（2016）辽01民终2249号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-05-05

案件名称

上诉人沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司与被上诉人辽宁华屹置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司,辽宁华屹置业有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事裁定书（2016）辽01民终2249号上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街167甲157号。法定代表人：金凌旭，该公司经理。委托代理人：田丹丹，女，1985年2月15日出生，汉族，该公司职员。委托代理人：邵凤，辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁华屹置业有限公司，住所地辽中县杨士岗镇杨士岗村。法定代表人：夏军，该公司总经理。委托代理人：董立新，辽宁迅驰律师事务所律师。上诉人沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司（以下简称“福泰小贷公司”）因与被上诉人辽宁华屹置业有限公司（以下简称“华屹公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省辽中县人民法院（2014）辽中民二初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。福泰小贷公司一审诉称，2014年1月8日福泰小贷公司、华屹公司签订《商品房买卖合同》，合同约定福泰小贷公司向华屹公司购买位于辽中县杨士岗镇世外桃源·温泉度假17号楼合计51套商品房，购房款总计250万。同年1月15日，福泰小贷公司向华屹公司付款250万元。自此，福泰小贷公司完全履行合同义务，按照双方《商品房买卖合同》约定限期华屹公司自福泰小贷公司交付房款次日起三个月内为福泰小贷公司办理产权证手续，否则应将房屋销售原价退给福泰小贷公司。华屹公司未在上述期限内办理产权证手续且未将房屋销售原价退给福泰小贷公司。故诉至法院，请求法院判令解除福泰小贷公司、华屹公司双方所签房屋买卖合同并由华屹公司向福泰小贷公司返还购房款250万元及赔偿福泰小贷公司相应的利息损失（总计250万元及截止2014年9月2日的利息9.75万元即259.75万元），由华屹公司承担本案的诉讼费用约3.18万元。后福泰小贷公司变更诉讼请求：将原诉讼请求中第一项“判令解除福泰小贷公司、华屹公司双方所签房屋买卖合同”变更为“请求法院判令华屹公司交付位于辽中县杨士岗镇世外桃源·温泉度假小镇17号楼合计51套商品房”；将原诉讼请求中第二项“判令华屹公司向福泰小贷公司返还购房款250万元并赔偿福泰小贷公司相应利息损失”变更为“请求法院判令华屹公司为福泰小贷公司办理房屋产权过户手续”，由华屹公司承担本案诉讼费用。华屹公司一审辩称，本案的争议焦点为福泰小贷公司、华屹公司间是借款关系还是商品房买卖关系。虽然福泰小贷公司执有双方签订的商品房销售合同并办理了预售备案，但也无法掩盖双方以买卖担保借款的非典型担保事实，具体理由如下：一、合同价款明显不合理。福泰小贷公司、华屹公司双方以1500元／㎡的价格签订商品房买卖合同，仅为同时期、同位置价格的28%左右，尚不足建设成本的50%，按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”。本案中商品房交易属于明显不合理低价。那么为什么华屹公司以低于成本的不合理低价与福泰小贷公司签订《商品房买卖合同》呢？众所周知的事实，华屹公司的实际控制人李付，同时也是沈阳三泰投资担保有限公司（以下称三泰公司）的实际控制人，该公司吸收的公众存款全部投于华屹公司开发的世外桃源项目，2013年上半年，由于三泰公司资金链断裂，直接导致华屹公司项目资金无以为继，2013年末大批投资人出现上访、报案，李付为了应对投资人及公安机关的追究，不得已的情况下，由朱洪波介绍向福泰小贷公司以高额利息借款并支付高额介绍费，而且还答应在借款的同时扣去第一季度利息及中介费，且以明显不合理的低价与福泰小贷公司签订《商品房买卖合同》作为借款的担保，李付面对法律制裁、牢狱之灾也只能是饮鸩止渴。由此印证了华屹公司并不具有将涉房房屋出售给福泰小贷公司的真实意思。二、福泰小贷公司、华屹公司双方关于《商品房买卖合同》的履行违反交易习惯。福泰小贷公司、华屹公司于2014年1月10日办理了《商品房买卖合同》备案并出具了税务机关印证的发票（俗称大发票），而福泰小贷公司在同月的16日才分次付清了250万元的所谓购房款。现实交易中，任何一个房地产开发企业在销售商品房时都不会在未收到购房款的情况下开具大发票并办理备案，如果这样做了，对于房地产开发企业存在巨大的经营风险，所以真正的房屋买卖不会出现本案中的不符合常理的情况。那么为什么在福泰小贷公司未支付任何款项的情况下，华屹公司就与之签订合同并办理了备案？事实上签订合同并备案是担保借款的先决条件，只有这样才能最大程度降低福泰小贷公司的借款风险，本案中双方违反交易习惯的行为也进一步印证了双方并无买卖房屋的合意。三、合同关键条款均为空白，有违常理。如以正常人的理解，出资购买商品房最为关注的应是交房时间及不能交房时的违约责任。本案中，福泰小贷公司、华屹公司签订的《商品房买卖合同》关键条款处均为空白，可以推断出福泰小贷公司并不关注于华屹公司的交房时间。那么，为什么华屹公司在2014年7月后主张买受人的权利并要求交房呢？2014年7月，李付已被公安机关刑事拘留，华屹公司资金链断裂，无力再向福泰小贷公司支付借款利息。在此情况下，华屹公司才主张权利。四、关于福泰小贷公司、华屹公司双方签订的《补充协议》。福泰小贷公司、华屹公司签订《商品房买卖合同》的同时签订了《补充协议》，从《补充协议》的目的是“甲乙双方就退房及其他相关事宜达成如下协议”，可见此份补充协议就是为了退房而签订，这一做法也符合当前小额借贷行业的行业习惯，既以买卖担保借款的形式。从该补充协议分析，福泰小贷公司最为关注的不是何时交房而是如何退房及取得违约金。似乎福泰小贷公司在签订合同及补充协议时，就预见到了会出现今天的结果。五、华屹公司通过中间人朱洪波向福泰小贷公司支付了利息54万元。华屹公司通过朱洪波向天津力尔投资有限公司（以下简称天津力尔公司）借款3000万元，在天津力尔公司的安排下，由天津力尔付款2750万元，福泰小贷公司借款250万元。华屹公司未直接与福泰小贷公司磋商借款事宜，双方借款事宜是由朱洪波及天津力尔安排的。华屹公司于2014年1月16日向朱洪波支付中介费及福泰小贷公司借款利息计87万元，其中60万元为中介费，按借款金额2%计算，另27万元为“上打租”第一季度利息，2014年5月7日华屹公司通过朱洪波向福泰小贷公司支付第二季度利息27万元。六、借款利息、利率、借款期限相吻合。按月息3.5分计算，福泰小贷公司250万元本金每季度利息为26.25万元，天津力尔公司2750万元本金每季度利息为288.75万元。由于此笔3000万元借款系天津力尔公司统一安排，所以支付利息时按整数支付，即天津力尔公司288万元，尚欠的0.75万元，支付给福泰小贷公司26.25万元＋0.75万元＝27万元。以上数字印证了真实的借款付息关系。现实生活中，以备案登记产生抵押登记的法律效果，几乎成了房地产行业广泛采用的向个人、典当行、投资公司借款担保的常规形式。民事诉讼的证明标准是客观真实，如果将本案认定为商品房买卖关系将导致福泰小贷公司、华屹公司间利益严重失衡，法律关系的性质认定，不应受制于福泰小贷公司、华屹公司之间签订合同的外观和名称，而应由福泰小贷公司、华屹公司双方真实意思和合同实质内容决定，本案的客观事实足以认定福泰小贷公司、华屹公司间系以买卖担保借贷的非典型担保关系。原审法院审理查明，福泰小贷公司、华屹公司于2014年1月8日签订了一份《商品房买卖合同》，约定福泰小贷公司购买华屹公司开发建设的位于辽中县杨士岗镇杨士岗社区的世外桃源·温泉度假小镇17号楼的51套房，单价为1500元／平方米，华屹公司向福泰小贷公司开具了销售发票，并于2014年1月10日向辽中县房产管理处备案。福泰小贷公司于2014年1月16日向福泰小贷公司汇款2，500，000元。但该合同中对房屋的交付时间、逾期交房的违约责任、面积差异的处理、争议处理的方式等合同主要事项均未做约定。后福泰小贷公司、华屹公司又签署了一份补充协议，第二条约定“甲、乙双方确认，甲方自乙方交付房款次日起三个月内如不能为乙方办理产权证手续，则应将房屋销售原价即250万元退给乙方，如甲方在上述期限内将全部购房款退给乙方指定账户，则双方签订的原合同解除”，第四条约定“如甲方未按本协议第二条约定向乙方支付全部退房款，除乙方书面同意外，甲方丧失退房权，房屋将最终归乙方所有，甲方应按照合同约定时间向乙方交付房屋……如果乙方书面同意延长退款期，则甲方在该延长期内，按全部退房款的日千分之五向乙方支付逾期退款补偿金……”。2015年2月18日，辽中县公安局对华屹公司被诈骗一案立案侦查，结合该局对华屹公司工作人员刘倩、张岚岚及沈阳市虹桥信息咨询服务中心工作人员朱洪波的询问笔录及华屹公司提供的银行流水、华屹公司公司出具的利息支付情况、华屹公司提供的福泰小贷公司工作人员签名的收条等证据，可以证明华屹公司向福泰小贷公司借款250万元的事实。华屹公司提供了由辽中县住房和城乡建设管理局出具的《房地产开发成本估算情况》，该估算情况表明2014年辽中县建筑业房地产开发所需成本估算价格为2805元／平方米。现福泰小贷公司诉至法院，请求判令华屹公司交付位于辽中县杨士岗镇世外桃源·温泉度假小镇17号楼合计51套商品房并为福泰小贷公司办理房屋产权过户手续，由华屹公司承担本案诉讼费用。华屹公司于2015年3月13日提起反诉又于2015年12月2日撤回反诉。原审法院认为，本案中福泰小贷公司、华屹公司之间签署的《商品房买卖合同》的真实目的是为其之间的借贷关系提供担保，故该合同不是其真实的商品房买卖的意思表示。因为双方的商品房买卖合同虽然约定了房屋的价款和房号，后又签署了补充协议，约定了产权办理的违约事项，但该合同缺乏通常情况下商品房买卖合同所必须的交付时间等要素；双方合同约定1500元／平方米的价款过低，远远低于辽中县建筑业房地产开发所需的成本估算价格2805元／平方米，难以体现真正的买卖关系，属不合理的低价；华屹公司在为福泰小贷公司开具发票并在房产管理部门办理备案手续后福泰小贷公司才将涉案款项支付给华屹公司，有违交易的常理；双方签订的补充协议中主要内容为是福泰小贷公司如何退房及取得违约金而不是何时交付房屋；根据华屹公司提供的银行流水及收条、利息支付情况等说明华屹公司公司曾偿还部分借款利息的情况，故虽然福泰小贷公司、华屹公司之间并未签订书面的借款合同，但从以上几点可以看出，福泰小贷公司、华屹公司之间实为借贷关系而非买卖关系。因本案福泰小贷公司的诉讼请求是要求华屹公司向福泰小贷公司交付涉案的17号楼的房屋并办理产权过户手续，要求实现物权，而《物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。故该合同属于流质契约，因违反法律规定而属无效合同，故对福泰小贷公司的诉讼请求原审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，原审法院判决：驳回原告沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费27，834元及保全费5000元，由原告沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司承担。宣判后，上诉人福泰小贷公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审。上诉理由：原审法院在判决书中认定上诉人与被上诉人之间签署的《商品房买卖合同》的真实目的是为双方之间的借贷关系提供担保，双方之间实为借贷关系而非买卖关系，进而判令驳回上诉人的诉讼请求。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一项规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，另依据沈阳市中级人民法院于2014年8月下发的《2014年审判工作纪要之一—普通民事案件部类》第七条的规定，出借人以房屋买卖关系提起诉讼，法院应向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求，出借人坚持不予变更的，法院方可判决驳回其诉讼请求。且最高人民法院于2015年8月发布的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条亦明确规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”。在本案原审中，法官当庭并未就法院已认定双方并非买卖关系而属借贷关系，且上诉人可按照民间借贷关系变更诉讼请求这一重要事项向上诉人予以明确释明，而是径自下发了《民事判决书》，严重违反了前述相关法律规定及沈阳市中级人民法院的审判要求，同时剥夺了上诉人的合法诉讼权益，故上诉人恳请贵院撤销一审判决，并依法进行改判或发回重审。被上诉人华屹公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。房屋是民间借贷，不是真实的买卖。上诉人本身就是搞民间借贷的，被上诉人签订买卖合同本身是借250万作为担保，此买卖合同的价格很低，几乎是半价，签完合同后被上诉人给上诉人利息，从法律上看应该是民间借贷，不是买卖。上诉人没有证据证明原审未向其明示变更诉讼请求。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查明：原审法院于2015年5月11日开庭审理中，明确询问福泰小贷公司是否坚持诉求及是否变更诉求，福泰小贷公司回答坚持且不变更诉求。上述事实，有商品房买卖合同1份及51份发票、补充协议一份、最高院判决书，华屹公司提供的辽中县公安局沈公（辽）立字（2015）119号刑事案件卷中内部华屹公司公司出纳员刘倩笔录、借款中间人朱洪波笔录、华屹公司财务总监张岚岚笔录、中国建设银行股份有限公司活期存款明细表、2014年第一季度、第二季度利息支付情况说明、天津力尔公司和福泰小贷公司共同出具的收条2张、华屹公司出具给福泰小贷公司和天津利尔公司的中国建设银行转账支票4张、银行查询信息2张、朱洪波银行卡复印件、华屹公司整理书写的与天津力尔公司和福泰小贷公司借款往来及支付利息明细、商品房买卖合同三份、辽中县住房和城乡建设管理局出具的《房地产开发成本估算情况》、最高人民法院［135］号民事判决书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，依据原审法院查明的事实，福泰小贷公司与华屹公司签订的《商品房买卖合同》的真实目的是为其之间的借贷关系提供担保，则福泰小贷公司应当按照民间借贷法律关系主张相关权利，现福泰小贷公司依据双方签订的《商品房买卖合同》诉请要求华屹公司交付商品房及办理房屋产权过户手续，原审法院于审理中已就诉讼请求问题询问过福泰小贷公司是否变更诉讼请求，福泰小贷公司拒绝变更，故应依照上述法律规定，应裁定驳回福泰小贷公司的起诉。原审法院判决驳回福泰小贷公司的诉讼请求系适用法律错误，应予纠正。关于福泰小贷公司上诉提出原审法院未就其可就民间借贷关系变更诉讼请求予以释明而要求改判或发回重审的主张。经查，原审法院于2015年5月11日开庭审理中，经庭审质证询问事实后，询问福泰小贷公司是否坚持诉求及是否变更诉求，福泰小贷公司均回答坚持且不变更诉求，则对福泰小贷公司提出原审法院未向其行使释明权的主张，不予采信。福泰小贷公司可就其与华屹公司之间的民间借贷法律关系另行主张相关权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定第一款之规定，裁定如下：一、撤销辽宁省辽中县人民法院（2014）辽中民二初字第966号民事判决；二、驳回沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司的起诉。一审案件受理费27，834元，退还沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司；一审保全费5000元，由沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司负担。二审案件受理费27，834元，退还沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司。本裁定为终审裁定。审　判　长　　李　妍审　判　员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一六年四月十九日书　记　员　　路柠檑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。来源：百度“”