（2016）粤5381民初304号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-12-06

案件名称

石锦浩、温永珍与云浮市创宇贸易有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

罗定市人民法院

所属地区

罗定市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石锦浩,温永珍,云浮市创宇贸易有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初304号原告石锦浩，男，1982年4月4日出生，汉族，罗定市人，户籍住址罗定市。原告温永珍，女，1982年8月18日出生，汉族，罗定市人，户籍住址罗定市。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人肖志均，总经理。无到庭。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告石锦浩、温永珍诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2016年3月21日、2016年4月14日两次公开开庭进行了审理。原告石锦浩、温永珍，被告创宇公司委托代理人曾琪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2012年9月12日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的凤凰新城花园H栋0801商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告按约定于2012年9月12日付清首付款人民币148781元整，同日支付被告代办土地使用证、房产证契税及工本费用14753元整，并于2012年11月30日通过银行贷款人民币340000元整付于被告。合计总房款人民币488781元全部支付给被告。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。2013年7月28日，原告收楼。按照合同十五条及合同补充协议第四条的约定，买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在约定期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始每日按该商品房总价款的0.1‰的标准向买受人支付违约金至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即表明被告在原告履行完其相应义务后，应在原告石锦浩收楼后的180日内办妥房地产权证，并应承担延期办理房产证的违约金至房产证出证之日止，给原告造成的损失，还应当赔偿损失。现原告向法院起诉，请求判令：1、被告立即为原告办理房产证；2、被告向原告支付逾期办理房地产权证从2014年1月24日至被告履行完毕（房产证办理完毕时）的违约金，截至起诉日2016年2月4日为人民币36267.5元（2014年1月24日至2016年2月4日期间，按购房款的0.1%标准即每日48.8781元，共742日的违约金36267.5元），并继续履行合同；3、案件受理费由被告承担。为证明其主张，原告提交了如下证据：证据1、原告身份证，拟证实原告的诉讼主体资格。证据2、被告工商登记信息，拟证实被告身份信息。证据3、商品房买卖合同，拟证实原、被告是商品房买卖合同关系。证据4、代办房产证等费用收款收据，拟证实原告已经向被告交付了委托办理房产证契税及其他费用。证据5、贷款合同与贷款凭证，拟证实原告向银行贷款购买被告的楼房。证据6、买房授权及剩余房款收据，拟证实原告已向被告交清购房费用。证据7、签收钥匙表及收楼水电表底数确认表，证实原告于2013年7月28日收楼进行使用的事实。证据8、凤凰新城小区前期物业服务合同，拟证实原告收楼时与物业公司签订的物管合同，确认已经收楼的事实。证据9、罗定市卓越物业有限公司收款收据，拟证实原告交付相关房屋服务费的事实。被告创宇公司辩称：被告不存在逾期办证的违约行为，不能办理房产证的原因是原告未出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。一、法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托关系的必要材料。二、原告提供代办土地使用证、房产证契税及工本费的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。三、办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务。四、被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。即使原告书面授权委托被告办证，也属于无偿的委托代理关系。五、合同中双方对委托代办产权证没有约定具体日期。《附件四：合同补充协议》约定的180天期限，约定的是由被告提供资料报产权登记机关备案的期限，并非代办房地产权证的期限，两者不能互相混淆。六、即使法院认定被告承担逾期办证责任，有以下两点意见：（一）原告请求的第二项的违约金是从2014年1月24日至2014年2月3日期间的请求是超过了诉讼时效，该部分的请求不应得到支持。因为违约金是债权的请求权，适用诉讼时效，2014年1月24日至2014年2月3日，即直至原告起诉日倒推两年时间的前一天，该段时间的请求是超过了诉讼时效。（二）违约金仅能够从2014年2月4日计至产权登记备案之日（即完成初始登记之日2016年1月20日），不应计至出证之日。1、补充协议中“违约金计至出证之日”的约定无效，该约定违反了行政法规的强制性规定。行政法规规定行政机关才有权出具房产证，开发商是没有出证之权，因此该约定无效。2、根据《城市房屋权属登记管理办法》第九、十六、十七条的规定，本案中涉及的是初始登记及转移登记，初始登记（即产权登记备案），而转移登记（即办理本案原告起诉要求办理的房产证）。而仅在初始登记阶段，被告是有主要的法定义务包括委托测绘和报送资料的义务，我方提交的证据中商品房权属初始登记罗定房管局的收件收据可以证实我方完成了上述义务。在转移登记阶段，被告仅属于受原告委托协助办理的义务。该阶段，房管部门审查和办理手续的时间，被告是无法控制的，即房产部门收到被告提交的初始登记资料，办证责任就不在被告方。3、根据《商品房买卖合同的司法解释》第十八条的规定，基于出卖人的原因，无法办理房产证的，出卖人才应当承担违约责任。自房产部门受理的我方的初始登记的资料后，因房管部门的迟延办证行为，是不属于被告的责任。4、根据补充协议被告提供资料报产权机关登记备案的日期与房产证出具的日期是混同了，所以登记备案日期和出证日期不可能是同一天。所以上述约定在实践中是无法实现的。综合上述理由，被告不存在违约责任，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。为证明其主张的事实，被告在诉讼中提供以下证据：1、建筑工程竣工验收报告，拟证实我方所交付的楼宇验收合格；2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证实我方所交付的楼宇验收合格；3、EMS快递回执（收楼通知书），拟证实我方通知原告收楼；4、EMS快递回执（通知原告签署办证委托），拟证实我方于2015年12月13日邮寄办理房屋权属证书的通知给原告，通知原告签署办证委托；5、通知原告签署办证委托的公示图片，拟证实我方通过公示希望业主提供委托手续。6、罗定市行政服务中行政窗口张贴的办证需件，拟证实商品房的权属初始登记需要的材料及房屋所有权转移所需的材料，原告至今尚未向原告提交相关的委托手续。7、商品房权属初始登记罗定房管局收件收据回执，拟证实被告在2016年1月20日已经向房管局提交了初始登记所需的材料，以此证实被告在提交了上述的材料后，就完成了办证的法定义务。即使法庭认定被告需要承担违约责任，逾期办证的违约金也只能计至2016年1月20日止。对原告提供的证据1-7，经庭审出示并经本院核证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。原告提供的证据8-9与本案无关，本院不予采纳。对被告提供的证据经庭审出示并经质证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，与本案相关联，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。经审理查明：两原告系夫妻关系。被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路28号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年9月12日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第H座08层01号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为488781元。第六条约定买受人必须在2012年9月12日前付清首期房款148781元给出卖人，剩余房款34万元须于2012年9月19日前申请办理银行按揭手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……合同签订后，原告已于2012年9月12日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共14753元，并于2012年12月30日支付完全部购房款488781元。2013年7月28日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。根据被告提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。2015年11月16日，被告张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2015年12月13日，被告通过邮政专递方式向原告送达《关于办理房屋权属证书的通知》，通知原告签署办证委托手续。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立？2、合同中关于违约金计至出证之日的约定是否有效？3、被告是否存在逾期办证的违约行为？4、2014年1月24日至2014年2月3日期间的违约金是否超过法律规定的诉讼时效？对于第1个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，被告已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共14753元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，买受人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续。原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。对于第2个争议焦点即合同中关于违约金计至出证之日的约定是否有效的问题。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……买受人履行完前述义务后，如因被告的责任不能在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，原告要求被告尽快办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故被告应在合理期限内为原告办理房地产权证。合同中关于违约金计至出证之日的约定是双方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。被告提出的关于该约定无效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于第3个争议焦点，即被告是否存在逾期办证的违约行为的问题。根据合同和合同补充协议的约定，被告须在商品房“交付”使用后的180日内为原告办妥房产证。同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第四条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而根据被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《房屋竣工验收备案表》，涉案商品房于2013年8月16日才验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付条件，原告认为，其签收房屋钥匙之日即为房屋交付使用之日的主张，本院不予采纳。因此，被告须在商品房“交付”使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。被告于2016年1月20日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，但至今未递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，理据充分，本院予以支持。被告应支付其逾期办理房地产权证的违约金22728.32元（从2014年10月27日起至2016年2月4日止，共465天，每日按商品房总价款488781元的0.1‰的标准计付违约金）给原告，之后的违约金，每日按商品房总价款488781元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。对于第4个争议焦点，即2014年1月24日至2014年2月3日期间的违约金是否超过法律规定的诉讼时效问题。由于本院对原告主张该期间的逾期办证违约金不予支持，故对该焦点在本案已无论述的必要，本院不再陈述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、由被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内协助原告石锦浩、温永珍办理罗定市罗城街道柑园祥发路28号凤凰新城住宅小区第H座08层01号的房屋权属证书。二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月27日起计至2016年2月4日止的逾期办证违约金22728.32元给原告石锦浩、温永珍；从2016年2月5日起的违约金，每日按商品房总价款451234元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元（原告已预交），由原告石锦浩、温永珍负担131元，被告云浮市创宇贸易有限公司负担221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员　　梁梅燕二〇一六年四月十九日书　记　员　　陈梦儿 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