（2015）古民初字第00698号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-10-19
案件名称
原告周某某诉被告某某市某某公司合资合作开发房地产合同纠纷民事一审判决书
法院
锦州市古塔区人民法院
所属地区
锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周某某,某某市某某公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）古民初字第00698号原告周某某，男，1949年5月25日出生，汉族，某某公司退休工人，住某某省某某市某某区某某街道某某社区某某新村1幢202室。委托代理人苏某某，某某市七星法律服务所法律工作者。被告某某市某某公司，住所地某某区某某市某某区某某段某某花园。法定代表人张某，该公司总经理。委托代理人邱某某，该公司法律顾问。原告周某某诉被告某某市某某公司合资合作开发房地产合同纠纷一案,于2014年9月26日向本院起民事诉讼，本院于2015年3月16日作出（2014）古民二初字第00341号民事判决。该判决宣判后，原告周某某不服，提起上诉。2015年9月14日，辽宁省锦州市中级人民法院作出（2015）锦民终字第00490号民事裁定，撤销了本院作出的（2014）古民二初字第00341号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告周某某及其委托代理人苏某某，被告某某市某某公司的委托代理人邱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周某某诉称，(一)被告赔偿的合同根据：2012年1月12日，原、被告双方在辽宁省锦州市锦州大厦宾馆签订的LF2012-1《联合开发房地产合同》（简称：《合同》）中约定：双方首期联合开发某某市某某花园二期（含A、B两区）215588.41平方米住宅及商用房建设项目，盈亏各50%。《合同》第二条约定联合开发形式：以被告出面代表双方融资（即办融资手续）；《合同》第四条中约定由被告负责土地受让、立项、规划，当年4月底前拆迁至附合建设开工，并以此视作为投入；约定由原告负责融资3.6亿元（最终双方共同变更为1.5亿元，故原告主动将盈亏分担比例下调至20.83%），并以此视作为投入。《合同》第八条第8点、第9点约定违约或失责造成损失按实际赔偿，并另加一倍受罚，如发生纠纷在《合同》签订地人民法院起诉。《合同》附件《融资申请表》约定融资须在三年内完成，与工程进度、售楼率、还本、付回报相结合。(二)被告违约的事实根据：1、《合同》约定的期限至今已逾期近三年，被告违约尚未起动拆迁，致使联合开发的A区中130738.21平方米建设无法开工。2、被告不履行事先通知原告的义务，明示毁约独自发包应共同发包的B区中84850.20平方米建设项目，拒绝原告依约共同监管。3、被告一再以自己的行为明示毁约拒绝履行出面代表双方办理融资手续的义务，致使原告的融资先后遭受夭折、毁损，其中有：2013年7月15日前的北京天盛嘉禾资本管理有限公司1.5亿元、2013年10月25日前的某某梅山某某区的景隆资产管理（北京）有限公司2亿元。4、被告于2013年8月15日，向原告邮寄《告知书》宣告《合同》无效，明确表示终止履行合同义务。被告上述根本性违约行为发生在《合同》有效成立后至履行期限届满之前，表明其已构成预期违约，导致原告的《合同》目的完全落空。(三)被告赔偿的法律依据和计算依据：1、根据合同法108、113条等各关于预期明示违约，可以履行期限届满之前要求承担违约责任，包括合同履行后可以获得的利益等相关法律规定，以及全国人大立法专职机构编印的《合同法释义及实用指南》中相关权威性法律解释。2、根据被告在与原告签订《合同》前后期间，对同一小区、同一规划、同一设计、同一格局的某某花园二期A、B两区中A区的可行性研究报告、基本情况汇报和其请南京兆泰公司所作后认同的尽职调查报告书，证明其当时已三次一致地预见到所开发的某某花园二期房产住宅平均售价为4500元/平方米，项目可获平均利益为1346.20元/平方米，某某市区今年房产市价的大量信息证明被告的上述房价和收益预见合理。故现正在建即可预售的B区中第19号楼应赔偿金额为：280元/平方米，合计285万元。计算公式为19号楼10189.43平方米*1346.20元*20.83%（调低后的原告盈亏比率）。考虑到各种因素，只主张赔偿194元/平方米，合计赔偿198万元，且免去其合同约定的另加一倍受罚。(四)原告保留诉讼权利的特殊理由：《合同》约定双方首期联合开发某某花园二期215588.41平方米，因为《合同》额约定应由被告负责在2012年4月底前完成的A区拆迁至今尚未起动，证明A区开发建设的各相关情况截止当前都处于特殊的不确定之中，致使原告在本案中无法对A、B两区一并起诉。而A区的建筑面积占总面积60%以上，故请求保留原告对双方纠纷的主要部份A区的130738.21平方米项目预期违约索赔的诉讼权利。请求人民法院判令被告对《联合开发房地产合同》中即将建成的某某花园二期B区的84850.2平方米房产六幢楼中第19号楼在预见收益中向原告支付预期违约赔偿金198万元，判决原告对《联合开发房地产合同》中现无法建设的某某花园二期A区130738.21平方米房地产保留预期违约损害赔偿诉讼权利，并由被告承担诉讼费用。被告某某市某某公司辩称，(一)原告依据的LF2012-1《联合开发房地产合同》早已终止解除。2012年1月12日双方是签订了LF2012-1《联合开发房地产合同》，开发地点是某某区某某市某某区西拉木伦大街南、胜利路西。合同约定由乙方（周某某）负责融资3.6亿元，同时约定融资金额和还本付回报时间以甲方出面与投资单位订立的融资合同为准。此二项约定，原告均未实现。由于时间过长也给被告形成与他方不能合作，造成了一定的损失。(二)签订合同的起初是被告经人介绍与原告见面相识。原告称自己有钱投入，如资金不足联合战友，但均未实现。2012年1月18日原告代表被告与南京硅步投资管理有限公司签订《项目投资合作意向书》，被告发现其事有诈，并要求原告向公安机关报案，追回已付的款项。此事处理后，原告又给被告介绍北京天盛嘉禾资本管理有限公司，签订了《投资要约协议》，约定北京天盛嘉禾资本管理有限公司投资1.5亿元，但资金并没到位。经查该公司没有工商登记，其它由原告联系的均有类似现象。因此被告在2013年8月15日多次给原告去函告知解除合同。如你方投资3.6亿元，合同可继续履行。但至今未投入，从整体看原告只是介绍。(三)原告与被告签订的LF2012-1《联合开发房地产合同》，其不具备建筑行业的主体资格，此合同为无效合同。(四)被告发现原告以介绍等方法骗取被告，其行为涉嫌诈骗，被告保留追诉的权利。综上，原告周某某以介绍及自己签订合同为由向被告索取资金，主张理由不成立，请法院驳回原告诉讼请求。同时被告自愿撤回在原审中的反诉请求。经审理查明，2012年1月12日，以原告为乙方，被告为甲方，双方在辽宁省锦州市锦州大厦宾馆签订了合同号为LF2012-1《联合开发房地产合同》。其中合同中约定：“一、首期联合开发项目：某某花园二期（系棚户区改造项目），暂定规模215588.41平方米，住宅及商用房。开发地点：某某市。预定2012年4月开工，2013年11月竣工。总投资：土地44645.86平方米，直接工程款38805.91万元，建设配套费1713.8万元。二、联合开发形式：以甲方出面代表双方开发、融资、销售、记账、纳税、分配。三、本项目盈亏分担比率：甲方50%、乙方50%。四、各方分工应承担的主要责任：甲方：负责土地受让、立项、规划、拆迁至符合建设开工（时限为2012年4月底），负责本项目确定为棚户区改造的批文下达（时限为2012年2月底），并以此视作为投入。乙方：负责建设施工及尚应付的配套费融资3.6亿元（时限为2012年1季度起）。并以此视为投入。五、融资：融资及使用期限自2012年1季度起共36个月，具体分期融资金额和还本付回报时间以甲方出面与投资单位订立的融资合同为准，融资回报率乙方包干为每月1%（甲方原已投入的货币资金月息与融资回报率相同），如超过或低于应冲减或增加乙方可得税前利润。如到期不能还清融资本金、付清回报，无条件接受投资债权人依法处理…八、其他约定：…8、违约或失责造成损失按实际赔偿，并另加一倍受罚”。2012年2月10日，以原告为乙方，被告为甲方，双方签订了《联合开发房地产补充合同》，补充合同约定：“经双方协商后，对LF2012-1的《联合开发房地产合同》作如下补充和修改：一、对第五条中原约定‘融资回报率乙方包干为每月1%，（甲方原已投入的货币资金月息与融资回报率相同），如超过或低于应冲减或增加乙方可得税前利润’。现修改为：‘融资回报率按将由甲方出面、双方共同签字与投资公司订立的融资合同为准，甲方原已投入的货币资金月息与融资回报率相同。’二、补充约定：首笔融资到位后，从中开支融资中价费壹佰万元，但这一中介费由乙方独自承担，不进入联合开发成本。”双方签订合同后，在履行过程中，2012年2月17日，经原告联系，被告与南京跬步投资管理有限公司签订了《项目合作议定书》，但未融资到资金。2012年7月10日，原、被告以南京跬步投资管理有限公司相关人员投资合同诈骗向公安机关报案。后原、被告所报诈骗案中的损失已追回，资金由被告收取，其中含原告支出的费用19450元。2013年5月9日，在原告的联系下，北京天盛嘉禾资本管理有限公司到某某某某花园二期工程进行考察后，确定接受被告投资申请并作出承诺，原告遂于2013年5月15日将《投资要约协议》、《企业提供材料清单》传真给被告，并用手机短信告知“请于当天下午一式四份填写空格后签字盖章，用特快专递寄至北京该公司刘磊收。”被告于2013年5月17日签字盖章，其以甲方，北京天盛嘉禾资本管理有限公司为乙方，双方签订了《投资要约协议》，协议第一条2款约定：“预计北京天盛嘉禾资本管理有限公司安排投入资金1.5亿元人民币，”用于原、被告联合开发某某花园B区8.48万平方米房地产项目。但在《投资要约协议》履行过程中，被告未能按照《投资要约协议》第二条第1款：“根据项目的具体情况，甲方应在本协议书签订后的三十个工作日内向乙方提交由双方审定认可的合作项目的相关资料（详见资料清单），供乙方的董事会及其战略投资合作伙伴制定投资资金配置组合方案时使用”的约定。虽经原告用传真、短信多次催促，被告未有提交。2013年6月3日，原告通过某某市某某白天鹅电脑印务中心以电子邮件方式收后转发给被告融资投资双方均签字盖章的《投资要约协议》，同月4日、11日，又先后用短信催办被告后续工作。同月20日，原告专程乘火车去被告处，但被告的法定代表人未与原告见面。嗣后原告用短信催告，但被告未有回应，致使本次的融资未能成就。2013年8月14日，被告给原告邮寄一份《告知书》，内容为：“周某某先生：关于你于（应为：与）某某市某某公司于2012年1月12日签订的联合开发房地产合同，因你方未及时向我方注入资金3.6亿元，以视合同无效。但我方考虑，如你方能在收到我方《告知书》之日起7日内将3.6亿元注入我方账户，合同继续有效，否则无效。你方所提北京天盛嘉禾资本管理有限公司于（应为：与）我方签订的合同于（应为：与）你方无关，特此告知”。原告收到《告知书》后，于2013年8月22日以“《答告知书》”的方式提出异议：“一、对《告知书》内容的答复：1、关于我应融资3.6亿元之说请该律师仔细阅《联合开发房地产合同》第五条，再对照贵司与‘硅步’公司及‘天盛嘉禾’公司两份合约中融资额已同意变更为2.3亿元及1.5亿元的协议条款。但现我同意我的盈亏分成同比例变更为50%×（1.5亿元÷3.6亿元=41.66%）=20.83%。2、关于贵司与北京天盛嘉禾资本管理有限公司订立的《投资要约协议》，到底是我的融资成果，还是与我无关，系贵司自行落实？‘天盛嘉禾’公司的档案资料也将作出回答…。3、关于我于7月15日发张总1360475****手机短信中提出因贵司违约‘天盛嘉禾’不再向贵司投资，我只得又落实向某某梅山保税区的‘景隆’公司融资。贵司对此理应早就知我明确意见，未知律师在《告知书》中也为何无此内容。时至一个月后的今天仍未回告知意见，只能认定为贵司再一次拒绝毁损我的融资成果。二、两点申明：1、如贵司还能再继续履行《联合开发房地产合同》前提下协商和解，我申明：愿争取责任外再次提供机会，请张锐总经理在接到本文后七日内乘飞机来某某，与我共同去某某梅山保税区办理月应交红利为1.2%的融资前期手续（请随带企业和土地证照及项目主要资料原件、项目可行性研究报告、公章、委托书）…”。2013年8月25日，被告收到了原告《答告知书》，并回函：“周某某先生：你寄来的答告知书于2013年8月25日收到。您想说明的问题，请在5日内来某某面谈。”但原告未能如约去被告处面谈。2013年10月17日，据原告称其又联系了某某梅山保税区的景隆资产管理（北京）有限公司融资2亿元，且其以书面的形式发给被告《关于催告向“景隆”公司融资的最后通知》，被告未有回应。本院所确认的上述事实，有原告提供的合同号LF2012-1的《联合开发房地产合同》、被告与南京跬步投资管理有限公司签订《项目合作议定书》、诈骗案的报案材料、被告与北京天盛嘉禾资本管理有限公司签订《投资要约协议》、原告向被告负责人所发的短信内容、原、被告之间邮寄的《告知书》、《答告知书》、《某某花园二期建设项目可行性研究报告》、《某某花园小区建设项目基本情况汇报》，被告提供的《联合开发房地产合同》、原、被告之间邮寄的《告知书》、《答告知书》、被告与北京天盛嘉禾资本管理有限公司签订《投资要约协议》及双方当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”2012年1月12日，原告与被告签订的《联合开发房地产合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规强制性规定，应认定合法有效。双方在履行合同过程中，原告按照合同的约定，联系了南京硅步投资管理有限公司，但融资未成，且涉及南京硅步投资管理有限公司相关人员诈骗问题，后通过公安机关结案。2013年5月17日，经原告再次联系北京天盛嘉禾资本管理有限公司与被告签订了1.5亿元《投资要约协议》及据原告称在某某梅山保税区的景隆资产管理（北京）有限公司融资2亿元，但因被告对原告的融资能力产生疑惑，尚失了信任，最终融资均未能成就。现原告以“经其联系，北京天盛嘉禾资本管理有限公司与被告签订了1.5亿元《投资要约协议》”为由，要求被告应赔偿其损失198万元，因北京天盛嘉禾资本管理有限公司与被告签订了1.5亿元《投资要约协议》，只属于投资意向，双方并未有签订融资合同，因而不能视为原告的融资成果。故原告上述主张，没有事实依据，本院不予支持。但原告在二审诉讼过程中提出“要求被告某某市某某公司对其实际损失进行赔偿”的主张，因原告实际损失只是南京跬步投资管理有限公司相关人员投资合同诈骗案中其实际花销19450元，并向本院提供了相应证据，该款应认定系原告的实际损失。因而，对原告该项主张，本院应予采纳，应按双方所签订的《联合开发房地产合同》第八条第8项的约定，被告应另加一倍赔偿原告。关于被告提出“原告不具备建筑行业主体资格”的辩讼意见，因双方签订的是《联合开发房地产合同》，被告具备建筑行业主体资格，按照合同约定，原告负责在36个月融资3.6亿元工作，为此其无需建筑行业资质。因此，对于被告的上述辩讼，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告某某市某某公司于本判决生效后十日内，给付原告周云龙实际损失人民币38900元（去南京追讨诈骗案费用19450元×2倍）；二、驳回原告周云龙其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22620元，由原告周云龙负担人民币21847元，被告某某市某某公司负担案件受理费人民币773元、反诉费人民币50元、合计人民币823元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 郝 岩审 判 员 杜成民人民陪审员 周佳妮二〇一六年四月十八日书 记 员 高子贺 来源：