（2016）辽02民终996号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-06-17
案件名称
刘桂娥诉大连德泰房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘桂娥,大连德泰房地产发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终996号上诉人（原审原告）：刘桂娥，女，1981年10月8日生，汉族，无职业。委托代理人：王晓慧，辽宁政德律师事务所律师。委托代理人：刘爽，辽宁政德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连德泰房地产发展有限公司，住所地：大连经济技术开发区辽河西路128号-C。法定代表人：李国义，执行董事。委托代理人：汪丽清，辽宁竞业律师事务所律师。委托代理人：鲁亮，辽宁竞业律师事务所律师。原审原告刘桂娥诉原审被告大连德泰房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院作出（2015）开民初字第3788号民事判决，宣判后，刘桂娥不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘桂娥委托代理人王晓慧、刘爽，被上诉人大连德泰房地产发展有限公司���托代理人汪丽清、鲁亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告刘桂娥一审诉称，被告印制的《时代广场》宣传资料及鸟瞰图上载明的德泰时代广场的房屋有精装入户大堂及豪华入户电梯。原告在阅读了解上述宣传资料后，于2013年5月7日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于德泰时代广场小区168幢1单元14层1号房屋，总价款1，098，295元。合同签订后，原告支付全部购房款。被告于2014年8月30日交付房屋时，原告发现交付的房屋入户大厅、电梯与广告宣传资料不符，没有宣传资料中载明的精装入户大堂及豪华入户电梯，实际的楼房入口处空间狭窄不堪，包括电梯在内都没有进行装修。原告认为，被告的《时代广场》广告宣传册作为要约，是商品房买卖合同的主要内容之一，原告购买案涉房屋是用于商业活动，该房��大堂和电梯的现状降低了房屋的品质，使原告购买房屋的目的落空。被告未经规划部门同意，改变案涉房屋的结构，违反了商品房买卖合同第十条的约定；原、被告之间签订的《补充协议》系格式条款，该协议排除了原告的权利，并且序号不完整，将保护原告的权利条款删除。综上，被告的行为构成了根本违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告主张按照总房款的20%赔偿原告的损失。故原告诉至法院，要求被告支付原告违约金219，659元。案件受理费由被告承担。原审被告大连德泰房地产发展有限公司一审辩称，1、案涉房屋用途为住宅并非商用，原告的购房目的已经实现；2、《商品房买卖合同》中附件三约定的装饰、设备标准为：公共走廊，电梯间为石材面层，楼梯间为防水白色环保乳胶漆，电梯为高品质电梯。案涉房屋的入户大堂和电梯已经达到了上述标准。同时补充协议中也约定了对公共区域的修改，被告无需征得原告的同意；3、关于《时代广场》宣传手册所附的入户大堂、电梯轿厢两张图片，系由大连黑弧广告有限公司提供，仅作为广告宣传使用，故在制作该图片时已特别注明为“示意图”，并在该宣传手册最后一页特别注明“本广告仅供参考，所引用的图片和资料，均以政府部门最终批复为准，买卖双方的权利和义务以商品房买卖合同为准”，同时补充协议第十六条第二款又明确约定广告、楼书、宣传片等所表达的信息都不作为双方权利、义务、责任及出卖人有关该商品房的一切承诺的依据，不构成合同内容。且原告提供的宣传手册系复印件，不具有证据效���。4、补充协议是原、被告双方对商品房买卖合同中未尽事宜达成的补充条款，是双方的真实意思表示，不是格式条款。5、原告主张被告给付违约金没有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条不能作为原告诉讼请求的依据，并且原告没有产生实际损失。因此，被告交付的房屋不存在违约行为，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。大连经济技术开发区人民法院一审查明，2013年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于金马路168号1单元14层1号房屋（建筑面积115.61平方米），总价款1，098，295元，被告应于2014年8月30日前交付房屋。合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准。达不到约定标准的，以实际交付为准。合同附件三约定，装饰、设备标准为：公共走廊，电梯间为石材面层，楼梯间为防水白色环保乳胶漆，电梯为高品质电梯。《补充协议》第二条第四款约定，买受人同意出卖人有权对小区内所有公共场所、公用设施、物业用房、建筑小品的建筑设计、规格、设计特色、该建筑的外立面、空间尺寸等进行修改而无需事先通知买受人；第五条第2款约定，出卖人所展示的样板间及公共区域（如有）仅做风格展示和参考之用，不能作为被告的交房标准或合同样品，有关该商品房��结构、空间、交房标准等以双方在原合同中的约定为准；第九条第二款约定，除原合同第十条约定的规划、设计变更以外的其他变更，买受人同意出卖人在不影响该商品房实质性使用功能和质量的前提下，在该商品房建设过程中有权根据实际施工情况直接变更，无需通知买受人或是征求买受人同意，买受人同意在交付时按照现状接受该房屋，并放弃就该部分变更向出卖人主张索赔的权利。第十六条第二款约定，“双方通过口头、书面、实物及其它形式（包括但不限于双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、楼书、宣传片、样板间、示范区、沙盘、模型）等所表达的信息都不作为双方权利、义务、责任及出卖人有关该商品房的一切承诺的依据，不构成合同内容”。合同签订后，原告按照约定向被告交付购房款，被告于2014年8月21日向���告交付案涉房屋。《时代广场》宣传手册系被告为宣传案涉房屋所在楼盘而制作，该图册中载明的“时代广场，采用五星级精装入户大堂……尊享五星级酒店式非凡礼遇……；豪华入户电梯，让等待也成为一种美的享受”，上述文字下方附精装修入户大堂、电梯的示意图。该宣传手册倒数第二页下方用小五号字载明“本广告仅供参考，所引用的图片和资料，均以政府部门最终批复为准，买卖双方权利与义务以商品房买卖合同为准”。大连经济技术开发区人民法院一审认为，本案争议的焦点是被告交付原告的房屋是否符合合同约定。原告主张被告交付的房屋所在入户大堂和电梯间与宣传手册图片不符。被告主张其交付的房屋符合《商品房买卖合同》和《补充协议》约定的标准。原、被告于2013年5月7日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，系签约双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应恪守。被告向原告交付房屋的面积、结构、户型及朝向等符合合同约定，原告亦接受，双方的合同权利和义务均已基本履行完毕。原告主张被告交付的房屋不符合宣传图册中入户大堂和电梯间的标准，因宣传手册并不是双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的依据，且补充协议中已经明确出卖人所做的宣传片、广告及展示的样板间、公共区域等仅作风格展示和参考，不作为交房标准，应以双方合同约定为准。故原告以被告交付的商品房不符合宣传资料为由要求支付违约金的请求，不符合合同约定，亦无法律依据，不予支持。案涉补充协���由被告制定并反复使用，构成格式条款，但原、被告双方签订该协议的目的是对主合同未尽事宜的补充和完善，该协议也是双方在平等协商的基础上签订的，协议条款具体、明确，不存在法律规定需要作出对格式条款的制定者作出不利解释的情形，原、被告双方应遵守补充协议的约定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：驳回原告刘桂娥的诉讼请求。案件受理费2297元，由原告刘桂娥负担。上诉人刘桂娥的上诉请求为撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。其主要理由是：1、原审法院对关键证据视而不见，公然否定最高人民法院司法解释于司法裁判中的法律效力。2、原审法院粗暴地排斥了《合同法》、最高人民法院《关于适用＜中华人民��和国合同法＞若干问题的解释（二）》的法律适用效力，枉法裁判。3、被上诉人作为大型国资企业，不诚实信用，未尽到履行社会责任之应尽义务。4、原审法院判决依据的法律条文，不能作为判决的根据。被上诉人大连德泰房地产发展有限公司表示服从一审判决。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，依据已查明的事实，案涉商品房买卖合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于时代广场宣传手册中载明的“时代广场，采用五星级精装入户大堂……尊享五星级酒店式非凡礼遇……；豪华入户电梯，让等待也成为一种美的享受”的内容，上诉人主张构成法律意义上的要约，对被上诉人具有约束力。因法律规定要约应当具体明确，而该宣传手册中对“精装”、“豪华”等文字表述的含义没有具体明确，而且在该宣传手册倒数第二页下方用小五号字也载明“本广告仅供参考，所引用的图片和资料，均以政府部门最终批复为准，买卖双方权利与义务以商品房买卖合同为准”，该小五号字体在该宣传手册其它地方也使用过，故本院认为宣传手册载明的该内容应当视为要约邀请，不构成要约，对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张补充协议第十六条第二款约定属格式条款，应认定为无效一节，本院认为��虽然该补充协议是被上诉人预先拟定并反复使用的，但被上诉人交付的房屋符合商品房买卖合同及合同附件三约定的装饰、设备标准，上诉人在房屋交付时已予以接受，无据证明其内容存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的认定约定无效的事由，即存在明显免除开发商责任、加重买房人责任或排除买房人主要权利等情形。因此，上诉人的此项上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。此外，上诉人的案涉房屋在商品房买卖合同中第三条已明确约定性质为住宅，上诉人提出被上诉人交付房屋不符合标准影响其商业用途应按总房款20%计算其损失的诉讼请求，既不符合合同约定，也无法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2297元（上诉人已预交），由上诉人刘桂娥负担。本判决为终审判决。审 判 长 宫黎明审 判 员 王 鹏代理审判员 季 烨二〇一六年四月十九日书 记 员 董 芳 来自