（2015）侯民初字第3683号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-12-26

案件名称

正荣（闽侯）置业发展有限公司与袁芹香商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

闽侯县人民法院

所属地区

闽侯县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

正荣（闽侯）置业发展有限公司,袁芹香

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

福建省闽侯县人民法院民事判决书（2015）侯民初字第3683号原告正荣（闽侯）置业发展有限公司，住福建省福州市闽侯县。法定代表人吴家云，职务总经理。委托代理人李文希，齐小奇，福建拓维律师事务所律师。被告袁芹香，女，1975年11月5日出生，汉族，住湖北省阳新县。原告正荣（闽侯）置业发展有限公司（以下简称“正荣公司”）与被告袁芹香商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告正荣（闽侯）置业发��有限公司及其委托代理人齐小奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正荣公司诉称，2014年1月8日，原告正荣公司与被告袁芹香签订了编号为20130530279的《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：被告购买原告开发的福州市闽侯县甘蔗街道滨江西大道77号正荣润园5#楼2601单元房屋；该商品房总价为1289540元，建筑面积为115.73平方米；付款方式采取按揭贷款，其中首付款为389540元，余款900000元由被告通过申请银行按揭贷款或公积金贷款方式支付。合同签订后，原告为被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及福州市闽侯县甘蔗街道滨江西大道77号正荣润园5#楼2601单元房屋的预告登记（预告登记证号为：侯房预YR字第1401463号）。2014年4月16日，被告与中国工商银行股份有限公司闽侯支行（下称“工商银行”）签订了《个人贷款借款／担保合同》，向工��银行办理了金额为900000元的个人住房贷款，原告作为保证人对该笔贷款承担阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2014年6月16日，工商银行向被告全额发放了贷款。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款约定，原告为被告向银行的借款提供保证，保证期间若被告未能按按揭贷款合同约定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行要求原告承担保证责任，从原告在银行开立的账户中扣款（包括但不限于代理本息、违约金和复息等），则被告必须在接到原告书面通知之日起7日内归还原告代还款项（以银行扣款凭证为准）；如被告累计6个月未偿还银行贷款本息或逾期超过30日未向原告归还原告代还款项及相应利息、违约金，原告有权单方解��主合同，被告应一次性向原告支付商品房总价款20%的违约金。同时，《合同补充协议》第十六条约定：因被告违约，原告为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由被告承担2014年7月起，被告开始逾期偿还银行贷款，致使原告承担保证责任为其代偿贷款本金、利息、罚息等费用。为督促原告履行还款义务，原告于2014年11月19日、2015年7月16日分别向被告发出《关于偿还正荣代还的按揭贷款本息的催告函》，要求被告付清原告代偿款项。但截止至原告起诉之日，被告尚未履行上述还款义务。自2014年9月23日起至2015年9月30日，原告共计代被告向工商银行垫付了贷款本金、利息、罚息等费用共计104901.56元。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决：一、判令解除原告与被告签署的编号为20130530279的《商品房买卖合��》及其补充协议；二、判令被告协助原告办理编号为20130530279的《商品房买卖合同》的备案注销手续；三、判令被告协助原告办理福州市闽侯县甘蔗街道滨江西大道77号正荣润园5#楼2601单元房屋（预告登记证号为：侯房预YR字第1401463号）的预购商品房预告登记注销手续；四、判令被告向原告支付违约金人民币257908元（按照合同总价款的20%计）；五、判令被告向原告支付代偿贷款本息合计104901.56元（暂计至2015年9月30日止，最终以原告实际代垫费用为准）；六、判令被告承担原告因实现债权产生的律师费人民币24000元；七、判令被告承担本案的全部诉讼费用。经审理查明，2014年1月8日，原告正荣公司与被告袁芹香签订了编号为20130530279的《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：被告购买原告开发的福州市闽侯县甘蔗街道滨江西大道77号正荣润园5#楼2601单元房屋；该商品房总价为1289540元，建筑面积为115.73平方米；付款方式采取按揭贷款，其中首付款为389540元，余款900000元由被告通过申请银行按揭贷款或公积金贷款方式支付。合同签订后，原告为被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及福州市闽侯县甘蔗街道滨江西大道77号正荣润园5#楼2601单元房屋的预告登记（预告登记证号为：侯房预YR字第1401463号）。2014年4月16日，被告与中国工商银行股份有限公司闽侯支行（下称“工商银行”）签订了《个人贷款借款／担保合同》，向工商银行办理了金额为900000元的个人住房贷款，原告作为保证人对该笔贷款承担阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2014年6月16日，工商银行向被告全额发放了贷款。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款约定，原告为被告向银行的借款提供保证，保证期间若被告未能按按揭贷款合同约定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行要求原告承担保证责任，从原告在银行开立的账户中扣款（包括但不限于代理本息、违约金和复息等），则被告必须在接到原告书面通知之日起7日内归还原告代还款项（以银行扣款凭证为准）；如被告累计6个月未偿还银行贷款本息或逾期超过30日未向原告归还原告代还款项及相应利息、违约金，原告有权单方解除主合同，被告应一次性向原告支付商品房总价款20%的违约金。同时，《合同补充协议》第十六条约定：因被告违约，原告为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由被告承担。2014年7月起，被告开始逾期偿还银行贷款，致使原告承担保证责任为其代偿贷款本金、利息、罚息等费用。为督促原告履行还款义务，原告于2014年11月19日、2015年7月16日分别向被告发出《关于偿还正荣代还的按揭贷款本息的催告函》，要求被告付清原告代偿款项。但截止至原告起诉之日，被告尚未履行上述还款义务。自2014年9月23日起至2015年9月30日，原告共计代被告向工商银行垫付了贷款本金、利息、罚息等费用共计104901.56元。2015年10月31日，正荣公司与福建拓维律师事务所签订《法律服务委托协议》，约定福建拓维律师事务所接受正荣公司委托，代理正荣公司与袁芹香商品房买卖合同纠纷一案。一审诉讼阶段律师费为12000元。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告正荣公司与被告袁芹香签订的《商品房买卖合同》以及合同附件系双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，且内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同，依法受到法律保护。关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款约定，出卖人就买受人向银行的借款提供保证，如买受人累计6个月未偿还银行贷款本息或逾期超过30日未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同。被告袁芹香作为买受人，未按期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，原告诉请解除合同，本院予以支持。原告要求两被告协助原告办理备案注销手续与预购商品房预告登记注销手续、支付违约金，本院亦予支持。其他问题。因被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，向中��工商银行股份有限公司闽侯支行支付了贷款本金、利息、罚息等费用共计104901.56元（截至2015年9月30日）。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告主张要求被告支付代偿贷款本息，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，因被告违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由被告承担。根据被告与福建拓维律师事务所签订《法律服务委托协议》约定，一审诉讼阶段律师费为12000元，原告主张由被告承担因实现债权而产生的律师费24000元，超出实际支持费用，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干��定》第二条之规定，判决如下：一、准予解除原告正荣（闽侯）置业发展有限公司与被告袁芹香签署的福州市闽侯县甘蔗街道滨江西大道77号正荣润园5#楼2601单元《商品房买卖合同》及其补充协议（编号为20130530279）；二、被告袁芹香于判决生效之日起十日协助原告正荣（闽侯）置业发展有限公司办理《商品房买卖合同》（编号为20130530279）的备案注销手续；三、被告袁芹香于判决生效之日起十日协助原告正荣（闽侯）置业发展有限公司办理福州市闽侯县甘蔗街道滨江西大道77号正荣润园5#楼2601单元房屋（预告登记证号为：侯房预YR字第1401463号）的预售商品房预告登记注销手续；四、被告袁芹香于判决生效之日起十日内向原告正荣（闽侯）置业发展有限公司支付违约金257908元、代偿贷款本息104901.56元（暂计至2015年9月30日）、��实现债权产生的律师费12000元，合计人民币374809.56元；五、驳回原告正荣（闽侯）置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16406元，由原告正荣（闽侯）置业发展有限公司负担509元，被告袁芹香负担15897元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审　判　长　　郑　鸿人民陪审员　　程天池人民陪审员　　叶　真二〇一六年四月十九日书　记　员　　陈　桦附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十��条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”