（2016）云0102民初10号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-12-28
案件名称
北京同仁堂昆明药店有限责任公司与罗青文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京同仁堂昆明药店有限责任公司,罗青文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初10号原告（反诉被告）：北京同仁堂昆明药店有限责任公司。住所：昆明市官渡区吴井路**号*层。法定代表人：李国盛，董事长。委托代理人：熊跃兴，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：罗青文，男，1965年2月20日出生，无业，住昆明市五华区。委托代理人：李仕勇，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：王征，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，一般诉讼代理。原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司诉被告罗青文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，被告罗青文于2016年2月15日提起反诉并经本院受理后，依法由审判员吕刚适用简易程序分别于2016年3月3日、2016年3月7日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）北京同仁堂昆明药店有限责任公司的委托代理人熊跃兴，被告(反诉原告）罗青文及其委托代理人李仕勇、王征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司诉称：原、被告于2013年12月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定我公司承租罗青文位于昆明市五华区护国路291-292号一层商铺，合同第二条约定本《房屋租赁合同》的出租房面积为827.7平方米，租期2013年12月1日到2023年12月1日共十年。该《房屋租赁合同》的其他条款对各自的权利和义务进行了相关约定。签订该合同之时，罗青文曾向原告出示《房屋所有权证》，该证所载住房面积与合同面积存在巨大差异（面积比合同面积少152.55平方米）。罗青文当时只是口头对原告承诺，房屋面积他有房屋测绘报告，相关房产证件正在办理过程中。但此后罗青文提交房屋测绘报告说明，其合法的建筑面积也只有764.2平方米，且罗青文对于自建的63.5平方米出租房面积至今没有提交任何有效的房屋产权证书。《房屋租赁合同》签订之后，我公司即按约定向罗青文交付了租房押金人民币20万元，并及时的交清了第一年的房租人民币1556865元，双方合作还算良好。2014年12月开始，因原告资金周转发生暂时困难，支付房屋租金有所延后。被告罗青文即开始以此为由通过无理吵闹、堵门等恶意干扰我公司的正常经营活动。尽管如此，但我公司还是从长远合作的角度出发，同时考虑我公司已经对承租房屋投入了巨额装修费用，店铺经营刚刚开始等实际情况，而且也是基于对被告的最大善意，积极与罗青文沟通并在取得了罗青文的口头谅解之后，继续按全额补付了2015年全年的房屋人民币1556568元。但对于我公司要求被告对房屋面积进行实测并提交相应的房屋产权证明的合理要求，被告一直以种种理由拖延、推诿至今。据此，我公司在得知房屋面积存在欺诈之后，即一直要求被告按实际有效面积变更《房屋租赁合同》，否则我公司将退租并要求被告退还多收的租金及承担违约责任。但令我公司没想到的是，被告不仅没有按照诚实信用原则据实处理相关合同变更事宜，反而为了谋求更多的房屋获利，同时也为了破坏与我公司的合同关系，从而达到迫使我公司主动解除《房屋租赁合同》，以利于其另行转租房屋并牟取违约金的非法目的。为了达到此目的，被告一方面在网络上发布了我公司已承租房屋的《招租广告》，造成广大不明真相的群众误认为我公司承租房屋内的护国路药店不再经营的假相，另一方面，被告先后伙同其妻子等人，到承租房屋以及我公司位于昆明吴井路的总店大吵大闹，宣扬、辱骂我公司及工作人员是骗子等不实恶毒言论，引发多人围观。尽管事发之后我公司及时向公安机关报警处置，防止了事态恶化，但罗青文及其妻子的恶意耍泼行为已经严重损害我公司的企业信誉及社会形象，在广大公司员工心里造成了恶劣影响。归结起来分析，被告的前述所作所为，无外乎是因为怕我公司在得知其在房屋租赁中的欺骗行为之后，依法追究其法律责任，进而采取的故意破坏双方合作的恶意毁约行为。原告认为，《房屋租赁合同》已经确立了原、被告之间合同关系，当双方履行合同发生争议之时，被告本应本着互谅互让的诚实信用原则，友好协商解决相关事宜。但被告却伙同其妻子故意采取不理智、不冷静的言行，激化矛盾，从而一方面既达到迫使原告主动退租的目的，另一方面还可以避免承担解约责任。现原告已查明，被告通过在《房屋租赁合同》中虚构出租房面积多收租金，在本案租赁中故意编造虚假产权状况、虚构出租房产面积实施欺诈，尽管原告目前只承租房屋两年的时间，但被告已经从原告处违法收取租金人民币461595元。根据相关法律规定，鉴于被告的违约行为已经给原告的经营造成恶劣影响，合同目的无法实现，特提起诉讼要求：1、判决原、被告双方所签《房屋租赁合同》自2015年12月30日起解除；2、判令被告归还违法多收的房屋租金人民币461595元；3、判令被告退还租房押金人民币20万元；4、判令被告赔偿违约金人民币622746元；5、本案所有诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）罗青文答辩并反诉称：2013年12月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由反诉原告罗青文向同仁堂公司出租昆明市护国路291-292号一层房屋，租期为10年，自2013年12月1日起至2023年12月30日止，年租金金额及支付时限以双方签订的《房屋租赁协议（附表）》约定为准。租赁合同生效后，同仁堂以各种理由拖欠租金，从未按时足额支付。其中，第二年度租金人民币1557710元，前半年租金人民币778855元本应于2014年12月1日前付清，经罗青文多次催要，同仁堂公司才分三次，迟至2015年3月9日付清；后半年租金人民币778855元本应于2015年6月1日前付清，但同仁堂公司也拖欠了3个多月，经罗青文多次催要，方于2015年9月28日付清。再如，第三年前半年租金人民币814672.75元本应于2015年12月1日付清，但同仁堂公司至今未支付。同仁堂公司未按租赁合同约定向罗青文支付租金，已经构成严重违约，按照租赁合同第七条第2款“逾期一个月不交纳租金，出租方有权终止合同，一切责任及损失由承租方自行承担”的约定，罗青文有权要求解除合同。在合同履行中，2015年12月8日，同仁堂公司发出通知称“自2015年12月30日起不再续租”，属于合同法第94条第（二）项规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，罗青文有权要求解除合同。现因同仁堂公司严重违约，罗青文迫于无奈，提出解除合同，以减少损失；合同确定解除后，罗青文还需要通过张贴广告、委托中介等方式寻找新承租人，出租房屋将空置很长时间无法产生租金收益，而这一切都是由承租人违约引起，该阶段的租金损失应由同仁堂公司承担。此外，2013年6月，罗青文加盟台湾上岛咖啡并投入巨资，按照上岛咖啡提供的图纸和标准进行装修。后因同仁堂公司要求租赁房屋，罗青文装修房屋的费用无法得到摊销，经双方反复协商，最终一致确定罗青文的装修投入为125万元。为了弥补罗青文的装修损失，双方在《房屋租赁协议（附表）》中约定由同仁堂公司承担，每年向罗青文支付装修费人民币125000元，分10年付清。现租赁合同仅仅履行2年，同仁堂公司就严重违约，租赁合同解除后，同仁堂公司应承担装修费的剩余8年未摊销的金额人民币100万元。特向法院起诉要求：1、判令解除2013年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司支付自2016年1月1日起至合同解除之日止的租金（按人民币1634708元/年计算）及违约金41万元；2、判令反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司赔偿自租赁合同解除之日至房屋实际出租之日期间的损失人民币817354元；3、判令反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司向反诉原告支付装修摊销费用人民币100万元；4、本案案件受理费由反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司承担。反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司答辩称：解除合同我方是同意的，涉案合同在我方发信息给罗青文时已解除了，在我方租金用完时解除合同比较合理，合同解除后，房屋应交还被告，但被告至今未与我方办理交接手续。2015年12月4日起房屋我方已腾空，被告不接房是他自己的事，违约金的计算也过高，我们是租赁合同不是借款合同，利息按2%计算没有法律依据，空置是属于商业风险，将该风险转嫁给我方也没有依据，对房屋的装修，在合同中已约定过，被告的反诉请求与合同不符，产权面积与实际租给我方的面积不符，对无证部分我方多付了40多万元，对该无证部分没有消防验收，我方确实无法再租用该房屋了，在签订合同时，罗青文有不诚实的陈述导致现合同目的不能继续实现，受理费应由罗青文自行承担。原告（反诉被告）北京同仁堂昆明药店有限责任公司针对其主张向本院提交如下证据材料：1、《房屋租赁合同》。证明原、被告双方对于所承租面积和租金等相关事项进行了约定，我公司一直按合同约定租金支付，原告也照约定金额收取了租金，我公司已经履行了支付租金义务。2、《房屋所有权证复印件》、《测绘报告》和《房屋登记查阅摘抄表》。证明原告至今始终不能提交其承诺的与《房屋租赁合同》约定面积相一致的房屋产权证明，却一直按该合同多收租金，严重侵害原告合法权益，导致我公司的合同目的无法实现，故该合同依法应予解除。3、《房屋租金支付凭证》。证明我公司已经全额支付2015年度租金的付款情况，且原告罗青文收取租金的行为已经足以证实其对于我公司付款行为及金额的认可，双方已就付款事项达成谅解，故本案我公司不应承担违约责任。4、《招租广告》及《报警回执单》。证明原告罗青文已经不再愿意继续履行合同，本案《房屋租赁合同》可以依法解除合同。5、《手机短信截屏》。证明原告已分别在2015年12月4日和8日以手机短信方式将解除合同的意思表示告知了被告及其代理人，原告已经履行了解除合同的通知义务。6、《律师函》、《律师函邮件寄送发票》。证明原告在被告拒绝接收房屋及钥匙的情况下，又于2015年12月24日以特快专递的方式将解除合同的意思表示告知了被告，原告与被告间的《房屋租赁合同》业已解除。7、EMS邮寄回执单。8、收条。经质证，被告（反诉原告）罗青文对原告（反诉被告）北京同仁堂昆明药店有限责任公司提交的证据1、2、3、证据4中的报警回执单、证据5、6、7、8的真实性予以认可，对其他证据不予认可。被告（反诉原告）罗青文针对其主张向本院提交如下证据材料：1、公证书。证明罗青文与云南水运经贸有限公司签订《房屋买卖合同》，向云南水运经贸有限公司购买位于昆明市护国路291-292号1层房屋，合同经昆明市明信公证处公证，合法有效。2、分户宗地图。证明罗青文所有的位于护国路291-292号1层房屋的四至界限及房屋四周情况。3、房产测绘成果书。证明护国路291-292号1层房屋产权面积，产权面积为764.2平方米，后面加建房屋的面积为63.5平方米，全部面积为827.7平方米。4、房屋所有权证。证明罗青文拥有位于护国路291-292号1层房屋所有权。5、营业执照；6、装修设计图；7、装修照片及宣传册。证明罗青文拟经营上岛咖啡，在取得营业执照后，按照迪欧餐饮管理有限公司的要求和标准及其提供的图纸，对商铺进行了装修。8、房屋租赁合同；9、房屋租赁协议（附表）。证明2013年12月1日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定由同仁堂公司承租罗青文位于昆明市护国路291-292号1层房屋，租期为10年，年租金半年一付，支付时限以双方签订的《房屋租赁协议（附表）》约定为准。在附表中，双方商定10年租期中，同仁堂公司每年向罗青文补偿装修损失人民币125000元。10、账户历史明细清单；11、进账单。证明同仁堂公司没有按照合同约定的时间足额向罗青文支付租金，应当按照合同约定承担违约责任。12、通知。证明同仁堂公司于2015年12月发出通知，明确表示不再履行租赁合同。13、补充协议。证明2013年12月1日，双方签订《补充协议》，再次明确约定出租给同仁堂的外搭面积为63.5平方米。14、上岛咖啡开业照片；15、上岛咖啡开业视频。证明罗青文装修商铺后经营上岛咖啡并顺利开业。16、民事起诉状。证明罗青文作为原告，向昆明市五华区人民法院提起诉讼，案号为（2015）五法民二初字第968号。罗青文要求同仁堂公司继续履行合同，支付拖欠的租金、违约金等。17、民事裁定书。证明罗青文起诉后，同仁堂公司提起本案诉讼，同时擅自毁约，强行搬离了涉案商铺。昆明市五华区人民法院作出裁定，中止了前案的审理。18、证人刘某的证人证言。经质证，原告（反诉被告）北京同仁堂昆明药店有限责任公司对被告（反诉原告）罗青文提交的证据1-13、16、17的真实性予以认可，对其他证据不予认可。关于证人刘某的证人证言，原告（反诉被告）北京同仁堂昆明药店有限责任公司认为只能证明刘某以前帮罗青文装修过上岛咖啡，被告（反诉原告）罗青文对证人证言均予认可。本院认为，原告（反诉被告）北京同仁堂昆明药店有限责任公司提交的证据1、2、3、证据4中的报警回执单、证据5、6、7、8的真实性被告（反诉原告）罗青文予以认可，本院依法予以采纳。关于原告（反诉被告）北京同仁堂昆明药店有限责任公司提交的证据4中的招租广告，本院认为，该份证据系网络下载材料，不能确定该信息的发布者，故本院对于该份证据不予采纳。被告（反诉原告）罗青文提交的证据1-13、16、17的真实性原告（反诉被告）北京同仁堂昆明药店有限责任公司予以认可，本院依法予以采纳。至于被告（反诉原告）罗青文提交的证据14、15，经审查本院认为，该两份证据所载内容与本案争议的案件事实无关，故本院对该两份证据不予采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2013年12月1日，北京同仁堂昆明药店有限责任公司与罗青文签订了一份《房屋租赁合同》，约定北京同仁堂昆明药店有限责任公司承租昆明市护国路291-292号一层，面积为827.7平方米（其中前764.2㎡+后63.5㎡），租金标准（前764.2㎡×单价162.5元/月+后63.5㎡×单价87.5元/月=12.9738万/月），租期自2013年12月1日起至2023年12月30日止，第一年的租金确定为155.6865万元，第二年不递增，从第三年起每年租金在前一年租金基础上递增5%。租金每半年一次支付，先付租金后使用，从第二次起租金必须提前一个月支付出租方，否则将视为违约行为，出租方有权要求承租方赔偿。承租方于合同签订之日向出租方交纳房屋租赁押金人民币20万元，合同期满后，若承租方无违约行为，出租方将押金无息退还承租方。承租方不按期足额交纳租金和其他费用，应承担违约责任，支付出租方应交总额20%的违约金，且每逾期一天按应交总额的千分之三支付滞纳金。还约定出租方给承租方一个月的装修时间，即2013年12月1日至2013年12月30日止。2013年12月1日，北京同仁堂昆明药店有限责任公司与罗青文签订了一份《房屋租赁协议（附表）》，载明自第一年至第十年每年的装修费为人民币125000元，其中第一年764.2㎡部分的租金为人民币1375560元，63.5㎡部分的租金为人民币57150元。第二年764.2㎡部分的租金为人民币1375560元，63.5㎡部分的租金为人民币57150元。第三年764.2㎡部分的租金为人民币1444338元，63.5㎡部分的租金为人民币60007.5元，同时该《房屋租赁协议（附表）》上备注有“出租方、承租方以房屋租赁协议（附表）为准进行房租支付”。另外，庭审查明，北京同仁堂昆明药店有限责任公司共向罗青文支付了租金人民币3313730元。2013年12月1日，北京同仁堂昆明药店有限责任公司与罗青文签订了一份《补充协议》，载明在租赁期内，出租方和承租方不得单方面解除租赁合同，任何一方违约都必须赔偿对方剩余年限总租金的20%。另查明，昆明正序房地产测绘有限公司于2012年6月27日出具的《房产测绘成果书》载明护国路291-292号一层商铺面积为764.2㎡，并注明以上面积不含后面加建房屋63.5平方米。2015年12月4日，北京同仁堂昆明药店有限责任公司的委托代理人熊跃兴以手机短信形式通知罗青文，自2015年12月30日起北京同仁堂昆明药店有限责任公司不再续租护国路291-292号商铺。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”庭审中双方一致认可2013年12月1日《房屋租赁合同》中约定的面积系根据昆明正序房地产测绘有限公司出具的测绘报告确定，且在签订合同之前被告罗青文已向原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司出示过租赁房屋的产权证，表明原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司对租赁房屋的面积情况应该是明知的，原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司无权以此为由要求解除合同，故本院对于原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司要求确认2013年12月1日《房屋租赁合同》于2015年12月30日解除及归还房屋租金人民币461595元的诉讼请求，依法不予支持。关于原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司主张的违约金人民币622746元，本院认为，原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司主张被告罗青文曾承诺剩余的152.55平方米可以办理房产证，但其未能向本院提交确实充分的证据予以证明，且被告罗青文亦不予认可，对此应由原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司承担举证不能的证明责任，故本院对于原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司要求被告罗青文支付违约金人民币622746元的诉讼请求，依法不予支持。关于反诉原告罗青文要求解除2013年12月1日《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，反诉原告罗青文要求解除2013年12月1日《房屋租赁合同》，反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司同意解除，本院对此予以确认。关于反诉原告罗青文主张的租金部分，本院认为，依庭审查明的事实，反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司至今未将租赁房屋交付给反诉原告罗青文，对于此期间的租金其仍应支付，故本院确定反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司向反诉原告罗青文支付自2016年1月1日至本判决生效之日止的租金（按每年人民币1504345.5元计算）。关于反诉原告罗青文主张的装修摊销费用，本院认为，本案中反诉原告罗青文主张双方约定反诉原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司在租期内每年为反诉原告罗青文摊销人民币125000元。在双方签订的《房屋租赁协议（附表）》中，除租金外，反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司每年需向反诉原告罗青文支付装修费人民币125000元，故本院对反诉原告的该项主张予以采纳。另外，原、被告双方一致认可反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司已向反诉原告罗青文支付租金人民币3313730元，依《房屋租赁协议（附表）》计算截止2015年12月30日止的租金及装修费合计为人民币3115420元，表明反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司已付清了第一、二租赁年度的租金及装修费，尚有八个租赁年度的装修费未付，故本院确定由反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司向反诉原告罗青文支付装修费人民币100万元，需要明确的是，反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司已支付的剩余部分人民币198310元（3313730元-3115420元=198310元）应在前述2016年1月1日至本判决生效之日止的租金中予以扣除。关于反诉原告罗青文主张的违约金部分，本院认为，依《房屋租赁协议（附表）》，反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司应于2015年12月1日前支付第三个租赁年度前半年的租金，但其未按时足额支付，其行为已构成违约，依约应当支付违约金。关于违约金的具体金额，反诉原告罗青文主张人民币41万元，反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司认为过高，本院依据2013年12月1日《房屋租赁合同》的履行情况及反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司的过错，酌定由反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司向反诉原告罗青文支付违约金人民币50000元。同理，原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司已构成违约，2013年12月1日《房屋租赁合同》约定的退还押金的条件不成就，故本院对于原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司要求退还押金人民币20万元的诉讼请求，依法不予支持。关于反诉原告罗青文主张的自租赁合同解除之日至房屋实际出租之日期间的损失，本院认为，诉讼请求应当明确，本院无法明确该项损失的计算期间及损失数额，故本院对反诉原告罗青文的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、驳回原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司的全部诉讼请求。二、解除反诉原告罗青文与反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司于2013年12月1日签订的《房屋租赁合同》。三、反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司在本判决生效后十日内向反诉原告罗青文支付自2016年1月1日至本判决生效之日止的租金（按每年人民币1504345.5元计算）（反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司已经支付的人民币198310元在此项费用中扣除）。四、反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司在本判决生效后十日内向反诉原告罗青文支付违约金人民币50000元及装修费人民币1000000元。五、驳回反诉原告罗青文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币16359元，减半收取人民币8179.5元，由原告北京同仁堂昆明药店有限责任公司承担人民币8179.5元；反诉案件受理费人民币10578元（已减半收取），由反诉原告罗青文承担人民币2115元，由反诉被告北京同仁堂昆明药店有限责任公司承担人民币8463元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 吕刚二〇一六年四月十八日书记员 王珏 微信公众号“”