（2015）通民初字第2155号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-12-21
案件名称
原告徐声明、王丽与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案民事判决书
法院
通江县人民法院
所属地区
通江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐声明,王丽,通江县圣达房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
四川省通江县人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第2155号原告徐声明，男，汉族，1975年3月20日出生，住四川省通江县。原告王丽，女，汉族，1972年8月13日出生，住四川省通江县。二原告共同委托代理人罗成锐，男，汉族，1955年6月4日出生，住四川省通江县。二原告共同委托代理人贺同文，四川竟壹律师事务所律师（系特别授权）。被告通江县圣达房地产开发有限责任公司。组织机构代码78227665-X。住所地四川省巴中市通江县诺江镇红军北路***号。法定代表人李文平，职务董事长。委托代理人李旭东，男，汉族，1972年10月26日出生，住四川省通江县。委托代理人周福鸿，通江县诺江法律服务所法律工作者。原告徐声明、王丽与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐声明、王丽的委托代理人罗成锐、贺同文，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司的委托代理人李旭东、周福鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐声明、王丽诉称：案外人罗成锐、徐声莲占用我们承包的“甘蔗地”建成宅基地，2010年4月7日被告与通江县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让的土地面积包括我们的承包地（甘蔗地，又名柑子树地、柑子树田），根据《出让合同》约定，出让土地内的房屋和土地补偿由被告自行解决。2011年1月10日被告与案外人罗成锐、徐声莲签订《宅基地拆迁补偿协议书》，同年2月22日签订《补充协议书》，协议书签订后，被告至今未对我们进行补偿，也未对案外人罗成锐、徐声莲进行补偿。现诉请判令1、被告按2011年1月10日签订的《宅基地拆迁补偿协议书》和2011年2月22日签订的《〈宅基地拆迁安置补偿协议〉补充协议书》约定的内容（即三个门市、两套住房、1万元现金）向我们补偿；2、本案的法律规费由被告承担。被告通江县圣达房地产开发有限责任公司辩称：我公司未与原告签订《宅基地拆迁补偿协议书》及《补充协议书》，现二原告要求我公司承担补偿责任的理由不成立；我公司取得土地的方式是通过拍卖竞得，但二原告以财产损害赔偿案由起诉我公司承担拆迁补偿责任，二原告不是适格的主体，应由案外人通江县国土资源局起诉，请求人民法院驳回二原告对我公司的诉请。经审理查明：位于通江县诺江镇城东村五社的柑子树田（又名甘蔗地、柑子树地）第一轮土地承包时户主系原告徐声明之母韩忠英，2005年完善第二轮土地承包时，案外人韩忠英去世后该柑子树田承包给案外人韩忠英之子徐声明。案外人罗成锐系原告徐声明的姐夫，案外人罗成锐与案外人罗成毅系同胞兄弟；罗成毅系通江县诺江镇城东村八社村民，其妻何宗成娘家系通江县诺江镇城东村五社村民，2000年罗成毅全家迁到通江县诺江镇城东村五社何宗成娘家居住；罗成锐与其妻徐声莲均系城镇居民。2004年罗成锐为达到在通江县诺江镇城东村五社集体所有的土地上批建宅基地的目的，便与胞兄罗成毅于2004年3月5日签订《协议》一份，其主要内容为：甲方罗成毅，乙方罗成锐，（1）、乙方以甲方名义在通江县诺江镇城东村五社甘蔗地征用120平方米用于乙方新建住宅；（2）、乙方以甲方的名义征收该宗土地的使用权属乙方，甲方对该宗土地不享有使用权。协议签订后，罗成锐以罗成毅之名向有关部门报批了修建宅基地住房手续，并在通江县诺江镇城东村五社的柑子树田上建修了宅基地。2010年4月7日被告通江县圣达房地产开发有限责任公司与通江县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，其主要内容为：通江县圣达房地产开发有限责任公司通过拍卖竞得位于通江县诺江镇城东片区（H区）的宗地编号为通土拍2008-1-06号土地；并且约定在宗地内所有房屋和土地他项权利由通江县圣达房地产开发有限责任公司自行解决。被告通江县圣达房地产开发有限责任公司在开发柑子树田时，罗成锐找到被告通江县圣达房地产开发有限责任公司要求对其宅基地进行补偿，2011年1月10日被告通江县圣达房地产开发有限责任公司与罗成锐、徐声莲签订《宅基地拆迁补偿协议书》，其主要内容为：1、通江县圣达房地产开发有限责任公司在诺江镇东城年华项目内原地补偿给罗成锐、徐声莲门市三个（共计面积不少于90平方米，门市进深不得超过10米，门市后面有厕所、有通道，门市宽度平均不能低于3.5米，如果低于3.5米，进深超出部分案外人罗成锐、徐声莲不负担任何费用），住房两套（共计面积不少于190平方米，住房面积超出5平方米以内不补差），另补偿现金10000元;2、通江县圣达房地产开发有限责任公司补偿给罗成锐、徐声莲的房屋位置待被告通江县圣达房地产开发有限责任公司对该地块进行规划设计的设计图纸经有关部门审检后，由罗成锐、徐声莲优先确定；3至4（略）；5、通江县圣达房地产开发有限责任公司定于2012年8月30日前将所补偿给罗成锐、徐声莲的住房及门市交付给罗成锐、徐声莲，房屋产权由被告通江县圣达房地产开发有限责任公司统一办理，所涉及的房屋办证所需工本费由罗成锐、徐声莲自行缴纳和承担。2011年2月22日双方又签订《补充协议书》，其主要内容为：1、罗成锐、徐声莲根据通江县圣达房地产开发有限责任公司东城年华项目的设计图纸选定其补偿的两套房屋位置为东城年华商住楼三单元二楼（正面门市为一楼）1号和2号房，总建筑面积约为198平方米；三个门市的具体位置为东城年华商住楼三单元1、2、3号门市，总建筑面积约为126平方米；2、通江县圣达房地产开发有限责任公司补偿的房屋面积超出了原签订的《宅基地拆迁补偿协议书》约定的面积部分，罗成锐、徐声莲不再补差；3、通江县圣达房地产开发有限责任公司自愿一次性再补偿罗成锐、徐声莲现金10000元，在签订本协议时付清，罗成锐、徐声莲不得再以任何理由和形式要求通江县圣达房地产开发有限责任公司给予其他补偿，否则视为违约。补充协议签订后，罗成锐立据在被告通江县圣达房地产开发有限责任公司领取了10000元现金。被告建设的东城年华商住楼竣工后，经项目勘察、设计、建筑公司及监理单位验收，其分部工程包括地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、给排水、电梯安装等质量评定均为合格。被告签订的《补充协议》中所约定补偿给罗成锐、徐声莲的二套住房被告已对外出售，三个门市未出售且位置未发生变动。后被告通江县圣达房地产开发有限责任公司起诉至通江县人民法院，要求确认与罗成锐、徐声莲签订的《宅基地拆迁补偿协议书》、《补充协议书》无效，我院于2013年9月3日作出了（2013）通民初字第267号民事判决书，判决2011年1月10日、2011年2月22日被告通江县圣达房地产开发有限责任公司与罗成锐、徐声莲签订的《宅基地拆迁补偿协议书》及《补充协议书》无效及罗成锐、徐声莲在判决生效后立即返还被告通江县圣达房地产开发有限责任公司补偿款10000元，判决后双方均未上诉，现该判决已发生法律效力。同时查明：案外人罗成毅亦起诉至通江县人民法院，要求确认与罗成锐于2004年3月5日签订的《协议》无效。通江县人民法院于2011年7月27日作出（2011）通江民初字第657号民事判决书，判决2004年3月5日罗成锐与罗成毅签订的《协议》无效，判决后双方均未上诉，现该判决已发生法律效力。在判决确认《协议》无效后，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司于2011年8月31日又与案外人罗成毅、何宗成签订《宅基地拆迁补偿协议书》一份。后被告通江县圣达房地产开发有限责任公司起诉至通江县人民法院，要求确认与罗成毅、何宗成签订的《宅基地拆迁补偿协议书》无效，2014年6月6日我院作出了（2014）通民初字第985号民事判决书，判决被告通江县圣达房地产开发有限责任公司与罗成毅、何宗成签订的《宅基地拆迁补偿协议书》无效；判决后罗成毅上诉至四川省巴中市中级人民法院，后四川省巴中市中级人民法院于2014年9月2日作出（2014）巴中民终字第331号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；判决生效后罗成毅向四川省高级人民法院提出再审申请，后四川省高级人民法院于2015年10月8日作出（2015）川民申字第1112号民事裁定书，裁定驳回罗成毅的再审申请。还查明：通江县人民政府作出的通府函〔2012〕25号《关于2012至2013年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》中对通江县诺江镇城东村五社东城年华商住楼地段住房指导价为2500元/㎡-3000元/㎡，门市5000元/㎡-10000元/㎡。现原告起诉认为被告先后与罗成锐、罗成毅签订宅基地补偿协议，因罗成锐、罗成毅不是获得补偿的权利主体，均侵犯了原告的合法权益，已被法院确认为无效，被告开发建设占用了原告的承包地，原始地形已不存在，缺乏协商谈判的基础，要求按被告与案外人罗成锐、徐声莲2011年1月10日签订的《宅基地拆迁补偿协议书》和2011年2月22日签订的《〈宅基地拆迁安置补偿协议〉补充协议书》约定的内容（即三个门市、两套住房、1万元现金）进行补偿。在诉讼中，原告徐声明、王丽申请财产保全，本院于2015年11月16日作出了（2015）通民保字第2155号民事裁定书，裁定对被告通江县圣达房地产开发有限责任公司开发建设的位于通江县诺江镇三完小东片区（H区）东城年华A幢01-1501号（建筑面积111.48平方米）、01-1403号（建筑面积106.57平方米）两套住房和B-负101号（建筑面积37.77平方米）、B-负102号（建筑面积45.77平方米）、B-负103号（建筑面积45.77平方米）三个门市予以查封，原告缴纳保全费3020元。同时，在诉讼中，案外人罗成锐、徐声莲于2015年12月16日书面向本院承诺对修建在通江县诺江镇城东村五社柑子树田上的宅基地投入部分自愿放弃主张权利。本院认为：被告通江县圣达房地产开发有限责任公司通过拍卖竞得位于通江县诺江镇城东片区（H区）的宗地编号为通土拍2008-1-06号土地，并于2010年4月7日与通江县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同的内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。同时在《国有建设用地使用权出让合同》中约定被告通江县圣达房地产开发有限责任公司对拍卖竞得的宗地内所有房屋和土地他项权利自行解决。原、被告争议焦点：一、本案获得拆迁补偿的权利主体问题：通江县诺江镇城东村五社柑子树田的土地承包人为原告徐声明、王丽，后案外人罗成锐为达到在通江县诺江镇城东村五社集体所有的土地上批建宅基地，便与案外人罗成毅于2004年3月5日签订《协议》一份，案外人罗成锐、罗成毅的行为意在规避法律法规的强制性规定，后该《协议》经通江县人民法院作出的（2011）通江民初字第657号民事判决书判决确认罗成锐与罗成毅签订的《协议》无效；后被告通江县圣达房地产开发有限责任公司在拆迁拍卖竞得的诺江镇城东村五社柑子树田时，分别于2011年1月10日与案外人罗成锐、徐声莲签订《宅基地拆迁补偿协议书》及同年2月22日签订《〈宅基地拆迁安置补偿协议〉补充协议书》，于2011年8月31日与案外人罗成毅、何宗成签订《宅基地拆迁补偿协议书》，后经人民法院生效民事判决书确认被告通江县圣达房地产开发有限责任公司与案外人罗成锐、徐声莲签订的《宅基地拆迁补偿协议书》、《〈宅基地拆迁安置补偿协议〉补充协议书》及与案外人罗成毅、何宗成签订的《宅基地拆迁补偿协议书》均属无效，因此被告拆迁通江县诺江镇城东村五社柑子树田的受益主体应为该柑子树田的承包人，即本案的原告徐声明、王丽。故原告徐声明、王丽诉请要求被告通江县圣达房地产开发有限责任公司承担安置补偿责任的理由成立，本院予以支持；二、本案是否应按被告通江县圣达房地产开发有限责任公司与案外人罗成锐、徐声莲签订的协议履行问题：被告通江县圣达房地产开发有限责任公司在对通江县诺江镇城东村五社柑子树田进行拆迁时，与案外人罗成锐、徐声莲签订了《宅基地拆迁补偿协议》及《〈宅基地拆迁安置补偿协议〉补充协议书》，虽然该两份协议书经人民法院判决确认无效，但是其中约定的补偿内容系被告通江县圣达房地产开发有限责任公司的真实意思表示，仅因权利主体不当被认定无效，原告对协议约定的补偿内容无异议，现协议相对人罗成锐、徐声莲已明确表示放弃对宅基地投入部分主张权利，因此原告徐声明、王丽诉请要求被告通江县圣达房地产开发有限责任公司按与案外人罗成锐、徐声莲于2011年1月10日签订的《宅基地拆迁补偿协议》及2011年2月22日签订的《〈宅基地拆迁安置补偿协议〉补充协议书》的内容进行补偿的理由成立，本院予以支持；三、对拆迁还房位置及面积处理问题：被告与案外人罗成锐、徐声莲在《〈宅基地拆迁安置补偿协议〉补充协议书》中对补偿的房屋、门市的位置及面积作了约定，原告属安置补偿的权利主体，因重新协商补偿方案的条件已丧失，原告同意按被告与罗成锐、徐声莲签订的协议履行，所以补偿房屋与门市的位置和面积应以协议约定为准。但在后期房屋销售过程中，在协议书中约定补偿的房屋已被被告通江县圣达房地产开发有限责任公司出售，诉讼中原告徐声明、王丽申请对通江县诺江镇三完小东片区（H区）东城年华A幢01-1501号（建筑面积111.48平方米）、01-1403号（建筑面积106.57平方米）两套住房进行了查封，本院确定被告以查封的两套住房对原告进行补偿，其超面积20.05平方米原告应按通江县人民政府作出的通府函〔2012〕25号《关于2012至2013年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》中的指导价，本院酌定以2500元/㎡的单价找补给被告通江县圣达房地产开发有限责任公司。门市位置未作变动，被告应按B-负101号（建筑面积37.77平方米）、B-负102号（建筑面积45.77平方米）、B-负103号（建筑面积45.77平方米）对原告进行补偿，其超面积3.31平方米本院酌定以8000元/㎡原告找补给被告。以上两项原告共应支付被告超面积房款76605元；四、被告补偿原告现金的问题：根据案外人罗成锐、徐声莲与被告签订的《宅基地拆迁补偿协议书》及《〈宅基地拆迁安置补偿协议〉补充协议书》的约定被告应补偿罗成锐、徐声莲现金20000元，因罗成锐、徐声莲不是权利主体，原告对拆迁协议内容无异议，所以被告本应支付原告现金20000元，但原告只是主张10000元，系原告对自身权利的处分，对此本院予以确认。被告辩称原告不是适格的权利主体，与案件查明事实不符，依法不予采纳。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告通江县圣达房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告徐声明、王丽交付位于通江县诺江镇三完小东片区（H区）东城年华A幢01-1501号（建筑面积111.48平方米）、01-1403号（建筑面积106.57平方米）住房和B-负101号（建筑面积37.77平方米）、B-负102号（建筑面积45.77平方米）、B-负103号（建筑面积45.77平方米）门市；二、被告通江县圣达房地产开发有限责任公司支付原告徐声明、王丽拆迁补偿费10000元；三、原告徐声明、王丽支付被告通江县圣达房地产开发有限责任公司超面积房款76605元。以上（二）、（三）项品迭后原告徐声明、王丽向被告通江县圣达房地产开发有限责任公司支付66605元，限在接收房屋及门市时同时履行。案件受理费6800元，保全费3020元，共计9820元。由被告通江县圣达房地产开发有限责任公司承担（被告应承担的费用已由原告垫付，待履行时由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长 李银枝代理审判员 刘 勇人民陪审员 苟小忆二〇一六年四月十九日书 记 员 杨 棵