（2016）川0403民初7号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2018-07-20
案件名称
张开伦、冯霞诉与攀枝花市鑫海源工贸有限公司商品房销售合同纠纷民事一审判决书
法院
攀枝花市西区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张开伦,冯霞,攀枝花市鑫海源工贸有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百二十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0403民初7号原告张开伦，男，1964年4月16日出生，汉族，重庆綦江人，现住四川省攀枝花市西区。原告冯霞，女，1968年11月27日出生，汉族，重庆万州人，现住四川省攀枝花市西区。被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司。住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道****号。法定代表人杨济铫，该公司总经理。委托代理人刘德玉，四川三才律师事务所律师（一般代理）。委托代理人蒋晓彤，四川徐绍刚律师事务所律师（一般代理）。原告张开伦、冯霞诉被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。依法由审判员张度波适用简易程序，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。2016年1月20日原、被告申请庭外和解30天。2016年4月13日原、被告申请庭外和解30天。原告张开伦与冯霞、被告鑫海源公司的委托代理人刘德玉、蒋晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张开伦、冯霞诉称，2012年5月13日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第二十条第（一）款约定：出卖人应当在2014年9月30日前，取得该商品房的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房的权属证明的，双方同意按自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人取得权属证明之日起30日内向买受人支付。因被告（出卖人）的责任，原告（买受人）未能在2014年9月30日实际取得房屋所有权证。合同签订之后，原告按照合同约定全面诚实履行了合同的约定义务。而被告却一直拖延不办理房屋所有权证，经原告多次催促，被告才于2015年3月25日交付给原告房屋所有权证，逾期176天，被告已违约，应当承担违约赔偿责任。根据《商品房买卖合同》第十二条第一款约定出卖人应于2013年9月30日达到燃气开通，如果在约定的期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：按延期项目每项每天出卖人向买受人赔付人民币5元。而原告所在单元经多次催告，在2014年3月21日才开通，因此被告应承担延期开通赔付责任。为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告支付原告逾期办理“房屋所有权证”的违约金316966元×万分之一×176日（2014年9月30日起至2015年3月25日止）＝5578.6元。2、判令被告支付原告逾期“燃气开通”的违约赔付金5元×171日（2013年9月30日起至2014年3月21日止）＝855元。以上两项合计6433.6元。3、本案诉讼费，由被告承担。被告鑫海源公司辩称，1、对原告方主张的订立合同的时间及合同内容，房产证最终办理交付的时间，均无异议。原告主张合同订立后原告全面诚实的履行了义务，而被告拖延不办房产证的事实，不属实。2、产权转移登记涉及到其他买房人和产权办理登记的主管行政机关，因此，产权转移登记的办理需要买房人配合，同时，还需要遵循主管机关的规定和安排才能完成，商品房产权转移登记主管机关安排为分批次办理，从递交办理申请到产权证办理完毕，一般需要2-3个月。3、根据合同约定本案被告系无偿为原告代办，房产证未能按照合同约定的时间办理，是因原告方未能按时提交办证的相关手续导致的。造成办证延迟的根本原因是原告怠于履行相关法定义务，所造成的后果，也应当由原告自己承担，被告不应承担违约责任。4、原告主张的“逾期燃气开通”的违约金，被告方不存在违约。5、逾期办证并没有给原告造成任何损失，本案原告要求的违约金过高，请求给予调减。综上所述，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年5月13日原告张开伦、冯霞与被告鑫海源公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人（被告鑫海源公司）将其开发的西贵金沙（攀枝花市西区河石坝春兰巷）7号3幢3层X单元X号房屋出售给买受人（原告张开伦、冯霞），价款为311468元；出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第十二条约定,出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础实施和其他设施按照规定的日期达到以下条件：1、市政基础设施：……（4）燃气：2013年9月30日达到燃气开通，……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：①按延期项目每项每天出卖人向买受人赔付人民币伍元……。第二十条约定，……（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第②种方式处理：①双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。②买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用x元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十五条约定，因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。2012年5月13日原告张开伦、冯霞与被告鑫海源公司签订了《补充协议》,该补充协议第五条：对合同第十九条（产权登记）的补充规定。1、买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记等相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币100元的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。……4、出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。第六条特别约定：为美化本小区生活环境和确保空气质量，买受人均同意由出卖人在小区内统一安装管道液化气，买受人需向出卖人缴纳液化气开户费3580元/户。第七条：本协议与《商品房买卖合同》具有相同法律效力，经协议双方签字盖章后生效。2014年12月22日的《销售不动产统一发票》上记载：“付款方名称：张开伦、冯霞，收款方名称：攀枝花市鑫海源工贸有限公司西区分公司，不动产名称：西贵金沙，款项性质：购房款，金额：316966元”。原告张开伦、冯霞所购商品房的交房时间为2013年8月18日，原告张开伦、冯霞所购商品房的产权证登记时间为2015年3月25日（房屋坐落：西区春兰巷7号3幢X单元X号，建筑面积99.75平方米），并在同日领到房屋产权证。另查明，祝超蓉所有的位于攀枝花市西区春兰巷7号4幢X号商品房的房屋所有权证书登记时间为2014年8月7日。张金凤所有的攀枝花市西区春兰巷7号5幢X号商品房的房屋所有权证书登记时间为2014年8月7日。该两户与原告所有的商品房均是被告开发的同一小区住房。上述事实，有原、被告的当庭陈述及《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、房屋产权证等证据，在案佐证。本院认为，原告张开伦、冯霞与被告鑫海源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，庭审中原被告双方对其真实性均认可，且不违反法律的规定，双方应按合同的约定履行各自的义务。买受人（原告）同意委托出卖人（被告）向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，原告有向被告出具书面委托手续，缴纳应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交办证相关资料的义务。2013年8月18日被告向原告交付了该商品房，被告鑫海源公司应在2014年8月17日前为该商品房办理房屋所有权证，但被告是在2015年3月25日为原告办理了房屋所有权证书。关于逾期办理房屋所有权证的原因，原被告双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因，结合庭审原被告出示的证据综合分析，逾期办理房屋产权证的原因有两个：第一、出卖人（被告）的行为是导致逾期办证的原因之一，如：被告对原告的通知不及时或虽然及时通知但不能举证证明、以及工作效率不高等原因；被告未提供证据证明逾期办理房屋所有权证不是自身原因或者过错所导致。第二、买受人（原告）的行为是导致逾期办理房屋所有权证的另一个原因，如：未能举证证明向被告提交办证所需资料的时间，也未能举证证明向被告催促过办理房屋所有权证。综合考虑原、被告双方的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务等实际情况等，本院认为本案应当适用过错责任原则处理。在适用过错责任原则下，确定违约赔偿范围不仅要考虑损害的大小，还要考虑受害方有无过错以及双方的过错程度，并且应以违约方缔约时能够预见或者应当预见到的损失为限，因此本院酌定被告应对逾期办理房屋所有权证承担主要责任，责任比例70%；原告应对逾期办理房屋所有权证承担次要责任，责任比例30%。在本案中，原、被告在合同中没有约定损失的计算方法，且原告未提交证据证明实际损失的多少，本院参照原、被告约定的违约金计算违约损失，原告所主张要求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金316966元×万分之一×176日（2014年9月30日起至2015年3月25日止）＝5578.6元的诉讼请求，因合同约定违约金的计算时间为从商品房交付之日至届满365日的次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，被告交房给原告的时间为2013年8月18日，应从2014年8月19日开始计算违约金至原告张开伦、冯霞所购商品房的产权证登记时间2015年3月25日止，原告主张计算违约金的时间少于约定的时间，不违反法律规定，原告应获得的违约损失赔偿为316966元×万分之一×176日（2014年9月30日起至2015年3月25日止）×70%＝3905.02元。原告提出的燃气逾期开通违约金按照5元×171日（2013年9月30日起至2014年3月21日止）＝855元的诉讼请求，因在庭审中原告未提供证据证明其所购买的商品房存在燃气逾期开通的事实，即燃气未在2013年9月30日之前按照合同的约定开通，且被告也不认可，故本院不予支持。关于被告辩称房屋所有权证未能按照合同约定的时间办理，是原告未能按时提交办证的相关资料所导致，造成的后果也应当由原告自己承担，被告对此不应当负任何责任的意见，因被告未提交证据证明该反驳主张意见的成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告张开伦、冯霞逾期办理所有权证书的违约损失3905.02元；二、驳回原告张开伦、冯霞的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告张开伦、冯霞承担9.83元，被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司承担15.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 张度波二〇一六年四月十九日书记员 苏 敏 更多数据：