（2015）佛南法民三初字第1715号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2017-03-01
案件名称
孔敏仪、范某1等与佛山市南海区联华资产经营管理有限公司建设用地使用权纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔敏仪,范某1,范某2,佛山市南海区联华资产经营管理有限公司
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条，第十五条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1715号原告：孔敏仪，女，1971年10月8日出生，现住佛山市南海区。原告：范某1。原告:范某2。上列三原告的共同委托代理人：赖斯，系广东天爵律师事务所律师。被告：佛山市南海区联华资产经营管理有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道南海大道北16号第15层，统一社会信用代码：91440605719368172J。法定代表人：陆建中，总经理。委托代理人：梁晓玲，系广东星宇律师事务所律师。原告孔敏仪、范某1、范某2诉被告佛山市南海区联华资产经营管理有限公司（以下简称联华公司）建设用地使用权纠纷一案,本院于2015年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日、4月12日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人赖斯、被告的委托代理人梁晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告孔敏仪与范永良系夫妻关系，其与范永良生前育有二子一女，原告范某1及范某2即为其中二子。范永良于2015年1月16日死亡，三原告因继承范永良的遗产于2015年4月23日向佛山市南海区申请办理继承权公证。经公证，三原告共同继承了范永良生前购买的共11处不动产中属于其所有的份额，其中，包括涉案土地[土地证号：佛府国用（2006）01147**号]的上盖房产（房屋所有权证：粤房字第××号）。后三原告到房管局办理前述房产过户手续时方得知该房产所在范围内的土地使用权并非登记在范永良名下，而系登记在被告名下，导致三原告无法办理相应过户手续。经查，涉案土地使用权及其上盖房产系范永良生前向原南海市机电工业公司（以下简称机电公司）购买所有，其双方于1997年签订了《房地产买卖契约》。契约约定范永良以627万元向原机电公司购买涉案土地使用权及其上盖房产，其中，房屋建筑面积3180.73平方米，土地使用面积1294.8平方米，原机电公司承诺房屋移交给范永良时，该房屋所在地范围内的土地使用权一并转移给范永良，并于1998年将涉案房产变更登记至范永良名下，但该房产所在地范围内的土地使用权至今未变更登记至范永良名下。后原机电公司被被告所接收，故仍登记在其名下的涉案土地使用权即变更登记至被告名下。但事实上，涉案土地及上盖房产自原机电公司交付予范永良后就一直由范永良使用，其死后则由其继承人即三原告使用至今。三原告认为，涉案土地使用权及其上盖房产经公证继承，已依法由三原告所有，并使用至今，且该土地使用权及上盖房产系范永良生前向原机电公司购买所有，该转让的房产已依法变更登记至范永良名下的事实即充分证明该契约系双方真实意思表示。依据该契约，涉案土地使用权依法属范永良所有，经公证继承后，即依法由三原告所有。请求判令：1.确认被告名下位于佛山市南海区桂城南三路的国有土地使用权[土地证号：佛府国用（2006）01147**号，地号：440605001009GB02112]系三原告共同所有；2.被告协助三原告将上述土地使用权变更登记至三原告名下；3.本案诉讼费用由三原告承担。被告辩称，一、被告为涉案土地使用权的合法权属人。被告根据南海市党政机关与所办经济实体和所管理的直属企业脱钩的文件精神接收机电公司。为保全国有资产，被告根据南海市公资委的有关规定，将涉案土地使用权过户至被告名下。因此，被告取得涉案土地使用权手续完善、程序合法，应为涉案土地使用权的合法权属人。二、被告并非涉案房地产买卖契约的当事人，不清楚机电公司与范永良之间关于涉案土地使用权的具体约定。涉案房地产登记在范永良名下，土地则属于划拨国有土地，原属于机电公司。因机电公司于1999年已注销，且归口被告管理时其主管部门没有移交相关资料给被告，被告不清楚范永良与机电公司之间对土地使用权转让事宜的具体约定，也不清楚被告是否已足额支付转让价款，故不能核实房地产转让的相关事实。既然原告主张范永良取得涉案土地使用权，应提供充分证据予以证明。庭审中，原告举证如下：1.原告身份证、户口本、结婚证复印件各1份，用以证明原告诉讼主体适格。2.被告企业信息、组织机构代码复印件各1份，用以证明被告诉讼主体适格。3.居民死亡医学证明书、火化证复印件各1份、公证书原件3份，用以证明被继承人范永良的死亡事实，并证明经佛山市南海公证处公证后，因被继承人范永良的其他法定继承人放弃对其财产的继承权，故涉案土地使用权的上盖房屋由三原告共同继承，相应地，该上盖房屋所在土地使用权亦应由三原告共同继承，三原告对该土地使用权享有权属。4.房地产买卖契约、广东省市县私有房屋产权登记申请书、广东省契税完税证复印件各1份（加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产档案室复印专用章）、粤房字第××号房屋所有权证原件1份，用以证明涉案土地使用权及上盖房屋系被继承人范永良向原权属人南海市机电工业公司出资购买所得，经合法登记程序后，取得相应房屋所有权证，但至今该土地使用权仍未过户登记至被继承人范永良名下，结合证据3，该土地使用权及房屋所有权为三原告共同所有。5.国有土地使用证复印件1份（加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产档案室复印专用章）、土地登记档案电脑查询信息表原件1份，用以证明涉案土地经变更登记后，国有土地使用证号由原南府国用总字第0012131、001631号变更为国有（2006）0114752号，原登记权属人由南海市机电工业公司变更为被告，而且根据原国有土地使用权所记载，涉案土地使用权原权属人南海市机电工业公司由被告接收，故其相应债权债务及权利义务等均应由被告负责承接，结合证据三、四，涉案土地使用权已由三原告继承取得，被告作为原权属人的权利义务承接者，负有将涉案土地使用权过户变更至三原告名下的义务。6、机电公司内档资料一组。经质证，被告对原告出示的证据13无异议。对证据4中的广东省市县私有房屋产权登记申请书、广东省契税完税证、粤房字第××号房屋所有权证无异议。对证据4中的房地产买卖契约的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为被告并非契约的主体，对涉案土地使用权过户相关约定不清楚，亦无法查明范永良是否已经足额支付转让价款而实际取得涉案土地使用权。对证据5无异议，被告根据当时南海市政府文件取得涉案的土地使用权，应为合法的权属人。对证据6由法院审查，被告无法核实。庭审中，被告举证如下：1.关于漏报脱钩企业补充办理工商登记变更及移交、接收手续的通知复印件1份。2.关于市各资产经营管理有限公司合并的通知复印件1份。3.土地登记档案电脑查询信息表复印件1份。证据13，用以证明被告通过南海市脱钩文件接收机电公司取得涉案土地使用权；被告接收机电公司时其已于1999年注销；被告不清楚涉案土地使用权的转让情况。经质证，原告对被告出示的证据13的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，这些文件恰好证明被告承接原南海机电公司的债权债务，因南海机电公司未将已转让给原告的涉案土地使用权过户至原告的名下，被告作为机电公司的权利义务承接者依法应承担协助过户义务。本院依法调取下列证据：1.佛山市南海区国土城建和水务局的复函原件1份。经质证，原告对本院出示的证据1无异议。该复函证实涉案土地使用权与房产是对应一致的，范永良于1997年向原南海机电公司购买涉案房产及土地，该房产及土地经依法继承属原告所有，原告应合法取得该物业，被告应承担协助原告过户的义务。被告对本院出示的证据1无异议。该复函未能体现土地使用权的转让情况。根据当年的情况，是存在过只卖房不卖地的情形，因机电公司归口被告管理时没有移交相关的资料，被告不清楚土地使用权是否与房屋一齐转让。经审查，双方提供的证据因对方其真实性无异议，或有异议未能举证推翻，证据间可相互印证，本院予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城桂三路，原登记权属为机电公司。机电公司与范永良签订《房地产买卖契约》（存于佛山市南海区国土城建和水务局房产档案室备案），约定机电公司将涉讼房地产（房屋建筑面积3180.73平方米、土地使用面积1294.8平方米）出售给范永良；成交价为6270000元，范永良于1997年12月1日前一次性付清予机电公司；房屋移交给范永良时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给范永良；等等。合同附件所列地号为南国（90）001631。1998年9月24日，房管部门核发粤房字第××号房屋所有权证，房屋权属人变更登记为范永良。南府国用总字第0012131号/字（90）001631号国有土地使用权证(地籍号01190201)登记权属人为机电公司，使用权面积为2162平方米。1999年10月27日，机电公司被注销。国用（2002）010022土地使用权（旧地号0101190201）登记权属人为被告，土地使用权面积2169.02平方米，变更事项说明：根据南海市党政机关与所办经济实体和所管理的直属企业脱钩的文件精神，机电公司已被联华公司接收，并根据南海市公资委的有关规定，将机电公司名下的本宗土地使用权转为联华公司所有。国用（2006）0114752土地使用权登记权属人为被告，使用权类型为划拨，土地使用权面积1144.27平方米，权属来源：土地使用权证号国用（2002）010022，变更登记事项：原土地使用者联华公司于2004年9月29日办理了两证合一，因在办理地籍号0101190201的分割登记手续时提交的规划红线图中，恒业部分作为居住用地（职工宿舍）办理了分割注销登记手续。随后该土地使用者发现恒业楼的用地性质不是居住用地（职工宿舍），而应为办公用地，现申请补办恒业楼部分的土地使用权，变更后面积为1144.27平方米，用地籍号0101190893。2015年1月16日，范永良死亡。经公证，范永良的配偶是孔敏仪，范永良的子女是范某1、范某2、范子莹，范永良的父亲是范耀沛，范永良的母亲叶三女先于其死亡；范子莹、范耀沛表示放弃继承包括涉讼房产在内等11项财产中范永良的遗产部分。2015年12月4日，孔敏仪、范某1、范某2提起本案诉讼。诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局查核涉讼房屋对应的土地情况。该局函复本院，涉讼房产对应宗地为440605001009GB02112，土地证号国用（2006）01147**。土地证与房产证权属人不一致，须经土地使用者与房产所有者协商，将土地使用权通过转让或赠与方式确认到双方或其中一方名下，凭完（免）税证明及其他相关资料办理土地登记。由于上述宗地属于国有划拨土地，转让时须办理补办出让手续。本院认为：《房地产买卖契约》约定购房款于1997年12月1日前一次性付清，而涉讼房屋于1998年9月24日变更权属登记，原、被告亦确认在签订合同前房屋已实际交付，从买卖双方的义务履行顺序、履行情况及常理分析，购房款支付义务亦应已履行完毕。房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权具有相互依附关系，两者并不可分离独立利用，《房地产买卖契约》亦明确约定房屋移交的同时该建筑物范围内的土地使用权一并转移，除非买卖双方就房屋、土地使用权价值特别作出约定，否则应认为转让价款包含的是两者整体的全部价值。被告作为机电公司的接收单位，无论因何原因接收企业，相关财产、资料交接为其内部关系，并不能以此作为对抗第三人或免除举证的事由。在上列情况下，被告认为范永良未支付价款、约定价款不包含土地使用权部分，但未能举证证实其主张，本院不予采纳。本院认定范永良向机电公司购买涉讼房屋及房屋占用范围内的土地使用权，并已支付约定的价款。如前所述，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权应遵循权利主体一致的原则，无论其前因何原因未办理涉讼土地使用权变更登记，现该变更登记并不存在障碍，被告作为登记权属人应协助办理相关的权属变更登记手续。范永良已死亡，原告孔敏仪、范某1、范某2作为继承人继承涉讼房产，原告请求被告协助办理涉讼土地使用权变更登记的主张本院予以支持。依不动产登记公示制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。原、被告在行政登记机关办理变更登记手续，涉讼房产基于上述买卖、继承法律行为发生物权变动效力。但现涉讼土地使用权尚未办理权属变更登记，原告请求确认土地使用权归其所有的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海区联华资产经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告孔敏仪、范某1、范某2办理地号440605001009GB02112、土地证号国用（2006）0114752土地使用权权属变更登记至原告孔敏仪、范某1、范某2名下的手续。二、驳回原告孔敏仪、范某1、范某2的其他诉讼请求。本案受理费46800元（原告已预交），由原告负担46700元，由被告负担100元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原告孔敏仪可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，原告范某1、范某2、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 招伟妍人民陪审员 陆 烨人民陪审员 张志贞二〇一六年四月十九日书 记 员 刘冬花 关注微信公众号“”