（2016）粤03民终1305号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-06-30
案件名称
深圳市新银座尚食荟投资有限公司与李树书物权保护纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市新银座尚食荟投资有限公司,李树书,联马实业（深圳）有限公司,深圳市维雅纳酒店有限公司,深圳市联马物业管理有限公司,深圳市易和迅科技开发有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终1305号上诉人（原审被告）：深圳市新银座尚食荟投资有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道春风路3045号新银座大厦A座5楼，组织机构代码：59431814-6。法定代表人：蔡煜生，董事长。委托代理人：韩德亮，广东天浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李树书，男，汉族，1965年4月20日出生，住所地：江苏省泰兴市泰兴镇郭庄村巷***号，身份证号码：3212831965********。委托代理人：韦雅楠，广东嘉盛律师事务所律师。原审被告：联马实业（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区某裙楼1-C62、C63、C64，组织机构代码：618921872。法定代表人：庄晓东，董事长。原审被告：深圳市维雅纳酒店有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道人民南路东侧某裙楼3楼，组织机构代码：08012298X。法定代表人：杨某斌，董事长。原审被告：深圳市联马物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区春风路新银座大厦五楼，组织机构代码：75568403-3。法定代表人：陈华烁，董事长。委托代理人：韩德亮，广东天浩律师事务所律师。原审被告：深圳市易和迅科技开发有限公司，住所地：罗湖区翠竹路翠松楼一楼110，组织机构代码：67857516-6。法定代表人：江远芬，董事长。委托代理人：韩德亮，广东天浩律师事务所律师。上诉人深圳市新银座尚食荟投资有限公司（以下简称尚食荟公司）因与被上诉人李树书，原审被告联马实业（深圳）有限公司(以下简称联马实业公司)、深圳市维雅纳酒店有限公司(以下简称维雅纳酒店)、深圳市联马物业管理有限公司(以下简称联马物业公司)、深圳市易和迅科技开发有限公司(以下简称易和迅公司)物权保护纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，一、2005年10月3日，李树书与联马实业公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定李树书向联马实业公司购买位于深圳市罗湖区春风路某裙楼3-CXX号商铺，建筑面积13.36平方米，售价为人民币361339元；附表三约定装修标准：1、外墙：裙楼石材。2、内墙：间隔墙用石膏防火板。3、天花：公共部分统一标准吊顶。4、地面：水泥砂浆找平地面。同时还约定了商城两个中空大堂地面、装置空调、广播、监控等系统及电梯等其它项目。2005年10月3日，李树书与联马实业公司签订《铺位委托经营合同》，约定：李树书将位于深圳市罗湖区春风路某裙楼3-CXX号商铺委托联马实业公司经营，建筑面积13.36平方米，套内建筑面积6.33平方米；委托经营期限为三年，自2005年11月1日起至2008年10月31日止；委托期限内，联马实业公司自主经营管理商铺，并承担经营风险，李树书不参与商铺经营管理，不承担经营风险；合同期内，商铺由联马实业公司统一管理，并负责商场的经营、保安、消防、卫生、水电、物业管理和商场维修，相应承担上述各项的有关费用；经李树书与联马实业公司双方商定，在委托经营期限三年内，李树书将该物业使用权全权委托给联马实业公司进行管理，联马实业公司同意给予李树书人民币120446元购铺优惠作为该物业前三年委托经营的补偿，双方签署《房地产买卖合同》时以此优惠为准；合同期满不续约时，联马实业公司应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》上约定的交铺标准将该物业移交给李树书。在李树书同意的情况下，联马实业公司可按照租赁期间的装修状况，将该物业交还李树书，并办理移交手续；合同还约定了其他权利义务。上述《铺位委托经营合同》签订同日，李树书与联马实业公司又续签了另一份《铺位委托经营合同》，约定李树书同意在前一份《铺位委托经营合同》到期后继续将该物业全权委托联马实业公司经营，自2008年11月1日起至2009年10月31日止；合同的其他内容与前一份《铺位委托经营合同》内容基本一致。二、上述《铺位委托经营合同》到期后，李树书与联马物业公司未续签租赁合同。至今，李树书与联马实业公司双方未办理涉案商铺的交接手续。2009年9月25日，在经营期限即将届满时，联马实业公司委托联马物业公司向李树书寄送物业移交通知书。前述邮件的寄送地址为李树书在房屋买卖合同中所留地址，李树书主张并未收到通知。三、2013年3月28日，联马实业公司与尚食荟公司签订《商铺租赁合同》，将某裙楼3楼建筑面积为2389.92平方米的物业出租给尚食荟公司使用（注：该商铺虽属小业主所有，但联马实业公司享有承租经营、转租等权利），用途为经营商场，约定租期为15年，自2013年4月1日起至2028年3月31日，从2013年11月1日开始计租，月租金为71697.6元。2013年6月25日易和迅公司委托尚食荟公司将某裙楼3楼共计1024平方米建筑面积的房产出租给杨某斌，租金标准为人民币50元/平方米/月，租期从2013年5月1日至2023年4月30日为止，双方为此签订《房屋租赁合同》，合同尾部附件备注的涉及商铺号为A区的9、10、11、13、14、16、18、24、25号商铺，C区的16-25、61-63号商铺，D区的D1-D20商铺。2013年4月26日，承租人深圳市某酒店有限公司向尚食荟公司承租某裙楼3楼A、C区物业共计2376.37平方米建筑面积的房产，租期10年，从2013年5月1日至2023年4月30日止，免租期为6个月即至2013年10月31日止，起租日从2013年11月1日起算，月租金为14万元；庭审中，维雅纳酒店称租赁时维雅纳酒店尚未成立，合同签订是以某酒店公司的名义签订，合同签订后才成立维雅纳酒店，杨某斌系维雅纳酒店的法定代表人，维雅纳酒店于2013年8月16日成立。四、经原审法院现场勘验，涉案房产所在的三楼被改造成“维某丽酒店”，由维雅纳酒店经营。五、涉案房产的《房地产证》显示涉案房产的用途为商业，建筑面积为13.38平方米。涉案商铺所在的区域为，深圳市罗湖区南湖街道的深南东路以南、深圳河以北、人民南路以东、南湖路以西，该区域2013、2014年度房屋租赁指导租金为商业高层2楼以上均为160元/平方米/月。2015年度房屋租赁指导租金为商业高层2楼以上均为180元/平方米/月。李树书在原审起诉请求：1、判令联马实业公司、维雅纳酒店按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的内容和标准，将分割并装修完好的商铺返还给李树书；2、联马实业公司、维雅纳酒店赔偿李树书的经济损失人民币113827元及利息31872元（暂计至2014年5月31日）；3、联马实业公司、维雅纳酒店承担本案全部的诉讼费用。第二次庭审中，李树书提出联马实业公司、维雅纳酒店、联马物业公司、尚食荟公司、易和迅公司构成共同侵权，应当就侵权行为承担连带责任。原审法院认为，李树书与联马实业公司签订的两份《铺位委托经营合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《铺位委托经营合同》虽名为委托经营合同，实为房屋租赁合同。在《铺位委托经营合同》履行期限届满前2009年9月25日，联马实业公司已通知李树书办理物业移交手续，其后李树书与联马实业公司并未续签合同或重新签订房屋租赁合同。《铺位委托经营合同》约定，“合同期满不续约时，联马实业公司应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准将该物业移交给李树书。在李树书同意的情况下，联马实业公司可按照租赁期间的装修状况，将该物业交还李树书，并办理移交手续”。李树书与联马实业公司之间的售后返租期限届满后，联马实业公司应当将涉案商铺交还给李树书，联马实业公司主张返租期限届满后，李树书未收回，涉案商铺空置，联马实业公司出租涉案商铺是无因管理行为。对此原审法院认为，联马实业公司擅自将李树书的商铺出租并未将收益交给李树书，无法认定联马实业公司的行为构成无因管理。联马实业公司将某裙楼第3层除X区以外的涉案商铺出租给尚食荟公司，尚食荟公司又将上述涉案商铺出租给维雅纳酒店经营酒店，导致裙楼3楼商铺失去原有正常使用功能，应认定联马实业公司没有得到李树书的授权，其行为构成侵权。维雅纳酒店在没有充分证据证明尚食荟公司、联马实业公司具有合法出租权限的情况下而从尚食荟公司、联马实业公司承租包括涉案商铺（C区XX号）在内的裙楼3楼商铺，并将其改造为酒店房间，因此应认定维雅纳酒店与尚食荟公司、联马实业公司构成共同侵权，具有共同过错，应承担连带责任。易和迅公司出租给杨某斌的商铺中，未包含本案涉案商铺，亦未包含本系列案件的其他商铺，故易和迅公司出租商铺的行为并未侵犯本案李树书的权益，李树书也没有证据证明其有侵犯其权益的证据，故易和迅公司不承担本案民事责任。李树书未提交证据证明联马物业公司具体实施了承租涉案商铺、改造房间、封闭附属设施等行为，故联马物业公司不承担本案民事责任。涉案商铺被改造成了维雅纳酒店的酒店房间，侵害了李树书的合法权益，李树书要求共同侵权人联马实业公司、尚食荟公司、维雅纳酒店按《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准（间隔墙用石膏防火板、统一标准吊顶开花、水泥砂浆找平地面）将涉案物业分割移交李树书，理由成立，原审法院予以支持。李树书要求维雅纳酒店、尚食荟公司、联马实业公司按照政府指导租金标准赔偿侵权损失，理由成立，原审法院予以支持。对于侵权损失的计算，原审法院结合涉案房产实际占有使用人的租赁合同租期起算时间，从2013年5月1日起算，按照同期政府指导租金标准计算至2015年4月30日。计算方式为：160元/平方米/月×20月×13.38平方米+180元/平方米/月×4月×13.38平方米=52449.6元。李树书要求联马实业公司等支付赔偿金产生的利息没有相应的法律依据及合同依据，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第五项、第七项，《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决：一、深圳市维雅纳酒店有限公司、深圳市新银座尚食荟投资有限公司、联马实业（深圳）有限公司应连带负责于本判决生效之日起十五日内，将深圳市罗湖区春风路某裙楼3-CXX号商铺按《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准（石膏防火板、统一标准吊顶开花、水泥砂浆找平地面）分割、转移给李树书。二、深圳市维雅纳酒店有限公司、深圳市新银座尚食荟投资有限公司、联马实业（深圳）有限公司应连带负责于本判决生效之日起十日内，向李树书赔偿2013年5月1日至2015年4月30日因侵权造成的损失人民币52449.6元。三、驳回李树书的其他诉讼请求。案件受理费人民币3214元，由李树书负担人民币814元，深圳市维雅纳酒店有限公司、深圳市新银座尚食荟投资有限公司、联马实业（深圳）有限公司连带负担人民币2400元。尚食荟公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、即便是《铺位委托经营合同》已期限届满，但是期满后，联马实业公司对涉案商铺仍然依法享有事实上的占有、使用和收益等权益，故尚食荟公司从联马实业公司处承租涉案商铺具有事实和法律依据。根据《铺位委托经营合同》的约定，联马实业公司有权根据需要对涉案商铺进行改造、装修和出租以及进行经营管理和收益等权益。本案中，虽然李树书就涉案商铺与联马实业公司签订的《铺位委托经营合同》已于2009年10月31日到期，但是，根据《铺位委托经营合同》的约定，只有“合同期满不续约时，联马实业公司应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准将该物业移交李树书”，然而，本案在联马实业公司已通知李树书办理物业移交手续的情况下，李树书在接到通知后长达数年的时间内，从未与联马实业公司进行任何联系，也从未要求联马实业公司按照约定交铺标准接收商铺，更从未向物业管理单位联马物业公司提示或说明其不再将涉案商铺委托给联马实业公司经营管理。故而，对于李树书来说，其本身不积极依约履行接收商铺的沉默行为，视同对《铺位委托经营合同》的续约，默许联马实业公司对涉案商铺继续享有占有、使用和出租收益等权益。而尚食荟公司从联马实业公司处承租涉案商铺，没有违反法律规定，理应受法律保护。二、尚食荟公司与联马实业公司签订《商铺租赁合同》并将涉案商铺出租维雅纳酒店的行为，没有构成共同侵权，依法不应承担连带责任。首先，《铺位委托经营合同》期满后，联马实业公司对涉案商铺依法享有事实上的占有、使用和收益等权益。其次，在尚食荟公司与联马实业公司签订《商铺租赁合同》时，联马实业公司明确承诺并保证且在《商铺租赁合同》中约定，其对包含涉案商铺在内的小业主商铺享有承租经营、转租等权利。故，对于本案中联马实业公司可能存在的侵权一事，尚食荟公司根本不存在共同侵权的故意。最后，即便是《铺位委托经营合同》期满后，联马实业公司在出租涉案商铺过程中可能存在一定过错，但是，李树书在联马实业公司发出铺位移交通知后的长达数年时间内，从未按照约定向联马实业公司接收商铺的行为，也有过错。其长达数年不按合同约定积极履行收铺义务的违约行为，也应该承担相应的法律责任。三、李树书没有向联马实业公司主张收回商铺，并且在联马实业公司通知后长达数年的期间内也未向联马实业公司主张权益，其默许行为使得联马实业公司根据原《铺位委托经营合同》的约定占有使用商铺具有合法基础，李树书的行为直接导致本案的产生。另外，对尚食荟公司而言，其与联马实业公司签订商铺租赁合同承租涉案商铺，对小业主与联马实业公司之间的纠纷不知情，是善意的，没有主观过错。故不存在共同侵权的故意，依法不应当承担连带责任。四、关于交铺标准，小业主与联马实业公司在铺位委托经营合同中约定，按照买卖合同的约定标准交铺。故依该标准交付商铺仅仅是联马实业公司的责任和义务，但并不表明涉案商铺被改造成酒店前，其形状如该标准所述。故即便是应将商铺恢复原状，一审法院也不应该以原买卖合同的标准作为恢复原状的事实理由。据此，尚食荟公司上诉请求：1、依法撤销(2014)深罗法民三初字第665号民事判决书的第一项、第二项判决；2、依法改判驳回李树书的全部诉讼请求；3．本案诉讼费用（包括一审、二审）全部由李树书承担。李树书答辩称：一、在李树书与联马实业公司的《铺位委托经营合同》期满之后，李树书多次要求联马实业公司按照合同约定将商铺交回李树书。因涉案商铺已被联马实业公司改造，所以联马实业公司一直未能按照合同的约定将涉案商铺退回。造成涉案商铺长期为联马实业公司非法占有、使用并出租收益，严重侵害了李树书的权益。联马实业公司对涉案商铺并不是依法占有，其占有使用是违法的。二、尚食荟公司在和联马实业公司签订商铺租赁合同时，联马实业公司曾向其出示了其他一些商铺业主委托联马实业公司转租的委托手续，但这些商铺当中并不包括涉案商铺。所以尚食荟公司在明知联马实业公司不是本案商铺的业主，也没有取得业主授权的情况下，依然与联马实业公司签订了商铺租赁合同，因此构成了共同侵权的故意。三、一审法院查明了涉案商铺并没有移交到业主手上，但这并不代表业主没有主张其收回商铺的权益。且正是证明了由于联马实业公司不能按照合同约定的交楼标准来交商铺，所以才造成涉案商铺被联马实业公司长期的非法占用，出租收益。尚食荟公司在明知上述情况下，依然与联马实业公司签订了租赁合同，尚食荟公司是明知的，构成了共同侵权的故意。四、关于交铺标准，尚食荟公司认为应由联马实业公司按照合同第8条的约定将商铺移交给业主。李树书认为，虽然《商铺委托经营合同》的当事人是李树书与联马实业公司，但是目前该商铺是由维雅纳酒店实际占用、侵占收益，而该酒店是从联马实业公司和尚食荟公司及易和迅公司承租得来的，因此尚食荟公司对该商铺也应该负有连带责任。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。联马物业公司发表诉讼意见称：同意一审关于联马物业公司的判决结果。易和迅公司发表诉讼意见称：同意一审关于易和迅公司的判决结果。联马实业公司、维雅纳酒店未应诉发表诉讼意见。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，二审期间李树书述称，其于《商铺委托经营合同》到期后向联马实业公司要求返还商铺，但由于当时商铺已被改造，无法办理交接手续。本院认为，涉案商铺位于某裙楼第3层C区。联马实业公司与李树书的《铺位委托经营合同》到期后，联马实业公司作为承租人应当将涉案商铺返还李树书，但至今联马实业公司未与李树书办理返还涉案商铺的交接手续。尚食荟公司主张本案应视为李树书同意续约，默许联马实业公司继续承租涉案商铺，故联马实业公司在《铺位委托经营合同》期满后仍对涉案商铺享有合法的占有、使用、收益权，李树书对未返还商铺亦存在过错。李树书不认可其同意续约，并主张其在《商铺委托经营合同》到期后向联马实业公司要求返还商铺，但由于当时商铺已被改造，无法办理交接手续。对此本院认为，尽管联马实业公司与李树书至今未办理返还涉案商铺的交接手续，但本案无证据证明双方未办理交接是李树书的过错造成，亦不能推定联马实业公司与李树书就涉案商铺的续租达成合意，本案亦无证据表明李树书同意联马实业公司继续承租涉案商铺，故联马实业公司在合同到期后已无权使用涉案商铺，其将涉案商铺出租给尚食荟公司的行为已构成了侵权，应当承担相应的侵权责任。尚食荟公司从联马实业公司处承租涉案商铺，未对处分商铺的权利的来源进行合理审查，其未尽到审慎的缔约责任，尚食荟公司主张其无主观过错，理由不成立。在此之后，尚食荟公司又将涉案商铺转租给维雅纳酒店经营酒店，导致涉案商铺被改造为酒店的一部分，上述改造行为未经李树书的同意，尚食荟公司与维雅纳酒店已对涉案商铺构成了共同侵权，应承担对涉案商铺恢复原状并赔偿相应侵权损失的责任。原审按政府指导租金的标准计算侵权损失并无不当，李树书对原审计算侵权损失的期间无异议，本院予以维持。关于交铺标准问题，李树书与联马实业公司的房地产买卖合同已约定了交铺标准，原审法院以此作为本案的交铺标准，并无不当。因尚食荟公司、维雅纳酒店与联马实业公司构成共同侵权，应承担连带责任，故尚食荟公司与维雅纳酒店应按上述交铺标准与联马实业公司连带承担交铺义务。综上，尚食荟公司的上诉不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3208元，由尚食荟公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 毅代理审判员 张 睿代理审判员 庄 齐 明二〇一六年四月十八日书 记 员 周颖(兼)附本判决相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：