（2016）云01民终680号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-08-02
案件名称
熊火生与周游宇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊火生,周游宇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终680号上诉人（原审被告）熊火生，男，1966年12月19日出生，汉族。特别授权诉讼代理人张瑞康、孟蕾，云南震序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周游宇，女，1984年2月25日出生，汉族。特别授权诉讼代理人龚柏根、赵二美，云南百姓律师事务所律师。上诉人熊火生因与被上诉人周游宇房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2014年1月15日，熊火生与周游宇签订《房屋租赁合同书》。合同约定：熊火生将位于中铁百年印象第23栋A176号商铺出租给周游宇经营使用,其经营范围以周游宇的营业执照为准，熊火生为办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续，其提供的房屋应符合周游宇经营项目中涉及法律、政策的相关规定。租期从2014年1月12日起至2024年4月30日止。租金起算日为2014年5月1日，前三个月为装修期，免租金。房屋租金前五年年租金为170000元，后五年在头一年的基础上上浮10%。另合同约定，因熊火生不能提供房屋或提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，周游宇有权解除合同，熊火生应支付周游宇租金总额30%的违约金。合同签订后，周游宇交付了第一年的租金170000元以及10000元的押金合计180000元。之后周游宇立即组织资金进行装修，并购买经营餐饮使用的各种设备。装修结束后，周游宇一边试营业，一边组织相关资料办理营业执照等相关证照。然而在周游宇办理相关证照的过程中，工商、环保等相关部门以中铁百年印象房屋不能经营餐饮行业为由拒绝给其办理相关证照，特别是环保部门的环评审批根本无法通过，环保部门复印了中铁百年印象的环评报告以及环评报告批复等相关文件给周游宇，该批复文件明确说明中铁百年印象不能经营餐饮业务。2015年1月5日，昆明经济技术开发区管理委员会向周游宇下达停止违法行为通知书，告知其停止营业听候处理。周游宇于2015年4月3日搬离了承租房屋，并于2015年4月22日将钥匙用快递的方式邮寄给了熊火生，熊火生已经签收。一审审理过程中，一审法院委托云南春城司法鉴定中心对中铁百年印象小区23-A-176号商铺装修价值进行鉴定，云南春城司法鉴定中心鉴定后作出云春鉴［2015］建鉴字第192号司法鉴定意见书，鉴定意见：中铁百年印象小区23-A-176号商铺装修现值为262649.90元。现周游宇以熊火生违约为由诉至一审法院，请求：一、解除熊火生与周游宇双方于2014年1月15日签订的《房屋租赁合同书》；二、由熊火生返还已经预交的租金12575.00元；三、由熊火生返还预交的租房押金10000元；四、由熊火生赔偿因交付的房屋不能实现合同目的所造成的装修损失310676元；五、由熊火生承担违约金596700元；六、本案诉讼费由熊火生承担。一审法院经审理认为，本案系租赁合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的租赁合同为有效合同，应受法律保护。本案争议的焦点是：周游宇的诉请是否有事实及法律依据。就合同解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，双方在合同中已经约定了因熊火生不能提供房屋或提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，周游宇有权解除合同，在合同的履行中，由于熊火生所提供的房屋不符合合同约定的周游宇的营业执照经营范围的使用条件，致使其不能正常使用，导致合同解除条件成就，故周游宇现要求解除与熊火生所签订的租赁合同的诉请具有事实及法律规定，一审法院予以支持。就周游宇要求熊火生返还已经预交的租金12575.00元、租房押金10000元、赔偿装修损失310676元的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，周游宇所交付的10000元租房押金及使用熊火生的房屋共计338天，已经交付一年的房租中，尚有27天未使用的租金为12575元（170000元/年÷365天×27天），熊火生应予返还。周游宇对其租赁房屋已进行的装修所产生的装修损失262649.90元，在房屋返还熊火生后，也应由其赔偿。就周游宇要求熊火生支付违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，双方合同约定了熊火生不能交付符合约定的房屋的，应承担租金总额30%的违约金，合同履行中，由于熊火生所交付的房屋不能进行餐饮经营，致使周游宇不能正常经营使用房屋，其行为已构成违约，应按双方约定支付周游宇违约金51000元（170000×30%）。熊火生在本案中的辩解，因与本案所查证事实相悖，一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、解除原、被告双方于2014年1月15日签订的房屋租赁合同；二、由被告熊火生于本判决生效后五日内返还原告周游宇房屋押金10000元、房屋租金12575元；三、由被告熊火生于本判决生效后五日内赔偿原告周游宇房屋装修损失折价款262649.90元；四、由被告熊火生于本判决生效后五日内支付原告周游宇违约金51000元；五、驳回原告周游宇的其他诉讼请求。”案件受理费13100元、鉴定费40000元由熊火生承担。一审判决宣判后，熊火生不服，向本院提出上诉称：一、一审法院确认事实错误，在上诉人与被上诉人签订与履行房屋租赁合同过程中，上诉人主观上并不存在明显过错，也不存在任何违约行为，不应承担赔偿全部损失的责任。签订租赁合同之初，上诉人并不清楚诉争房屋不能用于经营餐饮，也未隐瞒该情况。根据上诉人与云南中铁房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及《商品房买卖合同登记备案表》，其上均注明诉争房屋用途为“商业用房”，可经营商品零售、娱乐、餐饮等，基于此，上诉人主观上不存在欺骗的故意。其次，根据《房屋租赁合同书》约定的内容，上诉人将商铺出租给被上诉人经营使用，其经营范围以被上诉人的营业执照为准，而被上诉人在签订合同时根本就没有出示任何营业执照，上诉人无法知晓其租赁商铺的用途，上诉人是在租赁合同签订一年之后才知晓被上诉人经营的是餐饮业务。二、被上诉人在履行《房屋租赁合同书》过程中，明显存在重大过错，应承担相应的违约责任。被上诉人在签订合同时就应出示营业执照，从而明确经营范围，但被上诉人至今仍未办理营业执照，并在装修诉争房屋后擅自营业，其行为违反相关行政规定，据此导致的损失应由被上诉人自己承担，与上诉人无关。三、装修损失与违约金不能同时并用，一审判决存在重复计算损失的问题。综上，请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人周游宇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交如下证据：中铁百年印象室内装饰装修有偿服务协议、承诺书、中铁百年印象小区业主房屋装修申请表。欲证明：2014年3月20日被上诉人在未获得上诉人同意并认可的情况下，擅自安排承租人之外的第三人杨毓然与昆明银海物业服务有限公司签订装修合同。第三人杨毓然冒充业主身份向物业公司申请对诉争房屋进行装修，同时申请排烟、排污处理，得到了物业公司的书面同意，并交纳了装修保证金，而上诉人对上述装修情况完全不知情。经质证，被上诉人对上述证据真实性无异议，但认为依据租赁合同之约定，其装修行为是征得上诉人同意的，杨毓然系被上诉人的合伙人，其有权代为签订合同。本院认为，上诉人所提交证据无法证实被上诉人擅自装修，且与本案的处理无关联性，故本院不作为定案证据予以确认。经询问双方当事人对一审判决确认事实意见，上诉人提出如下异议：被上诉人在租金之外所交纳的1万元并非押金，依据双方所签合同第6.1条，该款项应为定金。并补充，被上诉人在签订合同之初，并未提交营业执照，上诉人并不清楚被上诉人承租诉争房屋系用于经营餐饮，上诉人对于环评报告的内容也不知情，诉讼之前并不知晓诉争商铺不能用于经营餐饮。被上诉人对一审确认事实无异议。对于上诉人所提事实异议，上诉人于2014年1月5日向被上诉人所出具的收据上载明的款项性质为“铺面押金”，现上诉人对款项性质提出异议无事实依据，本院不予采信。对于上诉人所补充事实，本院将在其后评述。综上，二审经审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：被上诉人在履行合同过程中是否构成违约。本院认为：上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同书》，约定由上诉人将诉争商铺出租给被上诉人经营使用，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人就诉争房屋进行装修，并用于餐饮经营。被上诉人在办理营业执照过程中得知诉争商铺不能用于餐饮经营，即于2015年4月3日搬离并腾还上诉人诉争商铺。对于被上诉人在合同履行过程中，以诉争商铺无法用于经营餐饮业，并搬离诉争房屋的行为是否构成违约的问题，本院认为，首先，双方在合同中约定，上诉人将诉争商铺出租给被上诉人经营使用，其经营范围以被上诉人的营业执照为准，上诉人为办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续，上诉人提供的房屋应符合被上诉人经营项目中涉及法律、政策的相关规定。对此，上诉人认为，因被上诉人在签订合同之初，并未提供营业执照，且未明确约定其经营项目为餐饮业，故上诉人对此并不知情。但依据2015年3月24日上诉人所出具的《证明》，其作为诉争商铺的所有权人，出具该份材料请求相关部门就被上诉人经营餐饮业予以配合，可证实上诉人对于被上诉人租赁诉争商铺系用于经营餐饮业的事实是明知的，故上诉人所提该项上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，上诉人作为出租方，应提供符合合同目的的诉争商铺。而依据本案查明事实，环保部门已出具环评报告，明确诉争商铺不能用于经营餐饮业。上诉人对该事实亦予以认可，只是认为上诉人对于诉争商铺无法用于经营餐饮业是不知情的，其与开发商所签商品房购销合同中明确约定诉争商铺可用于经营餐饮业。对此，依据上诉人于2013年5月14日与诉争商铺所属物业公司所签《住户手册》中已明确载明，该小区住宅商铺禁止开设餐饮等有特殊排烟、排污要求的经营项目。即上诉人在接收房屋之初，就应知晓诉争商铺无法用于经营餐饮业，至于上诉人与开发商所签订商品房购销合同中的不实约定，应由上诉人另案主张。现上诉人以其不知晓该事实作为抗辩理由不能成立，本院不予支持。其三，依据上述分析，上诉人明知诉争房屋无法用于经营餐饮业，在此情况下依然将诉争商铺出租给被上诉人用于经营餐饮业，导致被上诉人合同目的无法实现，上诉人的行为构成违约。依据合同约定，因上诉人所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，被上诉人有权解除合同。因此，被上诉人享有单方解除权，其于2015年4月3日搬离诉争商铺的行为并未违反合同约定。一审法院据此判决解除双方所签合同，并由熊火生返还所收取的押金10000元、房屋租金12575元，及赔偿周游宇装修房屋损失262649.90元的处理并无不当，应予维持。上诉人所提不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依据该规定，当事人可以选择适用违约金或主张损害赔偿，但不得重复主张。本案中，被上诉人在主张装修损失的同时，亦主张违约金，且未提交证据证实其在装修损失主张另有其他损失，在此情况下，不应再同时计算违约金。一审法院对此处理有误，应予改判。上诉人就违约金所提上诉理由成立，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2360号民事判决第一、二、三项，即“一、解除原、被告双方于2014年1月15日签订的房屋租赁合同；二、由被告熊火生于本判决生效后五日内返还原告周游宇房屋押金10000元、房屋租金12575元；三、由被告熊火生于本判决生效后五日内赔偿原告周游宇房屋装修损失折价款262649.90元。”；二、撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2360号民事判决第四、五项，即“四、由被告熊火生于本判决生效后五日内支付原告周游宇违约金51000元；五、驳回原告周游宇的其他诉讼请求。”；三、驳回被上诉人周游宇的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13100元，二审案件受理费13100元，合计26200元，由上诉人熊火生承担24200元，由被上诉人周游宇承担2000元。鉴定费40000元，由上诉人熊火生承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 郑会利代理审判员 符圆圆代理审判员 邓林春二〇一六年四月十八日书 记 员 吴 帅 关注公众号“”