（2016）陕01民终1847号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-11-09

案件名称

陕西某某物业管理有限公司与陕西某公司商业连锁有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陕西某某物业管理有限公司,陕西某公司商业连锁有限责任公司,西安某某网络有限公司,郭某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2016)陕01民终1847号上诉人（原审原告）陕西某某物业管理有限公司。法定代表人张某，该公司董事长。委托代理人许某，陕西法智律师事务所律师。上诉人（原审被告）陕西某公司商业连锁有限责任公司。法定代表人周某，该公司总裁。委托代理人刘某，该公司员工。委托代理人杨某，该公司员工。被上诉人（原审第三人）西安某某网络有限公司。法定代表人高某，该公司总经理。委托代理人谷某，该公司员工。原审第三人郭某。委托代理人胡某。上诉人陕西某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）、上诉人陕西某公司商业连锁有限责任公司（以下简称某公司）因与被上诉人西安某某网络有限公司（以下简称某某网络）及原审第三人郭某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第01624号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。某某物业向原审法院起诉称，某年某月某日，某某物业与某公司签订协议，约定某公司承租某某物业某大厦的四、五层及商场北侧院落和商场电梯房、四间管理用房，约定年租金为50万人民币，同时约定双方有权提前90天解除合同。某公司在租赁期间将五层西边转租给第三人某某网络。某年某月某日，某公司致函某某物业，某公司将在3个月后对四层、五层及院落进行退租，同时解除租赁合同关系。后某某物业多次致函某公司同意退租，xx年x月x日，某某物业与李某、田某签订租赁合同，将某公司租赁的房屋租赁给李某、田某，合同自xx年xx月xx日生效，由于某公司至今不能退还租赁物，致合同无法履行，故诉至法院,请求判令:1、要求某公司、第三人某某网络及郭某返还非法侵占某某物业所属的整栋大厦的四、五层（年租赁费50万元整），停止对某某物业所有房屋的侵害；2、某公司赔偿某某物业的损失560273元，第三人某某网络承担连带责任；3、本案诉讼费用由某公司承担。某公司辩称，自己公司在致函某某物业解除租赁合同之后，四层和院落部分已交回某某物业，该部分租金不应予以计算，五层因第三人某某网络一直占用，其公司在双方租赁合同到期前，即某年某月某日之前已经书面告知某某网络不再续签租赁合同，并给予1个月的搬迁时间，要求其恢复原状。但截至今日，第三人某某网络一直未履行交付场地的义务。因此，由于某某物业的五层房屋实际是由第三人某某网络占用，其公司未实际使用该房屋，该部分实际占用期间的费用不应由其公司承担。第三人某某网络述称，自己公司与某某物业无租赁关系，且某某物业需证明自己系本案房东。诉争房产第五层在经营宾馆，投资很大，且公司与某公司之间有续租合同，合同租赁期限未到，故要求继续承租该处房屋。第三人郭某述称，自己从某某网络处租赁本案诉争的五层房屋经营的宾馆，但受让半年后即断水断电，给第三人造成损失，故请求参与诉讼。原审法院经审理查明，某年某月某日，本案案外人陕西XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）与西安市土地管理局签订《西安市国有土地使用权出让合同》，该合同约定，XX公司取得某土地使用权。某年某月某日，XX公司与陕西晶众家乐超市有限责任公司（以下简称晶众家乐，后更名为陕西晶众实业集团有限公司，某年某月某日名称变更为本案被告某公司）对本案建筑物一到五层进行投资联营，XX公司以建筑物及小院使用权进行投资，晶众家乐超市以现金投资，联营期限为15年。某年某月某日，某某物业通过拍卖程序，经青岛市市南区人民法院（2014）南法执字第1241-4、1242-4、1243-4号民事裁定书，裁定将被执行人陕西XX房地产开发有限责任公司名下的土地使用权过户至某某物业名下，取得本案诉争的四、五层房屋的使用权。某某网络于某年某月某日与陕西晶众实业集团有限公司西安东关购物广场签订《租赁合同》，租赁期间为：某年某月某日及某年某月某日，租赁某广场五层西边（即本案诉争的第五层部分），租金为19元每平方米，共计58140元/季。某年某月某日，某某网络与已更名为某公司的陕西晶众实业集团有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：租赁某超市五楼，租赁期限为某年某月某日。某某网络在经营过程中，将该栋楼第五层部分改造成宾馆，并转让给第三人郭某。某年某月某日，陕西XX公司遂向某公司发函，要求中止与晶众家乐（即某公司）的联营合同，要求某公司与某某物业签订合同。某公司遂与某某物业于某年6月21日签署本案《协议书》，该协议书主要内容为：某某物业为甲方，某公司为乙方，乙方租赁甲方某大厦的四层、五层及商场北侧院落和商场电梯房、四间管理用房。租金为每年500000元整，每年分三次支付租金，即每年的7月20日前支付170000元整，每年8月10日前支付165000元整，每年11月30日前支付165000元整。租赁期间为某年5月24日起至某年5月23日止。甲、乙双方有权在本协议确定的租赁期内，根据情况随时整体或者部分解除与对方的租赁合同关系，退还所租赁对方的房产面积，但应提前90日书面通知对方，不算违约。该协议签订后，某公司即实际使用本案房屋。某年5月7日，某公司向某某物业出具某公司函（某）1号《陕西某公司商业连锁有限责任公司关于东关店解除租赁合同的函》，该函主要内容为：现因我公司调整，根据双方签订的《协议书》约定，书面通知我公司将于3个月后对租赁的东段南街39号的四、五及院落进行退租，同时解除租赁合同。某年6月18日，某某物业对上述函件进行了回函，该回函主要内容为：同意你公司提出的关于解除东关店租赁合同，现正式通知，请于6月30日前将租赁的四、五层及小二层院落全部交于我公司。某年7月20日，某某物业再次向某公司发函，对交付诉争房屋的标准提出了具体的要求，并同意最迟在8月22日前将拆除干净的房屋及院落交还。某年8月21日，某某物业再次向某公司发函，称五层租赁户所开宾馆无拆除迹象，造成与新签约租赁商户不能按期履约进场，应对由此造成的损失承担赔偿责任。某年8月23日，某公司向某某物业回函称，所租赁的四楼及院落商户已全部清场，五楼商户西安某某网络公司与我公司租赁合同已于某年6月30到期。关于两份租赁合同租赁期间重合的问题，某某网络称为了延长租赁期限，所以签订第二份合同。某公司认为上述《房屋租赁合同》加盖印章为其东关店印章，某公司对该印章及经办人“张某”签字真实性均不予认可，遂申请进行司法鉴定。本院通过西安市中级人民法院委托陕西蓝图司法鉴定中心就上述事项进行了司法鉴定，该中心作出陕蓝司法鉴定中心（2014）文鉴字第138号《司法鉴定意见书》，该意见书面载明：1、检材中盖印的“陕西某公司商业连锁有限责任公司某公司西安东关店”印文与样本中的同名印文是同一印章盖印形成；2、检材中“张某”签名笔迹与样本中张某书写的笔迹是同一人书写。上述鉴定费用9300元整，某公司公司已向鉴定单位缴纳。庭审中，某某物业明确其诉讼请求第二项，某公司赔偿损失至搬出之日，截止至某年5月31日费用合计560273元，其中某年8月损失为12328元（某年8月22日到31日共9天，标准为年租金500000元）；某年9月1日至2014年5月31日为547945元（标准为年租金800000元整，即800000/365*250=547945元）、某某网络承担连带责任。为证明其公司的损失情况，某某物业提交其与李某、田某《场地租赁合同》一份，该合同主要内容为：甲方某某物业向乙方李某、田某出租西安市碑林区东关南街101号无物业有限公司所属四、五层北侧小院，面积4500平方米，租金850000元每年。租赁期限为某年9月1日至某年8月31日甲方应于某年8月31日将房屋交付乙方。某某物业申请证人李某到庭作证，证明其已支付第一年租金80万元整，但证人未提交已支付租金证据予以佐证。原审法院经审理认为，合同违反国家法律规定的，应认定为无效合同。本案所租赁的涉案大厦的四、五层，某某物业在法庭辩论终结前未提交该房屋的产权证书或相应的工程规划许可，其通过青岛市市南区人民法院（2014）南法执字第1241-4、1242-4、1243-4号民事裁定，取得相应地块的土地使用权，但现有证据无法佐证四、五层为合法建筑物，故应认为本案诉争的四、五层房屋系临时建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……故本案某某物业与某公司于某年6月21日所签署《协议书》应当认定无效。合同无效的，自始无效，故对于某某物业请求返还第五层房屋的诉讼请求，依法予以支持。但对于某某物业要求返还四层房屋的请求，某某物业虽未实际接受，因某公司已对本案诉争的四层房屋进行了清场，并且书面通知交付，故对于某某物业要求返还四层的诉讼请求，依法不予支持。关于某某物业要求判令某公司停止对某某物业所有房屋的侵害的诉讼请求，因本案系租赁合同纠纷，并非侵权纠纷，故对于某某物业该项请求，依法不予支持。关于某某物业诉讼请求所称其损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予以支持。本案某某物业诉讼请求所计算的各项损失实为四、五层整体等损失，对于本案建筑物第五层损失，应当按照每年250000元整的标准予以计算，损失费用支付至上述五层房屋实际交付原告之日止。关于四层房屋的损失，本案某公司向某某物业发函，决定退租四、五层房屋，某某物业也同意予以退租，但在实际交付房屋过程中，某公司仅对涉案房屋四层进行了清场，与其发函确认对四、五层均予以退租的承诺不符，存在过错，而某某物业在某公司已通知向其交付四层房屋情况下，未实际接收四层房屋，对该部分损失的扩大存在过错，故应认为某某物业与某公司均存在过错，对于四层房屋损失问题，应由某某物业与某公司均担。故对于四层损失，某公司应按照年租金125000元支付至本判决确定的履行期满之日止。关于某某物业所请求的某年9月1日至某年5月31日为损失以年租金800000元整为基数计算的问题，依照上述司法解释的规定，该部分损失亦应参照本案《协议书》所约定的租金标准予以计算。关于某公司辩称本案诉争的五层部分系因某某网络原因而占用，其不承担责任的答辩意见，本案通过鉴定明确，某某网络与某公司于某年8月28日签订所《房屋租赁合同》上所加盖“陕西某公司商业连锁有限责任公司某公司西安东关店”印章及“张某”签字真实性予以确认，且本案系租赁合同纠纷，某公司作为合同相对人，应就本案承担相应的责任，故对于上述某公司的辩称意见，不予采信。关于某某物业请求判令第三人某某网络承担连带责任的诉讼请求，因本案系合同纠纷，第三人某某网络非本案合同相对人，故对于某某物业该诉讼请求，依法不予支持。对于第三人郭某所称损失问题，与本案非同一法律关系，可另案诉讼。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决：一、被告陕西某公司商业连锁有限责任公司、第三人西安某某网络有限公司、第三人郭某于本判决生效之日起十五日内向原告陕西某某物业管理有限公司返还本市碑林区某大厦的第五层；二、被告陕西某公司商业连锁有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陕西某某物业管理有限公司支付本市碑林区某大厦的第五层损失费用（自某年8月23日起至实际退还房屋之日止，计算标准为每年250000元整）；三、被告陕西某公司商业连锁有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陕西某某物业管理有限公司支付涉案大厦的第四层损失费用（自某年8月23日起至本判决确定的履行期满之日止，损失计算标准为每年125000元整）；四、驳回原告陕西某某物业管理有限公司要求被告返还涉案大厦的第四层的诉讼请求；五、驳回原告陕西某某物业管理有限公司要求西安某某网络有限公司承担连带责任的诉讼请求；六、驳回原告陕西某某物业管理有限公司请求判令被告停止该房屋侵害的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10484元整、鉴定费9300元整（某公司已交纳），诉讼费合计19784元整由某公司负担（案件受理费10484某某物业已预交，某公司在支付上述款项时，一并支付某某物业案件受理费10484元整）。宣判后，某某物业、某公司均不服上述判决，向本院提起上诉。某某物业上诉称，原审判决认定的部分事实错误，适用法律不当。某某物业与某公司签订的是整体性租赁四五层房屋的租赁合同，某公司公司也应是整体性将四五层房屋交还。接到某公司解除合同通知后，某某物业与他人签订租赁合同，因某公司一直不能退还房屋致某某物业无法向他人交付房屋，按时履行合同。由于该事实的存在，某某物业无法接收部分房屋。某公司在与某某物业解除合同前，与某某网络续签了租赁合同，在诉讼期间，某公司认为该合同系伪造，数次提出鉴定，导致案件审理期间延长，某某网络不退房，某公司存在过错，加剧了损失的扩大。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。但某某物业没有请求原审法院参照原合同约定的租金标准，主张的是遭受的实际损失，故不应适用该条款。某某物业的实际损失为1800821.15元。综上请求撤销原判第二、三项，依法改判某公司赔偿某某物业实际损失1800821.15元。某公司针对某某物业的上诉答辩称，本案争议房屋不属于合法建筑，某公司已经履行了四层的返还义务，某某物业应该向某某网络主张返还和赔偿损失。某某网络答辩称，其与某某物业没有合同关系，其与某公司签订的租赁合同有效，同意原审判决。原审第三人郭某述称，同意原审判决，其与某某网络签订的租赁合同，仍在租赁期内，不同意某某物业的诉讼请求。某公司上诉称，某公司与某某物业签订的协议书违反法律规定，应属无效，某公司与某某网络签订的租赁合同亦属无效，某某物业应向某某网络主张交付房屋、赔偿损失等权利。某公司已将实际占用房屋四层全部清场，并多次要求某某物业接收房屋，但某某物业未接收，其存在主观过错，应承担相应的责任。综上，请求撤销原判第一、二、三项，改判由实际占用人返还涉诉房屋第五层，某公司无须赔偿第四、五层的损失费用。某某物业针对某公司的上诉答辩称，现有房屋是由于某公司与第三人的合同关系，导致房屋不能实际返还，因此造成的过错和损失，应由某公司赔偿，房屋不是某某物业交给第三人的，某某物业无法要求第三人返还，按合同，某公司应负返还义务。某某网络述称，其与某公司合同未到期，其不能腾房。郭某述称，同意某公司的上诉意见。但某公司停电致其不能经营，某公司应予赔偿。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。本院认为，某年6月21日某公司与某某物业签订的协议书，违反法律、行政法规强制性规定，原审认定该协议书无效，并无不当。某年5月至某年8月，双方协商退租事宜，但在实际交付房屋过程中，某公司仅对涉案第四层房屋进行了清场，但第五层未能清付，对造成的损失应承担过错赔偿责任。而某某物业在某公司通知其交付第四层房屋的情况下，坚持四、五层房屋一起交付，对该部分损失的扩大存在过错，原审认定对第四层房屋损失，某某物业、某公司均存在过错、损失均担并无不妥。某某物业上诉认为其不存在过错，要求某公司赔偿1800821.15元损失，缺乏依据，不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原审判决某公司、某某网络、郭某腾交第五层房屋合理合法，某公司以其非实际占用人不负腾房义务作为上诉理由不能成立。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由陕西某某物业管理有限公司负担19784元，由陕西某公司商业连锁有限责任公司负担11300元。本判决为终审判决。审　判　长　　张安品代理审判员　　刘　旭代理审判员　　高喜平二〇一六年四月十九日书　记　员　　徐妍萍关注公众号“”