（2016）豫07民终561号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2017-01-05
案件名称
邵镇南与张东梅合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张东梅,邵镇南,新乡市桦世房地产中介服务有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终561号上诉人（原审被告）张东梅，女，1961年4月2日出生，汉族，住新乡市。委托代理人杨志强、刘万华，河南豫北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邵镇南，男，1989年5月13日出生，汉族，住滑县。委托代理人贾明，男，1970年9月5日出生，汉族，住新乡市。原审第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司，住所地新乡市人民东路与牧野大道交叉口东南角。法定代表人马啸华，总经理。上诉人张东梅与被上诉人邵镇南，原审第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司（桦世公司）房屋买卖合同纠纷一案，邵镇南于2015年8月17日提起诉讼，要求：1、解除邵镇南与张东梅之间签订的《房屋买卖合同》；2、张东梅双倍退还邵镇南交纳的定金10000元，并赔偿因张东梅不履行合同给邵镇南造成的经济损失8000元；3、诉讼费用由张东梅承担。经审理，河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2015年12月2日作出（2015）红民一初字第1868号民事判决。宣判后，张东梅不服，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2015年7月6日，邵镇南与张东梅双方通过桦世公司介绍签订《房屋买卖合同》。根据该合同，张东梅以房屋总价款410000元将位于新乡市平原路X号X号楼X单元X室的房屋出售给邵镇南。合同第二条第二款约定“合同签订之日，邵镇南支付给张东梅定金5000元，由桦世公司代为保管”，第三条第一款约定“本合同签订之日起15个工作日内，邵镇南将首付付清，交付给张东梅”。第九条第一款约定“本合同签订后，邵镇南中途悔约的，应及时通知张东梅、桦世公司两方，购房定金归张东梅所有；张东梅中途悔约的，应及时通知邵镇南、桦世公司两方，并在悔约之日起10日内双倍返还定金给邵镇南，如邵镇南违约赔付张东梅双倍订金。本合同签订后，张东梅、邵镇南两方中一方悔约的，违约方应承担双方的中介服务费，桦世公司有权在定金中优先收取。”，第九条第三款约定“邵镇南未按期向张东梅付清购房款或张东梅未按期向邵镇南交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款万分之一的违约金。逾期十日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任，”合同签订后，张东梅对房屋价款反悔，未配合邵镇南办理涉案房屋相关登记手续。另查明，邵镇南于2015年7月6日将5000元定金交至桦世公司，于2015年7月13日支出房屋评估费300元，于2015年7月14日支出房屋按揭费、调查费3600元。认定上述事实的证据材料有邵振南提供的房屋买卖合同、桦世公司出具的证明、录音、定金单据、评估费收据、按揭费和调查费收据，予以证实。原审法院认为：邵镇南与张东梅签订的房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，因张东梅未配合邵镇南办理涉案房屋相关登记手续，导致双方签订的房屋买卖合同至今未能实际履行，张东梅违反了合同约定，应当承担违约责任。根据合同，张东梅违约的，邵镇南有权解除合同并有权要求张东梅返还双倍定金。故对邵镇南要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。因合同中约定桦世公司有权在定金中优先收取中介服务费，故对邵镇南要求张东梅双倍返还定金10000元的诉讼请求，予以支持。邵镇南支出的房屋评估费300元以及房屋按揭费、调查费3600元共计3900元，是为履行合同支出的必要费用，对邵镇南的该项损失，张东梅应予以赔偿。邵镇南的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除邵镇南与张东梅于2015年7月6日签订的《房屋买卖合同》；二、张东梅于判决生效之日起十日内双倍返还邵镇南交纳的定金共计10000元，并赔偿邵镇南损失共计3900元；三、驳回邵镇南的其他诉讼请求。案件受理费250元，由邵镇南负担57元，张东梅负担193元。张东梅上诉称：一、涉案房屋买卖合同签订后，邵镇南应当在15个工作日内向上诉人缴纳30%的首付，但因邵镇南多套取了银行贷款，而不愿意交付30%的首付，双方经协商未果，邵镇南一直未按约定支付首付，违约在先。2015年7月10日，邵镇南找到上诉人称为办理按揭事宜，要求上诉人与其到新乡市都市房地产经纪服务有限公司办理相关手续，但邵镇南庭审时提交的却是新乡市解放路馨庄园房产信息部出具的“按揭费、调查费”的收据，无其他证据相印证，不应采信。二、涉案定金5000元由桦世公司保管，违约方系邵镇南，原审判令上诉人支付双倍定金明显有误。三、原审程序严重违法，本案一审实际是由书记员王宝宝独自审理的。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回邵镇南的诉讼请求。邵镇南辩称：1、本案中，张东梅违约不配合办理按揭手续，答辩人不存在违约情形。答辩人在原审提交的桦世公司出具的证明、谈话录音能够证明上述事实。2、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。桦世公司经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：张东梅上诉称邵镇南未按约定交纳首付款，违约在先。邵镇南辩称其不存在违约情形。对于自己的辩解主张，邵镇南在原审提交了其与张东梅的谈话录音，从该录音的内容看，邵镇南欲向张东梅交纳首付款，但张东梅因邵镇南不同意其涨房价的要求，而拒不接受。对于该录音，张东梅虽有异议，但在原审法院规定的期限内未提交鉴定申请，放弃了鉴定的权利。因此，原审判决对该录音证据予以采信，符合证据规则。该录音证据能够证明张东梅违约在先，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”邵镇南既向张东梅主张双倍返还定金，又要求张东梅赔偿损失，但其提交的证据不能证明定金不足以弥补因张东梅违约给其造成的损失，故对其要求赔偿损失部分，不应予以支持。邵镇南向张东梅支付的定金5000元，由桦世公司代为保管，系三方当事人的约定。涉案买卖合同还约定违约方应承担双方的中介服务费，桦世公司有权在定金中优先收取。张东梅作为违约方在承担向邵镇南双倍返还定金10000元的违约责任后，可要求桦世公司将其代管的5000元定金，在扣除4100元中介费用后，余额900元转交给自己。张东梅上诉称主张本案原审由书记员开庭审理，该说法与原审庭审笔录记载内容不相符，且张东梅的二审委托代理人未参与原审庭审，对具体情况并不了解，出庭证人是否参加了原审旁听亦无法核实，且邵镇南并不认可原审存在此程序问题。因此，张东梅的该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2015）红民一初字第1868号民事判决第一项、第三项及诉讼费用负担部分；二、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2015）红民一初字第1868号民事判决第二项为：张东梅于判决生效之日起十日内双倍返还邵镇南定金10000元。二审案件受理费148元，由张东梅负担100元，邵镇南负担48元。本判决为终审判决。审 判 长 赵 霞审 判 员 陈兴祥代理审判员 贾 威二〇一六年四月十八日代理书记员 刘 冬 关注公众号“”