（2015）湛吴法审监民再字第3号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-07-27
案件名称
吴川市农村信用合作联社与林小玲、黄超昊房屋租赁合同纠纷再审民事裁定书
法院
吴川市人民法院
所属地区
吴川市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
吴川市农村信用合作联社,林小玲,黄超昊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条，第二百零七条
全文
广东省吴川市人民法院民 事 裁 定 书（2015）湛吴法审监民再字第3号申请再审人（再审第三人）：吴川市农村信用合作联社。法定代表人：殷而，该社理事长。委托代理人：麦康寿，男。委托代理人：吴文伟，男。被申请人（原审原告）：林小玲，女，汉族。被申请人（原审被告）：黄超昊，又名黄超，男。林小玲与黄超昊房屋租赁合同纠纷一案，原经本院于2013年7月16日作出的（2013）湛吴法覃民初字第57号民事判决，已经发生法律效力。案外人吴川市农村信用合作联社（以下简称吴川信用联社）不服，向本院申请再审。经本院审判委员会讨论决定，于2015年3月11日作出（2015）湛吴法立民申字第3号民事裁定，裁定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭审理了本案。申请再审人吴川信用联社的委托代理人麦康寿、吴文伟，被申请人林小玲到庭参加诉讼。被申请人黄超昊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审查明，原告林小玲为了开办福利彩票经营点，承租被告黄超昊所有的座落于吴川市梅录街道隔塘一街5号房屋一幢。双方于2006年4月28日签订《房屋租赁合同》一份，约定租期15年，自2006年5月1日至2020年5月1日止，每月租金3000元。合同签订后，林小玲分别于2006年4月28日、9月20日向黄超昊交纳押金及全部房屋租金共43.2万元。后来，双方为了办理房屋租赁登记，再次签订由房管部门提供的《房地产租赁契约》，签订时间、租期及租金等事项仍按原约定。吴川市房屋租赁管理所于2010年4月15日核发了《房屋租赁许可证》。同年4月28日，黄超昊向林小玲借款20万元，立下《借据》一份交林小玲收执。《借据》内容为：“借据兹借到林小玲人民币贰拾万元整，（¥200000元）定于2010年12月30日前归还，如果到期不还，我本人同意将梅录镇隔塘一街五号全栋租赁合同按借款金额租期顺延。特此为凭借款人：黄超昊2010年4月28日”。借款到期后，黄超昊未能依约还款。林小玲于是要求黄超昊按约定顺延租期限至2027年11月1日，黄超昊因此提出要求解除合同，双方无法协商一致，林小玲遂于2013年4月8日向本院提起诉讼。因林小玲未按规定预交受理费，本院于2013年4月8日作出（2013）湛吴法长民初字第21号民事裁定书，裁定按撤诉处理。林小玲又于2013年5月21日向本院提起诉讼。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房地产租赁契约》、收款收据、发票、《房屋租赁许可证》、借据、《民事裁定书》、公民身份证等证据证实，并经当庭质证，本院确认上述证据为认定事实的依据。原审认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房地产租赁契约》属双方真实意思表示，并已获得行政管理部门的许可，且内容未违反法律的禁止性规定，属合法有效，应继续履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，原、被告应按约定履行各自义务。原、被告在履行合同过程中，被告因拖欠原告的借款不能偿还，而与原告约定以欠款数额抵扣租金，顺延租赁期限，视为双方同意变更合同的履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”现原、被告经协商，同意顺延租赁期限至2027年11月1日，该约定符合法律规定，双方应按变更后的期限履行合同。综上所述，原告的请求合法有据，被告亦表示认可，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款的规定，判决如下：确认原告林小玲与被告黄超昊于2006年4月28日所签的《房地产租赁契约》合法有效，合同履行期至2027年11月1日止。本院再审过程中，申请再审人吴川信用联社称，原审被告黄超昊以合股经营资金不足为由，于2007年12月30日向我社借款60万元，双方约定了借款期限和计算方法，黄超昊提供其座落于吴川市梅录街道隔塘一街5号的房屋一幢（粤房地证字3039986号）及占用范围内的国有土地使用权［吴府国用（2002）第08210100177号］作抵押，并办理了抵押登记手续。借款逾期后，黄超昊未归还借款，吴川信用联社遂具状向法院起诉。吴川市人民法院于2010年11月16日作出（2010）吴民初字第294号民事判决，判令黄超昊、谭冬梅于判决生效后10日内归还借款60万元及利息给原告，并以抵押物对借款负连带清偿责任。判决生效后，黄超昊、谭冬梅不履行判决确定的义务，吴川市人民法院于2011年10月18日作出（2011）湛吴法执字第278-1号执行裁定书，裁定对上述房地产予以查封，分别于2011年11月4日和19日到房产和国土部门办理查封登记。此后，法院对该房地产进行了评估。2013年8月12日，法院作出（2011）湛吴法执字第278-2号执行裁定书，裁定拍卖上述房地产。在执行过程中，案外人林小玲向吴川市人民法院提出执行异议。在审查异议中，我社发现吴川市人民法院已于2013年7月6日作出（2013）湛吴法覃民初字第57号民事判决，判决确认双方于2006年4月28日签订的《房地产租赁契约》合法有效，合同履行期限至2027年7月1日止。吴川信用联社认为，吴川市人民法院于2013年7月6日作出的（2013）湛吴法覃民初字第57号民事判决程序违法，认定事实不清，实体处理错误，适用法律错误。理由如下：一、程序违法。1、法院在审理（2013）湛吴法覃民初字第57号案时，未到相关部门查清财产权属而轻率下判。2、2007年《民诉法》第二百零四条规定，对被人民法院查封、扣押、冻结的财产，当事人不得另行提起普通的民事诉讼，而是应向执行法院提出执行异议，当事人不服的，可提起异议之诉。《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第十四条：争议财产已经在执行过程中被人民法院查封、扣押、冻结的，案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定主张权利，不得另行提起普通的民事诉讼。已经受理的，应当驳回起诉。执行异议诉讼终结后，案外人、当事人基于同一法律关系另行提起普通的民事诉讼的，人民法院不予受理。3、漏主体。申请人是被诉标的物的抵押权人，对该抵押物的诉讼处理，与申请人有法律上的利害关系，该判决未追加申请人为第三人参加诉讼，剥夺了申请人的抗辩权。二、认定事实不清，实体处理错误。1、林小玲与黄超昊之间的租赁关系不属实。黄超昊在向我社抵押贷款时，提供的一份是2005年10月2日林小玲与黄超昊签订的《租赁合同》，租期五年，租用范围是该楼房一层；另一份是2003年8月1日黄超昊与李志华签订的《租赁合同》，租期五年，租用范围是该楼房二层。该两份租赁合同的租赁期尚未过期限时，林小玲与黄超昊于2006年4月28日签订的《房屋租赁合同》的租赁关系不属实。2、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。黄超昊在向我社贷款抵押时，林小玲与黄超昊于2006年4月28日签订的《房屋租赁合同》未办理租赁登记手续，在我社于2007年12月30日办理抵押登记后于2010年4月28日补办租赁登记，他们的租赁不具对抗性。对于双方于2010年4月28日再借款20万元，以顺延租期至2027年11月1日更是恶意串通的体现，更不能对抗我社的抵押权。3、林小玲一次性交足十五年的房屋租金不合常理，林小玲所交的租金可以购买当年相同位置的房屋，其没有必要一次性交足租金为代价租屋。三、适用法律错误。吴川市人民法院仅仅以合同来判断林小玲与黄超昊的租赁关系有效，而不查清该财产已被查封的事实，不适用《民诉法》（2007年修订）第二百零四条规定，是适用法律错误。四、申请人对生效判决享有撤销权的法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部份或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。申请再审人吴川信用联社在再审中提供证据如下：1.企业法人营业执照。2.林小玲、黄超昊的身份证。3.执行裁定书、公告送达，拟证明法院执行黄超昊借款合同纠纷一案，裁定拍卖该房屋及公告送达的真实性。4.黄超昊与李志华签署的租房合同，拟证明黄超昊与李志华签订位于吴川市梅录镇高斋塘A3（即隔塘一路5号）房屋二层的真实性，证明林小玲于2006年4月28日承租该房屋全栋的不真实性。5.黄超昊与林小玲签订的租房合同，拟证明二人于2005年10月2日签订位于吴川市梅录镇高斋塘A3（即隔塘一路5号）房屋壹层的真实性。6.房地产他项权证，拟证明黄超昊该房屋在我社作借款抵押的真实性。7.（2010）吴民初字第294号民事判决书，拟证明黄超昊、谭冬梅夫妻于2007年12月30向我社借款时提供黄超昊与林小玲签订的租房合同及黄超昊与李志华签署的租房合同的真实性；该房屋作借款抵押的真实性。8.（2013）湛吴法覃民初字第57号民事判决书，不作为证据使用。经质证，林小玲对申请再审人提供的证据质证如下：证据1，无异议。证据2，无异议。证据3，因我租赁涉案房屋，故对有关拍卖涉案房屋的裁定书的合法性有异议。证据4，不清楚事实。证据5，该合同上“林小玲”的签名不真实，该合同是黄超昊自行提供给吴川信用联社，我不知情。证据6，无异议。证据7，对该判决书第二项判决主文侵犯了我的合法权益，我与黄超昊对涉案房屋有15年的租赁期限。原审原告林小玲再审辩称，一、2003年5月1日我租赁黄超昊的房屋首层开办福利彩票营业点，2006年4月28日与黄超昊签订《房屋租赁合同》和《房地产租赁契约》是合法的。由于黄超昊生意出现小问题，一直拖至2010年4月15日才到吴川市房屋租赁管理所办理房屋租赁登记以及办理《房屋租赁许可证》，但并没有影响到《房屋租赁合同》和《房屋租赁契约》的法律效力。二、2007年黄超昊在吴川信用联社贷款的事，从来没有人告知我，我借给黄超昊20万元作为抵销房屋租金是合理合法的。这是吴川信用联社工作失误所致，该信社理应负全责。我借款给黄超昊是用该房屋租金作为抵销借款，而吴川信用联社借款给黄超昊是用该房地产抵押的，两者各不相干。另外，我从来没有与黄超昊签订过五年房屋租赁合同。三、2003年5月1日我和黄超昊签订该房屋首层三年租期合同，租期至2006年4月30日止。2006年4月28日签订整栋十五年租期合同。我与黄超昊签订的《房屋租赁合同》和《房地产租赁契约》都是在吴川信用联社贷款给黄超昊之前。对于2010年4月15日办理房屋租赁登记及办理《房屋租赁许可证》和2010年4月28日我借款给黄超昊作抵销房屋租金的一切事宜也是在吴川市信用联社民事起诉黄超昊之前发生的，这是铁的事实。所以我和黄超昊签订所有文书都是合法的，没有损害他人利益。四、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这是“买卖不破租赁”的法律原则，所以我和黄超昊房屋租赁期限均有效，并不影响租物所有权的变动。因此我的租赁使用时间依法应按照吴川市人民法院判决和裁定继续履行期至2027年11月1日止。五、本案已由吴川市人民法院（2013）湛吴法覃民初字第57号民事判决书和（2014）湛吴法执外异字第5号执行裁定书作出公正的处理。如果本案不按照吴川市人民法院之前作出公正、公开的判决和裁定执行，那么我只能申请湛江市中级人民法院作出公正、合理的判决，维护我的合法权益。综上所述，吴川信用联社提出的申请无理，恳请予以驳回。原审中林小玲提供的证据如下：1、房屋租赁合同一份，证明林小玲与黄超昊于2006年4月28日签订书面合同，林小玲租赁黄超昊位于吴川市梅录镇隔塘一街5号的全栋房屋，租期15年；2、收款收据三份，证明黄超昊收取林小玲押金3.6万元，15年租金共39.6万元；3、房地产租赁契约、发票、房屋租赁许可证各一份，证明林小玲、黄超昊于2010年4月15日办理房屋租赁登记手续；4、借据一份，证明黄超昊向林小玲借款20万，黄超昊逾期未还款，林小玲租赁黄超昊房屋租期应至2027年期限才届满。再审中林小玲补充提供（2014）湛吴法执外异字第5号执行裁定书。申请再审人吴川信用联社对林小玲提供的证据进行质证如下：证据1房屋租赁合同，根据贷款时黄超昊提供的租赁合同与林小玲提供的租赁合同不相符，且并非整栋出租给林小玲，我社也已经到现场调查过，确认第二层出租给李志华。证据2收款收据三份，对收据的真实性有异议，尤其是36万元的收据（不可能收到全部租金，与常理不符，且按当时的市价，该金额足以购买该房屋）。证据3房地产租赁契约、发票、房屋租赁许可证各一份，对其真实性有异议，即使该证据真实，租赁契约是2010年办理，但该房屋的抵押权是于2007年办理，租赁权不能对抗抵押权。证据4，有异议，大额借款仅约定以租金抵偿，与常理不符。证据5（2014）湛吴法执外异字第5号执行裁定书无异议。原审被告黄超昊在再审中不作答辩，也没有提供证据。经质证，本院对吴川信用联社提供的证据1-2，因林小玲无异议，且是国家机关所作出，故本院予以确认；对证据3、7，因是生效法律文书，故本院予以确认；对证据4-5，将与本案事实相结合待证。本院对林小玲提供的证据1-4，因吴川信用联社均有异议，故本院将与本案事实相结合待证；对证据5，因是生效法律文书，故本院予以确认。再审查明，2007年12月30日，黄超昊向吴川信用联社借款60万元，提供其座落于吴川市梅录街道隔塘一街5号的房屋一幢（粤房地证字3039986号）及占用范围内的国有土地使用权［吴府国用（2002）第08210100177号］作贷款抵押，并办理了抵押登记手续。借款逾期后，黄超昊未归还借款，吴川信用联社故将黄超昊及其妻谭冬梅诉至本院。本院于2010年11月16日作出（2010）吴民初字第294号民事判决，判决黄超昊欠吴川信用联社借款60万元及利息，限于判决生效后10日内归还清；谭冬梅以其与黄超昊共同共有的抵押的房地产价值为限对上述借款本息承担负连带清偿责任。判决生效后，黄超昊、谭冬梅不履行判决确定的义务，本院于2011年10月18日作出（2011）湛吴法执字第278-1号执行裁定书，裁定对上述房屋及其土地使用权予以查封。2013年8月12日，本院作出（2011）湛吴法执字第278-2号执行裁定书，裁定对上述房屋及其土地使用权予以拍卖。对此，林小玲认为法院拍卖上述房地产将使其交付的巨额租金、租期尚有十多年的房屋使用权受到严重影响，对上述执行标的提出书面异议，请求中止执行（2011）湛吴法执字第278号执行裁定书，解除对上述房屋的评估、拍卖措施，待其承租期限届满后再作处理。本院经审查于2014年7月30日作出（2014）湛吴法执外异字第5号执行裁定书，裁定驳回林小玲的异议。本院再审认为，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼”的规定及《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第十四条：“争议财产已经在执行过程中被人民法院查封、扣押、冻结的，案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（2007年修正；2012年修正的《民诉法》二百二十七条）规定主张权利，不得另行提起普通民事诉讼。已经受理的，应当驳回起诉”的规定，本案黄超昊名下的吴川市梅录街道隔塘一街5号房屋及土地使用权，同时也是另案（2011）湛吴法执字第278号案的执行标的物。在（2011）湛吴法执字第278号执行案中，黄超昊名下的吴川市梅录街道隔塘一街5号房屋及土地使用权均已被本院裁定查封及拍卖，林小玲作为案外人只能依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（2007年修正的《民诉法》第二百零四条）规定主张权利，对执行标的物提出书面异议，不服法院裁定的，只能向执行法院提起案外人执行异议之诉，不得另行提起普通民事诉讼。现法院已经受理了本案（林小玲诉黄超昊房屋租赁合同纠纷），按照上述规定，应当驳回起诉。但原审受理后不予驳回起诉且作出实体判决处理，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定及《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第十四条规定，故原审判决应予撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款、《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第十四条规定，裁定如下：一、撤销本院（2013）湛吴法覃民初字第57号民事判决书。二、驳回原审原告林小玲的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 钟小燕审 判 员 陈治潭代理审判员 柯梁源二〇一六年四月十九日书 记 员 赖彩丽附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百二十七条在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第十四条争议财产已经在执行过程中被人民法院查封、扣押、冻结的，案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第二百零四条规定主张权利，不得另行提起普通民事诉讼。已经受理的，应当驳回起诉。 关注公众号“”