（2015）虹民三（民）初字第1060号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-08-29
案件名称
周小妹、刘虎根与陶峰、陶幼张房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周小妹,刘虎根,陶峰,陶幼张,贾琪,俞惠明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1060号原告周小妹，女，1954年1月13日出生，汉族，住上海市虹口区。原告刘虎根，男，1950年10月25日出生，汉族，住上海市虹口区。上列两原告的共同委托代理人方玉宝，上海市诚建成律师事务所律师。被告陶峰，男，1975年4月6日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人史继红，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告陶幼张，男，1956年1月12日出生，汉族，住上海市宝山区。第三人贾琪，男，1982年9月15日出生，汉族，住上海市。第三人俞惠明，男，1958年6月3日出生，汉族，住上海市宝山区。原告周小妹、刘虎根与被告陶峰、陶幼张房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知贾琪、俞惠明作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周小妹的委托代理人方玉宝、原告刘虎根及其委托代理人方玉宝、被告陶峰及其委托代理人史继红、被告陶幼张、第三人贾琪、第三人俞惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小妹、刘虎根诉称：原告周小妹、刘虎根系夫妻。原告周小妹名下的本市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系两原告的夫妻共同财产。2011年1月，两原告向被告陶峰借款12万元，约定借款期限2个月，扣除2个月利息2.4万元后，两原告实际仅收到陶峰借款9.6万元，两原告并将系争房屋抵押给陶峰。之后，两原告未还款，陶峰声称两原告欠其借款本息累计达到23万元，要求两原告与案外人施凯松另行签订一份借款金额为23万元的抵押借款合同，两原告并将系争房屋抵押给施凯松，施凯松实际并未支付两原告任何款项，仅有走账的形式。2014年1月，陶峰声称两原告欠其借款本息已累计达到58万元，要求两原告与第三人贾琪签订一份借款金额为58万元的抵押借款合同，两原告并将系争房屋抵押给贾琪，贾琪实际也未支付两原告任何款项，仅有走账的形式。贾琪转账支付周小妹58万元后，当日陶峰取走周小妹的银行卡并将周小妹账户内的578,000元转账给了案外人金某某。2014年1月24日，两原告在上海市东方公证处签署一份《委托书》，委托陶峰代为出售系争房屋，委托权限为签订房地产买卖合同、办理房地产转移登记手续、收取房价款等事项，委托期限自2014年3月24日至2015年3月23日。之后，因被告陶幼张到两原告住处吵闹，两原告才于2015年1月20日经查询得知，陶峰已于2014年12月10日与陶幼张就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，以82万元的价格将系争房屋转让给陶幼张，两被告并已办理产权过户手续。两原告因未收到系争房屋转让款，于2015年1月30日向宝山法院起诉，要求陶峰返还购房款82万元并赔偿房屋差价损失。因该案审理中宝山法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋市场价进行评估，评估价值为1,048,900元，且陶幼张称其与陶峰系叔侄关系，两被告对于购房款的支付也未提供充分证据加以证明，故两原告认为两被告之间存在恶意串通，撤回了该案诉讼，提起本案诉讼。现两原告起诉要求：1、确认被告陶峰代原告周小妹与被告陶幼张就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告陶幼张将系争房屋所有权恢复至原告周小妹名下。审理中，两原告称陶幼张与第三人俞惠明签订的抵押借款协议不真实，故俞惠明取得系争房屋抵押权应为无效。被告陶峰辩称：2014年1月24日，两原告与贾琪签订抵押借款合同，约定两原告向贾琪借款58万元，借款期限为2014年1月24日至2014年3月23日，月利率为1.5%，两原告与贾琪并就系争房屋办理抵押登记手续。当日，两原告并向陶峰出具售房委托书及撤销系争房屋抵押登记的委托书，售房委托书明确陶峰有权代为签订房屋买卖合同、定价、代收购房款、办理过户等全部交易手续。上述借款期限届满后，两原告未还款，贾琪要求陶峰催促两原告还款，两原告因无能力还款，提出由陶峰代为出售系争房屋。2014年4、5月，陶峰在多家中介挂牌出售系争房屋，挂牌价为95万元，因挂牌几个月未能成交，陶峰将挂牌价降为85万元。2014年11月，陶幼张通过上海置富行房地产经纪有限公司(以下简称置富行公司)看中系争房屋。2014年12月10日，陶峰代两原告与陶幼张就系争房屋签订买卖合同，以82万元的价格将系争房屋出售给陶幼张。陶幼张已通过置富行公司支付陶峰80万元，其中，现金支付5万元，转账支付55万元，另20万元由置富行公司应陶峰要求转账支付给贾琪指定的案外人宋某某。因系争房屋至今仍未交付给陶幼张，故陶幼张尚有2万元尾款未支付。陶幼张支付的80万元购房款已全部用于代两原告偿还欠贾琪的借款。两原告出具给陶峰的售房委托书未限定系争房屋出售价格，系争房屋为老房子，居住条件差，低于市场价出售属正常，且系争房屋转让价82万元经过房产交易中心及税务部门核定，两原告之前向宝山法院起诉要求陶峰返还购房款，也说明两原告认可陶峰代为签订的系争房屋买卖合同有效。被告陶峰、陶幼张系叔侄关系，但不存在恶意串通。故系争房屋买卖合同应为有效。如该买卖合同被确认无效，应由两原告将80万元购房款返还给陶幼张。不同意两原告的诉讼请求。审理中，被告陶峰又称，两原告与贾琪约定的借款期限届满后，因两原告未还款，陶峰介绍其朋友俞惠明受让了贾琪对两原告的债权。2014年4月19日，陶峰、俞惠明、贾琪三方签订《债权转让协议》，俞惠明并支付贾琪605,000元。陶峰并将债权转让情况告知了两原告。之后，俞惠明要求陶峰催促两原告还款，两原告一直拖延不还。由于两原告出具的售房委托书期限将至，陶峰提出由俞惠明购买系争房屋，俞惠明因限购无法购买，故陶峰通过中介将系争房屋出售给陶幼张。陶幼张实际仅通过置富行公司现金支付陶峰10万元购房款，陶峰已将该10万元作为两原告欠付俞惠明的利息支付给了俞惠明。系争房屋过户给陶幼张后，俞惠明因担心两原告不偿还债务，要求陶幼张办理了系争房屋抵押登记手续。被告陶幼张辩称：购买系争房屋前，陶幼张通过置富行公司看过房，看房时两原告都在场。陶幼张已通过置富行公司支付购房款80万元，其中，2014年12月1日、2014年12月6日、2014年12月15日分别支付置富行公司现金5万元、10万元、10万元，2014年12月15日、2014年12月22日陶幼张委托朋友分别转账支付置富行公司36万元、19万元。系争房屋买卖合同应为有效。如该买卖合同被确认无效，应由两原告将80万元购房款返还给陶幼张。不同意两原告的诉讼请求。审理中，被告陶幼张又称，其实际仅通过置富行公司支付陶峰10万元购房款。其与俞惠明办理了系争房屋抵押登记手续，但实际并未收到俞惠明任何款项。第三人贾琪述称：贾琪与陶峰系朋友。2014年1月，贾琪通过陶峰介绍借款58万元给两原告，双方签订借款合同并办理了房屋抵押登记手续。贾琪转账支付周小妹58万元后，未要求周小妹转账578,000元给金某某。之后，两原告到期未还款，贾琪要求陶峰催促两原告还款。2014年12月陶峰代两原告归还贾琪807,360元，其中，20万元是陶峰应贾琪要求直接转账支付给贾琪的朋友宋某某，余款由陶峰现金支付给贾琪。贾琪未参与系争房屋的交易，仅配合办理了系争房屋抵押撤销登记手续。不同意两原告的诉讼请求。审理中，贾琪又称，当时贾琪要求陶峰催促两原告还款，因两原告无能力还款，陶峰找其朋友俞惠明受让了贾琪对两原告的债权，俞惠明并支付贾琪605,000元。第三人俞惠明述称：俞惠明与陶峰系朋友。通过陶峰介绍，俞惠明受让了贾琪对两原告的债权。之后，俞惠明要求陶峰催促两原告还款，陶峰提出将系争房屋出售给俞惠明，俞惠明因限购无法购买，后陶峰称其叔叔陶幼张购买了系争房屋。在俞惠明要求下，陶幼张将系争房屋抵押给了俞惠明，俞惠明实际未借款给陶幼张。要求法院保护其抵押权。经审理查明：原告周小妹、刘虎根系夫妻关系，被告陶峰、陶幼张系叔侄关系。本市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋原产权人为周小妹。2014年1月24日，两原告向陶峰出具一份委托书，载明，委托人周小妹与刘虎根系夫妻，委托人因故无法亲自办理出售登记在周小妹名下的位于上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋的相关事宜，特委托受托人陶峰为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人有转委托权。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2014年3月24日起至2015年3月23日止。附录：1、代为签订、解除、修改定金协议、房地产买卖合同及相关协议；2、代为办理房地产转移登记手续，代为签署房地产登记部门的相关登记文件；3、代为办理转按揭相关手续(包括签署相关文件)；4、代为申请及办理还贷、退保手续，代为办理抵押登记注销手续、代为领取有关注销抵押材料(包括签署有关文件、领取保险费、领取结清证明、他项权利证明等)；5、代为办理有关合同公证、领取公证书；6、代为收取房价款、开具收款收据；7、代为配合买受方办理贷款的相关事宜(包括签署相关文件)；8、代为配合买受方办理房产税征免认定手续(包括签署相关文件)；9、代为办理审税、核价、房地产估价手续；10、代为向开发商、房地产登记部门及税务机关调取相关材料；11、代为交房(包括物业更名、维修基金、电话、宽带、有线电视、水、电、煤气等过户、销户手续)；12、代为申请及办理房产证、密码单挂失、补办、领取《上海市房地产权证》及密码单；13、代为申报纳税(包括申报唯一住房)及支付上述房地产出售过程中应付之相关税费；14、代为办理上述房地产出售过程中的其他相关事宜。该份委托书经上海市东方公证处公证。2014年1月24日，两原告还向陶峰出具一份委托书，载明，委托人周小妹与刘虎根系夫妻关系，委托人欲向银行、个人或其他金融机构借款，并以登记在周小妹名下的位于上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋为上述借款提供抵押担保，委托人因故无法亲自办理抵押借款的相关事宜，特委托受托人陶峰为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人有转委托权。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2014年3月24日起至2015年3月23日止。附录：1、代为办理申请抵押借款的有关手续；2、代为签订借款合同、抵押合同等相关合同、协议，代为签署其他相关文件；3、代为办理具有强制执行效力的债权文书公证，领取公证书；4、代为办理房地产抵押登记手续、领取房地产权证及抵押登记的相关证明文件；5、代为申请及办理还贷、退保手续，代为办理抵押登记注销手续，代为领取有关注销抵押材料(包括签署有关文件，领取保险费，领取结清证明、他项权利证明等)；6、代为支付上述房地产抵押借款过程中应付之相关税费；7、代为办理上述房地产抵押借款过程中的其他相关事宜。该份委托书经上海市东方公证处公证。2014年12月10日，陶峰代周小妹(卖售方、甲方)与陶幼张(买受方、乙方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过置富行公司宝山分公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的本市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋，建筑面积33.81平方米，房屋转让价款为82万元；双方同意，甲方于2014年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2014年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该房屋交易过户时产生的税费由甲乙双方各自承担；附件三付款协议约定：本合同签订后，乙方于2014年12月1日前支付5万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2014年12月15日前支付75万元；乙方2014年12月31日前支付2万元。合同签订后，陶峰于2014年12月19日协助陶幼张办理了系争房屋产权过户手续。2015年1月5日，系争房屋产权经核准登记至陶幼张名下。2015年1月，两原告向宝山法院提起诉讼[案号为(2015)宝民三(民)初字第309号]，要求陶峰返还系争房屋售房款82万元，并要求陶峰赔偿房屋差价损失18万元。该案审理中，宝山法院应两原告申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋在2014年12月10日的市场价进行评估，评估结果为1,048,900元。之后，两原告撤回该案诉讼，提起本案诉讼。目前，系争房屋产权登记在陶幼张名下，俞惠明为系争房屋抵押权人，系争房屋仍由两原告居住。另查明：2011年1月29日，陶峰作为抵押权人(贷款人)、周小妹作为抵押人(借款人)签订一份《抵押借款合同》，约定，抵押物：上海市虹口区大连西路玉田新村XXX号XXX室，面积33.81平方米，市值66万元，本次抵押为首次抵押；抵押数：抵押人向抵押权人借款人民币12万元；抵押期：2011年1月29日至2011年3月28日，若到期不还将加收20%的违约金作为补偿。当日，周小妹与陶峰办理了系争房屋抵押登记手续。2012年3月30日，案外人施凯松作为贷款人(抵押权人)、周小妹作为借款人(抵押人)签订一份《抵押借款协议》，约定，周小妹因业务需要，向施凯松借款23万元，借款期限自2012年3月30日起至2012年4月30日止，经双方充分协商，周小妹同意将合法拥有的位于大连西路玉田新村XXX号XXX室房地产作为该笔借款的抵押担保物，建筑面积33.81平方米，双方议定抵押物价值为60万元。落款处由两原告及施凯松签字。当日，周小妹与施凯松办理了系争房屋抵押登记手续。2014年1月24日，第三人贾琪作为出借人(抵押权人、甲方)，两原告作为借款人(乙方)，周小妹作为抵押人(丙方)签订一份《房地产抵押借款合同》，约定，借款用途为资金周转，借款金额人民币58万元，借款期限2个月，自2014年1月24日起至2014年3月23日止，若实际放款日期与上述日期不一致的，则借款期限自乙方收到甲方借款之日起2个月；月利率为1.5%，借款利息自乙方在其账户中收到甲方借款之日起按日计算，双方约定乙方于借款期限届满之日一次性还本付息；抵押房地产座落于上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室，建筑面积33.81平方米，抵押物价值(协议价)人民币95万元，上述房地产现设有抵押，甲方已知晓该抵押情况，并同意由丙方以上述房地产价值的余额作为提供给甲方的担保。当日，周小妹与贾琪办理了系争房屋抵押登记手续。2014年2月11日，经两原告及贾琪申请，上海市东方公证处出具《公证书》，载明，自上述《房地产抵押借款合同》生效及债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。2014年4月19日，贾琪作为甲方(转让人)、俞惠明作为乙方(受让人)、陶峰作为丙方(见证人)签订一份《债权转让协议》，约定，甲、乙双方一致确认截至本协议签署之日，第三方周小妹、刘虎根拖欠甲方借款本金人民币58万元，利息25,000元，合计605,000元；甲、乙、丙三方一致同意，甲方将第三方的债权共计605,000元人民币全部转让给乙方行使，乙方按照本协议直接向丙方主张债权。2014年12月19日，陶峰、施凯松、贾琪分别出具借款结清证明，并申请办理抵押权注销登记手续。审理中，2015年7月9日，俞惠明作为出借人(抵押权人)、陶幼张作为借款人(抵押人)签订一份《抵押借款协议》，约定，借款金额为70万元，借款期限1个月，自2015年7月9日起至2015年8月8日止。当日，俞惠明、陶幼张申请办理了系争房屋抵押登记手续，俞惠明实际未支付陶幼张任何款项。审理中，应两原告申请，本院依法裁定查封陶幼张名下的上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋产权。上述事实，由委托书2份、公证书3份、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记申请书若干、房地产登记簿、房地产估价报告、(2015)宝民三(民)初字第309号庭审笔录、《房地产抵押借款合同》、《抵押借款协议》、《抵押借款合同》、结清证明3份、《债权转让协议》及当事人陈述等证据佐证。本院认为：根据上海科东房地产土地估价有限公司出具的估价报告，系争房屋在2014年12月10日的市场价为1,048,900元，而两被告约定的系争房屋转让价仅为82万元，明显低于当时的市场价，且两被告系叔侄关系，存在一定利害关系，故本院认定，被告陶峰在代理原告周小妹售房的过程中未尽到一个善良代理人的义务，被告陶幼张也非善意购房者，两被告在系争房屋交易过程中存在恶意串通，损害了两原告的利益。因此，对两原告要求确认系争房屋买卖合同无效及恢复产权的请求，依法予以支持。关于购房款，两被告一致确认被告陶幼张已通过置富行公司支付被告陶峰购房款10万元，但被告陶峰并未将该10万元购房款支付给两原告，现两原告否认其与贾琪之间存在债权债务关系，被告陶峰也无确实充分的证据证明两原告委托陶峰用系争房屋售房款代为清偿两原告欠贾琪或欠俞惠明的债务，故10万元购房款应由被告陶峰返还给被告陶幼张。关于系争房屋上所设抵押权，被告陶幼张虽与第三人俞惠明签订了《抵押借款协议》，但俞惠明实际并未借款给陶幼张，故俞惠明依据该《抵押借款协议》取得的系争房屋抵押权应予涤除。如贾琪或俞惠明与两原告之间存在债权债务纠纷，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认被告陶峰代原告周小妹与被告陶幼张就上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、自本判决生效之日起5日内，第三人俞惠明注销上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室俞惠明他项权利(抵押)登记；三、上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室他项权利(抵押)登记注销后，该房屋房地产权利人恢复为原告周小妹；四、自本判决生效之日起10日内，被告陶峰返还被告陶幼张购房款10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,000元，由被告陶峰、陶幼张各半负担；财产保全费4,620元，由被告陶峰、陶幼张各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱 琼审 判 员 华 琴人民陪审员 毛济平二〇一六年四月十八日书 记 员 戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 微信公众号“”