（2016）湘0203民初177号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-11-10
案件名称
株洲宏达物业管理有限责任公司与赵宇轩物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
株洲市芦淞区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲宏达物业管理有限责任公司,赵宇轩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初177号原告株洲宏达物业管理有限责任公司，住所地：株洲市天元区黄河北路1361号粟雨工业园协力药业办公室。法定代表人何巍，任公司董事长兼总经理。委托代理人刘江，湖南湘商律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、变更、放弃、反驳诉讼请求、提起反诉、进行和解。委托代理人舒畅，湖南湘商律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告赵宇轩。委托代理人余浩，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、变更、放弃、反驳诉讼请求、提起反诉、进行和解。原告株洲宏达物业管理有限责任公司（以下简称宏达物业公司）诉被告赵宇轩物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理，依法由代理审判员王秋艳适用简易程序独任审理，于2016年3月8日进行了公开开庭审理，原告宏达物业公司的委托代理人刘江，被告赵宇轩的委托代理人余浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏达物业公司诉称，被告因购买株洲市芦淞区1815线碧玉花园竹园4-4号房，与原告产生了物业服务合同法律关系。2009年9月9日，原告与被告签订了物业管理合同，由原告为被告提供物业管理服务，合同约定对逾期不缴纳物业管理费的，每天收应缴款额1‰的滞纳金。2014年1月18日，原告与被告所在小区的业主管理委员会签订物业管理服务合同，合同约定物业服务费用具体标准为：别墅0.98元/平方米/月，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时缴纳物业服务费的，乙方有权按每日3‰收取滞纳金。上述合同签订后，原告至今一直作为该小区的物业服务公司，按照合同约定提供物业管理服务，但被告自2005年1月1日起至2015年12月31日，一直未按约缴纳物业管理服务费，共欠缴物业费20800元及违约金4313元。经原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳。原告认为，被告的上述行为已经严重违约，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，诉至法院，请求判决：被告立即向原告支付欠缴物业服务费人民币20800元及自2005年1月1日起至实际履行完毕之日止，按照每日万分之三的标准支付违约金（截止到2015年12月31日为4313元），共计人民币25113元；本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交了如下证据：1、被告赵宇轩与原告签订的合同，拟证明原告与被告签订物业服务合同，原告为被告提供服务，双方存在物业服务合同法律关系；2、房屋验收表，拟证明被告已办理所购房屋的验收手续；3、服务价格登记表，拟证明被告收取物业服务费经物价局审核批准；4、催缴律师函及照片，拟证明原告已经通过书面方式向被告催缴物业管理服务费；5、原告与业主委员会签订的物业管理服务合同，拟证明自2005年到2015年原告与业主委员会连续签订的物业管理服务合同，由原告为被告提供物业服务，双方存在物业服务合同法律关系。上述证据经被告质证，对证据1无异议，对证据2三性均有异议，此表上没有原告的公章与工作人员的签字，也没有时间，不足以达到证明2005年1月1日房屋已被被告验收并交付。对证据3关联性有异议，原告收费进行备案是原告的企业行为，与原、被告之间的物业收费标准没有关系，原告按0.98元/平方米收费，没有业主大会授权业主委员会，这个收费标准是无效的。对证据4的三性均有异议，系原告的单方面制作，没有被告的签字与留影。对证据5三性均有异议，2005年签订的合同有效期间房屋没有交付给被告；2011年至2014年签订的合同，没有经过业主大会的同意属于无效合同，所以应按原、被告双方2009年签订的合同履行；原告方在诉讼请求中2008年的合同以0.7元/平方米向被告收取物业费，与2009年的合同相冲突，所以其他三份合同系原告与主业委员会擅自制作，对被告没有约束力。被告赵宇轩辩称，一、原告请求被告支付物业服务费20800元，事实不清，证据不足。理由如下：1、该房屋是2009年9月9日才移交给答辩人的，且从原告提交的证据可见答辩人与原告也是2009年9月9日签订的物业管理服务合同，故原告与被告的物业管理关系是自2009年9月9日起生效，而非原告主张的2005年1月1日。2、原告的诉讼请求已过诉讼时效，物业管理费按约定是按月交纳，从2009年9月9日起，原告明知被告未交物业管理费，按照两年的诉讼时效规定，原告起诉前超过两年的物业管理费已超诉讼时效。3、物业服务费标准错误。原告与被告签订的物业服务合同中约定的物业服务费为0.58元/平方米，但因原告未能提交证据证明其系经过业主大会依法选聘的物业服务企业，则其与业主委员会签订的合同对被告无约束力，故原告要求被告按照其与业主委员会签订的物业管理服务合同中约定的0.98元/平方米标准缴纳是错误的和无效的。二、在原告未尽到物业管理义务，对被告进行赔偿前，被告有权拒绝支付物业管理费。一是公共设施未养护，服务不到位，被告房屋围墙倒塌一直未进行维修；二是治安未履行到位，造成被告损失，2011年4月21日，被告家中被盗，被告家中被盗事件发生在白天，系原告未按合同约定，尽到物业服务义务造成的，按照合同约定，原告应当给予被告一定赔偿，并承担相应的法律责任。被告赵宇轩向法院提交了如下证据：1、购房合同，拟证明房屋交接的时间；2、住宅质量保证书，拟证明房屋交付的时间；3、会议纪要，拟证明房屋存在严重质量问题；4、接受刑事案件登记表，拟证明被告房屋被盗，原告未尽到物业管理的职责事实；5、照片，拟证明被告未按合同约定提供物业服务。上述证据经原告质证，对证据1三性没有异议，但是签订合同的时间是2004年6月6日，约定交房是同年8月30日，印证了原告的诉讼请求是成立的。对证据2三性均有异议，开发商印章存在问题，辨别不出是哪个公司，并不是实际交房时间。对证据3的关联性有异议，会议纪要的内容是开发商对小区公共部分问题，与本案无关。对证据4，因其是复印件对三性均有异议，即使是事实，也只能证明这一天出了这件事情，而无法确认损失，不能证实与物业管理之间存在因果关系。对证据5三性均有异议，不能证明就是碧玉花园所属的公共部分。经审查，本院对原告提交证据1予以采信，对证据2，因被告不予认可，且没有原告的印章和时间，其证明力难以采信。对证据3的真实性予以采信，关联性结合案情综合认定。对证据4因无原件予以核实，且被告不认可，本院对其三性不予采信。对证据5真实性予以采信，对关联性结合案情综合认定。本院对被告提交证据1予以采信。对证据2、3、4的真实性予以采信，对关联性结合案情综合认定。对证据5因被告不予认可，其证明力难以采信。经审理查明，原告系碧玉花园的物业管理单位为碧玉花园的业主提供物业服务。被告赵宇轩系芦淞区曲尺乡谭家段村碧玉花园竹园区4-4号别墅的业主，房屋建筑面积203.92平方米。涉案房屋于2004年6月6日签订买卖合同，合同第十一条交接中约定“所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担”。后因房屋质量问题，被告拒收房屋，于2009年9月9日才办理房屋交接手续。当天甲方赵宇轩与乙方宏达物业公司签订《株洲市碧玉花园物业管理服务合同》，约定乙方接受甲方的委托，依照有关法规对碧玉花园房屋、公共设施、居住秩序、公共安全等事物行驶管理权。甲方在每月的25日之前将下月的物业管理费以现金方式足额支付。收费标准按房屋建筑面积计算，别墅、公寓0.58元/平方米/月，商业门面1元/平方米/月，多层住宅0.48元/平方米。双方对合同期限没有约定。2011年6月13日甲方碧玉花园业主管理委员会与乙方宏达物业公司签订合同，将物业服务费调整为别墅0.98元/平方米，公寓楼0.75元/平方米，电梯房1.38元/平方米，经营性用房3元/平方米。合同期限自2011年7月1日起至2013年6月30日，期满后双方同意将期限延至2013年12月30日。期满后双方于2014年1月18日又进行了续签合同，合同期限自2014年1月1日起至2015年12月30日止。被告赵宇轩因房屋问题未得到解决，入住后没有交纳拒交物业服务费，直至2015年12月31日。经原告催收，被告仍不交纳。酿成本案纠纷。另查，2011年4月19日被告赵宇轩家中发生盗窃，导致财产损失，盗窃事项被告已经报案，但至今未侦破。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点主要为：1、原告的部分诉讼请求是否已超诉讼时效；2、被告应交的物业费应如何计算；3、原告是否按照合同约定履行义务，有无过错。关于原告的部分诉讼请求是否已超诉讼时效的问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的而规定》第六条“……可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”的规定，本案中，原、被告双方签订的物业服务管理合同中约定物业费由业主在每月的28日前交纳下月的物业管理费，后面业主委员会与原告签订的物业管理服务合同约定业主应于每月25日之前交纳物业服务费用。即双方对物业费的交纳期限有明确的约定，业主应按约定进行交纳。业主未按约定期限交纳物业费，原告应在交纳期限届满后的两年内主张权利，且原告未能提交证据证实本案诉讼时效存在法定中断、中止、延长情形，原告于2016年1月26日向本院提起诉讼，请求被告支付从2005年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费，则2014年1月26日之前的物业服务费交纳请求已过两年的诉讼时效期间。故被告赵宇轩辩称起诉日前两年的物业费支付请求已过时效的主张成立，本院予以支持。关于被告应交的物业费应如何计算的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，本案涉案房屋于2004年6月6日签订买卖合同，但因房屋不符合合同中约定的交付条件，被告拒收，直至2009年9月9日符合约定条件才办理房屋交接手续。当天，被告赵宇轩与原告宏达物业公司签订物业管理服务合同，委托原告行使管理权。故被告赵宇轩理应从收房之日即2009年9月9日开始交纳物业管理服务费，而不是从原告诉请的2005年1月1日起。又因2014年1月26日前的物业服务费原告未能及时在两年内主张权利，超过诉讼时效，本院不予支持。则被告赵宇轩应对2014年1月1日起至2015年12月31日（24个月）止的物业服务费予以交纳。被告赵宇轩的房屋建筑面积为203.92平方米，该期间的物业服务费标准为0.98元/平方米/月，则应交的物业服务费为203.92平方米×0.98元/平方米/月×24个月=4796.20元。被告提出家中被盗造成财产损失及房屋边的围墙倒塌，在其将上述与物业相关的问题向原告反映，一直未得到处理，导致被告不交物业服务费酿成本案纠纷，系事出有因，此外原告在处理业主投诉时存在瑕疵，故本院依据公平和诚信原则对原告的违约金请求，不予支持。关于原告是否按照合同约定履行义务，有无过错，是否应对原告的损失承担相应责任的问题。被告房屋围墙倒塌，原告至今未进行维护，此外被告家中于2011年4月19日发生盗窃，造成财产损失。因此，被告认为原告公共设施未养护，服务不到位；治安未履行到位，存在违约，应对被告的损失承担相应法律责任的辩称意见。根据被告提交的证据，房屋围墙问题，开发商已经承诺全权负责，且物业服务合同中未明确约定围墙的维修属于物业的管理范围；盗窃事件已经报案处理，公安尚未予侦破，也未能查明盗窃原因，且被告未能提交证据证明原告对盗窃事故的发生存在过错。故被告以此抗辩原告存在违约，不予交纳物业服务费并应承担相应法律责任的主张不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告赵宇轩在本判决生效之日起十日内支付欠缴物业服务费4796.20元（自2014年1月1日起至2015年12月31日止）给原告株洲宏达物业管理有限责任公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，由原告株洲宏达物业管理有限责任公司承担174元，被告赵宇轩承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费，现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员 王秋艳二〇一六年四月十八日书 记 员 谭刘明附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来自：