（2015）通中民终字第02830号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-04-26

案件名称

南通韬奋印刷有限公司与南通金雁酒店管理有限公司、王春兵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南通金雁酒店管理有限公司,南通韬奋印刷有限公司,王春兵

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2015）通中民终字第02830号上诉人（原审被告、反诉原告）南通金雁酒店管理有限公司，住所地南通市崇川区南大街97号。法定代表人葛宏模，经理。委托代理人刘笋，北京大成（南通）律师事务所律师。委托代理人张晓梅，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）南通韬奋印刷有限公司，住所地南通市崇川区南大街97号。法定代表人葛红兵，董事长。委托代理人徐峻飞，北京炜衡（上海）律师事务所律师。原审被告王春兵，酒店经营者。上诉人南通金雁酒店管理有限公司（以下简称金雁公司）因与被上诉人南通韬奋印刷有限公司（以下简称韬奋公司），原审被告王春兵房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第00566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年2月12日，韬奋公司法定代表人葛红兵与王春兵签订租赁合同一份（编号0901），该份租赁合同中无韬奋公司、金雁公司印章，合同约定：韬奋公司将位于南通市南大街××号院内的××号楼出租给金雁公司，房屋租赁面积3952㎡，租赁院落面积约350㎡，包括院落内约15个停车位。甲方负责办理土地续租手续，费用由甲方负责，甲方向乙方保证在房屋租赁期间不因土地使用影响乙方经营。乙方办理酒店经营等相关证照和营业手续，如因改变房屋使用性质的问题而延误办理，甲方全力协助，若因此而延误乙方酒店开业时间，则免租金期限顺延。租赁期限为12年，甲方于2009年2月28日向乙方交付房屋，房屋租赁期自2009年6月30日至2021年6月29日止，甲方给乙方预留4个月的装修期，装修期免租金。双方约定租金标准为2009年6月30日至2012年6月29日租金为144万元／年，2012年6月30日起至2015年6月29日为158.4万元／年，2015年6月30日至2018年6月29日为166.3万元／年，2018年6月30日至2021年6月29日为174.6万元／年。支付方式为起租日前支付首次半年度租金72万元，第二次开始租赁期限每年6月30日和12月29日前分别支付上半年和下半年的租金。合同另约定，若金雁公司未按照合同的约定支付租金，每逾期一日，需按拖欠租金的0.05%支付违约金，自乙方第二次收到催款通知60日内未付款的，甲方有权解除合同，固定装修归韬奋公司所有。甲方应当在每年6月15日前和12月15日前将正规房租发票交付到乙方酒店财务部，以便乙方安排付款。如果由于甲方未能按时提前将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任，无须向甲方支付违约金。2009年2月28日，韬奋公司与王春兵再次签订房屋租赁合同一份（编号0901，甲方为韬奋公司，乙方为金雁公司），合同中内容与上述一致，甲方落款处有法定代表人葛红兵签字，韬奋公司盖章。上述两份协议共计14页，协议第十四页为合同附件，包括土地租赁协议和房屋产权证等内容。2009年4月，金雁公司成立。2009年11月份，金雁公司付清了首次半年的房租72万元，后租金未能按时给付，至2014年12月29日，金雁公司共计支付租金255万元。2009年12月17日，南通市公安局崇川分局对王春兵做出崇公（和）决字（2009）第06770号处罚决定书，因王春兵经营的如家快捷南通濠河南大街店未经公安机关许可，擅自经营需要公安机关许可的行业，其法定代表人王春兵涉嫌妨害社会管理，对王春兵罚款500元，追缴违法所得230070元。2010年7月27日，南通市公安局崇川分局依据上述事实再次对王春兵做出处罚决定，没收违法所得291740元并罚款2万元，对如家快捷酒店南通濠河南大街店予以取缔。2009年11月30日，韬奋公司向金雁公司开具了每张6万元的发票三张，发票附注栏分别写明：七月房租、八月房租、九月房租。2013年9月25日，韬奋公司向金雁公司送达“通知”一份，要求其于9月30日前缴纳2013年上半年的房租，逾期不交，公司将停止对金雁公司的水、电供应，由此造成的损失，韬奋公司不负责任。2013年9月25日，金雁公司向韬奋公司回函称由于土地性质的问题，导致其不能申领酒店经营必须的《特种行业许可证》，要求就上述问题协调后再支付房租。2013年9月28日，韬奋公司再次向金雁公司送达通知，称金雁公司的理由均是针对过往事宜，同意继续保持磋商，但不构成金雁公司延迟缴纳2013年上半年房租的理由，要求金雁公司在2013年10月8日前缴纳房租。2014年1月18日、2014年3月25日、2014年6月19日，韬奋公司与金雁公司有三份工作联系函。2014年5月28日，韬奋公司委托徐峻飞律师向金雁公司发送律师函一份，要求金雁公司及时付清拖欠房租，并按照合同约定支付违约金。另查明，王春兵系金雁公司执行董事，所持股份占金雁公司60%，葛宏模系金雁公司聘用的总经理。诉讼中，金雁公司提供一份无落款日期的房屋租赁合同，合同共计三页，合同双方为甲方韬奋公司与乙方金雁公司，合同约定甲方将坐落于南大街××号院内××号楼出租给乙方开设如家连锁酒店，面积为3879㎡，租金为每年72万元，租金按年支付，乙方每年12月底前将次年的房租一次性付给甲方。4个月的装修期免收房租，如乙方不能按时交纳房租，每逾期一日按应交租金千分之二十加收滞纳金，逾期半月甲方有权终止合同。合同落款甲方由韬奋公司盖章，法定代表人签章，乙方由金雁公司盖章，法定代表人签章。金雁公司称原租赁合同签订后，由于土地性质问题，导致金雁公司无法领取特许经营执照，经双方协商，将房屋租金暂时调整至72万／年，待土地性质变更后再恢复原合同的租金标准。韬奋公司称该合同系双方为了避税而签订的，双方并未按照该份合同履行。诉讼中，韬奋公司申请证人林某出庭作证，证人称其系韬奋公司的会计，同时兼任金雁公司的总账会计，韬奋公司与金雁公司签订合同时约定房租144万元／年，但金雁公司没有及时付款，韬奋公司没有收到房租，而税务局是按照合同金额来征税，为了应付税务检查，双方又签订了72万的合同，到目前为止，金雁公司和韬奋公司均未通知证人房租从144万变成72万。诉讼中，韬奋公司提供一份补充协议A、补充协议B协议双方为甲方韬奋公司、乙方金雁公司，补充协议A（落款日期为2014年10月21日）的背景为调整双方在2012年12月31日前的房租结算事宜，协议中提到因为土地性质问题，造成金雁公司重大损失，为妥善解决该遗留问题，甲方同意免除乙方2010年至2012年欠付的房租396万元（132万元／年），协议签订后，2012年12月31日前再无纠葛，2013年1月1日以后的房租另行签订补充协议B。补充协议B（落款日期为2014年10月29日）约定甲方提供给乙方的实际使用面积为3625㎡，按照原合同约定租金为132万元／年，甲方同意将房租调整至110万元／年。上述两份协议均有金雁公司盖章，均无韬奋公司盖章。金雁公司亦提供电子邮件及附件一份，附件内容同样为补充协议A、补充协议B，补充协议A中提到2010年至2012年欠韬奋公司房租256万元，韬奋公司同意免除，该两份协议均未盖章。2015年9月17日，韬奋公司提供说明一份，称其有228㎡因客观原因未能交给金雁公司使用，同意在原租金中予以扣除，该部分租金为471960元。2015年9月25日，韬奋公司再次提供说明一份，称原租赁合同中5号楼一楼中的73平方米曾交给金雁公司使用一段时间，后不再使用，同意从租金中扣减151110元。原审法院认为，本案的争议焦点一为，王春兵是否为本案的适格主体。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条规定：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，王春兵与韬奋公司签订第一份租赁合同的时间为2009年2月12日，明确其代表设立中的如家酒店，2009年2月28日的租赁合同乙方为金雁公司，金雁公司设立后即加盟如家连锁酒店，根据上述规定，王春兵所签订的合同系代表金雁公司，对韬奋公司要求王春兵承担责任的诉讼请求，法院不予支持。本案的争议焦点二为，韬奋公司与王春兵签订的租赁合同中房租如何计算。双方均向法院提供了房屋租赁合同，其中两份合同签订时间为2009年2月，合同内容完全一致，约定房屋租金为144万元／年。金雁公司另提供一份无落款日期的房屋租赁合同，合同约定的房租租金为72万元／年，称该份合同系双方经协商后实际履行的合同，韬奋公司称该份合同是为了避税而签订的，双方实际履行仍按照原合同履行。韬奋公司提供了补充协议A、B，虽然上述协议中没有韬奋公司盖章确认，但从协议中内容可以看出，双方在协商中并未提及合同的金额变更为72万元／年，即使按照金雁公司提供的电子邮件中的补充协议，也仅是双方房租变更为110万元／年，并且证人亦出庭证明72万元／年的合同系双方为了避税而签订的，双方合同一直按144万元／年履行，对金雁公司的抗辩，法院不予采信，双方应当按照2009年2月28日签订的租赁合同计算房租。韬奋公司认可其有301㎡的房屋未能交付金雁公司使用，同意扣除该部分面积的房租，法院照准。2009年6月30日至2012年6月29日，月租金为30.36元／㎡，房租应为432万元，2012年6月30日至2014年12月29日房租应为396万元（月租金33.4元／㎡），扣除金雁公司已支付的255万元，尚余573万元。2009年6月30日至2012年6月29日未交付部分（301㎡）租金为328980.96元（301㎡×30.36元／㎡×36），2012年6月30日至2014年12月29日未交付部分租金为301602元（301㎡×33.40元／㎡×30），金雁公司尚欠租金5099417.04元。对韬奋公司主张的逾期付款违约金，租赁合同约定甲方先开票，乙方再付款，如甲方未能提前开票导致延期付款，乙方不承担违约责任。韬奋公司并未提供证据证明其已向金雁公司开具发票而其未及时付款，对韬奋公司的该项请求，法院不予支持。本案的争议焦点三为，金雁公司要求韬奋公司赔偿损失是否应当支持。2009年2月的租赁合同约定：土地性质为租用国有土地，房屋类型为厂房，甲方拥有该房屋的所有权，土地租赁协议和房屋产权证如本合同附件。从该约定可知，金雁公司在签订合同之初即知道房屋及土地的性质。合同中约定乙方办理酒店经营等相关证照和营业执照，如因改变房屋使用性质的问题而延误办理，甲方全力协助，若因此而延误乙方酒店开业时间，则免租期顺延。根据该约定，甲方在此需履行的是协助义务，只有在因上述原因导致延误酒店开业的，免租期顺延，而金雁公司实际并未因上述原因导致酒店延误开业。合同约定甲方负责办理土地续租手续，费用由甲方负责，甲方向乙方保证在房屋租赁期间不因土地使用影响乙方经营，根据该约定，甲方需保障租赁合同期内的土地续租手续，而实际上甲方也正常履行了该项义务，对金雁公司的反诉请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、二百一十二条、二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条的规定，原审判决：一、南通金雁酒店管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付南通韬奋印刷有限公司房屋租金人民币5099417.04元。二、驳回南通韬奋印刷有限公司的其他诉讼请求。三、驳回南通金雁酒店管理有限公司的反诉请求。本诉部分案件受理费人民币54010元，反诉费用46900元，保全费5000元，合计105910元，由南通韬奋印刷有限公司负担9110元，南通金雁酒店管理有限公司负担96800元。宣判后，上诉人金雁公司不服，向本院提起上诉称，1、一审未查明涉案房屋租金已变更为72万元／年。一审已查明双方就涉案房屋共签订三份租赁合同，前两份合同除承租方名称不同之外，其余内容完全一致，可证明韬奋公司对应当提供适合的土地及房屋给本公司开设如家宾馆是明知的。第三份合同虽没有注明签订日期，但确系在上述两份合同之后签订，该合同有双方的公章及法定代表人章，其真实性、合法性不容置疑。无论从双方在实际履行过程中确实按该合同约定于2009年4月29日支付定金50万元，或是被上诉人向本公司开具的发票内容显示租金平均每月为6万元，均能够表明双方实际认可并履行年租金72万元合同的事实。一审中韬奋公司认为第三份合同是为了避税而签订，但其未能提供任何客观、合法的书面证据来印证其说法。如果仅是为了避税，本公司处不应有该份合同留存。2、双方协商签订补充协议的背景是韬奋公司始终未能按照约定办理土地及房屋的性质变更，导致本公司无法正常经营而产生巨大的经济损失，双方为了今后更好地履行合同，希望调整房屋租金，这再次印证了本公司陈述的签订年租金72万元合同的事实。此外，补充协议应当由双方签字盖章才发生法律效力，仅有一方盖章或是双方未盖章的协议不产生法律效力。退一步讲，本公司出具的补充协议中反映的租金为110万元／年，也不是144万元／年，可见双方的补充协议仅是协商的过程，而非对房屋租金做出认定。一审判决对韬奋公司补充协议的认定是间接认定双方在实际履行过程中对房屋租金确实做了变更，一审仍然认定双方一直按照144万元／年履行没有依据。综上，一审对韬奋公司做出有利认定，否定了本公司提供的年租金72万元／年的租赁合同，却认可韬奋公司提供的未发生法律效力的补充协议，对于其申请出庭的证人也未考虑到其身份隶属关系，从而做出错误判决。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回韬奋公司的一审诉讼请求或将本案发回重审，上诉费用由韬奋公司负担。被上诉人韬奋公司答辩称，1、双方约定的年租金144万元／年，没有变更过。金雁公司于2009年4月支付了定金50万元之后，从没有按期付款，以各种理由进行拖延。双方从来没有提及将房租减少，更没有提及将房租变更为72万元／年。金雁公司于2014年10月向本公司提交了两份补充协议，都是以144万元／年的租金扣减未租用面积后得出的年租金132万元这个数字。一审中证人林会计身兼双方的会计，其明确讲到从来没有接收到将年租金从144万元调整为72万元的通知。2、补充协议所涉及的内容与本案事实密切相关，就租赁合同相关内容与双方2009年签订的两份合同完全一致，本公司没有盖章主要是因为金雁公司要求本公司免除其三年房租，还要延长合同期限以及其他补贴，完全不公平也没有事实依据。综上，金雁公司的上诉理由无事实和法律根据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告王春兵未应诉答辩。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为双方履行房屋租赁合同租金有无变更。双方于2009年2月签订的两份房屋租赁合同中明确约定房屋租金为每年144万元，虽然金雁公司提供了一份合同，其中约定年租金为72万元，但是该合同没有签订日期，不能证明系签订于上述合同之后，也即不能证明双方对房屋租金进行了变更。更为重要的是，在韬奋公司提供的补充协议上，有金雁公司的盖章，其中有年租金132万元的表述，结合面积减少的原因，这与双方2009年2月签订的合同租金标准一致，该补充协议中金雁公司也只是要求将房租调整为每年110万元，可见双方事实上没有将租金变更为每年72万元，签订租金为每年72万元的合同用于避税的说法较为可信。需要说明的是，该补充协议上韬奋公司并未盖章，并不表示双方达成一致，只是佐证金雁公司主张的房屋租金变更为每年72万元的主张不能成立。双方事实上仍然履行的是2009年2月签订的房屋租赁合同。综上，上诉人金雁公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46900元，由上诉人金雁公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨　盛代理审判员　　陆炜炜代理审判员　　张峥嵘二〇一六年四月十八日书　记　员　　施惠惠附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。来源：百度“”