（2015）雨法响民初字第1130号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-07-25
案件名称
刘品文、肖静与湘潭市华彩置业有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘品文,肖静,湘潭市华彩置业有限公司,中国建设银行股份有限公司湘潭市分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款，第一百八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨法响民初字第1130号原告刘品文,男，汉族，1981年11月20日出生，住长沙市雨花区。原告肖静，女，汉族，1988年3月26日出生，住湖南省涟源市七星街镇。（原告刘品文之妻）上述二原告共同委托代理人周键铭，湖南湘剑律师事务所律师。被告湘潭市华彩置业有限公司，住所地湘潭市九华经济区富洲路19号。法定代表人刘洁，该公司董事长。委托代理人刘阳，湖南潭州律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司湘潭市分行，住所地湘潭市雨湖区建设北路198号。负责人何柏青，该行行长。委托代理人曾丽常，男，汉族，1970年8月19日出生，住湖南省湘乡市，该行员工。委托代理人邵苗，湖南湘晋律师事务所律师。原告刘品文、肖静与被告湘潭市华彩置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，原告刘品文、肖静于2015年12月17日向本院提出诉前财产保全申请，本院作出（2015）雨法响民保字第310-1号民事裁定书，裁定冻结被告湘潭市华彩置业有限公司的银行存款50万元或者查封、扣押、冻结同等价值的其他财产。原告刘品文、肖静于2015年12月23日提起诉讼，本院受理后，第三人中国建设银行股份有限公司湘潭市分行于2016年1月18日向本院申请参加诉讼。本院依法组成由审判员秦泽湘担任审判长，审判员王喜申、人民陪审员潘红艳参加合议的合议庭于2016年3月9日公开开庭审理，代理书记员冯钊担任法庭记录，原告刘品文、肖静的委托代理人周建铭、被告湘潭市华彩置业有限公司的委托代理人刘阳、第三人中国建设银行股份有限公司湘潭市分行的委托代理人邵苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘品文、肖静诉称：2013年10月16日，原告与被告湘潭市华彩置业有限公司签订了有关商品房预售的《商品房买卖合同》，该合同约定：①标的物为湘潭市九华示范区宝马路5号庄园世家2单元1402003号房屋；②建筑面积共130平方米，商品房单价为每平方米3380元，总金额为440515元，首期付款为270515元；③双方还约定了房屋交付期限，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，原告已按约定履行了合同的全部付款义务和缴纳税费义务。原告没有任何违约行为。而被告至今没有按合同约定的交房时间将房屋实际交付使用。因此，被告在本案中已构成了逾期交房的违约行为，应当承担相应的民事责任。原告为维护自己的合法权益，特此提出诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2013年10月16日签订的关于湘潭市九华示范区宝马路5号庄园世家2单元1402003号房屋的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告为购房已支付的全部款项共计352258元（具体包括房屋首付款270515元、已支付的房屋贷款本息47454元（应计算至实际停止支付房屋贷款本息之日为止），契税17621元、维修基金14988元、其他办证费用1680元；3、被告赔偿原告为购房已支付的全部款项利息损失暂定20000元（利息按同期贷款利率从付款之日计算至全部款项付清为止）；4、被告支付原告逾期交房违约金8810元；5、原告剩余贷款部分131304元由被告偿还（准确数据由第三人向法庭提供）；6、被告承担原告因违约所承担的租房损失费用人民币15000元；7、被告承担本案全部诉讼费用。被告湘潭市华彩置业有限公司辩称：1、原、被告双方买卖合同属实；2、原告所提出的诉讼请求的第一项，由于被告所卖出去的商品房多达400多户，原告单方面解除合同可能会对公司企业造成不良的形象，造成不良的社会反应，请求法庭综合考虑不予解除合同；3、关于诉讼请求第二项的款项计算方式，对原告已经支付的首付款、契税、维修基金、其他办证费用有相关票据的予以认可，但对房屋的贷款本息，是由原告向银行交付的，该款项是否属实，需要银行确认和落实；4、对原告诉求的第三、四项属于重复要求，根据买卖合同，双方约定的是违约金的交付，而没有利息损失的约定，因此请求法院对第三项诉请不予支持；5、关于原告的第五项诉请，原告所述不明，原告剩余贷款131304元由被告偿还对象的表述不明，其贷款的金额也应由银行来确认核实；6、关于原告的第六项诉请没有事实依据，根据最高法院关于商品房买卖合同的司法解释第17条的规定，逾期交房的按照逾期交付房屋使用期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估认定，同类房屋租金的标准来确定，另外该损失属于逾期损失，请求法庭不予支持。第三人中国建设银行股份有限公司湘潭市分行辩称：1、贷款合同履行期间，借款人与售房人之间的纠纷，均与贷款方无关，贷款合同应正常履行；2、商品房买卖合同无效、变更、撤销或解除的，我方有权单方面解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，借款人应当立即返还所有的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。我方有权处置借款的抵押物，便有权以处置的价款优先受偿，售房人对借款人的所有的债务承担连带责任。第三人中国建设银行股份有限公司湘潭市分行诉称：原告刘品文、肖静向中国建设银行股份有限公司湘潭市分行提出住房按揭贷款申请，并承诺以位于湘潭市九华示范区宝马路5号庄园世家19栋2单元1402003号房产为贷款提供抵押担保。2013年11月12日，中国建设银行股份有限公司湘潭市分行与原告刘品文、肖静、被告湘潭市华彩置业有限公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告刘品文、肖静为购买湘潭市九华示范区宝马路5号庄园世家XX栋X单元140XXXX号房屋，从第三人处获得房屋按揭贷款17万元，贷款期限10年，从2013年11月5日至2023年11月5日，贷款利率按人民银行公布的同期基准利率上浮10%标准执行，被告湘潭市华彩置业有限公司对上述贷款承担连带担保责任。2013年11月20日，第三人与原告刘品文、肖静在抵押登记机关办理了预告抵押登记手续（预告抵押登记证号：潭房预湘潭市字第YD201301XXXX号）。现被告迟延交房，原告请求法院解除《商品房买卖合同》的诉请，与第三人有法律上的利害关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，中国建设银行股份有限公司湘潭市分行请求作为第三人参加诉讼，请求法院支持如下申请事项：1、请求原告支付第三人未还本金143627.56元、利息（含罚息、复利）0元，合计143627.56元（暂计算至2016年1月2日，之后所产生的利息、罚息、复利按第三人与原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》之约定计算至全部借款本息清偿完毕之日止）；2、确认第三人有权处置原告提供的抵押物（位于湘潭市九华示范区宝马路5号庄园世家XX栋X单元140XXXX号，预告抵押登记证号：潭房预湘潭市字第YD201301XXXX号），并有权以处置的价款优先受偿；3、请求被告对原告所欠第三人上述本息承担连带保证责任；4、请求被告承担本案诉讼费等实现债权的相关费用。原告针对第三人申请事项辩称：本案是由被告的根本违约导致原告提出解除购房合同，故第三人提出的主张不应当是由原告提前偿还贷款，而应该是由被告承担原告尚未偿还第三人的贷款部分。被告针对第三人申请事项辩称：对于第三人所提出来的申请，有权处置原告提供的抵押物以及价款，应不予支持。根据担保法的相关规定，主合同解除，从合同无效，根据本案的情况，如果原、被告的商品房买卖合同已解除，银行没有任何理由和权利来处置被告的抵押物，该房屋并不是在原告的名下，仍然属于被告，因此请求法院不予认可。经审理查明：2013年10月16日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由二原告购买被告开发的位于湘潭市九华示范区宝马路5号庄园世家XX栋X单元140XXXX号房屋，房价总金额为440515元，付款方式为按揭付款，即首付款为270515元，余款17万元办理银行按揭；还约定由被告在2015年1月31日前将经竣工验收合格的商品房交付给二原告，如“逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》签订后，二原告（借款人）与第三人（贷款人）、被告（保证人）于2013年11月12日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定二原告从第三人贷款17万元，贷款期限10年，即从2013年11月5日至2023年11月5日，二原告以位于湘潭市九华示范区宝马路5号庄园世家XX栋X单元140XXXX号房产为贷款提供抵押担保，被告对上述贷款承担连带责任保证，借款人的还款方法为等额本息还款方法；并约定“借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施；贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”。2013年11月20日，第三人与二原告在湘潭市园区房产管理处办理了预告抵押登记手续（预告抵押登记证号：潭房预湘潭市字第YD201301XXXX号）。2013年12月2日，第三人将17万元划入被告账户。《商品房买卖合同》签订后，二原告已交付首付款270515元、物业专项维修资金14988元、办证费用19301元。另查明，截至2016年4月2日，二原告向第三人还款54959.61元，其中，偿还本金30035.62元，利息24923.99元；二原告尚欠第三人贷款本金139964.38元（截至2016年4月2日，罚息、复利为0元）。被告至今没有交付经竣工验收合格的商品房给二原告。上述事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、物业专项维修资金缴款凭证等相关票据、预告抵押登记权证，并经庭审质证，在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应予诚信履行。原告依约履行了全部给付购房款的义务，而被告没有按约定期限交付商品房，且至今仍不能交付，故该合同约定的解除条件已经成就。现原告主张解除该合同，故本院对其诉请的第一项主张予以支持。在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约责任，故本院对原告诉请的第四项主张（逾期交房违约金：440515元*2%=8810元）予以支持；但对其诉请的第三项（利息损失）、第六项（租房损失）因属于重复主张，故对该二项主张不予支持。第三人的第一项申请事项即为要求原告归还未还本金，结合《个人住房（商业用房）借款合同》的约定条款来看，第三人的该项申请事项隐含了第三人主张在法院支持了原告提出的解除《商品房买卖合同》诉请之后，也要解除《个人住房（商业用房）借款合同》，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，本院对有独立请求权的第三人申请的提前还贷的主张予以支持。因被告占有全部购房款，本案《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告。其中，返还给原告的款项为：首付款270515元、物业专项维修资金14988元、办证费用19301元、原告已偿还给第三人的本金及利息54959.61元；返还给第三人的款项为：原告刘品文、肖静未还的贷款本金139964.38元（截至2016年4月2日，之后的本金等按照《个人住房（商业用房）借款合同》确定）。故对原告诉请的第二项、第五项主张均予以部分支持。虽然签订《个人住房（商业用房）借款合同》的双方是第三人和原告，根据该借款合同的约定，第三人有权要求原告提前还款，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，原告应偿还但未还给第三人的贷款本息只能由被告向第三人支付，既然由被告直接向第三人支付原告未偿还的贷款本息，所以就不再存在被告对原告未偿还的贷款本息承担连带保证责任。但根据《个人住房（商业用房）借款合同》有关保证范围的约定，被告应对原告所欠第三人的罚息、复利等承担连带清偿责任。故对第三人的第三项申请事项予以部分支持。关于第三人主张的对预告抵押登记所涉房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。第三人作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，因此，第三人主张对该抵押登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告刘品文、肖静与被告湘潭市华彩置业有限公司于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湘潭市华彩置业有限公司在本判决生效后15日内，一次性偿还给原告刘品文、肖静首付款270515元、物业专项维修资金14988元、办证费用19301元；一次性支付给原告刘品文、肖静已偿还给第三人中国银行股份有限公司湘潭市分行的本金及利息54959.61元（截至2016年4月2日，之后的本息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的还款方法确定）；一次性向原告刘品文、肖静赔偿逾期交房违约金8810元，以上合计368573.61元（截至2016年4月2日）；三、被告湘潭市华彩置业有限公司在本判决生效后15日内，向第三人中国银行股份有限公司湘潭市分行一次性返还原告刘品文、肖静未还的贷款本金139964.38元（截至2016年4月2日，之后的本金等按照《个人住房（商业用房）借款合同》确定）；四、原告刘品文、肖静在本判决生效后15日内，向第三人中国银行股份有限公司湘潭市分行一次性支付罚息、复利（截至2016年4月2日，罚息、复利为0元，之后如产生罚息、复利等，按照《个人住房（商业用房）借款合同》确定）；五、被告湘潭市华彩置业有限公司对上述第四项债务承担连带清偿责任；被告湘潭市华彩置业有限公司在承担保证责任后，有权向原告刘品文、肖静追偿；六、驳回原告刘品文、肖静、第三人中国银行股份有限公司湘潭市分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告刘品文、肖静案件受理费9074元，诉前财产保全费3020元，合计12094元，由被告湘潭市华彩置业有限公司负担11291元，由原告刘品文、肖静负担803元。第三人中国银行股份有限公司湘潭市分行案件受理费1586.5元，由被告湘潭市华彩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 长 秦泽湘审 判 员 王喜申人民陪审员 潘红艳二〇一六年四月十八日代理书记员 冯 钊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 来源：百度搜索“”