（2016）川0191民初1119号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-07-19
案件名称
成都高投科技园物业服务有限公司与袁红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都高投科技园物业服务有限公司,袁红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初1119号原告成都高投科技园物业服务有限公司。住所地：成都高新西区创业中心。法定代表人任正。委托代理人王薇娜，国浩律师（成都）事务所律师，特别授权代理人。委托代理人张楠，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。被告袁红，女，汉族，1979年11月30日出生，住成都市高新区天骄路***号*栋*单元***号。原告成都高投科技园物业服务有限公司（下称高投物业公司）诉被告袁红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员李黎独任审判，并于2016年3月11日、2016年4月19日两次公开开庭进行了审理，两次开庭，原告委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都高投科技园物业服务有限公司诉称，2014年6月，原、被告签订了《高新青年公寓4号苑（E1地块）物业服务协议》，约定由原告为被告高新青年公寓4号苑（E1地块）3栋1楼1号、1楼2号、2楼1号商铺提供物业服务，物业服务面积为655.53平方米。该协议已于2014年12月31日到期。根据协议约定，物业服务费为每月每平方米人民币5.00元，垃圾清运费为每月每平方米0.40元。协议约定物业服务费及垃圾清运费支付方式为“按年付，支付周期到期前10内支付下一周期费用，遵循先付费，后服务原则。本协议签订之日起10日内，乙方须首次支付（2014年1月1日至2014年12月31日）物业服务费及垃圾清运费43126.34元”。但是，截至本案起诉之日，被告仍实际占用承租商铺，原告仍继续为其提供物业服务，双方形成事实物业服务关系。在被告确认续租该商铺的情况下，原告于2015年3月27日向被告送达了《费用催缴通知单》，要求被告于2015年4月10日前向原告支付2015年1月1日到2015年12月31日期间的物业服务费和垃圾清运费，共计人民币43126.34元，被告至今未予理会。据此，原告提起诉讼，请求判令如下：一、被告袁红立即向原告成都高投科技园物业服务有限公司支付2015年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费及垃圾清运费，共计欠费金额为43126.34元；二、被告袁红承担逾期付款资金占用费，暂计自2015年1月1日至2015年12月31日为人民币2395.53元（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，以实际资金占用期限为准，计算值被告付清全部欠款之日止）；三、本案诉讼费用由被告袁红全部承担。被告袁红辩称，一、物管费由5元涨到11元和25元，从未告知过被告；二、物业公司没有提供服务；三、未与原告签订任何合同。经审理查明，原告成都高投物业公司作为甲方，被告袁红作为乙方，于2015年签订了《高新青年公寓4号苑（F1地块）物业服务协议》（下称协议），协议中约定原告为被告袁红租用的高新青年公寓4号苑（E1地块）3栋1楼1号、1楼2号、2楼1号商铺提供物业服务，案涉商铺建筑面积为665.53平方米，收费标准为物业服务费5.00元/月·平方米、垃圾清运费0.40元/月·平方米，服务期限为2014年1月1日至2014年12月31日止。在审理中，本院曾于2016年4月8日组织原、被告及原告高投物业公司客户服务部部长张明礼到现场勘察，查证：案涉商铺位于二楼，商铺内部大面积渗水导致房屋装修受损、存在漏水情况，商铺外部因墙体渗水有明显污迹。原告高投物业公司表示对此情况知情，但就该问题未处理过。上述事实，有原告提供的《高新青年公寓4号苑（E1地块）物业服务协议》、《费用催缴通知单》、《现场勘验笔录》、双方当庭陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人于2014年签订了《高新青年公寓4号苑（E1地块）物业服务协议》，其中约定服务期限为2014年1月1日至2014年12月31日止，在约定的期限届满后，双方并未签订新的协议，但被告仍然在案涉商铺实际经营，接受了原告高投物业公司提供的物业管理服务,原告高投物业公司与被告袁红之间形成了事实上的物业管理服务关系，双方的权利义务应当参照之前签订的协议内容，高投物业公司负有按照协议约定和相关法律规定向业主提供符合标准的物业服务义务，袁红则负有按时足额交纳物业管理费的责任。根据协议的约定及被告的当庭自认，本院对被告欠付原告物业服务费39931.8元及垃圾清运费3194.54元，以上共计43126.34元的事实予以认可。被告以原告未尽到物业服务的义务抗辩缴纳物业服务费及垃圾清运费，对此本院认为，根据协议第三条“服务服务内容及服务质量”中第3.1条“房屋外观无明显脱壳、异变、明显斑迹、污迹等有碍观瞻的情况存在。如发现有以上问题，应及时进行修复处理”之约定，案涉商铺的外墙因渗水导致有明显污迹，且正处于窗口位置，对于房屋的正常使用有一定影响，另外，关于案涉商铺内墙渗水的情况，原告虽知情，但未进行任何处理，亦没有有效的与开发单位进行沟通为业主解决问题，故原告高投物业公司对此应承担违约责任。关于被告主张的水管爆了无人修理、招牌被损毁、没有垃圾桶、东西被偷等情况，因其未提交任何证据证明，故本院不予采信。本院亦考虑到，物业服务系一种综合性的管理服务，涉及诸如秩序维护、公共保洁、公共区域维修、安保等多个服务方面。原告高投物业公司未依约履行其部分义务，属于物业公司在履行物业服务合同中的服务质量问题，仅构成部分违约，故被告袁红的完全不交纳物业费的抗辩主张仅部分成立，即袁红仅能就原告未依约履行物业服务的部分对应减少交纳部分物业费的金额。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本院结合原告之物业服务的违约程度，酌情确定被告袁红可减少交纳25%的物业费，即被告袁红应向原告交纳自2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费29948.85元(39931.8元75%)，垃圾清运费3194.54元，以上共计33143.39元。关于原告所主张的资金占用费，本院认为原告作为物业服务公司亦存在部分违约之情形，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告袁红于本判决生效后十日内支付原告成都高投科技园物业服务有限公司物业服务费29948.85元，垃圾清运费3194.54元，以上共计33143.39元。二、驳回原告成都高投科技园物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告袁红负担（此款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并向原告支付案件受理费25元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 李 黎二〇一六年四月十九日书 记 员 王炼石 微信公众号“”