（2016）渝01民终77号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-06-24
案件名称
邹景清与刘茂房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘茂,邹景清
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终77号上诉人（原审被告）：刘茂。委托代理人：张继猛，重庆富乐达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹景清。委托代理人：孟显荣，重庆国彦律师事务所律师。上诉人刘茂与被上诉人邹景清房屋买卖合同一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年10月18日作出（2015）沙法民初字第08879号民事判决，刘茂对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法由审判员刘毅担任审判长，与代理审判员赵文建、刘润荔组成合议庭共同负责对案件的处理，并于2016年3月10日进行了询问。上诉人委托代理人张继猛，被上诉人委托代理人孟显荣到庭参加了询问。本案现已审理终结。邹景清一审诉称，2009年3月7日，邹景清与刘茂之父刘如甫签订了《协议书》，约定刘如甫以500000的价格将南开中学南苑经济适用房B区1号楼16层1号（产权登记坐落为沙坪坝区南园3号附5号16-1号）房屋转让给邹景清；协议第三条约定，邹景清办理过户手续时，刘如甫应积极配合。协议签订后，邹景清陆续向刘如甫付款450000元。2013年左右，××去世。尾款50000元邹景清于2013年5月7日在领取产权证时支付给了刘茂。刘茂作为刘如甫的法定继承人应当配合邹景清办理产权过户手续，但刘茂均以各种理由推脱。邹景清请求法院判令刘茂立即配合其办理沙坪坝区南园3号附5号16-1号房屋的过户。刘茂一审辩称，继承是从被继承人死亡时开始的，刘茂依法有权继承该房屋。因继承取得的物权于继承开始时发生物权效力，刘茂无需办理过户登记即享有房屋的所有权。根据物权法的规定，不动产的设立、变更、转让需依法登记，才发生法律效力。邹景清支付了房款，但因房屋未办理过户手续，房屋的所有权并未没有发生转移。邹景清对刘茂享有合同债权。因物权优于合同债权，邹景清的合同债权不能优先于刘茂的物权，故刘茂有权决定是否转移房屋的所有权。邹景清与刘茂之父刘如甫签订的协议书中约定的房屋价格明显低于市场价格。刘如甫因癌症去世，刘茂为××及办理丧事欠下大笔费用，刘茂是下岗职工，无力清偿，在此情况下，邹景清突然支付给其50000元，并告知是涉案房屋的尾款，因刘茂当时处于悲伤之中无心管理其他事物，在不清楚的情况下向邹景清出具了50000元的收条。刘茂有权解除合同，并保留此权利。综上，不同意邹景清的诉讼请求。一审法院经审理查明，2009年3月7日，邹景清（乙方）与刘茂之父刘如甫（甲方）签订了《协议书》，约定甲方自愿将坐落于南开中学南苑经济适用房B区1号楼16层1号，建筑面积136.79平方米的房屋一套产权转让给乙方；价款500000元，乙方分期付给甲方，2009年2月27日付150000元，2009年3月27日付300000元，甲方交房产证和土地使用证时付50000元；甲方每次收到乙方付款，均应出具收据，并签名盖章或按手印；本协议达成之日起，该套房屋若有任何费用发生，均有乙方负担；自甲方领取“两证”后，迅即交给乙方，不得拖延，乙方办理过户手续时，甲方应积极配合；本协议达成后，甲方之女刘茂不能参与，更无权借房屋继承权问题向乙方寻是生非；这次转让活动，双方均应保密；本协议经甲乙双方签字即正式生效。2009年2月27日，邹景清通过银行向刘如甫转账45000元，王子源、王伟通过银行分别向刘如甫转账20000元、85000元。同日，刘如甫向邹景清出具收条一张，载明：“收到邹景清老师购房款人民币壹拾伍万元正”。2009年3月27日，王子源、王伟通过银行向刘如甫分别转账60000元、240000元。同日，刘如甫向邹景清出具收条一张，载明：“收到邹景清老师购房款人民币叁拾萬元正”。2009年3月31日，重庆建工集团有限责任公司为刘如甫购买的沙坪坝区南园3号附5号16-1号房屋办理了经济适用房住房预售合同备案。2012年5月30日，沙坪坝区南园3号附5号16-1号房屋登记于刘如甫名下。2013年5月1日，××去世。2013年5月7日，邹景清通过中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝陈家湾支行向刘茂转账50000元。同日，刘茂向邹景清出具收条一张，载明：“今收到邹景清南开苑房屋尾款50000（伍万元正）”。后邹景清取得了未办理变更登记的沙坪坝区南园3号附5号16-1号房屋的房地产权证。另查明，1967年6月，刘如甫与聂勋泽结婚，婚后育有一女，即刘茂。1991年12月25日，刘如甫与刘茂之母聂勋泽协议离婚。2007年4月27日，刘如甫与侯世兰登记结婚。2008年5月22日，刘如甫与侯世兰经本院调解后离婚。2015年10月13日，重庆市沙坪坝区档案馆出具了一份档案证明，该证明载明：我馆馆藏档案中无刘如甫在2008年5月22日之后的结婚档案资料，仅证明在本辖区范围内无结婚登记记录。审理中，邹景清表示王子清是其配偶，王伟是其儿子，王伟于2009年8月开始居住在涉案的房屋内，涉案房屋的房地产权证是刘茂在收取房款后交给邹景清的。刘茂称听说邹景清的儿子居住在涉案的房屋内，并认可刘如甫并无其他继承人，但刘茂认为邹景清支付最后一笔房款的时间是2013年5月7日，根据2年的诉讼时效的规定，本案的诉请已过时效。另，刘茂称涉案房屋的房地产权证是邹景清自己去南开中学取得，不是刘茂直接交给邹景清的。上述事实，有邹景清、刘茂的陈述，以及邹景清提供的《协议书》、转款凭证6张、收条3张、重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心档案查询结果证明、常住人口登记表、结婚登记审查处理表、（2008）沙法民初字第1926号民事调解书、自愿离婚申请登记书及申请离婚报告，刘茂提供的死亡医学证明书、重庆市非经营结算统一收据2张在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和一审法院审查，其证据效力可以确认。一审法院认为，邹景清与刘如甫签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效合同。双方当事人应按约履行相应的权利义务。邹景清按约支付了房款，刘如甫本应履行过户义务，但刘如甫于2013年5月1日去世。刘茂作为刘如甫唯一的继承人，继承了刘如甫的财产，理应承担为邹景清办理过户的义务。对于刘茂的抗辩意见，一审法院评判如下：一、关于物权的效力大于合同债权的效力问题。因继承取得的物权，自继承开始时发生效力。刘茂的确基于继承取得了涉案房屋的所有权，是一种物权。邹景清起诉刘茂要求办理涉案房屋的过户手续，的确是基于协议书即合同债权；刘茂因继承取得物权，正是体现了物权的效力大于合同债权的效力的物权法基本原则。邹景清与刘如甫签订的《协议书》为有效合同，且邹景清已按约履行了其主要义务，根据该协议书刘如甫应协助邹景清办理涉案房屋的过户手续，其是一种合同债务，××去世，刘茂通过继承取得涉案房屋所有权即遗产，相应地应当承担刘如甫的债务，即应协助原告办理涉案房屋的过户手续。故对刘茂的此一抗辩理由，一审法院不予采信。二、关于诉讼时效问题。涉案协议书中约定刘如甫领取“两证”后，及时交给邹景清，邹景清办理过户手续时，刘如甫应积极配合，并未明确约定办理过户手续的时间。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，故刘茂不能以其收到最后一笔房款的时间来计算诉讼时效的开始时间。本案邹景清的诉讼请求并未超过诉讼时效。故对刘茂的此一抗辩理由，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：本判决发生法律效力后被告刘茂立即协助办理将位于重庆市沙坪坝区南园3号附5号16-1号房屋过户至原告邹景清的转移登记手续。刘茂不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院查清事实，发回重审或依法改判；2、本案的所有诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1.物权效力大于合同债权是物权法的基本原则。本案中，涉案房屋在没有过户之前，刘如甫享有的都是物权，则上诉人对房屋享有的也是物权，而被上诉人是基于合同享有的债权。另外，因为《协议书》剥夺了上诉人的参与和知晓的权利，所以上诉人不承认协议书的效力。2.本案已过诉讼时效。从2013年5月份起，涉案房屋就可以过户，且上诉人已经拒绝配合过户，因此，被上诉人起诉时已经超过诉讼时效。3.权利义务不对等。《协议书》既然剥夺了被上诉人参与本合同的权利，那么就不应当让上诉人承担该合同的义务。4.一审审判程序逾期。根据《民事诉讼法》的规定，一审适用简易程序的应当在3个月内审理完毕，本案已经超过三个月的审理期限。邹景清答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，邹景清与刘如甫签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效合同，双方当事人应按约履行相应的权利义务。邹景清已按约支付了房款，履行了其主要义务，刘如甫本应履行过户义务，但刘如甫于2013年5月1日去世，刘茂通过继承取得涉案房屋所有权即遗产，相应地应当承担刘如甫的债务，即应协助邹景清办理涉案房屋的过户手续。《协议书》约定刘如甫领取“两证”后，及时交给邹景清，并未明确约定办理过户手续的时间，则诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，故一审法院认定邹景清的诉讼请求并未超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。另，一审法院于2015年7月31日立案受理本案，于2015年10月18日作出一审判决，并未超过三个月法定审限，上诉人上诉称本案一审超过三个月审限与事实不符，本院不予采信。综上，刘茂的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原判认定事实和使用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人刘茂承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 毅代理审判员 赵文建代理审判员 刘润荔二〇一六年四月十八日书 记 员 刘 莉 来自：