（2016）粤1322民初990号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-06-01
案件名称
博罗县腾进电子有限公司与惠州市康乐源饮食管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
博罗县腾进电子有限公司,惠州市康乐源饮食管理服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第二百一十二条，第二百二十三条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1322民初990号原告博罗县腾进电子有限公司，住所地：博罗县。负责人彭圣锦。委托代理人：陈富、谢日康，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告惠州市康乐源饮食管理服务有限公司，住所地：博罗县。法定代表人蒲成元。委托代理人陈俊弟，该公司员工。原告博罗县腾进电子有限公司诉惠州市康乐源饮食管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，2016年4月13日立公开开庭进行了审理。原告博罗县腾进电子有限公司的委托代理人陈富、谢日康，被告惠州市康乐源饮食管理服务有限公司的委托代理人陈俊弟到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博罗县腾进电子有限公司诉称，原告于2012年7月20日与被告签订《饭堂场地租赁合同》，约定：原告将位于原告厂区的宿舍一楼出租给被告作饭堂承包经营，租赁面积约590平方米，租赁期限为2012隼8月31日至2015年8月30日，并约定在用餐人数600人内被告每月须支付5900元的租金及按园区收费标准缴纳水电费用。签约后原告即将场地交给被告使用，至2015年8月30日租赁合同期限届满后，双方并未重新签订租赁合同，被告又继续使用租赁物，因此原租赁合同关系继续有效，但租赁期限为不定期，根据《合同法》之规定，合同双方可以随时解除合同。但是被告经常拖欠租金及水电费，原告曾于2015年9月22日委托律师发出追款函件，要求被告支付累计拖欠的款项107765元，同时提出将于2015年10月28日解除不定期租赁关系，并要求被告在2015年11月1日前撤场，逾期不搬走的一切责任由被告承担。被告已经于9月24日签收该律师函。截止于2015年10月31日，被告应缴纳的租金及水电费合计抵扣伙食费用后，被告仍拖欠原告人民币126176元。而且由于被告没有按照要求在2015年11月1日前付清欠款并搬离租赁场所。请求：1、确认原被告双方关于饭堂场地的租赁关系已经于2015年10月28日解除。2、判令被告向原告支付截至2015年10月31日（应撤场之日）拖欠的租金水电费共计人民币126176元。3、判令被告向原告支付因拖欠租金的利息。（利息以126176元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2015年11月1日起计至全部租金付清之日止，暂计至2016年3月1日为1819.53元。）4、判令被告按照每月5900元的标准向原告支付从2015年11月l日起至实际腾出租赁场地之日期间的租赁场地占用费。暂计至2016年2月21日为21633.33元。以上三项合计为149628.86元。5、由被告承担本案的诉讼费用。原告提供了以下证据：证据一、饭堂场地租赁合同，证明原被告租赁关系的事实及租赁合同的约定内容；证据二、律师函，证明原告通过律师的告知被告解除租赁关系的事实和内容；证据三、律师函送达材料，证明被告已经签收律师函；证据四、康乐源欠腾进公司款明细账，列明被告拖欠租金的情况；证据五、康乐源饭堂水电明细表，证明被告所用水电费的统计；证据六、租赁场地的现场照片，证明被告占用租赁场地的情；证据七、腾进电子公司卫和消防验收意见书，证明原告厂区占有情况。被告惠州市康乐源饮食管理服务有限公司辩称：1、原告提出的房屋租赁合同纠纷，是将我们双方纠纷的粗暴简单化，我公司坚决反对。我们双方纠纷的根本点是腾进公司集中饭堂建设和经营问题，原告提出的房屋租赁纠纷不过是上述问题的衍生。对于原告提出的第4项请求，在饭堂已被强制停止营业，又不让搬走饭堂设备，又要支付房租，我公司反对此请求。2、2012年7月20日双方签署《饭堂场地租赁合同》，之后我公司按照合同约定，投资人民币肆拾万元，建成可以容纳600人就餐的饭堂。新饭堂自2012年11月5日开始供餐，时至2015年10月31日，我公司一直很好的为原告提供膳食服务，从未出现过任何因膳食服务导致的意外情况发生。3、自2013年10月起，原告更换总经理，新任总经理于喜成上任后，就开始拒不执行集中饭堂规划，公然在腾进公司保安室开火做饭，违反《饭堂场地租赁合同》第六条约定，这种情况一直持续到2015年10月31日我公司停止供餐服务为止。在此期间，我公司多次发函，原告置之不理，我公司才开始停止支付房租水电费，原告私设小饭堂违反《饭堂场饭堂场地租赁合同》被告赔偿每人每天12元损失，人数以原告不在饭堂就餐人数为准。4、在整个饭堂经营期间内，平均用餐人数199.36人（具体每月人数见附件），这种人数，在维持必须的伙食质量和伙食安全的前提下，我公司根本无利可图。5、我公司投资运营饭堂，从一开始就是被误导，甚至是被欺骗的。这种情况一开始我公司并不清楚，在饭堂运营初期人数偏少，我公司还一直以为日后会慢慢多起来的，毕竟原告提出的规划以及建成的车间和宿舍面积并不少，根据我公司在饭堂行业的经验，人数超过600人是必然的，在《饭堂场地租赁合月》中也有提到600人一说。但是，2014年至2015年原告厂内发生租户惠州杰丰五金制品有限公司与腾进公司之间的诉讼案一审（2014）惠博法民一初字第438号，二审维持原判，该案件判决书表明，在原告的环评批复限制条件下，惠州杰丰五金制品有限公司本不应该出现在腾进厂内。此事件发生后，我公司经过多方了解，咨询专业人士，得出结论，原告如果在环评批复框架下进行生产经营活动，总人数不会超过300人。如果总人数不可能超过300人，我公司是断然不会在原告厂内投资建设饭堂的。原告须向被告赔偿饭堂投资人民币肆拾万元整；6、抵扣完伙食费后的租金及水电费81876元，2015年11月没有做之后，拖欠的租金不应由我们承担，因为原告不让我们搬走。被告提供证据：证据一、2012年到2015年的每月实际用餐数量；证据二、租赁合同；证据三、《强烈要求继续执行统一饭堂规划函》；证据四、律师函的答复及饭堂的解决；证据五、关于集中饭堂相关事宜之函；证据六、关于腾进公司联络函的回复。被告对原告提交证据质证意见是均无异议。原告对被告提交证据质证意见是：证据二租赁合同无异议；证据一、三、四、五、六无法确认真实性、内容不是真实的、不认可。经审理查明，2012年7月20日，原告博罗县腾进电子有限公司为甲方与被告惠州市康乐源饮食管理服务有限公司为乙方签订《饭堂场地租赁合同》约定：第一条，甲方将位于原告厂区的宿舍一楼出租给乙方作饭堂承包经营，租赁面积约590平方米；第二条，租赁期限3年，从2012隼8月31日至2015年8月30日；第三条，租金在用餐人数600人内为每平方米10元，用餐人数600人以上再商议；第五条，按园区收费标准缴纳水电费用，若迟缴水电费所产生的滞纳金由乙方承担；第六条，该房屋为园区唯一供餐饭堂，甲方确保不准外来批量送餐进入园区和私设小饭堂；第八条，内部装修按乙方规划自行负责以及设施投入，所投入设施所有权为乙方。2013年10月16日被告向原告公司董事会发出《强烈要求继续执行统一饭堂规划的函》：我是康乐源饮食公司，是贵司项目集中饭堂投资和运营企业。我司之所以投资入住贵司，基础是贵司的集中饭堂规划的缘故。虽然目前就餐人数很少，贵司由于各种原因导致项目建设缓慢，但本着看好项目未来的愿望，我司在处于亏损的状况下仍在继续坚持。我司认为，贵司目前良好的生产秩序我司是有付出的，而且是毫无收益的。尽管如此，贵司却出现保安队长和机修主管可以不在集中饭堂就餐的事情。请问贵司，这是在执行贵司的集中饭堂规划吗？同时请问贵司，在就餐人数本就少的情况下如此行为有考虑过我们之间的合作吗至此，我司明确要求贵司立即停止这种行为，回到坚持集中饭堂的规划上来，回到合作谋求双赢的轨道上来。2014年10月18日被告向原告发出《关于腾进公司联络函的回复》：首先感谢腾进公司对我司食堂困境的理解，一直以来，按园区与我司签订的合作协议，所经营食堂的唯一合法性得不到体现：1、贵司没尽到当初规划所预期的人数，没维护食堂的经营运作；2、在没达到预期的情况下，贵司带头只有部分员工在食堂用餐（在此之前已有过沟通）。按目前食堂的经营情况，贵司理应支持食堂的运作，所欠的费用我司会想办法缴纳。但对于目前所存在的情况，请贵司采取措施，维护食堂的唯一性经营，保证食堂投入后的合法收益。2014年12月13日被告向原告发出《关于集中饭堂相关事宜之函》：贵司的催款通知收悉，对要求限期缴纳相关费用，并且附加滞纳金之对账单我司不接受。我司一贯主张当初协议，双方在执行中产生的费用自当交纳。从6月份至11月份，双方相抵费用后我司欠38421元。所欠费用请给予暂缓。1、目前饭堂不到150人，下月开始更少，和当初双方洽谈合作协议时的预估相去甚远，本着合作为大，将来为重的原则，我司在亏损的状态下一直支持公司的发展。2、贵司单方面违反协议，带头让员工不在饭堂用餐，此事2013年之前发函要贵司严格遵守协议，后来问题越加严重。贵司并没执行集中饭堂协议。2015年9月22日原告委托律师向被告发出律师函：广东法制盛邦（东莞〉律师事务所依法接受博罗县腾进电子有限公司（以下简称“委托人”）的委托，指派本律师代理其与贵司之间的租赁合同纠纷一案。为维护我委托人的合法权益，避免双方的纠纷升级，本律师特致函如下：委托人于2012年7月20日与贵司签订《饭堂场地租赁合同》，约定委托人将位于委托人厂区的宿舍一楼出租给被告作饭堂承包经营，租赁期限为2012隼8月31日至2015年8月30日，并约定在用餐人数600人内被告每月须支付5900元的租金及按园区收费标准缴纳水电费用，2014年6月至2015年8月的租金及水电费合计人民币167635元，扣除伙食费用后，截止于2015年9月22日，贵司仍尚欠委人人民币107765元，贵司经委托人多次催收，贵司至今仍未支付。根据以上事实，本律师认为，委托人与贵司之间的租赁合同关系已经成立，根据《合同法》之规定，贵司应当支付约定的租金，但贵司一直拒绝付款的行为已经侵犯委托人的合法权益。而在2015年8月30日租赁期限届满后，双方并未重新签订租赁合同，贵司又继续使用租赁物，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，根据《合同法》之规定，合同双方可以随时解除合同。鉴于上述事实，本律师在此转达委托人的意见：1、请贵司务必在接到本函三个工作日内将人民币107765元欠款一次性支付给委托人。2、委托人将于2015年10月28日解除合同，请在2015年11月1日前付清所欠款项后搬离租赁场所，逾期不交清费用或不搬走的一切责任由贵司承担。如果贵司不听劝告拒不履行上述行为，则委托人将继续委托本律师采取进一步的法律途径解决纠纷（如向法院起诉、查封相应财产等）。届时，贵司除了全额支付上述费用之外，还要承担如欠款利息、场地占用费用、水电费、诉讼费、查封费、律师费等额外的费用。请贵司收到本函后三日内与委托人联系。2015年10月21日被告向原告发出《关于律师函的答复以及饭堂问题的解决》：我司于2015年9月年25日收到贵司的《律师函》。拖欠费用事出有因。2013年11月起，贵司保安队长、机修就不在饭堂就餐，我司了解到，贵司对不在饭堂就餐的员工进行了现金补贴。对这种破坏腾进厂区集中饭堂规划的行为，我司当时书面向于喜成总经理进行了汇报并要求回到集中饭堂规划上来。但事与愿违，贵司不仅不回到集中饭堂规划上来，在最后，全部保安、机修、文员直接在腾进厂区开火做饭，先是在旧保安室做饭，现在在宿舍二楼做饭。在沟通无果，万般无奈情况下，我司自2014年6月起开始暂缓缴纳相关费用至今。2011年年中，时任贵司总经理彭圣锦与我司就投资运营腾进饭堂进行协商，在腾进厂区集中饭堂规划的前提下，我们双方签署了合同。后我司投入人民币肆拾万元，在2011年11月5日开始供餐直至今日。在这段时期内，我司一直坚守自己的职责，从未因饮食安全和饮食秩序造成任何负面影响。过去三年中，在饭堂就餐人数最少120人，最多230人，目前约220人，而保本运行最低人数是220-250人。这也就意味着我司一直在亏本经营，而人数最低的时间是杰丰厂突然停产和鹏之丰厂的搬走。上述事情，我司认为可以说明两点，一是贵司主动和长期的破坏集中饭堂规划，二是贵司的管理对饭堂的经营造成负面冲击。解决问题的建议：1、贵司收购饭堂现有固定资产，扣除我司拖欠费用后，多退少补。2、贵司重新整合资源，对外发包饭堂业务。3、在资产核查、交接和饭堂发包期间，我司可以继续维持就餐秩序。2015年8月30日租赁合同期限届满后，被告继续使用饭堂经营到2015年10月。原告《康乐源欠腾进公司款明细账（2014年6月-2016年1月）》显示：止于2015年10月，被告欠原告房租费100300元，止于2015年11月欠原告水电费94852元，原告伙食费68976元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有发现存在误导欺骗，内容不违反法律的规定，是合法有效的合同，双方均应按照租赁合同履行各自义务。租赁合同期限届满后，被告继续使用房屋经营，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告在经营期间，多次以饭堂就餐人数与双方洽谈合作协议时的预估相去甚远，经营亏损；原告违反协议，带头让员工不在饭堂用餐为由向原告提出异议，并且向原告请求缓交租金、水电费。关于原告请求确认原被告双方租赁关系已经于2015年10月28日解除。因被告收到原告发出关于双方租赁关系于2015年10月28日解除的律师函后，被告已经按照原告请求的时间停止了饭堂的经营，双方租赁关系已经解除，本院予以确认。关于租金，双方在合同中没有约定履行期限，履行期限不明确，被告可以随时履行和应当在租赁期间届满时支付，原告也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，现被告欠原告房租费100300元，扣除原告伙食费68976元后为31324元。原告于2015年9月22日向被告发出律师函，要求被告在2015年11月1日前付清所欠款，已经给了被告必要的准备时间，被告没有按时偿还，原告请求被告向原告支付拖欠租金和利息，本院予以支持。利息以31324为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2015年11月1日起计至租金付清之日止。关于被告拖欠的水电费共计94852元，原告于2015年9月22日向被告发出律师函，要求被告在2015年11月1日前付清所欠水电费款，已经给了被告必要的准备时间，被告没有按时偿还，原告请求被告向原告支付拖欠水电费和利息，本院予以支持。利息以94852元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2015年11月1日起计至水电费付清之日止。被告认可原告提供的拖欠租金、水电费，并且原告申请法院调查取证不是当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，应当原告及其诉讼代理人自行收集和提供。关于原告请求被告按照每月5900元的标准向原告支付从2015年11月l日起至实际搬出租赁场地之日期间的租赁场地占用费。被告停止饭堂的经营后没有搬离租赁场所的原因是双方关于善后处理问题没有达成一致意见；原告的律师函要求被告付清所欠款项后搬离租赁场所，原告附被告付清所欠款项为条件的准许被告搬离租赁场所是被告饭堂设备继续占用原来租赁场地的重要原因，原告请求租赁场地占用费，本院不予以支持。关于被告饭堂就餐人数没有达到双方协议、原告带头让员工不在饭堂用餐造成被告损失、原告赔偿被告饭堂投资损失的答辩。双方在合同中没有约定原告应当保证饭堂的具体就餐人数；双方在合同中约定被告饭堂为园区唯一供餐饭堂，原告确保不准私设小饭堂，但是被告暂时没有提供原告私设小饭堂的证据；被告暂时没有提供原告给其造成经营、投资损失的证据。本院对被告的辩称暂不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告博罗县腾进电子有限公司、被告惠州市康乐源饮食管理服务有限公司的房屋租赁合同已经于2015年10月28日解除；二、限被告惠州市康乐源饮食管理服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金31324元及逾期利息（逾期利息以31324为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2015年11月1日起计至付清租金之日止）给原告博罗县腾进电子有限公司；三、限被告惠州市康乐源饮食管理服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费94852元及逾期利息（逾期利息以94852为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2015年11月1日起计至付清水电费之日止）给原告博罗县腾进电子有限公司；四、驳回原告博罗县腾进电子有限公司的其它诉讼请求。案件受理费1646元（原告已预交），由被告惠州市康乐源饮食管理服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 付晓畅二〇一六年四月十八日书记员 陈志通适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 来自