（2015）新民初字第2339号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-12-27

案件名称

常州市土地交易中心与常州市尊尚餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

常州市新北区人民法院

所属地区

常州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

常州市土地交易中心,常州市尊尚餐饮管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百二十六条

全文

江苏省常州市新北区人民法院民事判决书（2015）新民初字第2339号原告常州市土地交易中心，住所地常州市钟楼区怀德中路**号。法定代表人包维菁，该中心主任。委托代理人钱技平，江苏常仁律师事务所律师。委托代理人徐翃，江苏常仁律师事务所律师。被告常州市尊尚餐饮管理有限公司，住所地常州市新北区太湖东路103号501－503。法定代表人李铭，该公司总经理。委托代理人邢辉，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。委托代理人刘梦娜，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。原告常州市土地交易中心诉被告常州市尊尚餐饮管理有限公司（以下简称尊尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理。依法由审判员丁峻适用简易程序，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐翃，被告尊尚公司委托代理人邢辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州市土地交易中心诉称，2012年，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于常州市新北区太湖东路103号401-403、501-503的房屋租赁给被告使用，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日，被告每年支付租金60万元，分两次支付，分别于每年的9月28日前和3月28日前付清，否则承担每日年租金1%的滞纳金。双反还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告将房屋交付被告。被告未能及时支付租金。经原告多次催要，2013年4月1日，被告财务人员向原告出具说明承诺于2013年4月18日前支付2012年10月1日至2013年3月31日期间的租金30万元，于2013年4月30日前支付2013年4月1日至2013年9月30日期间的租金30万元。出具说明后被告仅支付了30万元，但之后再未支付任何租金。之后，原告再行催收均未果，因此诉来法院，请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，并判令被告立即交还租赁房屋，即常州市新北区太湖东路103号401-403、501-503的房屋。2、判令被告立即支付租金140万元（自2013年4月1日起计算至2015年7月31日），并继续支付自2015年8月1日起的租金至被告完全交还租赁房屋之日止，以及支付滞纳金（按每天6000元计算，自起诉之日至全部租金支付完毕之日）。3、本案诉讼费由被告承担。被告尊尚公司辩称，1、我方认为合同应当继续履行，理由是双方不存在根本性分歧，如果说有分歧的话只是合同的续期问题，双方经协商还没有达成一致意见；原告也没有以正式通知要求解除双方的租赁关系，双方见面谈的只是续期的问题，因为被告投资近500万元，产生的收益很少，一直出于亏损状态，所以原告积极和被告协商后续续组的问题，经代理人了解现在还在商量这个事情，双方没有根本分歧，后续的续期的问题解决了，租金问题原告会逐步解决的。2、拖欠的租金本金没有异议，但是对于滞纳金问题我们认为原告的主张过高，而且没有任何法律依据。理由为：滞纳金本身是行政法规定，涉及税务领域，民事概念是违约金，原告主张滞纳金就是违约金的意思。违约金能否主张，主张金额的高低是依据损失为基础，违约金以填平为原则，惩罚为例外，不管在司法实践还是省高院会议纪要都明确违约金过分高于实际损失的要予以调整。本案中即使认定被告逾期交付租金存在违约行为，原告的损失仅限于银行同期贷款利率的损失。因为原告作为国有单位不可能拿租金去做投资等，即使是一个合理损失也是比照银行同期贷款利率的标准来计算。我方也向法庭提交一个人民法院报上的案例，虽然主体不同，但是案件原理一样，也是因为主张滞纳金的原因，最后法院没有支持，是比照银行同期贷款利率来判决的。如果按照原告这样计算的滞纳金标准过高。经审理查明，原告系位于常州市新北区太湖东路103号401-403、501-503的房屋单独所有权人。原、被告形成“房屋租赁合同”一份，双方约定原告将上述房产出租给被告使用，租赁期为五年，从2012年10月1日起至2017年9月30日止。同时约定每年支付租金60万元，分两次支付，分别于每年的9月28日前和3月28日前付清，否则承担逾期一日计算年租金的1%作为滞纳金。还约定被告拖欠租金一个月则原告有权解除合同收回出租房屋。另外，双方约定租赁期满或合同解除后，乙方（被告）必须按时搬出个人物件，原有装潢不得拆除，租赁期满后五日内房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。乙方违约，则甲方不再退还押金。达成协议后，原告将房屋交付被告租用。后因被告未按照约定期限足额支付租金，原告遂向被告催要，被告为此让本方财务工作人员于2013年4月17日出具书面情况说明一份，载明应付租金陆拾万元整，4月18日先付叁拾万，下余叁拾万元在4月30日之前支付。被告虽根据以上承诺向原告支付租金30万元，但未在4月30日之前支付余下的30万元。原告因此于2013年10月25日继续向被告催收租金，未果后诉来法院，要求判如所请。以上事实有原告提供的房屋产权证明、租赁合同、书面说明、催缴房租通知书、付款凭证及到庭当事人的陈述自认等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。另外，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告之间形成租赁关系，被告应当按照约定缴纳房租，现被告长期拖欠租金，在原告多次催要并给予宽限期的前提下，仍然未能及时足额支付租金，应当视为双方合同中约定的解除条件成就，原告作为解除权人有权解除双方的租赁合同，收回出租房屋。庭审中，被告对原告诉状中主张的欠租本金部分并无异议，本院对此予以支持，本金部分应当由被告向原告支付。关于原告主张的滞纳金部分，亦即违约金部分，被告辩称约定过高，要求予以调整。对此本院认为，被告虽有违约情形，但原告已按被告实际占有使用出租房产的时间计算租金，并得到法院的采纳支持，其租金部分并无损失。根据原告本身的机构性质，其损失可以确定为欠付租金部分按同期银行贷款利率计算的金额。本案中双方的滞纳金约定确实过高，应当予以调整。我国法律对于违约金进行调整的相关规定中明确在实际损失能够确定的前提下，违约金一般不超过实际损失的30%。现在被告方违约过错明显，但与此同时，原告也存在怠于行使权利导致损失扩大的情形，根据公平及诚实信用原则，本院确定滞纳金支付方式为：被告就欠付租金部分按同期银行贷款利率进行计算，期限为起诉之日起至租金支付完毕之日止。对于出租房屋的返还义务及押金部分，双方之合同均有明确约定，原告的主张符合双方约定，故其诉讼请求并无其他瑕疵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告就位于常州市新北区太湖东路103号401-403、501-503的房屋所签订的房屋租赁合同，被告常州市尊尚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州市土地交易中心交还上述房产。二、被告常州市尊尚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州市土地交易中心支付租金140万元（自2013年4月1日起计算至2015年7月31日），并按照双方合同约定之金额继续支付自2015年8月1日起的租金至被告完全交还租赁房屋之日止。三、被告常州市尊尚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州市土地交易中心支付欠付租金部分（参照判决第二项）按银行同期贷款利率计算的滞纳金，计算期限为起诉之日起至租金支付完毕之日止。四、驳回原告常州市土地交易中心的其他诉讼请求。案件受理费17400元，由被告常州市尊尚餐饮管理有限公司负担（原告方同意被告方承担的诉讼费用由被告方在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户头：江苏省常州市中级人民法院；开户银行：江苏银行常州分行营业部；账号：80×××63）。审　判　长　　丁　峻人民陪审员　　王平西人民陪审员　　任一群二〇一六年四月十九日书　记　员　　许　珊来源：百度搜索“”