（2016）甘05民终31号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-06-06
案件名称
卢红亮与秦安县房地产管理局、何军海房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省天水市中级人民法院
所属地区
甘肃省天水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢红亮,秦安县房地产管理局,何军海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘05民终31号上诉人（原审第三人）卢红亮，男，汉族，1984年5月3日出生，秦安县村民。被上诉人（原审原告）秦安县房地产管理局，住所地秦安县。法定代表人王义瑞，该局长。委托代理人马伟川，该局干部。委托代理人刘文华，该局干部。原审被告何军海，男，汉族，1971年5月5日出生，秦安县村民。上诉人卢红亮因与被上诉人秦安县房地产管理局（以下简称房管局）、原审被告何军海房屋租赁合同纠纷一案，不服秦安县人民法院（2015）秦民初字第561号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人卢红亮，被上诉人房管局委托代理人马伟川、刘文华，原审被告何军海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年11月10日，秦安县人民政府将坐落于秦安县上关明清文化旅游街的国有商铺199间出租给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司），用于经营以书画、奇石、玉器、古玩、金石篆刻、花卉盆景、古币收藏、宗教和旅游纪念品、民间手工艺品、茶馆、书店等为主的文化旅游产品。2012年1月31日，盛世豪龙公司与何军海签订《租赁协议书》1份，被告租赁上述秦安县上关明清一条街的54-58号商铺五间，约定用于经营旅游文化商品，租期一年（自2012年1月31日起至2013年1月31日止），全年租金32400元，每间押金1万元。合同签订后，盛世豪龙公司给被告交付了铺面，何军海给盛世豪龙公司交清了当年租金32400元，押金5万元。何军海租赁商铺后，自己没有使用，均又转租给了他人使用（包括给刘婷转租的54-54号商铺）。后第三人卢红亮从刘婷处转租了54号铺面。2012年8月31日，秦安县人民政府认为盛世豪龙公司将上述商铺转租给次承租人后，经营范围和用途不符合合同约定，向法院起诉，要求解除合同。经法院主持调解，双方于2013年9月14日自愿达成协议：解除秦安县人民政府与盛世豪龙公司之间的房屋租赁合同；盛世豪龙公司将承租的秦安县上关明清街铺面199间和从次承租人收取的押金全部交付给秦安县人民政府，秦安县人民政府授权由房管局接管。2014年4月24日，在法院的主持下盛世豪龙公司将秦安县上关明清街54-58号铺面的管理权和何军海的押金5万元（包括本案54号铺面押金1万元）移交给了房管局，并给何军海进行了通知。房管局在管理期间，由于何军海没有与房管局协商续租或退租事宜，并得知54号商铺由第三人卢红亮实际占有使用，为此，房管局起诉，要求解除合同，由第三人腾退房屋，交付房屋占用费。原审法院认为，双方当事人的争议焦点为：1．房管局、何军海之间是否形成房屋租赁合同关系，房管局要求解除其与何军海之间租赁合同关系的请求应否支持；2．第三人是否应当向房管局交付房屋，支付房屋占用费。关于房管局、何军海之间是否形成房屋租赁合同关系，房管局要求解除房管局、何军海之间租赁合同关系的请求应否支持的问题。盛世豪龙公司从秦安县人民政府租赁商铺后，将其中的54-58号五间转租给何军海，期限为一年，至2013年1月31日到期；此后，何军海并未实际使用该商铺，而是又转租给他人使用；何军海的租赁期限届满后，没有续签合同，也未实际使用诉争商铺；因此，何军海与盛世豪龙公司签订的租赁合同的权利义务已经因履行届满而终止。盛世豪龙公司给房管局移交诉争商铺的管理权后，何军海未与房管局达成房屋租赁协议，也未实际使用商铺，因此，房管局、何军海之间未形成房屋租赁合同关系，故房管局要求解除双方之间租赁合同关系的请求不应支持。关于第三人是否应当向原告交付诉争商铺的问题。何军海租赁商铺后，将54号铺面交由刘婷实际使用，刘婷又转租给第三人卢红亮使用；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，第三人的转租期限不能超过被告的租赁期限；因此，在何军海与盛世豪龙公司之间的租赁协议终止后，第三人没有合法理由继续占用诉争商铺。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。房管局为诉争国有房屋的管理者，有权要求第三人腾退商铺，故房管局要求第三人腾退54号商铺的请求应予支持。关于第三人应否向房管局支付房屋占用费的问题。何军海租赁诉争商铺后，向盛世豪龙公司交付了2012年1月31日至2013年1月31日一年的租金，租赁期限届满后，何军海和第三人均未交付租金；而诉争的商铺一直由第三人和刘婷占有、使用、收益；而且，第三人卢红亮认可其与刘婷约定，刘婷占用期间的占用费应由自己承担。同时第三人还给刘婷交付了押金；第三人虽认为如不给其租赁商铺，就不同意交付之前刘婷的房屋占用费，但其未申请追加刘婷参加诉讼，因此，第三人应当给房管局交付房屋占用费。在第三人承担给付占用费的责任后，其与刘婷之间的债权债务关系可另行解决，不属本案处理范围。关于占用费的数额应参照何军海与盛世豪龙公司签订的租赁协议约定的标准计算，即按照五间每年32400元，每间商铺每月占用费应为540元，从2013年2月1日计算至2015年10月1日为17280元，故房管局请求第三人支付54号商铺占用费的数额为17280元应予支持。何军海向盛世豪龙公司交付的54号商铺押金1万元，已经移交给房管局，由于何军海在与盛世豪龙公司签订的租赁协议届满终止后，何军海应当及时返还商铺，其没有返还属违约行为，应当承担违约责任，且何军海和第三人承认，其与刘婷之间已对押金进行了交付，故第三人应付的占用费应先从何军海所交的押金中扣减，剩余7280元由第三人承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》、第六十条、第九十一条第一项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、第三人卢红亮在本判决生效之日起10日内搬出秦安县上关明清一条街54号商铺，并交付给原告秦安县房地产管理局；二、第三人卢红亮在本判决生效之日起10日内一次性付清原告秦安县房地产管理局2013年2月1日至2015年10月1日房屋占用费17280元，扣除被告何军海所交押金1万元，再付7280元；三、驳回原告秦安县房地产管理局的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，减半收取116元，由原告秦安县房地产管理局承担35元，被告何军海承担35元，第三人卢红亮承担46元。上诉人卢红亮不服上述判决，上诉称：一、一审判决诉讼主体错误，上诉人认为，就诉争铺面，秦安县人民政府出租给盛世豪龙公司，盛世豪龙公司又转租给何军海，何军海转租给刘婷，刘婷转租给上诉人之妻马琳资，其承租经营均是马琳资一人负责，上诉人系教师，未参与该商铺承租与使用，原审法院使用的上诉人身份证复印件是被上诉人以欺骗手段非法所得。一审未追加盛世豪龙公司及刘婷、马琳资为第三人而追加上诉人，属程序违法。二、一审认定事实错误。1、本案中，马琳资于2015年1月31日与刘婷达成租赁合同，承租并开始占有使用诉争铺面，实际使用期限尚不足一年，一审就该部分事实未予认定，而要求上诉人承担2013年2月1日至2015年10月1日的全部房屋占用费，无任何依据。同时，本案涉及的五间铺面面积不等，一审法院未实地勘验，按照五间铺面平均分担房屋占用费的计算方法显失公平。2、盛世豪龙公司向房管局移交商铺是2014年4月24日，此前的债务关系不明，是否解除合同不明，何军海与盛世豪龙公司有无口头约定不明，何军海何时将商铺如何转给刘婷不明。三、一审法律关系认定错误。本案中，秦安县人民政府与盛世豪龙公司于是2013年9月14日解除房屋租赁合同。盛世豪龙与何海军的租赁期限为2012年1月31日解除合同。因此，一审依据房屋租赁合同法律关系审理此案属法律关系认定错误。四、一审责任划分不明。何军海、刘婷承租商铺后转租他人，并在转租中对承租人马琳资隐瞒了该商铺存在的争议，给马琳资造成直接经济损失和严重后果，房管局作为商铺的所有者，管理中出现重大失误，间接给马琳资造成经济损失和严重后果，应当承担管理责任，一审不查明事实情况便判决马琳资一人承担房屋占用费，责任划分不明，无法律依据。五、上诉人给付刘婷的押金1万元不属于本案审理范围。上诉人与刘婷达成口头协议，并给刘婷交付1万元押金，承租诉争铺面，属合同法律关系，对外不具有任何法律效力。而一审将该1万元押金等同到何海军交付于被上诉人的5万元中，没有任何法律依据。六、被上诉人房管局存在主观故意。明清街商铺为国有商铺，房管局在收缴房租时曾遭麻烦，但马琳资接手商铺以来多次主动给房管局缴纳房租，并代之前承租者向房管局道歉，但房管局执意收回商铺，并向法院隐瞒刘婷经营期间相关事实，给马琳资造成巨大损失，存在主观恶意。综上，请求：1、依法撤销一审判决，予以改判并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人房管局答辩称：一审判决认定事实清楚，所依证据确实充分，请求维持原判。原审被告何军海答辩称：一、54号商铺是刘婷爸从盛世豪龙公司租赁并由女儿刘婷实际使用，不是答辩人转租给刘婷的。2012年1月30日，答辩人去秦安县上关明清一条街准备租赁一间商铺，碰见也想租商铺的李小芳、赵建琴，刘婷父亲，经盛世豪龙公司的负责人介绍，有南54-58号商铺（是一座房）未租，5间间铺的总建筑面积是90平方米，租金是按建筑平方米计算的，我们四人和盛世豪龙公司商议后，该公司打开了54-58号商铺的门，叫我们丈量每间商铺的面积，把五间铺一年32400元的租金算平，刘婷爸爸的是54和54号商铺，答辩人的是56号商铺，李小芳的是57号商铺，赵建琴的是58号商铺，算好后我们各自回家凑钱。31日上午，在盛世豪龙的财务人员陪同下，我们四人各把各的租金和每间铺子一万元的的押金通过信用社存入了盛世豪龙公司的账户，共一年的租金32400元和5万元的押金。之后去签协议书，盛世豪龙公司要求只能一个人签字，但承认谁交的钱，谁实际使用商铺，由于当时钱已经交给了盛世豪龙公司，最后刘婷爸、李小芳、赵建琴三人共同推举答辩人在协议书、5万元的押金收据、32400元一年的租金收据上签字，协议书的租赁期限是2012年1月31日至2013年1月31日止，然后盛世豪龙公司交给了我们四人各自所租商铺的钥匙。以上事实，在一审庭审中答辩人做出详细的说明，并有赵建琴在当庭做了证明。根据合同法第三十六、三十七条规定。在合同没有签订之前，盛世豪龙公司接受了刘婷爸的租金和押金。盛世豪龙公司和刘婷爸之间就54号商铺租赁一年的合同已成立。二、一审法院未传唤54号商铺的承租人、受益人、刘婷爸爸或（刘婷）到庭，实属程序违法。三、54号商铺虽然是我在协议书上签字，但实际都是刘婷爸承租并履行，刘婷实际使用和收益，刘婷将54号商铺何时转租给上诉人，我并不知道也与我没有关系。盛世豪龙向房管局移交商铺是2013年1月31日以后的事情，把54号商铺的实际情况没有交接清楚，是盛世豪龙和房管局的责任。综上所述，答辩人请求二审法院判秦安县房管局支付给答辩人误工费2800元。二审经审理查明，54号商铺由卢红亮妻子马琳资使用，但在接受管理时，卢红亮提供其本人身份证。2015年1月15日，卢红亮从刘婷处转租来54号商铺，双方未签订书面租赁合同。其余事实与一审查明一致。本院认为，本案二审中各方的争议焦点为：1、本案的诉讼主体是否适格？房管局有无权利起诉？实际租赁人是卢红亮还是马琳资？2、上诉人取得房屋使用权的合同是什么？3、房屋占用费的计算方法是否正确？关于第一个焦点，本案诉争房屋为秦安县政府所有，其与盛世豪龙公司解除租赁合同后委托房管局管理房屋，故房管局在本案中的诉讼主体资格适格。关于卢红亮认为现房屋承租人为其妻子马琳资的主张，因提交的身份证为其本人的，且其未签订转租的书面合同，无证据证明承租人为马琳资，一审中马琳资作为卢红亮的代理人，也未明确说明承租人为其自己，应以卢红亮接受管理时提交身份证的意思表示确定承租人，故其该主张不能成立。关于第二个焦点，秦安县政府将房屋出租给盛世豪龙公司后，该公司对外转租时由何军海签订书面合同，并与何军海名义交纳房屋租金，其为第一次承租人，刘婷使用其中54、55号商铺，应认定为何军海再次转租，刘婷为第二次承租人，刘婷再次将房屋转租给卢红亮，卢红亮为第三次承租人。当事人之间系因房屋租赁而产生纠纷，虽然卢红亮与房管局之间没有直接租赁关系，但其属于实际房屋占用者。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，卢红亮应承担返还房屋，支付房屋占用费。卢红亮主张追加刘婷为本案第三人，其不应当承担刘婷使用房屋期间的房屋占用费及给其造成损失问题，因其与刘婷达成的是口头转租协议，其作为房屋实际占用人，可在承担相应责任后，向刘婷另行主张。房管局不是造成卢红亮损失的责任人，不存在承担责任问题。关于第三个焦点，卢红亮没有证据证明租金计算标准，但其认可转租时，与刘婷约定按房管局收取租金标准计算，现房管局给何军海5间房屋是参照与盛世豪龙公司租金平均计算，应予支持。因房管局已收取了何军海的租房押金，该押金在转租过程中最终由卢红亮负担，现在其应承担的占用费中扣除适当，上诉人关于此上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的转租行为因超过原租赁合同约定的租赁期限而无效，出租人房管局在解除了第一手租赁合同后，要求收回房屋是在行使其权利，其有权要求现房屋占用人腾房并支付占用费，上诉人的上诉主张无法律依据，其上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，判处得当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元由上诉人卢红亮承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宏权审 判 员 李虓晖代理审判员 雒 璇二〇一六年四月十八日书 记 员 徐 艳' 来源：百度搜索“”