（2015）淮中民终字第02780号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-05-31

案件名称

张新荣与周福权租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省淮安市中级人民法院

所属地区

江苏省淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张新荣,周福权,徐桂花

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省淮安市中级人民法院民事判决书（2015）淮中民终字第02780号上诉人（原审原告、反诉被告）张新荣，个体工商户。被上诉人（原审被告、反诉原告）周福权，农民。原审第三人徐桂花，无业。上诉人张新荣与被上诉人周福权、原审第三人徐桂花租赁合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2015年11月26日作出（2015）浦民初字第01911号民事判决，上诉人张新荣不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人张新荣、原审第三人徐桂花到庭参加诉讼。被上诉人周福权经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原审查明，淮安市清浦区淮海南路69号房屋所有权人为淮安市清浦区第二饮食服务公司。2011年2月17日，张新荣在取得淮安市清浦区第二饮食服务公司同意的情形下，办理了名称为清浦区楚月宾馆的个体工商户营业执照，经营场所为淮安市清浦区淮海南路69号，经营范围为住宿服务。2012年4月1日，被告张新荣（甲方）与原告周福权（乙方）签订《承包协议》和《清单》各一份，约定由甲方将楚月宾馆二楼标准间拾肆间客房、一楼普通间客房的房屋承包给乙方使用，具体内容为：1、承包期为叁年，即2012年4月3日起至2015年4月2日止。2、承租金每年为壹拾肆万元，付款方式为每季度预付一次，押金伍万元整。期满后押金退还。3、承包期间的一切经营费用、房屋水、电、水路、电路、下水管道经营设备的维修、债权债务、有关营业证照年检、安全、消防等问题由乙方负责。4、楚月宾馆现有设备交乙方使用，期满后须完好的交给甲方，详见清单。5、承包期间乙方如需装潢改造，应经甲方同意，不得损坏房屋主体结构，装修改造后不得拆除，归甲方所有。6、如遇拆迁和政府政策性问题使协议无法履行时，本协议自然终止为期满日，乙方无偿退出，甲方收回所有权，一切拆迁方面的补偿、补助归甲方。7、因经营不当，有关营业执照证件被吊销，乙方赔偿甲方五万元人民币，在承包期内，不得转租。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后生效。违约金五万元。协议中第4项清单的内容为：1、楚月宾馆执照原件，特种行业许可证原件、卫生许可证原件。2、挂式空调15台、遥控匹配。3、39寸彩电15台、有线电视接收器8台、遥控匹配。4、电脑1台，二代身份证阅读机1套，监控探头3组，网线一户带6户头，水井带高压水泵两口。5、5吨热水箱1个，30吨冷水箱2个，铁柜4个，洗衣机1台，洗衣盆3个，烧水炉1台。6、海绵床4个，实木沙发桌椅4套，玻璃桌椅3套，电视柜16个，床头柜33个，床单、被套、枕套、床套40套。7、每个标间马桶、面盆、毛巾架、肥皂、卫生纸等茶盘茶杯、烟灰缸、拖鞋、水瓶、衣架等配齐。8、灭火机15个、安全指示灯、应急灯各5个。9、吧台、鞋柜各1个，灯箱4个。协议签订当日，被告收到原告押金5万元。原告周福权承包期间，停止对接收的水泵使用，并改变相应水路、电路，改为使用电热水器。2012年8月，原告周福权征得被告张新荣同意后，将楚月宾馆一楼普通间客房转租给他人（姓常，具体姓名不清楚）经营医疗器械，租赁期限至2015年4月2日，租金10600元，该租金由张新荣收取，并全额转交给周福权，周福权向张新荣出具了相应的收据。该楚月宾馆一层房屋在2014年12月关门停止营业，后由张新荣自行将门锁更换收回上述房屋。2014年9月15日，第三人徐桂花与原告周福权签订转包协议与转包合同各1份，约定由周福权将楚月宾馆二楼14间标准间承包权转包给徐桂花，并约定原承包协议内容不变，租金标准为每年14万元，承包期限为2014年9月15日至2015年4月2日止。后周福权和徐桂花征得了张新荣同意，由张新荣将2012年4月1日张新荣与周福权签订的承包协议中第7条修改为“在承包期内，同意转租”。同日，周福权收取了徐桂花5万元押金，徐桂花按协议约定向周福权支付承包费。承包期限届满前，被告张新荣将楚月宾馆一楼7间房屋收回。承包期限届满后，因原、被告和徐桂花之间关于楚月宾馆除一层以外的房屋交接问题未谈妥，上述房屋未进行交接，仍由徐桂花继续经营。2015年4月21日，原审受理了徐桂花诉周福权承包合同纠纷一案。2015年8月13日，原审作出（2015）浦民初字第01456号民事判决书，判决：一、被告周福权于判决生效后五日内一次性退还原告徐桂花承包淮安市清浦区楚月宾馆的押金5万元。二、驳回原告徐桂花其他诉讼请求。案件受理费1300元，由周福权负担1083元，徐桂花负担217元。该判决已生效。原审庭审中，反诉原告张新荣提供照片18张，称其主张的房屋和设备存在损坏情形。反诉被告周福权仅同意维修宾馆内洗衣间顶部扣板及水泵房中的水泵和水管管道，称其余损坏的部分与周福权无关，是徐桂花承包期间损坏的。反诉原告张新荣提供2015年4月22日《江苏省医疗门诊收费票据》1份和2015年4月23日清浦区卫生监督所收据2份，分别载明张新荣和胡仰军（宾馆服务员）两人的体检费134元和从业人员卫生知识培训费40元及楚月宾馆检测费180元，反诉原告称上述费用应由周福权支付。对此，反诉被告周福权称承包期届满后其没有再继续承包宾馆，也没有实际经营，所以上述费用与周福权无关。原审审查中，原告周福权称维修楚月宾馆内洗衣间扣板、水泵房中水泵、水管管道、水井、烧水器、水箱及相关水路和电路，大概需要1500元左右。被告张新荣称维修楚月宾馆内洗衣间扣板、水泵房中水泵、水管管道、水井、烧水器、水箱及相关水路和电路，大概需要3000元左右，如将被告反诉主张的房屋和设施全部维修好大概需要1万元左右。反诉原告张新荣明确表示要求反诉被告周福权履行维修义务。原、被告均表示上述维修费用不需要鉴定确定，请法庭酌情考虑。原审审理中，原审于2015年8月12日组织张新荣和徐桂花交接位于淮安市淮海南路69号楚月宾馆的涉案房屋，张新荣接收了包括楚月宾馆内一层吧台；一、二层楼道中间的洗衣间、布草间；二层标准间；三层水泵房等全部涉案房屋和设施。经勘查，楚月宾馆内洗衣间和布草间顶部扣板损坏，水泵房中房门、水泵、烧水器、水箱有损坏、水井未与水路连接，水泵房顶、宾馆走道顶部有损坏，房间内空调和马桶均无损坏情形，宾馆房间内使用的是电热水器。周福权、张新荣和徐桂花对上述事实均无异议。原审原告周福权一审诉称，2012年4月1日，原、被告签订了楚月宾馆的承包协议一份，约定被告将淮安市淮海南路69号楚月宾馆部分房屋承包给原告使用，原告以楚月宾馆名义经营该房屋，被告收取了原告5万元押金，约定承包期满后押金退还。2014年9月15日，原告经被告同意将承包的楚月宾馆转包给第三人徐桂花经营，原告同时收取徐桂花押金5万元。2015年4月2日协议约定的承包期限届满，被告一直未向原告或第三人徐桂花返还押金，第三人徐桂花诉至法院，要求原告向其返还押金5万元，该案法院已判令原告向徐桂花返还5万元押金，现原告要求判令：1、被告返还原告房屋租赁押金50000元，并支付延期利息（自起诉之日即2015年5月27日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。2、被告承担本案的诉讼费用。起诉列明第三人是为了让其到庭陈述相关事实。原审被告张新荣一审辩称，按照原、被告之间承包协议约定，原告应当在2015年4月2日将宾馆完好的交给被告，但是被告未按期交还房屋，所以押金不应退还。原审第三人徐桂花一审辩称，本案与第三人无利害关系，第三人不承担责任。原审反诉原告张新荣一审诉称，2012年4月1日，原、被告签订楚月宾馆承包协议一份，在承包期快到之前，原、被告和第三人多次协商房屋交接问题，反诉被告周福权以其和张新荣没有任何关系为由不交还宾馆，承包期间损坏的设备也未修复，违反了原、被告承包协议的约定，应当承担违约责任。另外，周福权至今没有付清经营中一些年审等费用，张新荣帮其垫付了卫生证年检费和体检费合计354元。现要求判令：1、反诉被告维修楚月宾馆内水泵房顶、水泵房门、水井、水泵、烧水器、水箱及相应的电路和水路；洗衣间扣板和吊顶；布草间扣板和吊顶；宾馆西走道房顶。2、反诉被告支付张新荣卫生证年检费和体检费合计354元。3、反诉被告支付张新荣违约金5万元。4、缴纳自2015年4月3日起至2015年8月12日止承包金共50554.66元。5、驳回周福权的诉讼请求，待将楚月宾馆交还给张新荣后，再解决押金问题。6、反诉被告立即将楚月宾馆交还给张新荣。7、反诉被告维修楚月宾馆内205房间马桶、211房间空调、灯箱、沙县小吃卷帘门、普田门市灯箱。审理中，反诉原告张新荣撤回上述反诉请求中第5、6、7项反诉请求。原审反诉被告周福权一审辩称：1、张新荣已经同意将宾馆转包给徐桂花，承包期限快届满时，周福权发现宾馆顶部的塑料扣板以及水泵需要维修，周福权要求维修好后三人进行交接，但是徐桂花不让维修，才导致宾馆不能正常返还给张新荣。周福权同意维修宾馆内洗衣间扣板及水泵房中的水泵和水管管道，其余损坏的部分与周福权无关，是徐桂花承包期间损坏的。2、周福权同意交付楚月宾馆，但目前房子在徐桂花手中，需要她来协助履行。3、转包行为是张新荣同意的，期限届满后周福权没有再承包宾馆，所以不同意支付原告主张的承包金。4、周福权没有违约，承包协议中载明的5万元违约金是针对协议第七条的补充，并非针对协议其他条款，所以被告不同意支付违约金，且违约金数额太高，远远超出原告的损失，应当减少。原审认为，关于本诉部分，原告周福权与被告张新荣之间的承包经营关系有承包协议为证，该协议内容不违反法律规定，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告的承包协议中已明确约定承包期至2015年4月2日，期满后押金退还，且承包期满后原、被告未续签承包协议，原告周福权也未实际经营楚月宾馆，被告张新荣应当依照协议约定在承包期限届满后，退还原告周福权5万元押金。原告要求被告自起诉之日，即2015年5月27日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准支付延期利息。原审认为，被告张新荣未依约履行退还押金义务，应当承担延迟履行造成的损失，原告主张的赔偿标准不违反法律规定，故原审依法予以支持。反诉部分中关于原告张新荣要求被告周福权维修楚月宾馆内水泵房顶、水泵房门、水泵等设施问题。被告周福权在庭审中已明确表示同意维修楚月宾馆内洗衣间扣板及水泵房中的水泵和水管管道，故对原告张新荣该部分的诉讼请求，原审依法予以照准。对于原告该项中其他的诉讼请求，原审认为，被告周福权从原告张新荣处承包楚月宾馆字号，并同时从原告处一并承租楚月宾馆相应房屋，出租人即原告应履行租赁物的维修义务，原、被告签订的协议第三条“房屋水、电……”中房屋一词与后续水、电之间并无任何标点符号隔开，应属于对后续水、电等范围的描述，而非特指房屋本身，原、被告承包协议的设备清单中也没有列明房屋，原告也未提供其他证据证明被告同意对楚月宾馆房屋履行维修义务，因原、被告之间并未明确约定被告周福权对楚月宾馆的房屋具有维修义务，故原告要求被告维修楚月宾馆内水泵房顶、水泵房门、布草间扣板和吊顶、宾馆西走道房顶的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审依法不予支持。关于原告要求被告修复水泵房中水井、烧水器和水箱，并修复相应电路和水路问题，原审认为，原、被告承包协议中明确约定原告张新荣将水泵、水井、烧水器、水箱交由被告周福权使用，被告负责承包期间的水路、电路维修，承包期满后须完好的交给原告。但本案中，被告承包楚月宾馆期间停止对原水泵及相关设施的使用，并改变水路和电路，此后被告虽征得原告同意，将楚月宾馆二层房间转包给徐桂花，但被告仅将其从原告处的部分房屋及楚月宾馆字号转包给徐桂花，承包金额仍为14万元每年，被告已从转包行为中获取利益，且被告向原告缴纳的承包费也是计算至2015年4月2日止，故原、被告之间的承包关系在2015年4月2日尚未解除，被告周福权在其与原告张新荣承包关系存续期间，应按协议履行维修义务，因被告未妥善保管烧水器、水箱，导致该设施损坏，在承包期满后被告在未取得原告同意的情形下，未按协议约定维修上述设备和恢复原水泵房相关的水路和电路，违反了原、被告之间承包协议的约定，原告现要求被告按照协议约定修复上述设施，符合法律规定，故原审依法予以支持。关于反诉原告要求被告支付卫生证年检费和体检费合计354元，并缴纳自2015年4月3日起至2015年8月12日止承包金共50554.66元问题。原审认为，原、被告承包协议已明确约定承包期至2015年4月2日止，被告将楚月宾馆转包给徐桂花时约定的承包期限亦是至2015年4月2日止，原告张新荣对该转租行为、转租期限和实际经营人均知晓，承包期限届满后原、被告之间并未续签承包协议，被告没有实际经营楚月宾馆的行为，原告也未提供任何证据证明其与被告在约定的承包期限届满后重新达成承包合意，故原告要求被告支付承包期限届满之后的承包费，及原告和宾馆工人胡仰军的体检费、楚月宾馆年检费，缺乏事实和法律依据，原审依法不予支持。关于反诉原告要求被告支付违约金5万元问题。原审认为，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少，法院应予以支持。本案中，被告周福权虽未依约修复水泵等设施，但楚月宾馆内有电热水器供应热水，并不影响宾馆经营的使用，且原告已要求被告履行将水泵等损坏设施修复的义务，原审依法判令被告周福权维修楚月宾馆内水泵等设施，原告也未提供证据证明其主张违约金的合理性，根据原、被告陈述对原审判令设施的维修费用，原审酌定原告的损失为2000元，其30%数额为600元，超出部分因缺乏事实和法律依据，原审依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告张新荣于本判决生效之日起五日内，一次性返还原告周福权押金5万元，并支付延期利息（自2015年5月27日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。二、反诉被告周福权于本判决生效之日起十日内，将位于淮安市清浦区淮海南路69号清浦区楚月宾馆内洗衣间扣板、水泵房中水泵、水管管道、水井、烧水器、水箱及相关水路和电路修复。三、反诉被告周福权向反诉原告张新荣支付违约金600元。四、驳回反诉原告张新荣其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元、反诉费用1156元，合计2206元，由原告周福权负担300元，被告张新荣负担1906元。上诉人张新荣不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人在承包期满后，没有按照协议约定的时间交还宾馆和押金，构成违约；2、被上诉人在承包期间因经营不当，造成宾馆房屋、设备、设施和邻居门和显示屏损坏，至今没有对损坏的东西进行修复；3、因被上诉人的违约而导致的上诉人的损失，被上诉人应该承担全部责任，一审酌定的损失数额太少，弥补全部损失大概需要1万元。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人周福权未参与答辩。原审第三人答辩称：同意上诉人张新荣上诉理由，没有异议。二审经审理确认一审查明的事实。本案争议的焦点是，1、被上诉人是否应承担房屋设施的维修义务、合同期满后的租金；2、一审判决赔偿损失额是否正确。本院认为，关于被上诉人是否应承担房屋设施的维修义务、合同到期后的租金问题。周福权从张新荣处承包楚月宾馆字号，并同时从原告处一并承租楚月宾馆相应房屋，出租人即原告应履行租赁物的维修义务，原、被告签订的协议第三条“房屋水、电……”中的“房屋”一词与后续水、电之间并无任何标点符号隔开。因双方并未明确约定周福权对楚月宾馆的房屋承担维修义务，且张新荣也无证据证明该损坏系周福权所为，故张新荣要求周福权维修楚月宾馆内水泵房顶、水泵房门、布草间扣板和吊顶、宾馆西走道房顶无事实依据，本院不予支持。承包期限届满后，双方之间并未续签承包协议，周福权没有实际经营楚月宾馆，故张新荣要求周福权支付承包期限届满之后的承包费无事实和法律依据，本院不予支持。关于一审判决赔偿损失额是否正确的问题。当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少，法院应予以支持。本案中，周福权虽未依约修复水泵等设施，但楚月宾馆内有电热水器供应热水，并不影响宾馆经营的使用，维修楚月宾馆内水泵等设施，系周福权自愿行为，在张新荣未提供证据证明违约金合理性的情况下，原审酌定张新荣的设施修复费用为2000元，并由周福权承担30%并无不妥。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2206元，由上诉人张新荣负担。本判决为终审判决。审　判　长　　江东新审　判　员　　孙　洁代理审判员　　黄春丽二〇一六年四月十九日书　记　员　　鲍婷婷微信公众号“”