（2015）江民初字第563号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2017-07-26
案件名称
南宁市盟祥物业服务有限责任公司与农林春物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
崇左市江州区人民法院
所属地区
崇左市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南宁市盟祥物业服务有限责任公司,农林春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民初字第563号原告南宁市盟祥物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区南宁市北湖南路42号1单元171号房。法定代表人李直，该公司总经理。委托代理人李艳，该公司职工。委托代理人陶志，北京市中银律师事务所广西分所律师。被告农林春，男，1971年4月16日出生，壮族，高中文化，农民，户籍地广西壮族自治区崇左市扶绥县，住广西壮族自治区崇左市。原告南宁市盟祥物业服务有限责任公司（以下简称盟祥物业公司）与被告农林春物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理，依法由审判员唐小舟适用简易程序，于2015年8月5日公开开庭进行了审理，原告盟祥物业公司的委托代理人李艳、陶志，被告农林春到庭参加诉讼。后因案情复杂于2015年8月30日转入普通程序审理，依法组成由审判员唐小舟担任审判长，与人民陪审员程四和、人民陪审员黄荣方参加的合议庭，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。书记员韦丹萍担任法庭记录。原告盟祥物业公司的委托代理人李艳、陶志到庭参加诉讼，原告盟祥物业公司的法定代表人李直未到庭参加诉讼；被告农林春经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案因公告送达，扣除审限3个月。本案现已审理终结。原告盟祥物业公司诉称，被告系原告所管理的崇左市汇金现代城12栋1单元803号房的业主，原告与被告签订《物业服务合同》，合同的第四条、第六条、第七条等条款约定了物业费、电梯费等相关费用的缴纳标准，合同的第十一条约定了双方的违约责任，合同还约定了其他的权利义务。原告认为合同是双方依法签订、合法有效，对双方都具有约束力，被告应依照合同的约定履行缴纳相应费用的义务，但被告于2011年10月开始拖欠物业费、电梯费等相关费用，欠款及违约金共计人民币20325.61元，原告多次催促未果。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告向法院起诉，请求法院判令：1、被告给付原告从2012年6月至2015年6月物业费2560.77元，物业滞纳金4434.35元；2、被告给付原告从2012年6月至2015年6月公共维修基金465.46元，公共维修基金违约金1343.3元；3、被告给付原告从2013年8月至2015年6月生活垃圾费161元，生活垃圾费违约金293.23元；4、被告给付原告从2013年3月至2015年4月住户生活水费1002.4元，住户生活水费违约金2439.1元；5、被告给付原告从2012年6月至2015年6月电梯维护保养费1110元，电梯维护保养费违约金3203.5元；6、被告给付原告从2011年10月至2015年4月水电公摊费762.6元，水电公摊费违约金2549.9元。以上共计20325.6元。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.《汇金现代城前期物业服务协议》，证明原告与被告签订了物业服务合同，约定被告需缴纳物业费、水电公摊费、电梯费等相关费用，以及违约责任；2.缴费通知、物业服务费及代收费用缴费通知单，证明2014至2015年，原告多次向被告发出了缴费通知，告知被告从2012年6月至2015年6月被告欠原告的物业费为2560.77元及违约金4434.35元、公共维修资金为465.46元及违约金1343.3元、电梯维护保养费为1110元及违约金3203.5元、生活垃圾费为161元及违约金293.23元、住户水费为1002.4元及违约金2439.1元、公摊水电费为762.6元及违约金2549.9元。3.《城市生活垃圾处理协议书》、非税收入专用收据及水电费发票，证明原告与崇左市江州区市容环境卫生管理站签订了协议，且证明原告已经缴纳了汇金现代城2013年下半年及2014年度的垃圾处理费，以及证明原告已经缴纳的2015年1至3月份的电费、2014年11月13日至2015年2月9日的水费。4.《告示》两份，证明原告对小区乱充电现象进行了管理；5.消防管理的照片14张，证明原告对小区乱停放的现象进行了管理，但需要业主配合原告的管理工作；6.卫生管理的照片6张，证明原告对卫生管理方面做了相应的工作；7.接待登记簿，证明原告对被告居住的12栋楼房的住户反应的日常情况均进行了处理。被告农林春辩称，2011年7月17日，被告与原告签订了《汇金现代城前期物业服务协议》，自交房之日起，被告一直履行协议的权利义务。但后来包括被告在内的全体汇金现代城业主发现，原告先违约，没有履行协议约定的权利义务：没有按照每六个月向乙方（业主）公布物业管理费用收支账目，没有按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，没有按照约定规范使用住房专项维修资金（即没有向业主委员会移交账目等）。业主对物业管理的服务满意度没有达到90%以上，从2015年6月15日原告对分摊水电费、住房水费公示“自2011年开始收取分摊至今，分摊水电目前欠费为90002.58元、住户水费欠费为46313.39元”看，足以证明业主对原告的不满程度。原告没有跟业主沟通，业主的投诉率及处理率达不到要求的1%和98%，房屋及维修管理、公用设施管理、环境卫生管理、消防管理也达不到要求。原告先行违约，没有履行上述物业服务协议条款义务，使被告得不到相适应的物业服务，也使被告的生命和财产遭到严重威胁。被告确实欠原告诉状所列的6项费用，但依照《物业管理条例》第十一条“费用与服务水平相适应的原则”，被告暂时拒缴物业服务费是正常的监督和维权。被告保留追究原告先行违约、违法的权利。请人民法院驳回原告的诉讼请求，保护包括被告在内的所有汇金现代城业主的合法权益。被告农林春对自己的辩解意见向法庭提供的证据有：1.《关于对崇左市汇金现代城小区公共维修资金审查的请示》，证明原告没有按国家法律法规使用住房专项维修资金，2012年9月29日崇左市汇金现代城业主委员会向崇左市住房和城乡建设委员会提出对崇左市汇金现代城小区公共维修资金进行审查；2.关于终止前期物业服务的通知及资产移交方案和崇左市汇金现代城业主委员会文件回执单，证明原告违反《物业管理条例》中的第三条、第十一条第四款的相关规定，2012年9月21日崇左市汇金现代城业主委员会向原告要求终止服务合同及移交相关资产；3.《缴费告知书》，证明原告违反《物业管理条例》中的第六条第七款、第九款的规定，2015年1月12日被告向原告发出了缴费告知书，声明被告仅入住一年，暂且缴纳一年的生活垃圾费和生活用水费，其余的待原告将小区的财务收支情况交给业主委员会后再做补缴；4.《2014年及2015年公摊水电费、住户水费公示》，证明原告不完全履行合同约定及相关的法律法规规定，引起业主强烈不满；5.照片35张，证明原告严重违约，存在对房屋公用设施、环境卫生、消防等管理方面存在严重失职的情形；6.《关于整治汇金现代城消防通道乱停车现象告示》，证明原告管理工作的混乱。经庭审质证，被告对原告提供的证据1.2.3.7无异议。对原告提供的证据4的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为原告的公示内容并没能对乱充电现象起到很好的整治效果；对原告的提供的证据5的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为原告照片中涉及的消防设施确实存在，但是该设备仅作为一种摆设，对火灾的发生没有起到很好的防灭作用；对原告提交的证据6的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为原告虽然派人对小区的地面进行了清扫，但小区的楼道半个多月都没人进行打扫。原告对被告提供的证据1的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据与本案无关，因为原告至今仍未收到住建委要求原告提交住房专项维修基金的函。对被告提交的证据2的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为原告没有收到关于终止前期物业服务的通知及资产移交方案的相关材料，并且崇左市汇金现代城业主委员会文件回执单下方的签收人和签收日期都是空白的；另外，原告诉的对象是业主，被告不应该以业主委员会的证据来就该案举证，因为这是不同的法律关系。对被告提交的证据3的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，原告认为该缴费告知书中被告答应先缴纳一年的生活垃圾费但被告并没有缴纳；另外被告要求原告把全部的收支情况交给业主委员会核实缺乏相应的法律依据，同时也不能作为被告拒绝缴纳费用的理由。对被告提交的证据4的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为这是原告就公摊水电费、住户水费进行的一个公示，公示的内容仅是一个数据，不能证明大多业主对原告提供的物业服务不满。对被告提供的证据5，原告对其真实性、合法性和关联性都不予认可，认为被告提供的相片不能准确说明拍摄的地点和时间，同时也没有其他的证据对照片的内容进行佐证。对被告提供的证据6，原告对其真实性、合法性没有异议，但认为对于小区的消防通道混乱现象，原告张贴了整治通知，但整治需要一定的时间和过程。本院的认证意见为：对于原告提交的证据1.2.3.7，客观、真实、合法且与本案有关联性，同时被告无异议，应予采信。原告方提交的证据4.5.6，意在证明原告对小区的用户充电、消防、卫生等方面进行了管理，但与本案没有关联性，不予采信。对被告提交的证据1，这是崇左市汇金现代城业主委员会向崇左市住房和城乡建设委员会申请要求对崇左市汇金现代城小区共同维修资金进行审查的请示，与本案无关联，不予采信。对被告提交的证据2，即《关于终止前期物业服务的通知》和资产移交方案，也是崇左市汇金现代城业主委员会作为一个主体要求终止与南宁市盟祥物业汇金现代城服务中心的服务关系并要求服务中心移交相关的资产，与本案无关联性，不予采信。对被告提交的证据3，即《缴费告知书》，内容是被告农林春作为12栋1单元803号房的业主拒绝缴纳部分的物业费用，并要求原告将财务收支明细表交给汇金现代城业主委员会后再做补缴，缴费告知书的下方有被告农林春作为汇金现代城业主委员会管理员的签名，同时加盖了“崇左市汇金现代城业主委员会”的公章。本院的认证意见为被告农林春作为个人对原告的管理行为不认可，但是被告不能将个人的行为同单位主体的行为混同起来，以崇左市汇金现代城业主委员会的名义作为个人抗辩的理由。故本院对被告提交的证据3不予采信。对被告提交的证据4即《2014年度公摊水电费、住户水费公共公示》、《2015年1月-6月公摊水电费、住户水费公示》，该证据不能证实原告不完全履行合同约定和法律规定引起包括被告在内的业主不满的事实，但该证据所显示的内容与本案有一定的关联性，可作为本案的定案参考。对被告提交的证据5和证据6，内容都是显示汇金现代城整个小区内房屋、卫生、消防及停车等方面存在的问题，与本案无关联性，不予采信。综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认本案法律事实如下：南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司是南宁市盟祥物业服务有限责任公司的下属机构，该分公司不具有法人资格，其民事责任由南宁市盟祥物业服务有限责任公司承担。被告农林春是汇金现代城的业主，其所购房屋坐落于12栋1单元803号房，面积125.84㎡。2011年7月17日，南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司与农林春签订了《汇金现代城前期物业服务协议》。该协议规定，业主按月缴纳物业管理服务费，住宅的物业管理服务费按每月每平方米0.48元收取，高层住宅按每月每平方米0.55元；电梯费的收取八层以上每月每户30元；物业公司受有关部门的委托，可提供水费、电费等代收缴收费服务，收费标准按政府规定执行；对公共设施设备用水电所产生的水电费、公共照明、绿化用水等水电费用，由购房人（即业主）与相关的住户分摊；根据《物业管理条例》的有关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新改造的维修基金；业主应在购房时向相关部门交纳维修基金；维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹；物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定指标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的经济责任和法律责任；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权采取必要的措施追缴，直至诉诸法律，有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。2015年3月25日，南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司与崇左市江州区市容环境卫生管理站签订了《城市生活垃圾处理协议书》，该协议每年签订一次，协议规定，物业公司按崇左市物价局的收费标准，每年向江州区市容环境卫生管理站支付垃圾清运处理费31500元，其中居民户每月每户为7元。原告盟祥物业公司已经缴纳了汇金现代城2013年下半年及2014年度的垃圾处理费、2015年1至3月份的电费。被告农林春入住小区后，未按时缴纳物业管理等费用，从2012年6月至2015年6月拖欠物业管理费2560.77元、公共维修基金465.46元、电梯维修费1110元，从2013年8月至2015年6月拖欠生活垃圾费161元，从2013年3月至2015年4月住户生活水费1002.4元，从2011年10月至2015年4月拖欠水电公摊费762.6元，经原告多次发送收费单催缴，被告均以各种理由拒绝交费，原告遂诉至本院。本院认为，盟祥物业公司崇左分公司不具有企业法人资格，其民事责任由原告盟祥物业公司承担。原告盟祥物业公司的下属分公司对崇左市汇金现代城进行了管理，提供了物业服务，并代被告缴纳水电公摊费等相关费用，被告农林春作为业主，接受了原告提供的物业服务，应按照双方签订的物业服务协议履行相应义务。被告农林春认为原告先行违约，没有履行物业服务协议规定的义务，可依据双方签订的《汇金现代城前期物业服务协议》第十一条“违约责任”第一点“甲方（物业公司）违反协议，未达到管理服务质量约定指标的，乙方（业主）有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济责任和法律责任。”的规定，要求原告限期整改，但不能以“费用与服务水平相适应的原则”作为拒绝缴纳物业管理费、公共维修基金、生活垃圾费、住户生活水费、电梯维修费、水电公摊费的理由。被告接受了原告提供的物业服务，应按照双方签订的物业服务协议支付物业管理费、公共维修资金和电梯费；同时，原告已按约定代被告支付了住户生活水费、生活垃圾处理费、水电公摊费，被告未按时支付物业管理费、公共维修基金、生活垃圾费、住户生活水费、电梯维修费、水电公摊费，应当承担支付这些费用的民事责任，故原告要求被告支付物业管理费、公共维修基金、生活垃圾费、住户生活水费、电梯维修费、水电公摊费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金的问题，因原、被告签订的物业服务协议无滞纳金的约定，且原告属于非行政管理性单位，不具有收缴滞纳金的权利，故本院不予支持。但原、被告签订的《汇金现代城前期物业服务协议》约定，业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。按照该约定，被告应当向原告支付违约金，但该约定的违约金明显偏高，应参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准来计算逾期付款的违约金为宜，违约金的计算时间从被告逾期支付各项费用之次月起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告农林春支付原告南宁市盟祥物业服务有限责任公司物业管理费2560.77元及违约金（违约金以2560.77元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2015年7月1日起计算至本院生效判决确定的履行期限最后之日至。）；二、被告农林春支付原告南宁市盟祥物业服务有限责任公司公共维修基金465.46元及违约金（违约金以465.46元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2015年7月1日起计算至本院生效判决确定的履行期限最后之日至。）；三、被告农林春支付原告南宁市盟祥物业服务有限责任公司生活垃圾费161元及违约金（违约金以161元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2015年7月1日起计算至本院生效判决确定的履行期限最后之日至。）；四、被告农林春支付原告南宁市盟祥物业服务有限责任公司住户生活水费1002.4元及违约金（违约金以1002.4元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2015年5月1日起计算至本院生效判决确定的履行期限最后之日至。）；五、被告农林春支付原告南宁市盟祥物业服务有限责任公司电梯维修保养费1110元及违约金（违约金以1110元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2015年7月1日起计算至本院生效判决确定的履行期限最后之日至。）；六、被告农林春支付原告南宁市盟祥物业服务有限责任公司水电公摊费762.6元及违约金（违约金以762.6元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2015年5月1日起计算至本院生效判决确定的履行期限最后之日至。）；案件受理费308元，公告费700元，由被告农林春负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。审 判 长 唐小舟人民陪审员 程四和人民陪审员 黄荣方二〇一六年四月十九日书 记 员 韦丹萍附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：