（2016）云0422民初109号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-11-11
案件名称
卢婷与马金房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
澄江县人民法院
所属地区
澄江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢婷,马金
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条
全文
云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0422民初109号原告（反诉被告）卢婷，女，汉族。委托代理人陈伟，云南君坤律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）马金，男，回族。委托代理人李浏贵，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）卢婷与被告（反诉原告）马金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，在举证期限内，被告马金提出反诉，经本院审查，被告马金提出的反诉符合相关法律规定，本院决定予以受理，并依法由审判员李聪适用简易程序于2016年3月28日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）卢婷及其委托代理人陈伟，被告（反诉原告）马金及其委托代理人李浏贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢婷诉称，2014年12月20日，其将位于振兴路延长线的商业用房整幢出租给被告经营宾馆，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁期限为6年，如果甲方房屋属于政府行为或者其他行为造成拆迁等，甲方按合同租房金额归还剩余时间租金。在被告经营过程中，由于当地政府进行城市棚户区改造，其出租给被告的房屋整幢在征迁范围内。其丈夫李明于2015年11月5日与澄江县右所镇人民政府签订了编号为右西八—008的《澄江县小西城片区城市棚户区改造项目土地和房屋征迁补充协议书》。其和被告在将所租赁房屋归还给其的事宜多次协商未果，现被告仍占用该房屋。请求人民法院依法判令：一、解除双方于2014年12月20日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告腾出其出租的房屋，并及时将房屋归还给其；三、由被告马金承担本案诉讼费。被告马金答辩称，原告的起诉有部分不是事实，此次棚户区改造的补偿款中含有其的补偿款，但原告没有将该款项支付给其；其租金已经交至2015年12月20日，原告签订征迁协议的日期为2015年11月5日，应将剩余的租金退还给其；同时，因为其办理了相关的营业执照，所以才有经营性补偿款750000元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明），其中的450000元应当支付给其。反诉原告马金反诉称，一、本案涉诉房屋是反诉被告出租给其的，2014年12月20日，其与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同签订后其依约向反诉被告支付了租金，并办理了营业执照等相关经营手续。2015年下半年遇政府实施棚户区改造项目。二、按照征迁政策规定经营截止期为2015年11月5日，其租金交至2015年12月20日，按照合同的约定，反诉被告应当退还其2个月的租金12499元。其承租房屋后，对房屋进行了装修，对该部分的损失，反诉被告应当支付装修损失费用50000元。三、此次棚户区改造征迁补偿款中包含了针对经营户的补偿，对补偿款的分配，反诉被告至今未与其达成协议。反诉被告的房屋被认定为经营性用房是因其承租了该房屋，依法办理了相关证照，反诉被告也因此获得了置换商铺的补偿、经营性房屋租金的补助。政府支付的经营性补助款752364元，如果没有其经营宾馆并办理相关的证照，无法确定为经营性用房。经营性用房补助金是针对经营户的补助，而其是宾馆的经营者，营业执照的负责人也是其，经营性用房补助金应由其全部享有，现为体现公平原则，考虑反诉被告的利益，其同意将商铺给反诉被告，对于经营性用房补助金应由其享有450000元，其余由反诉被告享有。四、根据棚户区搬迁的政策补偿方案，针对经营户，政府给予一次性补偿搬家费18948元，其作为该房屋的合法经营者，该款应由其享有，且之前反诉被告也同意过该款给其。综上，反诉被告应向其支付531447元，现请求人民法院依法判令：一、由反诉被告向其退还未到期的租金12499元；二、由反诉被告向其支付装修损失费50000元；三、由反诉被告向其支付经营性补助款450000元；四、由反诉被告向其支付搬家补助款18948元；五、由反诉被告承担本案的诉讼费。反诉被告卢婷答辩称，一、对于反诉人要求退还租金12499元，反诉人至今未将房屋交付给其，可以视为至今仍在经营；二、对于反诉人的装修损失费50000元，其租赁给反诉人的房屋在租赁之前就已经装修完工，故反诉人不存在装修损失费；三、对于反诉人请求经营性补助款450000元，经营性补助款是政府针对被征迁房屋所有权人的专项补助，他人无权参与分配；四、对于搬家补助款18948元，同样也是针对房屋所有权人的补助，他人无权分配。故反诉原告提出的反诉缺乏法律和事实的依据，请求法院依法驳回反诉诉讼请求。经审理查明，卢婷与李明系夫妻关系。2014年10月21日，卢婷、李明与马金达成房屋租赁协议，卢婷、李明将自有的位于澄江县振兴路延长线的房屋一幢出租给马金。同日，马金向卢婷、李明支付了30000元的租金；2014年10月25日，马金再次向卢婷、李明支付了30000元的租金。2014年11月15日，卢婷、李明将房屋交付给马金装修。2014年12月20日，卢婷与马金签订了《房屋租赁协议》，协议约定了以下主要内容：一、卢婷自愿将位于澄江县振兴路延长线（揽秀小区对面小西城村）商业用房整幢出租给马金经营宾馆使用。租赁期限为6年，自2014年12月20日至2020年12月19日止；二、合同期内按每年支付租金，第一年、第二年的房屋租金100000元，每年于12月20日前交下一年租金。租金一年一付。第三年租金在第二年租金金额上涨3%，合计103000元。第四年租金在第三年租金金额上涨3%，合计106100元。第五年租金在第四年租金金额上涨3%，合计109300元。第六年租金在第五年租金金额上涨3%，合计112600元；三、马金在征得卢婷同意后，可根据需要对商业用房进行简单装潢，费用由马金承担，合同终止时，该装潢部分应无偿移交给卢婷；四、卢婷保证该房屋无产权纠纷，马金因经营需要，要求卢婷提供房屋产权证明或是其他有关证明材料的，卢婷应当协助。如果卢婷房屋属政府行为或其他行为造成拆迁等，卢婷按合同租房金额归还剩余时间租金。合同还约定了当事人双方的其他权利义务。合同签订后，马金向卢婷交付了第一年差欠的租金40000元，马金将承租的房屋用于宾馆经营。房屋交付马金使用后，双方又达成口头协议，由卢婷使用面积为31.4㎡的车库。2015年3月5日，澄江县人民政府发布了《启动县城廖官营片区和小西城片区城市棚户区改造项目的通告》，卢婷、李明出租给马金的房屋位于该棚户改造区内。2016年2月22日，卢婷向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明，李文彬系李明之父。2012年，李文彬户房屋因修建澄江县振兴路延长线被拆迁。李文彬户在小西城分得安置宅基地两块，李文彬将其中一块宅基地分给李明户，李明与卢婷在该宅基地上建盖了出租给马金的房屋。2015年11月5日，李明与澄江县右所镇人民政府签订了编号为右西八—008的澄江县小西城片区城市棚户区改造项目土地和房屋征迁《补偿协议书》，该协议约定：被征迁房屋坐落于小西城八组49号；在征迁补偿金额中，房屋装修补偿金额444723.86元、搬家补偿金额18948元、经营性用房补助金额752364元。上述案件事实，有卢婷、马金的身份证、营业执照、《房屋租赁协议》、《补偿协议书》及原、被告双方的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，卢婷与马金签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性的规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护，当事人双方均应按照合同的约定严格履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁协议》中约定：“如果卢婷房屋属政府行为或其他行为造成拆迁等，卢婷按合同租房金额归还剩余时间租金”。该约定隐含了解除合同的条件，即卢婷的房屋遇到拆迁事件时，合同达到解除条件，双方均具有解除合同的权利，卢婷应将剩余时间的租金退还给马金。现本案涉诉房屋遇政府征迁，符合合同约定的解除合同的条件。故对卢婷要求解除双方于2014年12月20日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。同时，按照合同的约定，因拆迁事件导致合同解除时，卢婷应将剩余租期的租金退还给马金，马金已经交纳了2014年12月20日至2015年12月19日的租金；2015年11月5日卢婷的丈夫李明与澄江县右所镇人民政府签订《补偿协议书》，依据该补偿协议，签订协议后卢婷与李明应将房屋移交给澄江县右所政府，签订协议日为经营截止日，因以此为起点计算出剩余租期为45天，剩余的租金为12328.77元（100000÷365×45=12328.77元），故对马金要求卢婷退还未到期的租金12499元的诉讼请求，因马金计算有误，本院仅支持合理部分。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此房屋租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。故对卢婷要求马金腾出房屋并将房屋交还给其的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应当按照下列情形分别处理：......（四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，因不可归责于双方的政府征迁事由致使合同解除，对于未形成附合的装饰装修物，应由马金自行拆除；对于已经形成附合的装饰装修物，应当根据公平原则进行分担。由于马金对其已经形成附合的装饰装修部分没有举证证明残值，庭审中卢婷也仅认可该部分装饰装修的残值为10000元，应由马金承担举证不能的法律后果，对已经形成附合的装饰装修物的价值，本院认定为10000元，故对马金要求卢婷支付装修损失费50000元的诉讼请求，本院仅支持合理部分。对于经营性用房补助金的分配问题，《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被征迁房屋认定为经营性用房才能获得经营性用房补助金这部分补偿款。经营性用房的认定条件包含：1、持有合法有效的工商营业执照；2、税务登记机关要求办理税务登记证的，应当提供合法有效的税务登记证或纳税证明文件；3、有固定的经营场所；4、属租用房经营的，提供房屋租赁合同或者协议。因此经营性用房补助金是需同时具备马金提交的营业执照、卢婷自有房屋在征迁范围内才能获得该部分的补偿款。故马金有权分配该部分补偿款。对于分配的比例，因马金与卢婷签订了6年的租赁合同，在经营不到一年的时间遇政府征迁致合同解除，马金与卢婷均因合同的解除受到损失，在考虑双方的分配比例时，应充分考虑双方的实际损失与可预期收益。对于实际损失部分，经营性用房补助金的补助期限为30个月，卢婷因合同的解除有租金损失，应当从补助金内扣除30个月的租金给卢婷，按照双方《房屋租赁协议》中对于租金的约定，从征迁之日起30个月的租金计算为255116.27元。对于可预期收益部分，马金因合同的解除致其无法再进行经营、取得预期的收益，根据合同法的公平原则，考虑到承租人马金在合同解除后另寻场地进行经营需要一定的时间，且出租人卢婷因房屋被认定为经营性用房可在安置地置换商业面积，因此在分配可预期收益部分时，本院将分配比例划分为马金60%、卢婷40%；经营性用房补助金752364元，扣除应支付给卢婷的实际损失255116.27元，剩余497247.73元，马金应分配的金额为298348.64元（497247.73元×60%）、卢婷应分配的金额为198899.09元（497247.73元×40%）。对于马金要求支付搬家补偿费的诉讼请求，本院认为，澄江县右所政府界定的搬家补偿费是以实有建筑面积乘以20元/㎡补偿，不分房屋结构。现由于不可归责于双方的事由致使合同解除，实际使用房屋的主体才存在搬家的问题，应以房屋的实际使用人作为搬家费补偿对象。该房屋整幢出租给马金经营宾馆，卢婷仅实际使用面积为31.4㎡的车库，因此搬家补偿费由卢婷分配628元（31.4㎡×20元/㎡），剩余18320元分配给马金。据此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序稳定，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：解除原告卢婷与被告马金于2014年12月20日签订的《房屋租赁协议书》；由被告马金于本判决生效之日起30天内将房屋腾还给原告卢婷；由反诉被告卢婷于本判决生效之日起十日内退还反诉原告马金剩余租金12328.77元、支付反诉原告马金装修损失费10000元、经营性用房补助金298348.64元、搬家补助费18320元，四项合计338997.41元；驳回反诉原告马金的其他诉讼请求。如果反诉被告卢婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，已按简易程序减半征收50元，由被告马金负担；反诉案件受理费9114元，已按简易程序减半征收4557元，由反诉被告卢婷负担4000元，反诉原告马金负担557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如反诉被告卢婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若被告马金、反诉被告卢婷不自动履行本判决，原告卢婷、反诉原告马金可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员 李 聪二〇一六年四月十八日书记员 余梓燕 微信公众号“”