（2015）相渭民初字第00289号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-07-13

案件名称

包兰与德鑫房地产开发（苏州）有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市相城区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

包兰,德鑫房地产开发（苏州）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2015）相渭民初字第00289号原告包兰。委托代理人刘宏伟、张璨（实习），江苏良翰律师事务所律师。被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司。法定代表人林汶宗。原告包兰与被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司(以下简称德鑫公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，依法先由代理审判员唐丽宁独任审判。因被告德鑫公司无人应诉，本院以公告方式送达起诉状副本、开庭传票和举证通知书，本案依法组成合议庭审理，由审判员干文建担任审判长，代理审判员唐丽宁主审，人民陪审员吴进兴参加评议。公告期满后于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告包兰的委托代理人刘宏伟、张璨到庭参加诉讼，被告德鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告包兰诉称，2005年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买相城区渭塘镇丽晶星河（二期）（原名“丽晶星河”）2幢901号房屋，购房总价为650000元。合同签订后，原告按约定支付了购房款。根据合同约定，被告应于2006年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，并在商品房交付使用后90日内办理房屋权属登记手续。但时至今日，被告仍未能向原告交付诉争房屋。被告虽于2014年6月18日和2014年7月2日将诉争房产两证办至原告名下，却无故扣押两证和购房发票至今，导致原告迟迟不能处置诉争房屋。期间，原告曾多次催促协商交付上述票证均未果。现被告逾期交房时间已达8年之余，严重损害了原告的合法权益。综上，请求法院判令：1、被告按照《商品房买卖合同》第十一条的约定立即交付诉争房屋；2、被告向原告支付自合同约定交房日（2006年12月31日）起至实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计189865元（起算日：2007年1月1日，计算标准：650000元*0.01%/天）；3、被告立即交付诉争房屋所有权证、国有土地使用证及购房发票；4、请求法院判令被告支付逾期办证的违约金172158元（起算日：2007年4月1日，截止日：2014年7月2日;计算标准：650000元*0.01%/天）；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第3项诉请中房屋位于相城区渭塘镇玉环路168号2幢901室房屋（所有权证号30202298）并将第4项诉请变更为请求法院判令被告按每日购房总款的万分之一标准支付自2007年4月1日至2014年6月11日止的逾期办证违约金170820元。被告德鑫公司未应诉答辩。经审理查明，2005年10月18日，原告包兰为买受人，被告德鑫公司（原登记名称：苏州德鑫房地产开发有限公司）为出卖人，双方订立《商品房买卖合同》一份，合同编号：苏相200510180153，合同主要约定如下：原告购买被告编号（2005）苏相房预第021号商品房预售许可证项下的相城区渭塘镇丽晶星河（二期）第2号楼9层901号房，房屋用途为住宅（公寓），建筑面积共160.63平方米（面积以产权登记的测绘面积为依据，据实结算实价，多退少补），单价人民币3360元，总金额人民币伍拾叁万玖仟元整。阁楼预测面积66.84（㎡），阁楼总价111000元，单价1680元/㎡。买受人于合同签订当天支付人民币130000元，余额520000元，于2005年11月18日前付清。出卖人应当在2006年12月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的，除不可抗力外，按逾期时间，分别处理（不作累加），其中逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，该约定逾期金的执行不应超过已付款的10%。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方还确定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人的保修责任等事项。合同签订后，原告于2005年10月20日以现金方式支付了首期购房款130000元，原告还于2005年12月8日通过向中国工商银行办理贷款人民币497000元向被告支付了合同约定的第二期购房款（该贷款已于2010年8月11日还清），另于2006年2月28日支付房款23000元。但被告未能按约于2006年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。被告曾以书信方式通知原告延期交房。原告也曾至涉案房屋物业公司催促交房，致电被告工作人员催促办证。现原告包兰购买的相城区渭塘镇丽晶星河（二期）2号楼9层901号房登记坐落相城区渭塘镇玉环路168号2幢901室，诉争房屋产权于2014年6月18日办至房屋所有权人被告包兰名下，所有权证号苏房权证相城字第××号，核准建筑面积160.85平方米，阁楼67.18平方米，无限制权利摘要。原告因被告逾期未交付所购买的商品房，也未开具不动产销售发票和办理产权过户登记手续等，于2015年4月23日诉至本院，要求被告履行上述义务和承担违约责任。另查，本院向苏州市不动产登记中心相城分中心核实，本案所涉房屋房产证、国有土地使用证系被告德鑫房产公司代办并调取苏州市房产登记委托书复印件及附记（2014年6月11日办理委托、2014年6月25日由高加林代为领证）、被告公司代办人员高加林身份证复印件各一份。再查，苏州市相城区住房和城乡建设局网站公示，2013年4月23日被告建设的丽致星河二期项目已具备交付使用备案条件。以上事实，有原告提供的身份证、工商登记查询表、《商品房买卖合同》、付款凭证、收据、还款证明、信函、邮寄凭证、苏州市相城区商品房交付使用备案网上公示、房屋权属登记信息表、房屋所有权证存根、电话录音、录音笔录、《函》、邮寄凭证、相城区房屋权属登记簿、房屋所有权证存根、本院调取的苏州市房产登记委托书复印件及附记、身份证复印件及庭审笔录等附卷佐证，本院予以确认。审理中，原告明确，被告德鑫公司至今未通知其交房。原告自述，其于2014年6月11日与被告工作人员一同前往相城区房产交易中心递交办证材料，缴纳了契税、维修基金等办证费用。鉴于被告自办证材料提交之日起至产证办理完成之日止的期间系相关部门审核批准时间，为此，原告同意将逾期办证违约金计算的截止日期变更为2014年6月11日。原告为此提供契税发票复印件和住宅专项维修资金专用收据复印件一份。本院认为，原告包兰与被告德鑫公司于2005年10月18日订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应按约履行。原告按期支付购房款650000元的事实，有原告举证的付款凭证、收据、还款证明等证据证实，本院予以认定。被告未能按期履行交付商品房的义务，逾期申请办理原告买受的商品房权属登记至原告名下构成违约，依法应承担违约责任。故原告要求被告交付买受的商品房的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于出卖人逾期交房和逾期办理权属登记的违约责任，在买卖双方订立的《商品房买卖合同》第九条和第十五条均作了规定，虽然第九条中有规定对逾期交房违约金的执行累计不应超过原告已付购房款的10%，但合同约定被告的交房时间为2006年12月31日前，约定的交房时间至本案受理日（2015年4月23日），逾期已超过八年，显然极大损害了原告应享有的合法权益，给原告造成了比较大的损失。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。有关商品房买卖的司法解释也规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告在与被告订立合同时明显无法预见至今被告未能交房，故原告要求调整违约金的请求合法有据，本院应予支持。参照对违约金可在民间借贷6%利率的1.95倍即11.7%至24%之间进行调整的相关规定，现原告的实际损失按上述规定计算已远远超过了已付购房款的10%，据此，原告主张按已付购房款的万分之一即每日65元计算自2007年1月1日起至实际交付之日止逾期交房违约金，在上述允许范围内，本院给予支持。此外，根据合同约定，在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。故原告主张被告按每日购房总款的万分之一标准支付自2007年4月1日起至2014年6月11日止的逾期办证违约金170820元，符合合同约定，本院予以支持。根据本院自苏州市不动产登记中心相城分中心核实的情况，本案所涉房屋所有权证、国有土地使用证，已由被告公司员工代为领取，该两证理应交付原告。原告主张的销售不动产统一发票既是原、被告双方结算合同价款的凭据，也是原、被告各自依法纳税的基础，还是被告将房地产权利过户给原告的必要条件，故被告应向原告开具销售不动产统一发票是本案中原、被告订立的《商品房买卖合同》的附随义务，原告的该请求符合相关法律规定，本院亦予支持，相关税费由买卖双方按规定承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律的规定，判决如下：一、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司向原告包兰交付经验收合格的苏州市相城区渭塘镇玉环路168号2幢901室商品房（建筑面积228.03平方米）。二、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司支付原告包兰按每日65元计算自2007年1月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金。三、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司向原告包兰交付苏州市相城区渭塘镇玉环路168号产开发（苏州）2幢901室商品房的房屋所有权证、国有土地使用证并开具已支付该房购房款人民币650000元的销售不动产统一发票交付给原告包兰。四、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司支付原告包兰逾期办证违约金170820元。上述一、二、三、四项，均于本判决生效之日起十日内履行（第二项、第四项如采用转帐方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6891元，公告费600元，合计诉讼费人民币7491元，由被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司负担（此款原告已预交，本院不再退还，被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审　判　长　　干文建代理审判员　　唐丽宁人民陪审员　　吴进兴二〇一六年四月十九日书　记　员　　唐亚青 搜索“”