（2016）渝05民终621号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-07-12
案件名称
黄国平与程祖芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄国平,程祖芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终621号上诉人(原审原告）黄国平。委托代理人朱涛，重庆索隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）程祖芳，,。上诉人黄国平与被上诉人程祖芳房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2015年10月21日作出（2015）中区法民初字第04706号民事判决。黄国平不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人黄国平的委托代理人朱涛、被上诉人程祖芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：重庆市渝中区X号房屋原由甲方（出租方）李菡、李康佐、马小莉与乙方（承租方）陈建明签订《房屋租赁合同》出租给陈建明承租经营茶楼，《房屋租赁合同》约定：房屋套内面积192.88平方米；房屋内设施LG空调三台、音响设备一套、水电设施完好；租赁期限从2008年7月1日起至2013年6月30日止；每半年租金40000元，租期满三年后按租金的3%递增，乙方须向甲方交纳15000元的租房押金，租约期满退房时，甲方将押金退给乙方，押金不付利息；乙方原则上不得将房屋转租、转借、转让或其他形式提供给第三方使用，如在合同期内要转租他人，需告知甲方并重新签订合同；合同期内不得转租和单方终止合同，否则不退押金；合同期内，甲乙双方任何一方出租人与承租人（××）发生变更，必须事先双方共同商定，但不影响本合同的继续履行，变更后的一方即成为本合同的当然执行人，并承担和享有本合同的责任和权利等。事后，陈建明将该茶楼转租给程祖芳继续租赁经营，该《房屋租赁合同》乙方已变更为程祖芳。程祖芳已将租金支付至2012年6月30日，并已付押金15000元。2012年3月15日，程祖芳与黄国平签订《转让协议》一份，内容为：现程祖芳将“久品茶楼”转让给黄国平经营（其中转让金额150000元），期限是2012年3月15日到2014年3月15日，在此期间，本茶楼的一切费用，由黄国平自行负责，与程祖芳无关（注：如果租用期满后，由黄国平自己与甲方房东李智重签订租赁合同；如在租用期未满，因甲方要卖房或其他原因导致茶楼不能正常经营，由程祖芳、黄国平一起与甲方老板共同协商，保证茶楼正常经营）。《转让协议》签订后，程祖芳于2012年3月15日将茶楼交付黄国平。2012年3月14日和3月19日，黄国平共计向程祖芳转账支付14万元转让款，并已付10000元水电费。黄国平承租经营茶楼期间，未向房东另行交纳房屋租金。2012年6月10日，甲方黄国平与乙方沈炜签订《茶楼转让合同》，将该茶楼以20万元转让给沈炜继续租赁经营。《茶楼转让合同》约定：房屋租赁期限为2012年6月10日至2014年3月15日，房屋租金为每月6700元，半年交一次，在租赁期间中如由于甲方以前的租赁合同产生的纠纷，导致乙方无法正常营业，甲方须自行出面给乙方解决，甲方解决不成，须退还乙方转让费20万元等。沈炜转租经营期间，房屋租金由沈炜直接向房屋出租人李康佐交纳。2013年4月11日，房屋出租人李康佐等人向程祖芳发函要求收回上述出租房屋，并已于2013年6月30日收回房屋。2014年4月14日，重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第06004号民事判决书判决黄国平返还沈炜转让款20万元，并经重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第03301号民事判决书判决予以维持。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上述法律规定说明，合同成立的根本标志是当事人意思表示的一致，即合同双方当事人达成合意。合意达成后，合同双方当事人均应按照约定全面履行或正确履行各自的义务，否则即为违约，须按约或依法承担违约责任。本案中，黄国平与程祖芳于2012年3月15日签订关于“久品茶楼”的《转让协议》，该《转让协议》系双方真实意思表示，即双方已达成合意，该《转让协议》依法成立，但《转让协议》是否有效须取决于原《房屋租赁合同》的约定或出租人在法定期限内是否提出异议。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持”的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，转租合同应为有效。本案审理查明的事实及（2013）中区民初字第06004号民事判决书所确认的事实证明：黄国平在2012年3月15日与程祖芳签订《转让协议》时和签订后，其知道或者应当知道程祖芳系该茶楼的承租人，而非出租人和房东。黄国平受让后，又于2012年6月10日与沈炜签订《茶楼转让合同》，将久品茶楼再次转让给沈炜承租经营，沈炜在履行《茶楼转让合同》的过程中，至2013年6月30日期间，均直接向房屋出租人即房东交纳房屋租金，这说明房屋出租人对茶楼多次转租的事实应为知道，且在长达一年的时间内未对此提出异议，并已接受履行。因此，黄国平与程祖芳签订的《转让协议》依法有效。该《转让协议》既已成立，并依法有效，双方当事人争议的黄国平支付给程祖芳的转让款是否应当退还就取决于双方是否对此达成合意。该协议名为《转让协议》，实为房屋转租性质的协议，并包含有关物品、设施所有权的转移。双方在《转让协议》已约定：“（租赁）期限是2012年3月15日到2014年3月15日……，如果租用期满后，由黄国平自己与甲方房东李智重签订租赁合同；如在租用期未满，因甲方要卖房或其他原因导致茶楼不能正常经营，由程祖芳、黄国平一起与甲方老板共同协商，保证茶楼正常经营”。该约定内容说明双方均知道转租期限已超过原租赁期限，而程祖芳在与黄国平约定的、超出原租赁期限的租期未届满导致茶楼不能正常经营的条件下负有与房东协调，以保证茶楼正常经营的义务。根据合同相对性原则，该义务仅对黄国平承担，即该茶楼转让给黄国平承租经营后，程祖芳仅对黄国平负有保证义务，且黄国平在超出的租赁期限未届满因出租人的原因导致不能继续承租和程祖芳协调未果的条件下，程祖芳须承担退还黄国平部分转让款的责任。现黄国平在租赁期限内已将茶楼再次转租给沈炜，双方约定的程祖芳向黄国平承担保证责任的条件已不存在，且程祖芳对沈炜并无约定负有保证义务。因此，黄国平要求程祖芳退还部分转让款的诉讼请求不符合双方《转让协议》的约定，本院不予主张。至于黄国平要求程祖芳赔偿退还给沈炜转让款20万元的诉讼请求，因退还该款系黄国平与沈炜之间的约定之债，要求程祖芳赔偿于法无据，不予支持。据此，判决：“驳回原告黄国平的全部诉讼请求。”黄国平不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判由程祖芳返还黄国平转让款53125元，并赔偿经济损失20万元。本案一、二审诉讼费用由程祖芳负担。主要事实和理由：1、一审适用法律有误。案涉房屋所有权人李菡等人将房屋出租给程祖芳的期限为2008年7月1日至2013年6月30日，程祖芳转租给黄国平的期限为2012年3月15日至2014年3月15日，故2013年7月1日至2014年3月15日期间的租赁合同应属无效。原审判决将保证责任适用于合同无效的部分错误。2、程祖芳应当对黄国平的损失20万元给予赔偿。终审判决黄国平退还20万元转让费的原因系黄国平未按照合同约定满足沈炜的租赁期完全实现，最终原因系程祖芳于2013年7月1日至2014年3月15日期间没有租赁权，导致2013年6月30日案涉房屋被业主收回。程祖芳答辩称：不同意黄国平的上诉理由。其与黄国平签订转让合同时，已经说清楚了不能再进行转让。如果黄国平自己使用，不把案涉房屋进行转让，可以使用到合同期限届满，签订转让合同时房东在场，是同意了黄国平在合同期满后可以继续使用的。本院二审审理查明：黄国平向程祖芳支付的14万转让款中还包含了押金15000元、2012年3月15日至2012年6月30日的租金23656元。本院二审还查明：程祖芳将“久品茶楼”转让给黄国平时包含了茶楼附属设施设备的转让。附属设施设备包含自动机麻10台、窗机7台、冰箱1台、热水器1台、电视机1台、机顶盒1台、圆桌、椅子数把、包房沙发7座、保温壶、茶壶若干。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，程祖芳与房屋所有权人的租赁期限系从2008年7月1日至2013年6月30日。程祖芳将茶楼转让于黄国平的期限系自2012年3月15日到2014年3月15日。其中2013年7月1日至2014年3月15日的期限因超过了程祖芳剩余的租赁期限，故该期限的约定应属无效。程祖芳应当将该期限所对应的转让费予以退还。由于黄国平所缴纳的转让费中包含了两个半月的租金、押金、以及附属设施设备的折价款，此部分费用显然不应纳入退还范围。附属设施设备的折价款，本院根据查明的情况酌情确定为40000元。在扣除上述费用后，黄国平实际缴纳的转让费应为61344元。故2013年7月1日至2014年3月15日对应的转让费应为21726元，程祖芳应将上述款项退还黄国平。程祖芳辩称房东同意黄国平可以承租案涉房屋至2014年3月15日，但就此并未举示相应的证据予以证明，本院不予采信。黄国平上诉认为程祖芳还应赔偿其损失20万元，该款项系因违反与案外人沈炜之间的合同约定，需要向沈炜退还的转让费，并非其因部分合同期限无效而遭受的实际损失，一审未予支持恰当。综上所述，黄国平的上诉理由部分成立。结合本院二审审理查明的新的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第04706号民事判决；二、程祖芳于本判决生效之日起十五日内返还黄国平转让费21726元。三、驳回黄国平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2548元，由黄国平负担2102元，由程祖芳负担246元；二审案件受理费5096元，由黄国平负担4204元，由程祖芳负担492元。本判决为终审判决。审 判 长 樊仕琼代理审判员 芦明玉代理审判员 夏兴芸二〇一六年四月十九日书 记 员 赵 曦 搜索“”