（2016）渝02民终797号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-09-30
案件名称
唐启花与中国人民解放军重庆陆军预备役高射炮兵师第四团,李兴科房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆江神教育咨询有限公司,唐启花,中国人民解放军重庆陆军预备役高射炮兵师第四团,李兴科,重庆市浦财物流有限公司,石朝琼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终797号上诉人（原审第三人）重庆江神教育咨询有限公司，住所地重庆市万州区天城大道754号，组织机构代码59052981-9。法定代表人陈天勇，公司总经理。委托代理人陈天云，男，1967年9月3日出生，汉族，公司员工，住重庆市万州区。上诉人（原审第三人）唐启花，女，1981年9月22日出生，汉族，住重庆市开县。被上诉人（原审原告）中国人民解放军重庆陆军预备役高射炮兵师第四团，住所地重庆市万州区石城路。法定代表人郑虎，团长。委托代理人张鸿鸣，重庆市万州区法律援助中心律师。委托代理人张鹏，男，该团干部。被上诉人（原审被告）李兴科，男,1969年12月18日出生，汉族，住重庆市万州区原审第三人重庆市浦财物流有限公司，住所地重庆市万州区天城塘坊大道295号，组织机构代码69394334-2。法定代表人包家文，总经理。原审第三人石朝琼，女，1981年4月3日出生，汉族，住重庆市万州区。原审原告中国人民解放军重庆陆军预备役高射炮兵师第四团（以下简称高炮师第四团）与原审被告李兴科及原审第三人重庆市浦财物流有限公司（以下简称浦财公司）、重庆江神教育咨询有限公司（以下简称江神公司）、唐启花、石朝琼房屋租赁合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2016年1月28日作出（2015）万法民初字第11298号民事判决。原审第三人江神公司、唐启花不服一审判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明,2014年4月28日，高炮师第四团与李兴科签订《军队房地产租赁合同》（以下简称涉案租赁合同）。合同约定：高炮师第四团将位于万州区石城路58号负一层中的60、62、64、66、68、70、72、76、78、80、82、84号房屋(房产证号为301房地证2012字第12133号)出租给李兴科使用，租赁期限从2014年5月1日起至2015年4月30日止；租金为10000.00元，租金按年结算，李兴科于每年的前十日内交付高炮师第四团；租赁期满合同终止等。李兴科在签订合同后立即向高炮师第四团缴纳了10000.00元租金。2014年4月29日，李兴科与第三人浦财公司签订《门面租赁合同》（以下简称涉案转租合同），约定将万州区石城路68、70、72、76号门面租赁给浦财公司，租赁期限从2014年5月1日起至2019年4月30日止，第一年租金为25000.00元，第二年租金为27500.00元等。2014年5月1日，李兴科与第三人江神公司签订《门面租赁合同》（以下简称涉案转租合同），约定将万州区石城路60、62号门面出租给江神公司，租赁期限从2014年5月1日至2019年4月30日，第一年租金为11000.00元，从第三年起每个门面租金每年比上一年增加10%等。2014年6月10日，李兴科与第三人唐启花签订《门面租赁合同》（以下简称涉案转租合同），约定将万州区石城路78、80、82、84号门面租赁给唐启花，租赁期限从2014年6月10日至2019年6月9日，第一年租金为23000.00元，从第三年起每个门面租金每年比上一年增加10%等。2014年6月1日，李兴科与第三人石朝琼签订《门面租赁合同》（以下简称涉案转租合同），约定将万州区石城路64号门面租赁给石朝琼，租赁期限从2014年6月1日至2019年5月31日，第一年租金为7000.00元，第二年租金为7500.00元等。李兴科与四位第三人签订合同后立即收取了第一年的租金，并将合同所涉及的门面交付给四位第三人使用，现四位第三人还在使用合同所涉及的门面。2015年6月10日，李兴科收到高炮师第四团发出的书面通知，要求李兴科终止经营并撤离租赁区域，2015年度租金按租赁户实际使用时间计收。高炮师第四团与李兴科、四位第三人多次协商收回门面无果。诉讼期间高炮师第四团自愿放弃支付房屋占用费的诉讼请求。高炮师第四团与李兴科、江神公司等第三人因涉案房屋的租赁等发生纠纷，遂向法院提起本案诉讼称，高炮师第四团与李兴科于2014年4月28日签订《军队房地产租赁合同》约定，涉案房屋的租赁期限从2014年5月1日至2015年4月30日，不能转租。但李兴科将涉案房屋分别转租给浦财公司、江神公司、唐启花、石朝琼，转租期限为5年。合同到期后多次协商交还房屋无果。请求判决：1、李兴科与浦财公司立即共同返还位于万州区石城路58号负一层中的68、70、72、76号门面房屋；2、李兴科与江神公司立即共同返还位于万州区石城路58号负一层中的60、62号门面房屋；3、李兴科与唐启花立即共同返还位于万州区石城路58号负一层中的78、80、82、84号门面房屋；4、李兴科与石朝琼立即共同返还位于万州区石城路58号负一层中的64号门面房屋；5、诉讼费用由李兴科承担。李兴科在一审中辩称，双方签订合同属实，涉案合同是高炮师第四团单方制作的格式合同，虽然约定不能转租，但是高炮师第四团口头承诺，没有特殊原因李兴科可以长期租用，并且可以转租。李兴科与江神公司等第三人签订合同后立即告知高炮师第四团，高炮师第四团清楚转租事实，在长达两年内没有提出异议，因此李兴科的转租行为有效。江神公司等第三人均没有向李兴科缴纳第二年的租金，构成根本违约，李兴科可以随时解除与江神公司等第三人的合同。请求驳回高炮师第四团的诉讼请求。浦财公司在一审中述称，浦财公司没有与高炮师第四团签订租赁合同，没有义务向高炮师第四团支付租金损失。李兴科与公司签订合同的租期是五年，公司在租赁期限内有效使用门面，且按照五年租赁期规划进行装修，共花费装潢费用79825.00元，要求继续承租门面，请求驳回高炮师第四团的诉讼请求。江神公司在一审中述称，江神公司多次联系李兴科缴纳第二年租金，但李兴科不敢来收取租金。江神公司与高炮师第四团没有任何合同关系，不应承担租金赔偿，其它意见与浦财公司的意见一致，请求驳回高炮师第四团的诉讼请求。唐启花在一审中述称，其意见与江神公司的意见一致，请求驳回高炮师第四团的诉讼请求。石朝琼在一审中述称，其意见与江神公司的意见一致，请求驳回高炮师第四团的诉讼请求。一审法院认为，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》合法、有效。现房屋租赁期间届满，李兴科应当将租赁物返还给高炮师第四团。虽然李兴科将《军队房地产租赁合同》约定的石城路58号负一层中的68、70、72、76、60、62、78、80、82、84、64号门面分别与四位第三人签订了《门面租赁合同》，租赁期限为五年，但该四份《门面租赁合同》未经产权人同意而转租，高炮师第四团对李兴科的转租行为也未予以追认，故李兴科与四位第三人签订的《门面租赁合同》对高炮师第四团不具有法律约束力。涉案房屋现由四位第三人占有使用，故高炮师第四团要求李兴科与第三人共同返还，予以支持。此外，高炮师第四团在审理中自愿放弃主张房屋占用损失的诉讼请求，符合法律规定，予以确认。江神公司等第三人与李兴科之间的损失问题不属于本案调整范围，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十五条之规定,判决:一、李兴科与重庆市浦财物流有限公司于本判决生效之日起七日内共同向中国人民解放军重庆陆军预备役高射炮兵师第四团返还位于万州区石城路58号负一层中的68、70、72、76号门面房屋；二、李兴科与重庆江神教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内共同向中国人民解放军重庆陆军预备役高射炮兵师第四团返还位于万州区石城路58号负一层中的60、62号门面房屋；三、李兴科与唐启花于本判决生效之日起七日内共同向中国人民解放军重庆陆军预备役高射炮兵师第四团返还位于万州区石城路58号负一层中的78、80、82、84号门面房屋；四、李兴科与石朝琼于本判决生效之日起七日内共同向中国人民解放军重庆陆军预备役高射炮兵师第四团返还位于万州区石城路58号负一层中的64号门面房屋；案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由李兴科承担。江神公司、唐启花不服一审判决，分别向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判其与李兴科签订的租赁合同有效；2、上诉费用由高炮师第四团负担。主要事实及理由：1、江神公司、唐启花分别与李兴科签订的合同期限为五年，李兴科口头告知其与高炮师第四团签订的合同期限也为五年。高炮师第四团对李兴科转租一事知情且未予追究。一审判决对上述事实均没有认定；2、高炮师第四团与李兴科签订的合同属于单方制作的格式合同，虽然约定不能转租，但口头承诺没有特殊原因可以长期租用，并且可以转租。高炮师第四团未能举证证明已采取合理方式提醒李兴科注意该限制性条款，且该条款违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定，关于转租的限制性条款应为无效。一审判决适用法律错误。高炮师第四团在二审中答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。李兴科在二审中答辩，高炮师第四团对于门面房屋的租赁都是一年签订一次，江神公司等第三人因担心房屋被转租给其他人，主动要求租赁五年，在转租合同中有免责条款，他可以据此不赔偿江神公司等第三人的经济损失。江神公司、唐启花、高炮师第四团、李兴科在二审中均未出示新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是江神公司、唐启花是否负有与李兴科共同返还涉案房屋的义务。江神公司、唐启花负有与李兴科共同返还涉案房屋的义务。主要理由如下：1、虽然江神公司、唐启花分别与李兴科签订的涉案转租合同期限为五年，但李兴科与高炮师第四团签订的涉案租赁合同期限仅为一年，而且，涉案租赁合同明确不能转租。涉案租赁合同虽然系单方制作的制式合同，但是对于租期的起止时间、租金等重要内容却是双方协商后明确，不属于格式合同。而且，涉案租赁合同并未排除李兴科的主要权利、加重李兴科的责任、免除自身责任。涉案租赁合同合法有效，而四份涉案转租合同无效；2、江神公司、唐启花分别占有涉案房屋，但没有法律根据、合同根据，应与李兴科共同返还权利人。一审判决江神公司、唐启花与李兴科共同返还涉案房屋，并无不当。江神公司、唐启花的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，江神公司、唐启花的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人重庆江神教育咨询有限公司、唐启花分别负担50.00元。本判决为终审判决。审 判 长 杨继伟审 判 员 田 敏代理审判员 蒋乾巽二〇一六年四月十九日书 记 员 章立立