（2016）湘民再54号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-07-12
案件名称
再审申请人龚勇与被申请人张家界长龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书
法院
湖南省高级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
龚勇,张家界长龙房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘民再54号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：龚勇。委托代理人：黄翼，湖南风云律师事务所律师。委托代理人：滕英，湖南风云律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张家界长龙房地产开发有限公司，住所地湖南省张家界市永定城区永定路欣业家园欣业阁。法定代表人：林标生，董事长。委托代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。再审申请人龚勇与被申请人张家界长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙公司）商品房预售合同纠纷一案，张家界市永定区人民法院于2015年6月15日作出（2015）张定民二初字第148号民事判决。龚勇不服，提起上诉。张家界市中级人民法院于2015年8月12日作出（2015）张中民一终字第163号民事判决，已经发生法律效力。龚勇仍不服，向本院申请再审。本院于2015年12月23日作出（2015）湘高法民申字第1647号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭审理了本案。再审申请人龚勇及其委托代理人黄翼、滕英，被申请人长龙公司的委托代理人朱胜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年12月25日，龚勇起诉至张家界市永定区人民法院称：其于2011年5月26日与长龙公司签订了《张家界市商品房买卖合同》。根据合同约定，龚勇应给付长龙公司房款364876元，长龙公司应于2012年5月31日前将符合合同约定的商品房交付龚勇使用。长龙公司应于商品房交付使用后90日内，完成商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥房屋所有权证，再之后90日内办好土地使用权证。并约定如守约方不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，违约方承担日万分之二的违约金。龚勇履行了合同义务，长龙公司至今未能给龚勇办妥房产证。请求：判令长龙公司承担逾期办证的违约金64459元（按日万分之二计算，计算至2015年5月14日），并承担诉讼费用。长龙公司辩称：1、双方签订的《张家界市商品房买卖合同》第18条无效，合同约定长龙公司为龚勇办理房产证不符合法律规定，对长龙公司不应当具有法律效力；2、长龙公司严格履约，如期交房，并及时申请办证，向相关部门提交了应当由长龙公司提交的资料，但因政府执行政策标准不一致，房地产主管部门与规划、国土部门对土地用途性质内涵理解发生歧义，不能及时办证，应视为不可抗力，不应归责于长龙公司违约。导致龚勇无法如期取得产权证书，并非长龙公司的原因。长龙公司不存在违约，不应为此承担责任；3、龚勇至今尚欠长龙公司应补缴的办证费用和相关款项并不予办理委托代办证的委托手续，自身存在违约行为，责任应由龚勇自负。再者长龙公司如期交房后，龚勇已收房，对所购商品房进行了占有、使用和居住。因龚勇对该商品房进行了按揭贷款，办理了抵押，也并不存在二次融资问题，因此龚勇实际并无损失，请求驳回龚勇的诉讼请求。张家界市永定区人民法院一审判决认定，2011年5月26日，龚勇（及房产共有人钟秋）与长龙公司签订了《张家界市商品房买卖合同》及《张家界市商品房买卖合同》补充协议，该合同约定：由龚勇按3064.38元/平方米的单价，购买长龙公司阳光水岸19幢17层A1702号房屋，并约定了付款方式、付款期限、房屋交付期限及条件、产权登记、费用交纳、违约责任等内容。合同第十八条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人的原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起10日内，买卖双方应向张家界市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证…”，合同签订后，龚勇依约履行交纳购房款的义务，2012年6月25日长龙公司在张家界市日报发出公告通知购房户收房，2012年8月25日长龙公司将房屋交付龚勇使用至今。长龙公司于2012年11月向张家界市房地产管理局申请房产权初始登记，张家界市房地产管理局以土地用途与规划批复不一致等原因，认为不符合受理条件不予受理，事后长龙公司多次寻求房管、规划、国土等主管部门处理，因《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致，土地与规划部门经多次联系协调后，张家界市国土资源局于2014年11月21日发函张家界市房地产管理局建议先行为长龙公司发证。张家界市房地产管理局于2015年3月6日就龚勇购买的房屋为长龙公司进行了初始登记。龚勇收房后因房产登记办证未果，于2014年12月25日诉至人民法院。张家界市永定区人民法院一审判决认为，龚勇与长龙公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，其合同合法有效。双方当事人应当依照合同约定全面履行合同。本案龚勇在合同签订后已履行给付房款义务，长龙公司也已交付房屋，但未能在交房后依约定及时办理好房屋的初始登记，以致原告龚勇至今不能办妥房产、土地相关权证。根据双方合同十八条约定，未能办理初始登记的原因是否长龙公司的责任，是长龙公司要否承担责任的关键，现长龙公司举证证明未能及时初始登记系房管部门以土地用途与规划批复不一致不予受理，该不一致的原因是土地与规划管理部门认为《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致所致，并非长龙公司原因（过错）造成，属合同约定的房屋出卖人之外的原因所致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。龚勇未能提交充分证据证明交房后未及时办理房屋产权相关证件系长龙公司原因所致，龚勇对其诉称主张举证不足，对其请求长龙公司承担逾期办证违约金的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：驳回龚勇请求长龙公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求。案件受理费1411元，由龚勇负担。张家界市中级人民法院二审判决认定的事实与一审判决认定的事实一致。张家界市中级人民法院二审判决认为，双方当事人所签房屋买卖合同及补充合同有效。长龙公司未能在合同约定的时间内办好房屋产权证的事实客观存在。但长龙公司是否应该承担违约责任，要看是否有免责情形。龚勇认为长龙公司未按期办理房屋产权证就是违约，无需过错，应承担违约责任。长龙公司认为自己已履行了办证义务，未能在约定时间内为上诉人龚勇办好房屋产权证，是因管理部门的原因，非因出卖人长龙公司的原因造成的，长龙公司不应承担责任。两者比较，应支持长龙公司的观点。从本案办证的情况来看长龙公司已按约定提交了相关办证资料，未能按期办证的主要原因是因相关行政部门对开发建房的土地分类及标准认识不统一造成的，并非长龙公司不提交办证资料造成的。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十八条的约定，非“因出卖人的原因”造成商品房不能按时登记，不能归责于长龙公司，故长龙公司不应承担责任。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1411元，由龚勇承担。龚勇申请再审称：长龙公司所拍得土地用途为住宅用地，但其进行开发建设时建设了配套商业设施。市管局据此未受理长龙公司初始登记申请，是长龙公司的过错行为所导致。根据合同约定及法律规定，长龙公司没有在合同期限内履行相关的办证义务，应当承担违约责任。请求：撤销一、二审判决，改判长龙公司承担违约责任。长龙公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，龚勇的申请再审理由不能成立。请求：驳回龚勇的再审申请。再审开庭时，长龙公司提交两份新证据：涉案房产的房屋栋证和分户证的复印件，原件在银行抵押。拟证明涉案房产的房屋所有权证已经办理完毕。龚勇质证认为，该两份证据没有原件，系复印件，对其真实性、合法性与关联性均不予认可。龚勇当庭自认，本案二审判决生效后，涉案房产的房屋所有权证已办理完毕，但国有土地使用权证仍未办理。本院审查认为，该两份证据均系复印件，虽无法与原件核对，但龚勇对涉案房屋的房屋所有权证已经办理完毕并交付给其的事实已经自认，本院予以确认。本院再审对原审认定的事实予以确认。另查明，2011年5月26日，龚勇（及房产共有人钟秋）与长龙公司签订的《张家界市商品房买卖合同》第十八条约定，“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记手续，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之贰的违约金。”2015年11月3日，张家界市房地产管理局为龚勇、钟秋办理了张房权证官字第7150103**号房屋产权证。本院再审认为：逾期办证的法律后果不能归责于长龙公司。本案中，逾期办证的事实确实存在，但长龙公司是否因此需要向龚勇承担违约责任应根据合同的约定与履行情况综合认定。从双方当事人签订的商品房买卖合同的约定来看，只有在“因出卖人的责任”造成逾期办证时，长龙公司才应承担违约责任。该约定的本意应是指如长龙公司对逾期办证的后果具有过错，即存在故意或重大过失的情况下，才应当承担支付违约金的责任。而从合同履行的情况来看，长龙公司在交付房屋后，在约定时限内向房屋管理部门提出了初始登记、办理证件的申请，已经积极履行合同义务。未能办证的原因系相关行政机关对开发建设的土地分类及标准认识不统一，这是长龙公司无法预见，也不能控制的。因此，本案逾期办证不是长龙公司的过错所致，不属于合同约定的长龙公司应承担违约责任的情形。原判驳回龚勇要求长龙公司承担违约责任的诉讼请求有合同和法律依据，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持张家界市中级人民法院（2015）张中民一终字第163号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 谷国艳代理审判员 刘登辉代理审判员 沈 雅二〇一六年四月十九日书 记 员 林 峰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 来自：