（2016）粤0306民初1976号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-12-05

案件名称

邓卫青,陈学玩与陈凤玲,邓卫斌确认合同无效纠纷一审民事裁定书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓卫青,陈学玩,陈凤玲,邓卫斌

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事裁定书（2016）粤0306民初1976号原告邓卫青，住址深圳市宝安区。原告陈学玩，住址深圳市宝安区。两原告共同委托代理人黄丽娜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。两原告共同委托代理人焦书玲，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告陈凤玲，住址深圳市宝安区。被告邓卫斌，住址深圳市宝安区。两被告共同委托代理人程学君，广东深强律师事务所律师。上述原告与被告确认合同无效及物权保护纠纷一案，本院受理后，于2015年7月27日作出（2015）深宝法民三初字第975号民事裁定书，驳回原告的起诉。原告不服，提出上诉。深圳市中级人民法院于2015年11月13日作出民事裁定书，撤销原审裁定，指令审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托代理人黄丽娜、焦书玲，被告陈凤玲、邓卫斌及其代理人程学君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，根据《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》、《深圳市宝安区原村民非商品住宅建设实施细则》的相关规定，原告邓卫青符合原村民“一户一栋”非商品住宅建房资格，2007年2月2日，原告邓卫青取得了宝安区福永街道塘尾12区10巷15号宅基地建房施工许可。由于两原告家庭经济比较困难，无力承担高昂的建房费用。两被告在知悉原告邓卫青取得建房资格却无力建房的消息后，被告主动找到原告提出由其出资给原告建房，但是房屋建成后原告只能够享有部分房屋使用权而不得变卖。由于担心口说无凭，两被告于2007年9月20日单方委托律师起草了涉案《合同书》，并要求两原告签名确认。2008年10月份房屋建好，两被告将合同书中约定的首层东面及二楼东面各一套面积70平方米的房屋交付原告使用。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。现原、被告在《合同书》中约定以原告名义办理宅基地申购手续并在申请原村民非商品住宅时登记在原告名下、在宅基地上兴建的建筑费用由乙方负责而宅基地及其建筑的房屋产权属于被告所有，实际上是一种宅基地的变相买卖行为，违反了土地管理法的规定，应属于无效合同。为了维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、原、被告于2007年9月20日签订的《合同书》无效，并立即将合同涉及房屋返还原告；2、被告向原告支付从2008年11月起暂计至2015年4月的房屋使用费人民币792,480元（二楼及以上按每间房人民币260元计，共36间房，78个月，小计人民币730,080元；一楼按每间房人民币400元计，2间房，78个月，小计人民币62,400元），应计至房屋返还之日；3、被告承担本案诉讼费用。两被告答辩称，原告的诉求没有事实依据，请求驳回原告的所有诉讼请求。原告提供的证据说明该房屋的实际出资建造人是被告陈凤玲，原告也在律师见证书中对于该宅基地属于陈凤玲出资申购的事实予以承认。原告办理的施工通知书确认的房屋地址同被告建造的房屋地址不相同，因此施工通知书并没有起到任何作用，被告建造的房屋仍然没有办理相关的房屋产权证明，仍然属于违建。原、被告双方签订合同书的目的没有实现，因此对于原告主张合同无效，被告予以认可，但该合同确认的事实仍然无法改变。因该房屋的出资建造人以及该房屋所在的宅基地都属于被告，因此不存在要向原告支付房屋使用费的问题。经审理查明，2007年9月20日，原告邓卫青、陈学玩作为甲方，被告陈凤玲、邓卫斌作为乙方，双方签订了《合同书》，确认2005年乙方向塘尾村委会申购宅基地一块，因乙方不符合一户一栋的原则，因此以甲方的名义办理了申购手续并在申请办理原村民非商品住宅时登记在甲方名下，现双方经协商一致，就该宅基地的权属、建设、使用等问题约定如下：该宅基地位于深圳市宝安区福永街道塘尾社区十二区10巷15号，占地面积140平方米，甲方确认该宅基地由乙方出资申购并属于乙方所有；在该宅基地上兴建的楼房建筑费用由乙方负责，宅基地及其建筑的房屋产权属于乙方所有；乙方将建好楼房首层东面建筑面积约70平方米的一套房和第二层东面建筑面积约70平方米的一套房无偿给甲方使用；乙方无偿给甲方使用的楼房，可出租或自己住，但不得变卖，并按产权证使用年限截止，以后与甲方无关；日后如甲方须另行装修的，在不影响房屋结构的情况下，须征得乙方同意，所有费用由甲方负责；该宅基地上的房屋如遇国家或政府部门征收或征用时，双方应无条件服从，并按双方约定的分配方式分配补偿款；如日后需办理宅基地过户及办理房屋产权时，甲方须无偿给予协助，所产生的费用由乙方负责，甲方不予协助的，乙方有权收回给甲方使用的楼房。上述《合同书》在广东深宝律师事务所进行了见证。原告主张合同签订后，合同约定的房产于2008年建好，现在名称仍为深圳市宝安区福永街道塘尾社区十二区十巷15号，且该房屋属于自建房，无报建手续，无权属证明。被告确认邓卫青办理了深圳市宝安区福永街道塘尾社区十二区十巷15号房产的施工通知书，但主张办理施工通知书后并未实际兴建合同约定的房产，深圳市宝安区福永街道塘尾社区十二区十巷15号房产并不存在，合同约定的宅基地上的房产为深圳市宝安区福永街道塘尾社区十二区南十巷15号房产（深房地字第××号），该房产尚未被拆除或改建。原告称深圳市宝安区福永街道塘尾社区十二区十巷15号房产和深圳市宝安区福永街道塘尾社区十二区南十巷15号房产为完全不同的两栋楼。2007年8月23日，邓晃明作为权利人办理了深房地字第××号房地产证，该房地产证载明的宗地号为A206-0272，宗地面积为113.02平方米，土地用途为乡村居住自留用地，土地位置为深圳市宝安区福永街道塘尾社区十二区南十巷15号。以上事实，有合同书、房地产证、施工通知书等证据及庭审笔录附卷为证。本院认为，原告主张被告返还深圳市宝安区福永街道塘尾社区十二区10巷15号房产，支付房屋占有使用费，但双方对合同约定的深圳市宝安区福永街道塘尾社区十二区10巷15号的实际位置无法达成一致意见，行政机关尚未对上述房产的合法性以及权属作出认定，房产的合法性及权利归属应当由行政主管部门先行处理。原告主张被告返还涉案房产、支付房屋使用费的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，对该起诉应予驳回。对于原告主张合同无效的诉讼请求，本院另行制作（2016）粤0306民初1976号民事判决书。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告邓卫青、陈学玩关于返还房屋、支付房屋使用费的起诉。本案案件受理费19132元，在（2016）粤0306民初1976号民事判决书中处理。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　龙倩虹人民陪审员　　梁吐媚人民陪审员　　潘伟英二〇一六年四月十八日书　记　员　　张晶晶书　记　员　　李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。关注公众号“”