（2016）沪02民终1013号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-04-30
案件名称
杨海军与丁吉兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨海军,丁吉兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1013号上诉人（原审原告）杨海军，男，1983年1月9日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人（原审被告）丁吉兰，女，1953年8月17日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人杨海军因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月18日杨海军通过中介公司与丁吉兰签订房屋租赁合同，由杨海军承租丁吉兰的月浦九村XXX号XXX室，房租每月人民币（以下币种均为人民币）1，600元，租期为2013年4月20日至2015年4月19日。事后杨海军支付丁吉兰押金1，600元，并支付租金至2013年10月20日。自2013年8月起由于系争房屋内冰箱坏了，双方为此多次短信沟通未果。同年10月23日双方通过短信沟通解除合同事宜，后丁吉兰于同年11月29日收回房屋。2015年10月，杨海军向原审法院提起诉讼称，租赁房屋内冰箱坏了，告知丁吉兰后，丁吉兰迟迟不处理。2013年10月23日双方协商解决租房问题，但因押金、损失等问题未能协商成。同年11月29日丁吉兰强行将房屋收回。故请求判令：1、丁吉兰赔偿违约金1，600元；2、丁吉兰赔偿杨海军直接损失7，370元（其中住宿费6，200元、搬场费750元、中介费420元）；3、丁吉兰退还房屋设施保证金1，600元，配合清算水电煤气及租房费用。原审审理中，丁吉兰辩称，不同意杨海军的诉讼请求。杨海军以冰箱坏了为由提出无理要求，要求减每月房租200元，丁吉兰不能接受。丁吉兰曾提出由杨海军购买新冰箱，费用由丁吉兰出，但杨海军不配合。2013年10月24日杨海军已找到房源，双方协商解除合同，但杨海军仍不搬出，故住宿费不予认可。杨海军于2013年11月29日搬出，故应支付尚欠的房租540元、电费46.2元、物业管理费58元、保洁费58元、保安费75元。原审审理中，杨海军称11月29日，双方在派出所调解未成后，杨海军在12月初某天回家发现房锁换掉了。系争房屋是为父母租的，23日短信中所称的房源是为父母找的，杨海军则住在父母的产权房内，由于产权房在装修，12月初以后杨海军一直在网吧住通宵，到12月4日开始住宾馆，住了31天。关于电费46.2元，2013年11月29日丁吉兰就强行收房了，电费发票时间是2013年11月1日至2013年11月30日的，46.2元中应当扣掉两天电费。关于房屋使用费，应当按每月1，400元，算9天是420元。关于物业管理费等，杨海军入住是2013年4月20日至2013年11月28日，入住实际月数是7个月零9天，应当承担物业费51.1元、保洁费51.1元，保安费65.7元，丁吉兰已经收取了80元，杨海军还欠87.9元。杨海军在承租时向丁吉兰支付过煤气卡费87.5元，但煤气一直有漏气的现象，杨海军一直用电磁炉做饭，故该费用应当退回给杨海军。另丁吉兰应退还有线电视费13元。丁吉兰称确实向杨海军母亲收取过物业费80元，同意在本案中扣除80元。承租时煤气有70个字，煤气单价1.25元，杨海军母亲给过丁吉兰。2014年4-5月份煤气改造时需换卡，丁吉兰在换卡的时候旧卡里面是没有字的，现在用的是新卡。同意退还13元有线电视费。原审法院经审理后认为，杨海军与丁吉兰签订了房屋租赁协议后，由于杨海军在使用中发现冰箱坏了，双方为此进行沟通无果，致合同无法履行而提前解除。因冰箱属于丁吉兰提供的设施，应由丁吉兰保障其能正常使用，由于丁吉兰未妥善及时处理，故对合同解除负有过错责任。由于杨海军支付租金至2013年10月20日，故杨海军还应支付11月29日前所欠的租金。考虑到2013年8月以后冰箱坏了，故租金由法院酌情减少共计300元，杨海军应支付所欠租金450元，电费43元，物业管理费、保洁费、保安费共计87.9元。丁吉兰应退还13元有线电视费。关于押金，可直接抵扣2013年10月20日至11月19日的租金1，500元。关于杨海军主张的违约金1，600元，双方在合同未约定，故法院不予采纳。关于杨海军主张的住宿费6，200元、搬场费750元、中介费420元，由于杨海军无证据证明装修的事实及产生住宿费的合理依据，故对住宿费6，200元也不予支持。由于丁吉兰的过错致合同解除，故原审法院酌定由丁吉兰赔偿杨海军搬场费500元、中介费400元。关于煤气费，因杨海军未提供相应证据，原审法院难以支持。原审法院据此作出判决：一、丁吉兰于判决书生效之日起十日内，退还杨海军押金100元；二、丁吉兰于判决书生效之日起十日内，赔偿杨海军搬场费500元、中介费400元；三、丁吉兰于判决书生效之日起十日内，退还杨海军租金300元；四、丁吉兰于判决书生效之日起十日内，退还杨海军有线电视费13元；五、杨海军于判决书生效之日起十日内，支付丁吉兰2013年11月20日至同年11月28日的租金450元；六、杨海军于判决书生效之日起十日内，支付丁吉兰电费43元及物业管理费、保洁费、保安费共计87.9元；七、杨海军其余诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人杨海军不服，向本院提起上诉称：因丁吉兰强行收回房屋，而杨海军原住房在装修中，致使杨海军无处可住，造成损失。原审审理中，其未能及时提供证据证明存在住宿费损失，故相关诉请未获法院支持。在原审法院判决后，杨海军取得了装修证明，故请求维持原审法院判决第一至六项，撤销原审法院判决第七项，改判由丁吉兰赔偿杨海军住宿费6，200元，并承担上诉所有的法律费用。被上诉人丁吉兰答辩称：不同意杨海军的上诉请求。房屋租给杨海军后，在租赁期间，杨海军说冰箱坏了。因丁吉兰需在北京照顾母亲，无法回沪，故多次与杨海军母亲联系，让其可维修或购买，费用由丁吉兰承担。但杨海军要求强行降租200元，双方无法协商一致。10月24日时，杨海军已找好另外的房源，提出解约。11月29日杨海军才搬离，并找到中介要求办理交房事宜。丁吉兰委托姐姐验收交接，中介也参与了，抄了水、电、煤等的读数。杨海军的租金只付到10月20日，但一直居住到11月29日，不应再退押金了。在租赁期间，房屋、家具家电均有损坏，丁吉兰也有损失，应由杨海军赔偿。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，杨海军提供由案外人上海馨兰建筑装饰工程有限公司于2015年12月21日出具的证明一份，载明：“证明我公司为宝山区德都路XXX弄XXX号XXX室于2013年11月29日至2014年1月初进行翻旧维修……”。就该证明，丁吉兰认为11月29日之后杨海军如需继续居住系争房屋的，应当征得丁吉兰的同意。本院另查明：杨海军在原审审理中整理的双方当事人之间短信往来反映，2013年8月1日，杨海军询问丁吉兰“何时回来解决一下冰箱无法使用的问题”；次日，丁吉兰回复“过段时间回去”；8月11日，杨海军要求丁吉兰“尽快解决”（冰箱问题）；10月18日，丁吉兰表示“还在北京斩（暂）不能回去”，并要求杨海军“把房租打到……账户上”；杨海军回复称“冰箱无法使用反馈已三个月，尚未解决问题解决好再说”；丁吉兰回复“我和你妈说了呀，让她先买一个，把发票留着，等回去后在（再）把钱给她……”；杨海军表示“我不知道，还有我妈不便做这些事”；丁吉兰回复杨海军“去帮你妈买一个……钱从房租里扣你看行吗？”；杨海军则表示“你方家电的处置请自主协调处理”、“事情处理完房钱不会不给”、“近三个月租房，但夏天没冰箱用要赔偿”；丁吉兰回复表示“上次你说冰箱不能用，所以我就和你妈连（联）系了让她先买一个等我回去把钱给她。至于你说赔偿一事……这几个月就按1，500元算吧”、“我妈腿不好，没人照顾，所以最近还不能回去”、“没冰箱的时候斩（暂）时先按每月1，500算，等回去在（再）买……”；杨海军回复“三个月没有可以折点钱算了，但不能再常（长）时间没有冰箱用，要是没冰箱也不可能就减少100元／月……如果你多有不便，我会考虑租更我适合父母住的房子”；丁吉兰表示“斩（暂）时不能回去……如你能找到和（合）适的房源也可以”；10月23日，杨海军称“本周已找到合适房源，我父母意见冰箱没有也能过不想老搬嫌烦，但是余下租期的租金价格必须下降200元每月，还有煤气有漏气及换表问题现不能正常使用，从本月1日到你回来解决期间也需要扣款100元每月，如同意我方将继续租住……”；丁吉兰于次日回复“房租低于1，500不可以，如不行你还是另找房吧”；杨海军随即表示“行吧！何时回来办退房！三个月冰箱折抵300加押金1，600”；丁吉兰回复表示可以；11月29日，丁吉兰称“冰箱买了还不到六年，也是在你租住使用时坏的。你方应该配合修理或购买！还有煤气表的问题我委托别人上门查看你方很不配合总是不给开门，换好了吧，你妈又不去换卡……冰箱坏了我不在上海，我说让你方买一个，钱可以从房租里扣你租客不愿意，那我只好斩（暂）时把房租降到了1，500元……你方不接受，就可能解除合同。十月十八日给了一个月的时间，到现在已经过这么长时间你们还拿着我房门的钥匙不给……”、“有关索赔一事，等我回上海以后”等；杨海军表示“……房子钥匙在纠纷法律判决后该给你房东的会给你，你不回来钥匙自然由房客保管，你的定价法律认可的话，也不会差你”；本院审理中，杨海军陈述称：2013年11月27、28日，已搬离系争房屋，11月29日中介上门抄水、电等，进入退房的流程。当天抄了水、电后，其认为丁吉兰应对其进行经济赔偿，所以未交钥匙。丁吉兰认为，杨海军的房租付至10月20日，实际用到11月29日，故不应再退他什么钱。11月29日，委托了他人去收房，中介公司参与办理了交接，抄了水电煤等。但杨海军未交钥匙，因房屋用于出租，故丁吉兰换了门锁。丁吉兰在原审时漏算了10月份的电费，出租房屋中的椅子也少了一把，要求一并予以处理。本院认为，保证租赁物在租赁期间得以正常使用，是出租人的法定义务。杨海军与丁吉兰签订的是房屋租赁合同，丁吉兰出租系争房屋用于居住并提供了冰箱，租赁期间冰箱损坏对实际使用人的生活虽会造成一定影响，但冰箱本身并非租赁标的物，而是租赁标的物－房屋的附属设施之一，冰箱损坏并不必然导致房屋租赁合同目的无法实现，特别是在丁吉兰已提出合理的方案足以对冰箱损坏的问题进行补救的情形下，丁吉兰仅应对冰箱损坏造成的生活不便承担相应的违约责任，而不应对合同解除承担责任。原审法院基于冰箱损坏对生活造成影响的客观事实，酌减月租金为1，500元，合乎情理。至于合同解除，如前所述，仅因冰箱损坏事宜，杨海军并不享有法定的合同解除权。根据双方当事人之间的短信往来，本案租赁合同的解除是基于双方意思表示一致，而非任何一方的违约。杨海军上诉要求丁吉兰赔偿其2013年11月29日之后因丁吉兰强行收回房屋而导致住宿费6，200元，鉴于合同解除后，租赁物理应予以返还，且根据双方当事人的陈述，杨海军在11月29日之前已经搬离，在11月29日时由中介方参与原拟进行房屋交接，但因对违约责任的承担未能协商一致而未交接钥匙，此后丁吉兰换了门锁，故11月29日并非丁吉兰强行收回房屋。本院审理中，杨海军提供的案外人证明，并不属于二审中的新证据，且无论该证据所述情况成立与否，2013年11月29日以后杨海军的居住问题属其自行解决范围，并不应由丁吉兰承担任何的责任。故对杨海军的上诉请求，本院不予支持。原审法院依据查明的事实，对本案所作其他判决，双方当事人均未上诉，本院予以维持。丁吉兰上诉主张的10月份电费及椅子问题，原审并未涉及，不属本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨海军负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审 判 员 卢薇薇代理审判员 沈 俊审 判 员 乔蓓华二〇一六年四月十九日书 记 员 韩燕萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：