（2015）江阳民初字第1636号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-08-22
案件名称
泸州民吉物业服务有限公司与泸州巴蜀风餐饮有限公司物业服务合同纠纷一审民事裁定书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泸州民吉物业服务有限公司,泸州巴蜀风餐饮有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第五条第一款，第六条
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第1636号原告泸州民吉物业服务有限公司，住所地泸州市江阳区江阳西路42号1幢302号。法定代表人金霞,董事长。委托代理人聂富建，四川理光律师事务所律师。委托代理人王莉，四川理光律师事务所律师。被告泸州巴蜀风餐饮有限公司，住所地泸州市江阳区钓鱼台路7号5号楼。法定代表人曾樊文。原告泸州民吉物业服务有限公司（以下简称民吉物业公司）诉被告泸州巴蜀风餐饮有限公司（以下简称巴蜀风公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告民吉物业公司的委托代理人聂富建、王莉，被告巴蜀风公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告租用坐落于泸州市江阳区钓鱼台路7号5号楼的相应营业房用于经营餐饮。该小区由原告进行物业管理服务，被告应当支付物业管理费。原告代被告缴纳水费、垃圾清运费，被告应当支付原告。原告多次催收未果，故诉至法院请求判令被告支付拖欠的2014年2月至2015年5月的物业管理费14832元、2014年9月至2015年4月的水费8867元、2014年9月至2015年5月的垃圾清运费1800元，合计25499元；被告承担本案诉讼费用。被告辩称，被告从未与原告签订过任何物业管理合同，也从未对被告进行物业管理服务。该营业用房的业主系刘书雅，我只是租赁方，被告主体资格不适格。巴蜀风公司与刘书雅签订的《利泰钓鱼台营业房屋租赁协议》中约定，巴蜀风公司与物业公司签定物管协议后，才向物业公司缴纳物管费用，而事实上原、被告双方并未签订物业合同。被告租用该营业用房进行餐饮经营，从2014年2月起拖欠物业管理费是事实，该餐饮场所于2015年3月7日正式停止营业。被告欠原告水费8867元是事实，原告无依据收取垃圾清运费。被告在2014年2月之前均足额缴纳物业管理费，后因楼上漏水，物管公司组织双方进行调解未达成一致意见。被告为正常经营便自行修缮，之后被告找到原告要求解决修缮费问题，原告称与其无关，被告便从此不再缴纳物业管理费。经审理查明，2013年4月28日，泸州市利泰房地产开发有限公司与原告民吉物业公司签订了《前期物业服务合同》，该物业服务合同约定：自2013年5月1日起至业主委员会成立新签服务合同止，商业物业每月每平方米1.8元。物业名称汇景苑A区又名钓鱼台，坐落于泸州市江阳区钓鱼台路7号。刘书雅与被告巴蜀风公司签订《利泰钓鱼台营业房屋租赁协议》，约定：刘书雅将其合法拥有的坐落在泸州市江阳区钓鱼台路7号五号楼的负二楼营业房6号和7号房屋两间出租给乙方使用，面积为1159平方米。租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日止。巴蜀风公司租赁该房屋作为营业经营场所并在规定营业范围内使用该房屋。租赁期间，水、电、气费由巴蜀风公司承担。涉及到小区每年消防设施的消防维护费、公共区域卫生及安全等公共费用由被告巴蜀风公司和小区物管协商，并按规定签定物管协议，缴纳物管费用。庭审中，被告对从2014年2月起拖欠物业管理费、原告代被缴纳水费8867元无异议。双方对垃圾清运费无书面约定，也无票据证明，但被告当庭认可在2014年2月前均按照200元/月向原告缴纳垃圾清运费。被告当庭认可在2014年2月之前均由被告足额向原告缴纳物业管理费。以上事实有原、被告当庭陈述、《前期物业服务合同》、《利泰钓鱼台营业房屋租赁协议》等证据佐证，经庭审质证，证据客观真实，相互关联，本院依法予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，建设单位泸州市利泰房地产开发有限公司与原告民吉物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同依法签订生效后，对业主均具有约束力，原告作为物业服务公司，其提供的物业服务及收取的物业管理费针对的是整个小区所有业主，并非仅针对某一特定业主，故被告提出的未与原告签订《物业服务合同》拒交物业管理费的抗辩理由，本院依法不予支持；根据庭审查明的事实，被告虽系租赁方，但多年来均由被告向原告缴纳物管费，事实上双方均认可物业费的收缴主体。被告认为其主体资格不适格的辩解，本院不予采信；原告依约提供了相应物业服务，被告应按合同约定向原告交纳物业管理费。该房屋系营业用房，被告应缴纳的物管费为每月每平方米为1.8元，面积1159平方米，未交物业管理费的时间为2014年2月至2015年5月，被告尚欠原告的物业管理费为14832元；刘书雅与巴蜀风公司签订《利泰钓鱼台营业房屋租赁协议》中约定租赁期间产生水、电、气费由巴蜀风公司承担，被告也对原告代其缴纳的水费8867元无异议，本院予以确认；垃圾清运费虽无书面约定，也无票据证明，但被告当庭认可在2014年2月前均按照200元/月向原告缴纳垃圾清运费，故原告对2014年9月至2015年5月的垃圾清运费1800元的诉请，本院予以支持；关于被告提出的自行修缮水管及墙体费用等问题与本案系不同的法律关系，当事人可另行主张。据此，依照《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告泸州巴蜀风餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告泸州民吉物业服务有限公司2014年2月至2015年5月的物业管理费14832元，2014年9月至2015年4月的水费8867元，2014年9月至2015年5月的垃圾清运费1800元，共计25499元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取184元，由被告泸州巴蜀风餐饮有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 张 颖二〇一六年四月十八日书记员 陈春燕 来自：