（2015）张金民初字第01088号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-05-27

案件名称

张家港市南方百货有限公司��郁俭生、王美林等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

张家港市人民法院

所属地区

张家港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张家港市南方百货有限公司,郁俭生,王美林,郭露,郁晶斐,郁某,郁晶莹,王生全

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第二十九条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第��十二条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十七条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十��条

全文

江苏省张家港市人民法院民事判决书（2015）张金民初字第01088号原告张家港市南方百货有限公司。法定代表人陈玉如。委托代理人王陈芳。被告郁俭生。被告王美林。被告郭露。被告郁晶斐。被告郁某。被告郁晶莹。被告郁俭生、王美林、郁某、郁晶莹共同委托代理人郭露，女，1986年11月18日生，居民身份证号码3403221986********，汉族，住所地张家港市金港镇长山村第**组**号。被告王生全。原告张家港市南方百货有限公司（以下简称南方百货）与被告郁俭生、王美林、郭露、郁晶斐、郁某、郁晶莹、王生全租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法由��判员袁斌适用简易程序进行审理，于2015年11月20日公开开庭进行了审理，原告南方百货委托代理人王陈芳、原被告张家港市金港镇星光大道娱乐城（以下简称“星光娱乐城”）经营者郁澄清到庭参加诉讼，被告王生全经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2016年1月18日星光娱乐城经营者郁澄清死亡，本院依法追加其第一顺序法定继承人郁俭生、王美林、郭露、郁晶斐、郁某、郁晶莹为本案被告参加诉讼，并于2016年4月1日公开开庭进行了审理，原告南方百货委托代理人王陈芳、被告郭露、郁晶斐及被告郁俭生、王美林、郁某、郁晶莹共同委托代理人郭露到庭参加诉讼，被告王生全经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告南方百货诉称，南方百货（甲方）与星光娱乐��（乙方）于2009年8月28日签订《房屋租用协议书》一份，约定由南方百货将位于张家港市金港镇港区长江中路原南方商厦一层房产约150㎡、三层房产约5000㎡租赁给星光娱乐城使用，租赁期限自2009年12月1日起至2014年11月30日止，年租金为580000元。租金支付方式为每年5月30日、11月30日各支付290000元。租赁期满后，乙方如需续租，必须提前三个月向甲方提出申请，经双方协商一致后另行签订协议。合同签订后星光娱乐城在承租房屋内开设经营歌厅等娱乐城。2014年9月10日、11月3日南方百货向星光娱乐城发出通知书，告知租期将于2014年11月30日届满，南方百货不再续租，要求星光娱乐城办理相关手续。但星光娱乐城收到通知书后，未联系南方百货办理相关手续，也未搬离租赁房屋。2014年11月30日租赁期满后，南方百货再次告知星光娱乐城不再续租，星光娱乐城提出需要一段过渡期，租金按每月50000元计算。后星光娱乐城支付租金至2015年2月28日。2015年3月1日起星光娱乐城未支付租金。南方百货事后得知星光娱乐城于2014年4月16日将其在原南方商厦三楼经营的娱乐城发包给王生全继续经营，承包期二年，自2014年4月16日起至2016年3月31日止；承包保证金80000元，第一年承包金1560000元（含租金），第二年承包金1560000元（含租金），双方还约定了其它事项。因星光娱乐城未按约定支付租金，租赁期满后在未达成续租协议的情况下未返还租赁房屋及占用租赁房屋的使用费。南方百货多次催促，但星光娱乐城仍不履行，故南方百货起诉要求判令：1、各被告应共同立即腾让并返还租赁房屋；2、各被告共同支付自2015年3月1日起至其实际搬离之日止占用租赁房屋的租金损失（按月租金50000元计算）；3、本案诉讼费由被告承担。原被告星光娱乐城��称，1、我认为原告要终止房子租赁协议是不合理的，我们租赁该房屋开设歌厅，是一次性的装潢投资，投资额也很大。租赁协议签订合同时，我就跟南方百货的陈总口头约定到期必须续签，只是房价根据市场的涨跌进行调整。目前该租赁合同早已过期，期间我们多次碰头商量，本年度按50000元／月缴纳房租，也就是说每年涨了20000元，这是事实。所以原告要求我方停止租赁，我方无法接受；2、至于原告起诉我方拖欠房租，因我方跟被告王生全有承包合同，财务每月开具收据，由王生全直接向原告支付租金。我方能出具财务方面的证据，我们的房租是每月16号结算一次，根本不欠原告房租。如有拖欠，肯定是王生全没交，请法院查实。被告星光娱乐城现经营者代表辩称，星光娱乐城不欠租金，因为星光娱乐城与王生全约定，由王生全支付租金。王生全没有交租金也没��通知星光娱乐城，且原告也没有通知星光娱乐城。星光娱乐城开设经营化去好多钱，故不同意腾让。被告郁俭生、王美林、郭露、郁晶斐、郁某、郁晶莹辩称，星光娱乐城与被告王生全有约定，由王生全支付租金。现在有几个月租金没有交，王生全也没有通知星光娱乐城，原告也没有通知星光娱乐城；且我们很久没有拿到承包金了，我们认为星光娱乐城不欠租金。我们装修星光娱乐城化去好多钱，故我们不同意腾让。被告王生全未作答辩，但其提交的书面答辩状称，本案系租赁合同纠纷，我非租赁合同的当事人，故案涉租赁合同纠纷与我无关。因我与星光娱乐城签订了承包经营协议，我经营歌厅而使用案涉房屋。承包合同签订后我已按约交付了2014年4月至2015年9月所有承包款项。关于我们之间的承包款可另行结算。因我与星光娱乐城承包经营协议是违约合同，现我同意腾让、搬离、返还租赁房屋，但我不承担占用租赁房屋的使用费，因为我已向被告星光娱乐城交纳了承包金。鉴于星光娱乐城隐瞒租赁期，原告诉讼，娱乐城装潢陈旧、存在安全隐患及避免损失扩大，我方于2015年12月30日暂停营业，对我的损失视本案处理情况再行决定。经审理查明，南方百货（甲方）与星光娱乐城（乙方）于2009年8月28日签订《房屋租用协议书》一份，约定由南方百货将位于张家港市金港镇港区长江中路原南方商厦一层房产约150㎡、三层房产约5000㎡租赁给星光娱乐城使用，租赁期限自2009年12月1日起至2014年11月30日止，年租金为580000元。租金支付方式为每年5月30日、11月30日各支付290000元。租赁期满后，乙方如需续租，必须提前三个月向甲方提出申请，经双方协商一致后另行签订协议。双方还约定了其它事项。合同签订后星光娱乐城在承租房屋内装潢开设经营歌厅等娱乐项目，并按约定交纳租金。2014年4月16日星光娱乐城将其经营的娱乐城又交给王生全承包经营，双方签订了《张家港市金港镇星光大道娱乐城承包经营协议》，承包期二年，自2014年4月16日起至2016年3月31日止。承包保证金80000元，第一年承包金1560000元（含租金），第二年承包金1560000元（含租金）。双方还约定了其它事项。协议签订后王生全对星光娱乐城进行了投资。2014年9月10日、11月3日南方百货向星光娱乐城发出通知书，告知租期将于2014年11月30日届满，南方百货不再续租，要求星光娱乐城腾让租赁房屋、办理水电交接等相关手续。但星光娱乐城收到通知书后，未搬离租赁房屋。2014年11月30日租赁期满后，星光娱乐城继续占用租赁房屋，至2015年2月28日止依约每月向南方百货支付租金50000元。2015年3月1日后，星光娱��城未支付后续租金，也未搬离租赁房屋，导致诉讼。审理中为证明其主张原告向法庭提交了如下证据：1.2009年8月28日南方百货与星光娱乐城签订的《房产租用协议书》一份，证明南方百货与星光娱乐城约定，将位于张家港市金港镇长江中路35号南方商厦一层房产约150平方米，三层房产约5000平方米出租给被告星光娱乐城使用，租赁期限自2009年12月1日至2014年11月30日，年租金为580000元，合同第五条约定租赁期满星光娱乐城如须续租，需要双方另行签订书面租赁协议；2.2014年9月10日及2014年11月3日南方百货向星光娱乐城寄发的通知2份，证明南方百货在租赁到期前，明确告知星光娱乐城租赁期届满后不再续租，要求星光娱乐城办理相应的手续；3.2015年1月23日以及2015年2月28日南方百货向星光娱乐城开具的支付租金的收款收据各一份，证明因星光娱乐城在租赁期届满后需要一段过渡期，南方百货同意暂时不收回房屋，并约定月租金按照每月50000元计算；4.2014年4月16日星光娱乐城与被告王生全签订的承包经营协议一份，证明星光娱乐城将其经营的租期将于2014年11月30日到期的KTV发包给被告王生全继续经营，并约定承包期自2014年4月16日至2016年3月31日；5.租赁房屋的产权登记证明2份，证明租赁合同中约定的一层房屋的所有权人为南方百货，三层房屋的所有权人为张家港市金港投资担保有限公司（以下简称金港担保）；6.南方百货与金港担保签订的房屋租赁协议两份，证明金港担保将其所有的三层房产出租给南方百货，租赁期限自2010年1月1日至2019年12月31日，即南方百货有权在此期间使用金港担保的房屋；7.星光娱乐城的工商登记信息一份，证明星光娱乐城为个体工商户，其登记的经营者是郁澄清，因此郁澄清应该对星光娱乐城的债务��担清偿责任。原被告星光娱乐城质证意见是：对南方百货提供的《房产租用协议书》、通知、收款收据、承包经营协议、租赁房屋的产权登记证明、南方百货与金港担保签订的房屋租赁协议、星光娱乐城的工商登记信息均没有异议。为证明其主张，原被告星光娱乐城向法庭提交了如下证据：由承包人王生全向星光娱乐城交款的自2014年3月起至2015年11月份的收据，证明我公司开具收据，王生全必须要付这个钱，包括由王生全代付房租金，每月50000元，收据总共28份。南方百货对原被告星光娱乐城举证的质证意见是：对于该28份收据的真实性予以认可，但对其关联性不予认可。收据只是星光娱乐城的单方记账凭证，只能反映星光娱乐城与被告王生全之间的款项收支情况，但无法证明星光娱乐城或者被告王生全已向南方百货支付租金。被告王生全庭后对原告举证的质证意见是：无异议。被告王生全庭后对星光娱乐城举证的质证意见是：对收据真实性无异议，这些收据也在他那里，证明已向星光娱乐城支付承包金。但租金应是由星光娱乐城向南方百货支付的，南方百货开具的租金收据也是开给星光娱乐城的。被告王生全未有证据提交。另查明，案涉租赁房屋位于张家港市金港镇港区长江中路35号，其中一层150平方米的所有权人为南方百货（房产证号为张房权证金字第××，土地使用权证号为张国用2011第0070760号），三层即房产证上的四层约5000平方米所有权人为金港担保（房产证号为张房权证金字第××，土地使用权证号为张国用2006第070001号）。2010年起至今南方百货租赁金港担保的上述房屋。金港担保于2016年1月12日出具《情况说明》，证实其位于张家港市金港镇港��长江中路35号租赁房屋出租给南方百货使用至2019年12月31日止。在庭审中，原被告双方争议的主要问题是租金和续租问题。庭审中南方百货认为，按照《房产租用协议书》的约定，租赁合同已到期。租赁到期后南方百货已通知星光娱乐城不再续租，但星光娱乐城提出需要一段过渡期，南方百货因此同意暂时不收回房屋，双方并约定月租金按照每月50000元计算交纳。现星光娱乐城仅支付至2015年2月28日止的租金，故被告应腾让并返还租赁房屋，办理相关水电等手续，并承担占用租赁房屋期间的租金损失。庭审中原被告星光娱乐城认为，双方在签订《房产租用协议书》时，南方百货陈总口头答应租赁期满后可以续租到2016年3月31日即被告王生全承包期满为止。2016年3月31日以后续租协议，要跟供销总社商定新的房租金后再签订。星光娱乐城由��生全承包后的房租金一直是由被告王生全直接交付原告的。2015年3月后的租金交纳情况星光娱乐城不清楚，南方百货也未通知星光娱乐城。星光娱乐城也只拿到南方百货开具的到2015年2月为止的房租金收据，2015年3月后星光娱乐城未收到南方百货的房租金收据。星光娱乐城为经营娱乐城在租赁房屋装潢耗资了16000000元，现在南方百货要求星光娱乐城腾让、搬离租赁房屋是不合理的。审理中被告王生全认为，租金及续租问题是南方百货与星光娱乐城之间的事情。因王生全已向星光娱乐城交付承包金至2015年9月，故针对南方百货的诉请，同意腾让、搬离、返还租赁房屋，但不承担占用租赁房屋期间的使用费。鉴于本案诉讼实际情况，南方百货又强行停电，王生全因此在2015年12月30日停止了娱乐城的经营活动。另查明，星光娱乐城系个人经营的个体工商户，经营者姓名为郁澄清，郁澄清于2016年1月18日死亡。其第一顺序法定继承人分别为郁俭生、王美林、郭露、郁晶斐、郁某、郁晶莹。上述事实，有《房产租用协议书》、收据、通知、承包经营协议、产权登记证明、土地使用证、工商登记信息、情况说明、调查笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，合法有效的租赁合同关系受法律保护。本案中案涉租赁的房屋的土地使用权人、房屋所有权人部分为金港担保，部分为南方百货，且金港担保已将属于其的部分出租给南方百货，并出具了《情况说明》予以证实，原被告双方对此均无异。南方百货与星光娱乐城于2009年8月28日签订的《房产租用协议书》系双方真实意思的表示，也不违反法律规定，且原被告双方对该《房产租用协议书》均无异议，故双方签订的《房产租用协议书》有效成立，双方均应��该《房产租用协议书》的约定履行各自的义务。双方在签订《房产租用协议书》时，曾对租金支付的时间及租期等作了明确的约定。星光娱乐城未提供证据证明原告同意其装饰装修；星光娱乐城在未约定有关装饰装修问题的情况下，在租赁房屋内擅自进行装修投资经营娱乐城，应视为星光娱乐城对租期与装修投资之间影响后果是明知的。现星光娱乐城提出娱乐城装潢耗资太大、要求续租的请求，因租期已届满，原告又不同意续租，故本院对星光娱乐城该意见难以采纳、支持。现《房产租用协议书》约定的租期已届满，在双方未签订续租协议的情况下，星光娱乐城又交纳了部分租金，原告也收取了星光娱乐城的部分租金，星光娱乐城也继续使用租赁房屋至今，故星光娱乐城与原告南方百货又形成了不定期租赁合同关系。庭审中因星光娱乐城陈述收到原告开具的至2015��2月的租金收据，2015年3月后未收到原告租金收据，故本院对星光娱乐城主张的未交租金王生全没有通知他、原告也没有通知他的意见不予采信。然而星光娱乐城交纳租金至2015年2月，其后未交纳租金却继续使用租赁房屋至今。特别是在原告起诉后，本院给予其法律释明的情况下，星光娱乐城仍未交纳占用租赁房屋后续的租金，构成违约。原告因此要求星光娱乐城腾让、搬离、返还租赁房屋，其本意是在解除与星光娱乐城不定期租赁合同关系后的返还租赁物。原告该主张，理由正当，本院依法应予以支持。因原告南方百货未提供证据证明其向星光娱乐城已发出通知自2015年3月1日起解除双方之间的不定期租赁关系，故原告南方百货与星光娱乐城之间的不定期租赁合同关系应自原告起诉之日即2015年10月22日解除。2015年3月1日起至2015年10月21日止星光娱乐城应按约定交付相��租金。2015年10月22日后至今星光娱乐城仍未腾让、搬离、返还租赁房屋，侵犯了原告权益，理应支付自2015年10月22日起至本判决确定的搬离之日止占用租赁房屋期间的按约定月租金50000元标准计算的使用费损失。被告王生全承包经营了星光娱乐城后占用租赁房屋至今，是租赁房屋的实际使用人。被告王生全认为其已交付了相应的承包金，星光娱乐城提供的收据也显示收到了王生全上交的承包金；且被告王生全提出因本案诉讼及原告停电导致其无法继续经营，产生了经营及投资损失。现被告王生全虽同意腾让、搬离，并停止了娱乐城的经营活动，对其损失视本案处理情况再定。但被告王生全尚未实际腾让、搬离房屋，故本院对原告要求被告王生全与星光娱乐城共同支付2015年3月1日起至2015年10月21日止的租金的主张难以支持。但自2015年10月22日双方不定期租赁关系解除后��告要求被告王生全与星光娱乐城共同支付逾期腾让房屋使用费的主张合理，本院依法应予支持。关于王生全与星光娱乐城之间的承包问题，因本案系租赁合同纠纷，与本案不属同一法律关系，故在本案中本院不予理涉。因承包产生的问题相关当事人可依法另行处理。因星光娱乐城系个人经营的个体工商户，星光娱乐城应承担的义务依法应由经营者郁澄清以个人财产承担。现星光娱乐城经营者郁澄清已死亡，根据法律规定，星光娱乐城应当办理注销登记，原星光娱乐城应承担的义务依法由原经营者郁澄清第一顺序法定继承人继受并在继承郁澄清遗产范围内承担清偿责任。本院依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告郁俭生、王美林、郭露、郁晶斐、郁某、郁晶莹及被告王生全自本判决生效后10日内将属于张家港市金港镇星光大道娱乐城郁澄清、王生全的财产搬离位于张家港市金港镇港区长江中路35号租赁房屋，并将房屋腾空后返还给原告张家港市南方百货有限公司。二、被告郁俭生、王美林、郭露、郁晶斐、郁某、郁晶莹自本判决生效后10日内在继承郁澄清遗产范围内应向原告张家港市南方百货有限公司支付自2015年3月1日起至2015年10月21日止按月租金50000元计算的租金。（如采用转账方式支付，请汇入张家港市人民法院，开户行：市中行营业部，账号46×××84）。三、自本判决生效后10日内，被告郁俭生、王美林、郭露、郁晶斐、郁某、郁晶莹在继承郁澄清遗产范围内与被告王生全共同应向原告张家港市南方百货有限公司支付自2015年10月22日起至本判决确定的搬离之日止按月租金50000元标准计算的房屋使用费。（如采用转账方式支付，请汇入张家港市人民法院，开户行：市中行营业部，账号46×××84）。四、驳回原告张家港市南方百货有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由被告郁俭生、王美林、郭露、郁晶斐、郁某、郁晶莹负担。该费原告已预交，本院不再退还，由被告郁俭生、王美林、郭露、郁晶斐、郁某、郁晶莹��履行本判决的同时直接给付原告张家港市南方百货有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审　判　长　　袁　斌人民陪审员　　刘国萃人民陪审员　　黄舟全二〇一六年四月十九日书　记　员　　杨丽帆微信公众号“”