期满后，甲方无条件必须把隔墙砌好并粉刷好，夹层木头安装平整复原。否则甲方有权扣除押金肆仟元，并处理��面内的财产做复原费用。合同签订后，两被告即向原告支付了第一年租金14000元及押金4000元。两被告租赁该两个门面合伙经营零零捌超市，并对该两个门面进行了装修，并拆除两个门面之间的隔墙，填平了一个厕所。2014年7月10日，被告扶斌斌、段荣签订转让协议，约定将零零捌超市所有财产全部转让给段荣（共计壹万贰仟元整），所有责任与债务归段荣承担。2015年年初，原告从被告段荣口中得知扶斌斌已退伙，段荣要求与原告重新签订合同，原告提出没有必要，只要被告段荣按时支付租金即可。原告要求被告段荣预交第三年租金时，原告与被告段荣因是否应当降租问题产生争议，双方多次进行交涉，均未达成共识。2015年4月，被告段荣按合同约定的第三年��金标准向原告交纳了2015年3月13日至2015年6月12日3个月的租金。2015年6月初，被告段荣将门面线路、固定玻璃等装修拆除后搬离门面。同月12日，原告妻子找被告段荣欲收取租金时，才发觉被告段荣已经搬离该门面。原告刘秀才遂将租赁门面门锁换掉，后又针对该门面发出了招租公告。2015年6月24日，湖南民生律师事务所委托娄底市星罡司法鉴定所对刘秀才房屋损害及租赁损失进行评估。经鉴定机构勘测该二个门面墙体、固定玻璃、线路被拆除，夹层不锈钢被拆除并损坏，其中一个门面厕所已填平。该机构于2015年7月22日出具娄星司鉴[2015]资鉴字70号关于房屋恢复费用的鉴定意见认定刘秀才房屋恢复到租赁之前原状的修复费用为15437元整，2015年6月13日至2016年6月13日的租赁损失为16632元（1320元/月×6个月+1452元/月×6个月），此次鉴定原告花费鉴定费2000元。上述事实，有原告提交的原告与被告身份资料、鉴定发票、集资建房协议，被告段荣提交的门面租赁合同、押金收条，被告扶斌斌提交的转让协议以及当事人的陈述为证，本院予以确认。原告提交的鉴定意见书，被告对真实性无异议，且未申请重新鉴定，该意见可以作为本案的定案依据；原告提交的门面租赁合同与被告段荣提交的不一致，原告在庭审中提出系其自行改动的，故应以被告提交的租赁合同为准。本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。承租人因其过错造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，原、被告双方签订合同后，原告按约将二个门面交付给两被告使用，已经完成了其承担的主要合同义务。两被告也应按租赁合同履行其自身义务。被告在使用二个门面的过程中，为了经营方便，实施了填平厕所、拆除固定玻璃、线路拆除隔墙的行为，破坏了不锈钢夹层，造成了二个门面损毁，应由被告对门面的损毁承担赔偿责任。被告扶斌斌虽于2013年与被告段荣共同租赁原告门面合伙经营生意，但其与段荣已于2014年7月签订了转让协议，已经退伙。原告知情后仅向段荣收取租金，未对被告扶斌斌的退伙行为表示异议，故只应由被告段荣承担门面毁损产生的赔偿责任。原告及被告段荣对合同第五条中约定的“经乙方要求，甲方同意乙方使用期间撤掉隔墙和夹层木头。合同期满后，甲方无条件必须把隔墙砌好并粉刷好，夹层木头安装平整复原。否则甲方有权扣除押金肆仟元，并处理门面内的财产做复原费用”的理解有异，原告认为该合同中约定“甲方无条件把隔墙砌好并粉刷好”中的“甲方”系笔误，实际应为“乙方”，被告则认为应理解为“甲方”。本院认为，结合该条文中“否则甲方有权扣除押金肆仟元”进行理解，合同约定甲方扣除押金的目的是防止乙方逃避修复隔墙的义务，故通过前后文联系即可认定前文中的“甲方”系笔误。对合同第五条应理解为“乙方无条件必须把隔墙砌好并粉刷好，夹层木头安装平整复原”。即本案中应由被告承担将隔墙、夹层复原的义务。被告扶斌斌已经退伙，有关零零捌超市的权利、义务均转让给了被告段荣，故应由被告段荣承担修复隔墙的义务。经鉴定，原告门面恢复到租赁之前原状的修复费用为15437元。综上，原告门面修复费用15437元应由被告段荣承担。��外，原、被告双方屡次就是否降租的问题协商未果后，被告段荣支付了2015年3月13日至2015年6月12日的租金，并在2015年6月12日前搬离了原告的门面，原告也于2015年6月12日及时收回门面并将门锁换掉。至此，双方已实际解除了租赁合同，门面已由原告实际管理和使用。原告管理和使用门面期间要求被告支付后续的租金没有法律依据，本院不予支持。双方在合同约定租赁期未满押金不予退还，该约定符合法律规定，该押金亦可填补被告擅自提前终结租赁的部分租金损失，故被告所交的押金不应予以退还。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告段荣赔偿因损毁门面给原告刘秀才所造成的经济损失15437元及鉴定费2000元，限在本判决生效之日起十日内付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘秀才的其他诉讼请求。本案案件受理费800元，由原告刘秀才承担400元，由被告段荣承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至湖南省娄底市中级人民法院。（本页无正文）审　判　长　　胡巧丹人民陪审员　　龚　研人民陪审员　　罗蕴如二〇一六年四月十九日书　记　员　　刘凌娴附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民��院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来自