（2016）湘01民终299号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-10-20
案件名称
姜晗与魏保兰、谢艳萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏保兰,姜晗,谢艳萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终299号上诉人（原审被告）魏保兰。被上诉人（原审原告）姜晗。委托代理人刘贞敏，湖南湘泉律师事务所律师。原审被告谢艳萍。上诉人魏保兰因与被上诉人姜晗、原审被告谢艳萍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法（2015）雨民初字第04856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2000年10月，谢艳萍（乙方）与湖南省机械化施工公司（甲方）签订一份《购买自建经济适用住房协议书》，其中约定：乙方购买甲方自建的303号经济适用住房；房屋总房价为89958元，扣除工龄补贴1950元，实付房款为88008元；房款应一次性交足，经济困难者可分二次付款，第一次付款不少于总金额70%，余款按银行同期利息计息，并在交合格新房钥匙前先补足房款，再交足利息；乙方购买自建经济适用房的产权在交纳有关税费后属购房者所有，领取产权证后可依法进入市场，其权益归个人所有。此后，谢艳萍分别于2000年10月18日、2001年6月13日及2001年12月25日陆续向湖南省机械化施工公司支付房款及利息，湖南省机械化施工公司向谢艳萍开具了收款凭证。此外，谢艳萍分别于2001年12月25日及2003年4月18日向湖南省机械化施工公司交纳了办证手续费和办理土地使用证费用。2003年6月25日，谢艳萍与魏保兰登记结婚。2003年10月17日，谢艳萍（甲方）与姜晗（乙方）签订购房协议，其中约定：甲方于2000年9月出资购得303号房屋，建筑面积为85.5平方米，未办理产权手续，甲方将该房屋出售给乙方；303号房屋（含所有设备，如不锈钢护窗、热水器及其他装修）作价111008元；协议签订后，乙方先付甲方房款93008元，已付订金10000元，剩余房款8000元待办理房屋产权证过户手续后乙方连本代息一次性付清；乙方付款后，甲方出具收款收据，付款签订协议当日，甲方即把房屋交付乙方所有；房屋产权过户费由乙方全权负责，与甲方无关，甲方须协助乙方办理好房屋产权过户手续。当日，谢艳萍向姜晗出具收条，载明收到姜晗购房款93008元，谢艳萍向姜晗交付303号房屋，姜晗使用居住该房屋至今。另外，姜晗还于2003年10月11日向谢艳萍支付了10000元，谢艳萍出具了收条。2014年5月14日，姜晗以谢艳萍的名义向湖南省机械化施工公司交纳了维修资金5069元及补交房款1421元，共计为6490元。另查明，303号房屋已取得房屋产权登记和国有土地使用权登记，登记为谢艳萍、魏保兰按份共有，各占50%份额，房屋性质为经济适用房。再查明，2013年1月5日正式施行的《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》第五条规定：“购买经适房满五年（从取得全额购房发票之日起计算）并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易……”，该《管理办法》第十二条还对购买满五年的经济适用房的取得完全产权和上市交易的程序进行了规定。姜晗于2015年9月2日诉至原审法院，请求：1、确认姜晗与谢艳萍于2003年10月17日签订的《购房协议》合法有效；2、谢艳萍、魏保兰将303号房屋过户至姜晗名下。此外，魏保兰于2015年7月2日诉至原审法院，请求确认谢艳萍和姜晗签订的购房协议无效，案号为（2015）雨民初字第03566号，该院依法将该案与本案合并开庭审理。在本案的审理过程中，姜晗及谢艳萍一致确认，如该院认定双方合同有效，扣除姜晗代谢艳萍支付的6490元，姜晗另需向谢艳萍支付房款1510元，其余利息不再计算。原审法院认为：本案的争议焦点为姜晗与谢艳萍签订的购房协议的效力及履行问题。谢艳萍及魏保兰主张303号房屋系两人共同出资购买，但据魏保兰提交的湖南省机械化施工公司开具的收款凭证，交款人均明确为谢艳萍，且谢艳萍与湖南省机械化施工公司签订《购买自建经济适用住房协议书》及支付房款的时间均在其与魏保兰登记结婚前，故二人的该项主张，该院不予采纳。此外，303号房屋的性质虽系经济适用房，但据《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》的第五条、第十二条的规定，经济适用房在符合一定的条件下可以上市交易，因此，房屋性质只对一定期间内的物权变动产生影响，并不必然导致合同的无效。因此，姜晗与谢艳萍签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，谢艳萍于2000年及2001年支付了房款，湖南省机械化施工公司亦于同时开具了收款凭证，且303号房屋已于2014年11月6日取得了房屋产权登记，已符合上市交易条件，故谢艳萍应依约协助姜晗办理房屋产权及国有土地使用权的过户手续。另据双方约定，由此产生的相关税费，应由姜晗自行承担。此外，鉴于303号房屋实际登记为谢艳萍、魏保兰按份共有，故魏保兰亦应协助办理303号房屋的房屋产权的过户手续。另外，姜晗及谢艳萍一致确认姜晗需再支付谢艳萍房款差额1510元，此系双方对自身民事权利的处分，该院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：一、确认姜晗与谢艳萍于2003年10月17日签订的购房协议有效；二、谢艳萍、魏保兰于本判决生效之日起30日内协助姜晗将位于长沙市雨花区井湾路591号19栋303号房屋的产权及土地使用权过户至姜晗名下（姜晗应按照政策法规的规定补交土地价款并负担经济适用房过户所需缴纳的相关税费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，因适用简易程序，减半收取1075元，财产保全申请费1260元，共计为2335元，由谢艳萍、魏保兰负担。上诉人魏保兰不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决确定性质不当。上诉人的长房权证雨花字第××号所有权证跟谢艳萍的长房权证雨花字第××号所有权证，份额清晰，产权清楚，各个共有人对应有的份额与单独所有权具有同样的效力，保护方式均应适用所有权的有关规定，按份共有不需要共同关系为前提，它可以在任何公民合和法人之间产生，一审判决认定上诉人的714279695号房屋产权是谢艳萍的婚前财产，事实不清，也没有法律依据。2.一审判决适用实体法律不当。一审判决混淆了民事债权的法律原则，在先债权不能对抗已登记的物权，本案中一审判决在上诉人对于谢艳萍处分行为明确不予追认的情况下，判决上诉人协助姜晗办理纠纷房屋产权变更登记手续，于法无据，该判决仍未区分无权处分合同的债权效力与处分行为的物权效力。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。故请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。被上诉人姜晗辩称：1、诉争房屋是谢艳萍的婚前财产，在2009年9月份购买了房屋，上诉人魏保兰当时没有支付任何款项；2.谢艳萍有权单独将涉诉房屋卖给被上诉人，当时出卖的时候，已经符合法律规定，所以谢艳萍将房屋卖给被上诉人是合法有效的。原审被告谢艳萍辩称：谢艳萍对一审的判决没有异议。本案在二审过程中，上诉人魏保兰向本院提交了以下证据：《买房协议》，拟证明本案涉诉房子是魏保兰买的，只是借用了谢艳萍的名字。被上诉人姜晗对该证据的真实性有异议，提出《买房协议》签订的时间是2000年10月，但是谢艳萍2000年9月份就已经卖房了；对该证据的合法性有异议，在2000年的时候该证据就已经产生了，不属于新的证据；对该证据的证明目的有异议，魏保兰、谢艳萍作为夫妻关系，诉争房屋当时价值只有11万，现在价值有45万，所以不排除魏保兰与谢艳萍串通。原审被告谢艳萍对该证据无异议。本院经审查认为，该证据系魏保兰、谢艳萍之间的协议，无其他证据予以佐证，本院不予认定。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：被上诉人姜晗与原审被告谢艳萍签订的《购房协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议具有法律效力。在上诉人魏保兰与原审被告谢艳萍登记结婚前，谢艳萍已与湖南省机械化施工公司签订了《购买自建经济适用住房协议书》及支付了购房款，且在谢艳萍与姜晗签订《购房协议》时，本案涉诉房屋未登记至谢艳萍、魏保兰二人名下，故谢艳萍有权处分及姜晗有充分理由相信谢艳萍有权处分该房屋。上诉人魏保兰提出其借用谢艳萍名义购买本案涉诉房屋的意见，因证据不足，本院不予支持。根据《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》第五条规定，购买经适房满五年（从取得全额购房发票之日起计算）并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易。在本案中，谢艳萍购买经适房已满五年及取得了经适房产权证，在补交土地价款后，符合上市交易条件，故原审判决谢艳萍、魏保兰协助姜晗将本案涉诉房屋的产权及土地使用权过户至姜晗名下并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人魏保兰上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2150元，由上诉人魏保兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 何豪杰审 判 员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一六年四月十九日书 记 员 何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：