（2016）闽05民终363号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-12-26
案件名称
晋江晟瑞房地产开发有限公司与汇嘉（厦门）物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
晋江晟瑞房地产开发有限公司,汇嘉（厦门）物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终363号上诉人（原审被告）晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市。法定代表人康玛水，该公司董事长。委托代理人黄志明，福建晶磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人乔海侠，该公司董事长。委托代理人吴志坚、丁季，福建理则达律师事务所律师。上诉人晋江晟瑞房地产开发有限公司（以下简称晟瑞公司）因与被上诉人汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第10079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决查明：2011年6月22日，汇嘉公司与晟瑞公司签订售楼处物业服务协议一份，约定“汇嘉公司对世贸中心提供物业服务，期限自2011年7月1日起至项目竣工交付之日止，售楼处物业服务费每月71740元”等内容。2011年10月10日，汇嘉公司与晟瑞公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由汇嘉公司对世贸中心B1地块提供物业服务，并对有关权利义务作出了约定。2014年3月，汇嘉公司正式组建项目管理团队和承接检验小组提前进驻B1地块小区，配合晟瑞公司开展房屋分户验收、公共部位检验及交房准备等工作。世贸中心B1地块于2014年4月11日竣工验收，2014年7月20日正式交房。晟瑞公司于2014年6月23日函告汇嘉公司B1地块小区物业管理费自2014年8月1日起由业主承担。2015年4月1日至2015年11月30日间，世贸中心售楼处物业服务费共计573920元；2014年5月1至2014年8月1日间，世贸中心B1地块分户验收及承接检查费用共计31826元；2014年4月13日至2014年10月31日间，世贸中心A区A2地块物业服务费用共计68858元。2014年5月1日至2015年8月1日间世贸中心B1地块物业服务费，汇嘉公司自愿请求减少为592609元。原审判决认为：汇嘉公司与晟瑞公司之间达成的物业服务合同关系，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。汇嘉公司为晟瑞公司提供物业管理服务，晟瑞公司未按时支付服务费，应承担继续支付服务费及相应的违约责任。汇嘉公司要求晟瑞公司支付的上述各项服务费用，符合法律规定和合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决：一、晟瑞公司应于本判决生效之日起十日内支付汇嘉公司泉州世界贸易中心售楼处物业管理费573920元；二、晟瑞公司应于本判决生效之日起十日内支付汇嘉公司泉州世界贸易中心B1地块物业服务费592609元；三、晟瑞公司应于本判决生效之日起十日内支付汇嘉公司泉州世界贸易中心B1地块分户验收承接检查费31826元；四、晟瑞公司应于本判决生效之日起十日内支付汇嘉公司泉州世界贸易中心A区A2地块样板房物业服务费68858元。案件受理费18468元，因适用简易程序减半收取9234元，由汇嘉公司负担1234元，晟瑞公司负担8000元。原审判决宣判后，上诉人晟瑞公司不服，提起上诉称：1.本案主体错误，一审被告适格主体应是泉州市世界贸易中心有限公司。2.泉州世界贸易中心售楼处物业费按约定每月为69240元，并非71740元，每月差额2500元，自2011年7月1日起至2015年10月共计52个月，汇嘉公司共多收取130000元，应退还；汇嘉公司在履行合同过程中人员配比不够，服务质量不佳，应按每月收取的69240元退还30%的费用，应退52个月的费用计1080144元，相抵之后，晟瑞公司无需再支付汇嘉公司泉州世界贸易中心售楼处物业管理费；汇嘉公司另应支付晟瑞公司售楼部活动房水电费、活动房租金94801.08元。3.泉州世界贸易中心B1地块物业服务费，因汇嘉公司在实际物业服务中人员不足，服务不到位，应为200000元。4.泉州世界贸易中心B1地块分户验收承接检查工作费用已经包含在泉州世界贸易中心B1地块物业服务费中，不应另行收费。5.汇嘉公司没有为晟瑞公司样板房提供服务，不应收取泉州世界贸易中心A区A2地块样板房服务费。综上，请求将本案发回重审或依法改判：1.晟瑞公司无需支付汇嘉公司泉州世界贸易中心售楼处管理费用；2.晟瑞公司支付汇嘉公司泉州世界贸易中心B1地块物业服务费200000元；3.驳回汇嘉公司关于泉州世界贸易中心B1地块分户验收承接检查费及泉州世界贸易中心A区A2地块样板房服务费的诉求。被上诉人汇嘉公司辩称：1.晟瑞公司作为本案一审被告主体适格。2.晟瑞公司在一审中，对汇嘉公司提供的所有证据三性均无异议，自认拖欠汇嘉公司售楼处物业服务费573920元、B1地块物业服务费592609元、B1地块分户验收承接检查费用31826元、A区A2地块样板房物业服务费68858元等，一审对相关事实及金额进行确认，有充分事实与法律依据。3.针对晟瑞公司上诉诉求的说明：售楼处物业服务费应为71740元，即约定的69240元，加上晟瑞公司要求增加的电瓶车司机1名，每月工资2200元，清运售楼处垃圾费用每月300元；B1地块物业服务费按约定为987514.5元，一审中晟瑞公司主张该项费用为592609元，汇嘉公司考虑晟瑞公司资金周转困难，已经自愿折减为592609元，晟瑞公司要求按照200000元支付无依据；《前期物业服务合同》第十一条约定：承接检查费用按实结算，费用30000元，实际结算31826元，晟瑞公司一审确认；A区A2地块样板房物业服务费68858元，实际发生，晟瑞公司一审确认。综上，一审判决正确，应于维持。二审期间，上诉人晟瑞公司与被上诉人汇嘉公司对原审判决查明的汇嘉公司为泉州世界贸易中心售楼处、B1地块提供物业服务并依约开展B1地块分户验收承接检查工作的事实不持异议，对上述事实，本院依法予以确认。二审争议焦点为：1.晟瑞公司是否具备诉讼主体资格；2.晟瑞公司应否支付汇嘉公司泉州世界贸易中心售楼处物业服务费573920元、B1地块物业服务费592609元、B1地块分户验收承接检查费用31826元、A区A2地块样板房物业服务费68858元。上诉人晟瑞公司与被上诉人汇嘉公司对上述争议焦点的意见与各自的上诉、答辩主张基本相同。二审期间，晟瑞公司提供以下证据：1.泉州市世界贸易中心有限公司营业执照复印件1份，以此证明泉州市世界贸易中心有限公司是一个独立法人主体。2.泉州世界贸易中心售楼处物业服务协议、补充协议，以此证明本案的适格当事人为泉州市世界贸易中心有限公司。3.关于世贸B1地块公共电费由物业公司代收代缴事宜的复函1分，证明汇嘉公司欠晟瑞公司水电费。4.电费及租金统计数据1分，证明汇嘉公司欠晟瑞公司电费及租金。汇嘉公司质证认为：1.晟瑞公司二审提供的证据不属于新证据，依法不予质证；2.附条件质证：对证据1.泉州市世界贸易中心有限公司营业执照复印件，真实性无异议，关联性有异议，泉州市世界贸易中心有限公司与晟瑞公司法定代表人及公司住所地一致，属于一套人马，两家公司；对证据2.泉州世界贸易中心售楼处物业服务协议、补充协议，真实性无异议，但本案协议签订和履行主体均为晟瑞公司；对证据3.关于世贸B1地块公共电费由物业公司代收代缴事宜的复函，真实性无异议，函件内容体现汇嘉公司仅为代收代缴水电费，本身并不承担水电费支出，房屋交付前水电费由开发商承担，交付后由业主承担系行业惯例，汇嘉公司并未欠晟瑞公司水电费；对证据4.电费及租金统计数据系晟瑞公司单方出具，三性不予确认。本院认为：关于争议焦点1.晟瑞公司是否具有诉讼主体资格的问题：根据《泉州世界贸易中心售楼处物业服务协议》，该协议落款处甲方所加盖公章为“晋江晟瑞房地产开发有限公司合同专用章”，案件审理中，晟瑞公司并未对该公章真实性提出异议，结合汇嘉公司一审提供的多份物业管理费发票，付款方名称为晟瑞公司，故认定本案《泉州世界贸易中心售楼处物业服务协议》相对方为晟瑞公司及汇嘉公司，晟瑞公司作为本案一审被告主体适格。晟瑞公司二审提供的证据1-3，不能达到其证明目的，其证明主张不予采纳。关于争议焦点2.晟瑞公司应否支付汇嘉公司泉州世界贸易中心售楼处物业服务费573920元、B1地块物业服务费592609元、B1地块分户验收承接检查费用31826元、A区A2地块样板房物业服务费68858元的问题：一审审理过程中，晟瑞公司在答辩中对汇嘉公司的诉求一、三、四项即要求其支付泉州世界贸易中心售楼处物业服务费573920元、B1地块分户验收承接检查费用31826元、A区A2地块样板房物业服务费68858元不持异议，陈述汇嘉公司诉求第二项B1地块物业服务费应按照592609元计算，并且对汇嘉公司提供所有证据三性均无异议。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”，晟瑞公司二审中推翻其一审自认的事实，但并未提供任何证据予以支持，故对其推翻的内容即仅支付泉州世界贸易中心B1地块物业服务费200000元，不再支付售楼处物业管理费用、B1地块分户验收承接检查费用和A区A2地块样板房物业服务费不予支持，晟瑞公司应按约定支付汇嘉公司泉州世界贸易中心售楼处物业服务费573920元、B1地块分户验收承接检查费用31826元、A区A2地块样板房物业服务费68858元，B1地块物业服务费按照592609元计算，系一审中双方达成的合意，晟瑞公司二审中要求按照200000元支付无依据，应按双方合议即592609元予以支付。晟瑞公司主张汇嘉公司欠其B1地块电费，但并未提供其电费缴纳凭证或双方对电费负担的有关约定，其提供的证据3.关于世贸B1地块公共电费由物业公司代收代缴事宜的复函，无法体现汇嘉公司欠晟瑞公司电费，对该主张不予支持。晟瑞公司主张汇嘉公司欠其售楼处水电费及活动房租金，但其提供的证据4系单方制作，并未得到汇嘉公司承认，不予认定，对该主张不予支持。晟瑞公司关于汇嘉公司欠付水电费及活动房租金的主张，若有确实证据，可另案主张。综上，上诉人晟瑞公司上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费18468元，由上诉人晋江晟瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄海清代理审判员 傅天真代理审判员 詹扬东二〇一六年四月十九日书 记 员 林嘉锟引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度“”