（2016）粤0781民初311号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-06-08
案件名称
台山市金心物业发展有限公司与李小娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
台山市人民法院
所属地区
台山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
台山市金心物业发展有限公司,李小娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0781民初311号原告：台山市金心物业发展有限公司。住所地：台山市。法定代表人：高粤防，该公司总经理。委托代理人：余其斌、崔麒，、律师助理。被告：李小娟，女，汉族，住台山市，公民身份号码×××3141。原告台山市金心物业发展有限公司（以下简称“金心物业公司”）诉被告李小娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由审判员朱新怡适用简易程序公开开庭进行了审理。金心物业公司的委托代理人余其斌、崔麒到庭参加了诉讼。李小娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金心物业公司诉称：李小娟于2008年向台山市六福房地产开发有限公司（以下简称“六福房地产公司”）购买坐落于台山市台城六福山庄怡福苑7号楼A座503房的房屋，并于2013年5月7日完成产权登记，建筑面积为195.28平方米。该房由李小娟居住使用至今。2008年1月21日，金心物业公司、李小娟签订《前期物业管理协议》，由金心物业公司对上述房产行使有偿物业管理权利，该协议对相关物业管理事项、收费标准、缴费时间等均有明确约定。金心物业公司是具有相关物业管理资质的一般有限责任企业，依法取得台山市物价局关于收取物业管理费用的行政许可，并与李小娟所购物业的房地产开发公司即六福房地产公司签订《物业委托管理合同》，依法可对李小娟所购物业的小区进行有偿物业管理。经金心物业公司核查，李小娟已拖欠金心物业公司2014年度、2015年度物业管理费、公共水电分摊费及电梯维修等费用，金心物业公司多次催收无关。金心物业公司认为，《前期物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，协议约定的内容并无抵触法律的强制性规范，理应合法有效，受法律保护，再者，金心物业公司是合法设立的企业，受物业开发商的合法授权对李小娟所居住的小区进行物业管理，收取物业管理费等相关费用并无违反合同的约定及相关的法律规定。李小娟拒不缴纳物业管理费等费用已属违约，金心物业公司依据合同的约定可收取因拖欠物业管理费用产生的滞纳金。为维护自身的合法权益，金心物业公司特向法院提起诉讼，请求：1、判令李小娟向金心物业公司支付2014年1月至2015年12月的物业管理费5395.2元、2014年1月至2015年6月的公共水电分摊费167.6元、电梯维修费用71元，共计5633.8元；2、判令李小娟向金心物业公司支付因拖欠物业管理费产生的滞纳金，暂计至2015年12月31日，共计3398.9元。被告李小娟既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：金心物业公司成立于2003年9月23日，物业服务资质等级为三级。2008年1月21日，六福房地产公司与李小娟订立3份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：六福房字2008-××号、六福房字2008-××号、六福房字2008-××号），约定李小娟向六福房地产公司购买坐落于台山市台城六福山庄怡福苑7号楼A座503房的房屋（建筑面积195.28平方米）和D19号车房（建筑面积7.53平方米，含公摊面积2.53平方米）、B3小车位（建筑面积27.55平方米）。同日，金心物业公司六福山庄管理处与李小娟订立《六福山庄前期物业服务协议》，约定高层住宅的物业服务费为每月每平方米0.6元，杂物间（车房）的物业服务费为每月每平方米0.5元，地下车库的物业服务费为每月每个车位20元，业主应于每季度首月前10日交纳当季物业服务费用，逾期交纳的，从逾期之日起每天按拖欠费用总额的2‰收取滞纳金，另业主应承担电梯运行所产生的电费、正常维修养护等费用及小区的公共照明电费、绿化清洁用水费用。2010年12月2日，六福房地产公司与金心物业公司订立《六福山庄（祈福苑、侨福苑、聚福苑一区、怡福苑）物业管理委托合同》，约定六福房地产公司将台山市台城六福山庄小区委托于金心物业公司实行物业管理，委托管理期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2013年12月1日，六福房地产公司再次与金心物业公司订立《六福山庄（祈福苑、侨福苑、聚福苑一区、怡福苑）物业管理委托合同》，委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。2012年8月8日，金心物业公司向台山市物价局申请对台山市台城六福山庄小区进行物业服务收费备案，标准为多层住宅每月每平方米0.6元，高层住宅每月每平方米1元，自有车位每月每平方米1元。同年8月10日，台山市物价局同意金心物业公司的申请。根据该收费标准，李小娟所有的坐落于台山市台城六福山庄怡福苑7号楼A座503房的房屋的物业服务费按照高层住宅标准计算，每季度为585.84元；D19号车房的物业服务费参照多层住宅标准计算，每季度为13.554元；B3小车位的物业服务费按照每月25元计算，每季度为75元。综上，李小娟每季度共应向金心物业公司交纳物业服务费674.4元。由于李小娟未向金心物业公司支付2014年1月至2015年12月的物业管理费5395.2元、2014年1月至2015年6月的公共水电分摊费167.6元（已经扣减李小娟2014年1月10日结余的公共水电费107.52元）、电梯维修费用71元（六福山庄怡福苑7号楼电梯的变频器损坏，金心物业公司于2015年9月24日向江门市冠海电梯工程有限公司支付修理费3000元，该费用由该楼业主分摊），金心物业公司经催收未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述、金心物业公司营业执照、组织机构代码证、资质证书、物业服务收费备案表、广东省收费许可证及副本、李小娟身份证、房地产权证、《商品房买卖合同》、《六福山庄前期物业服务协议》、《六福山庄（祈福苑、侨福苑、聚福苑一区、怡福苑）物业管理委托合同》、《六福山庄怡福苑7号公共水电费用分摊明细表》及发票、《有关配件维修事宜》函件、《怡福苑7电梯维修费分摊明细表》及维修发票等证据证明，查证属实，予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。李小娟根据《六福山庄前期物业服务协议》接受金心物业公司的物业服务，并已缴纳了部分物业服务费，双方之间成立了物业服务合同关系，均应按约履行合同义务。金心物业公司依约提供物业服务，李小娟没有按照约定如期交纳2014年1月至2015年12月的物业服务费，其行为已违约，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任，金心物业公司诉请李小娟支付上述期间的物业服务费5395.2元及相应滞纳金理据充足，应予支持。《六福山庄前期物业服务协议》约定业主应承担电梯运行所产生的电费、正常维修养护等费用及小区的公共照明电费、绿化清洁用水费用，金心物业公司已代台山市台城六福山庄小区的业主向相关部门支付该费用，李小娟应当向金心物业公司返还其应承担的部分，金心物业公司诉请李小娟支付2014年1月至2015年6月的公共水电分摊费167.6元、电梯维修费用71元符合合同约定，应予支持。关于滞纳金的计算问题，金心物业公司主张自每季度结束的次日开始计算上一季度物业服务费的逾期付款违约金，符合双方约定的范围且不违反法律的规定，予以支持。双方约定逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按拖欠费用总额的2‰收取滞纳金，超过迟延支付物业服务费造成损失（即参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率）的百分之三十，对于过高部分的违约金，不予支持，应以金心物业公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、李小娟的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，调整为中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十。李小娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法应予缺席判决。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李小娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告台山市金心物业发展有限公司支付2014年1月至2015年12月的物业服务费5395.2元及相应的逾期付款违约金（该违约金分别以674.4元为本金从2014年4月1日起算，以674.4元为本金从2014年7月1日起算，以674.4元为本金从2014年10月1日起算，以674.4元为本金从2015年1月1日起算，以674.4元为本金从2015年4月1日起算，以674.4元为本金从2015年7月1日起算，以674.4元为本金从2015年10月1日起算，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算至2015年12月31日）；二、被告李小娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告台山市金心物业发展有限公司支付2014年1月至2015年6月的公共水电分摊费167.6元、电梯维修费用71元；三、驳回原告台山市金心物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告李小娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告李小娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 朱新怡二〇一六年四月十九日书记员 林金龙 来自：