（2016）内01民终466号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-06-13

案件名称

呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司诉呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司债权转让合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司,呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终466号上诉人（原审被告）呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区赛罕路东侧公主花园16号楼1层1011。法定代表人潘瑞芳，该公司经理。委托代理人李文生，内蒙古蒙银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金山开发区金山大道北侧汇业路西侧餐饮综合楼A3号楼1014。法定代表人杨铁柱，该公司总经理。委托代理人崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托代理人付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。上诉人呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司（以下简称嘉融物业公司）因与被上诉人呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司（以下简称鼎力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民四初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员白雪松担任审判长，审判员吴芳、代理审判员额日德尼参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉融物业公司法定代表人潘瑞芳、委托代理人李文生，被上诉人鼎力物业公司委托代理人崔晓兵、付彦彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月26日，嘉融物业公司与内蒙古鑫瀚房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，双方约定嘉融物业公司为水榭花都小区提供前期物业管理服务，合同期为6年，自2012年7月26日起至2018年7月25日止。2014年1月3日嘉融物业公司退出水榭花都小区的物业服务。2014年1月5日，鼎力物业公司与内蒙古鑫瀚房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，双方约定由鼎力物业公司为水榭花都小区提供物业管理服务。鼎力物业公司入住该小区后，小区业主以曾缴纳过相关费用为由拒绝向鼎力物业公司交给物业费，后鼎力物业公司与小区业主达成《债权转让协议》，约定小区业主将其对嘉融物业公司享有的债权转让给鼎力物业公司。债权转让后鼎力物业公司通知了嘉融物业公司，多次要求嘉融物业公司退款，嘉融物业公司拒绝履行退款义务。另查明，鼎力物业公司向该院提交的内蒙古中证联合会计师事务所审计报告，该审计报告对“水榭花都”小区194户业主的转让债权进行了审计。审计结论为：“经审计，呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司应退还呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司受让的194户业主的费用为246600元。具体项目为：1、装修许可证费6080元。2、装修保证金108000元。3、车位锁押金1500元。4、车位定金1000元。5、智能卡费600元。6、水卡费3600元。7、水费3414元。8、装修垃圾清运费31350元。9、应退物业费75451元。10、应退公区电费9715元。11、应退二次垃圾清运费5416元。12、应退车位费474元。”鼎力物业公司原审诉讼请求为：一、判令嘉融物业公司向鼎力物业公司退还装修许可证费人民币6130元，装修保证金人民币108000元，车位定金人民币1000元，车位锁押金人民币1500元，智能卡费人民币600元，水卡费人民币3600元，水费人民币3414元，装修垃圾清运费人民币31680元，已预收、但未提供服务期间的物业费人民币75499元，公区电费人民币9715元，二次垃圾清运费人民币5416元，车位费人民币474元。上述费用共计人民币247028元；二、判令本案诉讼费由嘉融物业公司承担。原审法院经审理认为：嘉融物业公司作为原“水榭花都”小区的物业服务企业，在退出小区物业服务后应将应当退还的费用及未提供物业服务期间已收取的物业服务费退还业主。鼎力物业公司与“水榭花都”小区194户业主签订的《债权转让合同》合法有效，鼎力物业公司作为债权的受让人有权向嘉融物业公司主张权利。该院对鼎力物业公司要求嘉融物业公司退还以下费用的请求予以支持：装修保证金108000元、应退物业费75451元、应退公区电费9715元、应退车位费474元。对鼎力物业公司请求退还的装修许可证费6080元、车位锁押金1500元、车位定金1000元、智能卡费600元、水卡费3600元、水费3414元、装修垃圾清运费31350元、二次垃圾清运费5416元，鼎力物业公司未提供相应的证据证明该费用属于应当退还的费用，嘉融物业公司对此也不予认可，故该院对鼎力物业公司上述请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司于本判决生效后退还原告呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司装修保证金人民币108000元、物业费人民币75451元、公区电费人民币9715元、车位费474元，共计人民币193640元；二、驳回原告呼和浩特市鼎力物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费收取人民币5005元，由被告承担3903元，原告承担1102元。嘉融物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决法律适用错误，事实认定不清，应予撤销。一、一审认定《债权转让合同》合法有效错误。1.《债权转让合同》约定的债权转让债权人没有通知嘉融物业公司，因此依法无效。合同法第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”，截止到现在嘉融物业公司未接到债权人的通知。2.合同中关于装修保证金的转让是违法的，应为无效。装修保证金的退还前提是业主在装修活动中没有实施危害建筑的行为或违反装修管理规定，如有违反应当扣除装修保证金。鼎力物业公司取得装修保证金的转让并不是继续承担装修的监管，而是抵顶物业费，如此一来装修失去了监管，整栋住宅楼可能或存在危险。装修保证金的作用是为了防止业主实施有关装修禁止行为，如果嘉融物业公司将装修保证金退还给鼎力物业公司，违背了装修保证金的使用本质。3.《债权转让协议》中关于物业服务的内容，既没有进行前期物业管理的招投标，也没有根据《物权法》的规定经双过半业主的同意，因此其内容违法，应为无效。二、一审就退还装修保证金、物业费、公区电费、车位费的事实认定不清，支持鼎力物业公司退还装修保证金、物业费、公区电费、车位费的请求错误。1.一审未查清和明确应退还装修保证金、物业费、公区电费、车位费的债权人是谁，嘉融物业公司退还后仍有债权人请求退还时，嘉融物业公司难以区别一审判决中是否包括在内，难以执行。2.装修保证金的退还是有条件的，即业主装修没有对建筑物的主体等实施禁止行为的才能退还，现在没有证据证明债权人的装修是否存在禁止行为，退还的条件没有成就，因此不能退还。嘉融物业公司上诉请求为：撤销一审判决，驳回鼎力物业公司对嘉融物业公司的起诉。被上诉人鼎力物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，一、《债权转让合同》合法有效。1.对于债权转让，仅需通知债务人，并不需要经过债务人同意，即发生法律效力，因此，债权转让协议一经签订即合法有效，是否通知并不是债权转让协议的生效要件。债权转让协议签订后，受让人即鼎力物业公司多次通知嘉融物业公司该债权转让事宜，并要求其履行债务，但嘉融物业公司一直予以拒绝，鼎力物业公司无奈，只得提起诉讼。嘉融物业公司称债权转让未通知他，与事实不符。另根据审判实践，对于债权转让在案件审理过程中也可以通知，鼎力物业公司提起诉讼即是对嘉融物业公司的一种通知方式。因此嘉融物业公司认为一审判决认定《债权转让合同》合法有效存在错误的抗辩理由不能成立。2.合同中关于装修保证金的转让是合法的。装修保证金是对业主装修活动进行管理和控制所收取的，业主装修完毕需要退换业主。而对业主装修活动进行管理是由小区的物业公司进行的，嘉融物业公司已经退出水榭花都小区，业主装修是否符合规定均与嘉融物业公司无关，其也不再为业主提供任何服务，进行任何管理，那么所收取的装修保证金当然应当退还业主。因此业主对于装修保证金的装让符合法律规定。3.物业服务内容是否进行招投标与嘉融物业公司无关，本案为债权转让纠纷，而非物业服务纠纷，因此该问题也不是本案审查的范围。二、一审判决就退还相关费用的事实认定清楚。在一审庭审过程中，以及之后提交的审计报告中均有业主出具的债权转让协议书，其中有债权人名字以及转让债权的项目和金额，根本不会出现嘉融物业公司所称不知债权人是谁的问题。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案一审案由认定不准确，鼎力物业公司依据债权转让协议提出请求，本质为小区业主主张对嘉融物业公司享有债权，根据小区业主与嘉融物业公司的物业服务关系，本案案由应为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：一、债权转让协议对鼎力物业公司是否具有效力；二、嘉融物业公司退还鼎力物业公司装修保证金108000元、物业费75451元、公区电费9715元、车位费474元有无事实及法律依据。根据鼎力物业公司提供的小区业主向嘉融物业公司交费的付款凭证，且根据嘉融物业公司已于2014年1月3日退出水榭花都物业服务的事实，小区业主对嘉融物业公司享有返还部分已交款项的债权，根据鼎力物业公司提供了与194户小区业主签订的债权转让协议，能够证明业主将针对嘉融物业公司的债权转让给了鼎力物业公司。嘉融物业公司认为转让人未通知嘉融物业公司因此无效，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条关于债权转让的规定意在使债务人知晓其履行债务的对象，避免出现重复履行等后果，债权转让亦无需经债务人同意，仅通知即可，本案中鼎力物业公司通过诉讼程序使嘉融物业公司知晓新的债权人，且提供了相应的债权转让协议以及小区业主向嘉融物业公司交费的票据，通知的目的已经达到，本案中债权转让人人数众多，受让人仅为鼎力物业公司一家，由受让人进行通知亦符合情理，因此本院认为，鼎力物业公司与194户小区业主的债权转让协议对嘉融物业公司具有效力。二审审理过程中，嘉融物业公司申请中止审理，理由是嘉融物业公司诉至土左旗法院，要求确认内蒙古鑫瀚房地产开发有限责任公司与鼎力物业公司签署的《前期物业服务合同》无效，现该案正在审理中。本院认为，本案中鼎力物业公司的请求权基础是与业主签订的债权转让协议，上述《前期物业服务合同》是否无效，与本案并非同一法律关系，本案不存在中止审理的事由。关于装修保证金，由于嘉融物业公司已退出小区物业管理，其已不具备监管小区业主装修的能力，应退还装修保证金。关于应退还装修保证金、物业费、公区电费、车位费的具体数额，鼎力物业公司提供了小区业主向嘉融物业公司交费的付款凭证及内蒙古中证联合会计师事务所审计报告等证据，嘉融物业公司认为鼎力物业公司单方委托审计不合法，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，鼎力物业公司提供的审计报告亦属于当事人提供的证据，嘉融物业公司仅表示不予认可，未对审计报告提出反驳证据，亦未申请重新鉴定，且根据鼎力物业公司提供的付款凭证、债权转让协议等基础证据，结合嘉融物业公司于2014年1月3日退出小区物业服务的事实，应对审计报告中关于装修保证金、物业费、公区电费、车位费具体数额的结论予以认可。综上，原审判决虽案由认定不准确，但处理结果正确。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5005元（上诉人已预交）由上诉人呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　白 雪 松审　判　员　吴　　芳代理审判员　额日德尼二〇一六年四月十八日书　记　员　张　　珮 来源：