陕01民终1957号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-07-11

案件名称

杨加建与王孝象、林新江等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王孝象,林新江,西安登峰商贸有限公司,杨加建,西安市未央区环宇商务酒店

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

西安市中级人民法院民事判决书陕01民终1957号上诉人（原审被告、反诉原告）王孝象。委托代理人顾筝，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）林新江，西安登峰商贸有限公司总经理。委托代理人丛培学，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人（原审被告）西安登峰商贸有限公司，住所地西安市莲湖区西关正街198号新科大厦2号楼301室。法定代表人林新江，该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨加建，环宇蔬菜市场经理。委托代理人王志刚，陕西法智律师事务所律师。原审被告西安市未央区环宇商务酒店，住所地西安市未央区团结村环宇**号。经营者郭显住。上诉人王孝象、林新江、西安登峰商贸有限公司（以下简称登峰商贸公司）与被上诉人杨加建，原审被告西安市未央区环宇商务酒店（以下简称环宇酒店）房屋租赁合同纠纷一案，因不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第05020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。杨加建向原审法院诉称，其与王孝象签订《房屋租赁合同》，将位于西安市未央区团结村环宇机械厂生活区约8000平方米房屋整体出租给王孝象，年租金200万元。其履行了交房义务，王孝象未按期支付租金。王孝象在签订《房屋租赁合同》后，与林新江注册成立了登峰商贸公司，并以登峰商贸公司或林新江名义出租商铺，收取租金。环宇酒店经营者郭显住系其中一个商户。由于王孝象不按期交纳房租已构成违约，其有权解除合同，追交租金。诉请：解除其与王孝象签订的《房屋租赁合同》，王孝象支付房屋租金50万元（仅2015年5月1日---2015年7月30日的租金）并承担自2015年8月1日至腾交房屋之日每天5480元的房屋占有租金；林新江、登峰商贸公司、环宇酒店对上述付款义务承担连带责任；确认王孝象与林新江、登峰商贸公司、环宇酒店之间的房屋租赁合同无效，责令四王孝象十日内将房屋腾交给其；诉讼费由王孝象承担。王孝象辩称，其与杨加建签订《房屋租赁合同》属实，也向杨加建交付了租金30万元，但杨加建并未向其交付房屋，双方合同未履行，已经口头解除。其不应向杨加建支付租金。此外，杨加建所述不属实，登峰商贸公司成立于2011年，远在其与杨加建签订租赁合同之前。其未与林新江、登峰商贸公司、环宇酒店签订房屋租赁合同，杨加建要求确认其与其他三方之间的房屋租赁合同无效的事实不存在。林新江辩称，杨加建诉请解除与王孝象签订的《房屋租赁合同》，支付房屋租金、腾交房屋，该请求与其无关；其个人及登峰商贸公司与杨加建及王孝象均无合同关系，无连带付款责任；其与登峰商贸公司、王孝象未签订合同，不存在合同效力问题。而其与杨加建系合伙关系。综上，请求驳回杨加建对其的诉讼请求。登峰商贸公司辩称，杨加建诉请解除与王孝象签订的《房屋租赁合同》，支付房屋租金、腾交房屋，该请求与其公司无关；其公司及林新江与杨加建及王孝象均无合同关系，无连带付款责任；其公司与林新江、王孝象未签订合同，不存在合同效力问题。综上，请求驳回杨加建对其公司的诉讼请求。环宇酒店辩称，其从林新江处租赁的房屋，并已向林新江交付房屋租金至2016年5月。其与杨加建及被告王孝象无关，请求驳回杨加建的诉讼请求。王孝象向原审法院反诉称，其与杨加建签订《房屋租赁合同》后，依约向杨加建支付30万元预付款，但杨加建未向其交付房屋，而是将房屋交付林新江对外出租，其已与杨加建解除了《房屋租赁合同》，但杨加建未返还30万元预付款。诉请：确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除；判令杨加建返还30万元预付款，并按同期银行贷款利率支付30万元预付款的利息，自2013年5月31日至返还之日（自2013年5月31日暂计至2015年9月30日为39886.84元）；诉讼费由杨加建承担。杨加建辩称，其与王孝象签订的《房屋租赁合同》已经生效，王孝象不是未接收房屋，而是接收后与林新江共同对外出租，并以其自己的名义对外出租。故王孝象反诉所述的理由与事实不符，其不予认可。应驳回王孝象的反诉请求。原审法院经审理查明，2013年5月31日，杨加建与王孝象签订《房屋租赁合同》，约定杨加建将位于西安市未央区谭家街道办团结村1号整体房屋（场地3亩等设施）生活区建筑面积约6000㎡整体出租给王孝象用于市场经营、宾馆饭店或办公用房；租赁期限10年，自2014年2月1日至2024年4月30日，改造期免3个月租金，杨加建于2014年1月底前交房；第一年、第二年的年租金均为200万元，签约3天内，王孝象向杨加建交纳30万元的预付款，此款在交房后抵偿当年租金，余款170万元在3个月内付清；王孝象对房屋、路面等建筑设施进行改造和维修，以及建筑物、路面、建筑物内管道、线路等的养护和维修，费用自行承担。合同签订后，王孝象向杨加建交纳预付款30万元，并于2013年10月11日与林新概签订《房屋租赁合同》，将1200㎡的门面房出租给林新概。2013年11月1日，杨加建向林新江出具“证明”，同意授权林新江以个人名义与涉案市场商户签订合同。2014年2月25日，林新江与郭显住签订《房屋租赁合同》，并以其个人名义或登峰商贸公司对外出租房屋，签订《房屋租赁合同》。庭审中，王孝象坚持杨加建未向其交付房屋，其与杨加建、林新概分别签订的《房屋租赁合同》均未实际履行，其反诉请求依法应予支持。林新江坚持其与王孝象无关，与杨加建口头约定以合伙方式对外出租房屋，有杨加建出具的委托签订合同的“证明”为证。其已向杨加建付清了第一年租金200万元，此款不含王孝象的30万元，第二年租金于2015年5月19日、20日、8月18日，分9笔支付了498456元。由于杨加建未主张第一年的租金，第一年的租金与本案无关，不同意提交第一年的租金付款凭证。杨加建否认与林新江存在合伙关系，并提交登峰商贸公司的工商档案，证明登峰商贸公司系王孝象与林新江合伙成立，其二人系该公司仅有的两位股东，王孝象、林新江、登峰商贸公司为一个联合体，王孝象代表该联合体与其签订合同。由于王孝象长期在外地，为方便林新江代表王孝象对外签订合同，其在林新江出具的“证明”上签字。其于2013年11月至2014年2月1日分批向王孝象交付全部房屋，王孝象在交纳预付款30万元后开始招商。截止2015年5月底，王孝象与林新江共同陆续支付包括预付款30万元在内的租金195万元，2015年8月，林新江支付租金25万元，交清了第一年租金。第二年的租金，自2015年5月1日至7月30日应为50万元，林新江仅支付了20万元，尚欠30万元，其余租金分文未付。变更诉讼请求为：王孝象支付2015年5月1日至7月30日所欠租金30万元，自2015年8月1日至腾交房屋之日，按每日5480元支付租金，林新江、登峰商贸公司、郭显住承担连带责任；确认四者之间的《房屋租赁合同》无效，于10日内腾房。另查明，涉案场地系潘建宇租赁西安市未央区谭家街道办团结村的土地，房屋系潘建宇在开办环宇机械厂时自建，未办理建审手续。2013年5月15日，潘建宇与杨加建签订《房屋租赁合同》，将其位于西安市未央区谭家街道办团结村1号的环宇机械厂整体房屋（场地26亩等设施）建筑面积约13178㎡（含涉案建筑）出租给杨加建用于市场经营、宾馆饭店或办公用房；租赁期限10年，自2014年2月1日至2024年4月30日，于2014年1月底前向杨加建交房。合同签订后，杨加建向潘建宇支付房屋租金至2016年4月30日。登峰商贸公司成立后，未开展业务。杨加建向法院递交起诉状的时间为2015年7月20日。经法院释明，林新江坚持第一年的付款凭证与本案无关，不同意提交。原审法院认为，杨加建与王孝象签订的《房屋租赁合同》所涉房屋，无建审手续，未依法取得房屋所有权证及房屋租赁证，致合同违反了法律禁止性规定，应属无效。杨加建要求被告腾交房屋，依法应予支持。但王孝象已经实际使用房屋，应参照合同关于租金的约定支付房屋使用费。林新江关于其与杨加建系合伙关系的陈述，未提交证据证明，不予采信。关于已付款事实的举证责任在付款人，即王孝象与林新江。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于王孝象与林新江均未提交证据证明已付清的第一年房屋使用费200万元中，不含王孝象支付的预付款30万元，以及2015年5月19日、20日、8月18日，分9笔支付的498456元，均系第二年的房屋使用费，故，被告王孝象、林新江关于房屋使用费支付的事实陈述，依法不予采信。结合杨加建于2015年7月20日向法院递交起诉状的时间综和考虑，杨加建关于王孝象、林新江已付清的第一年房屋使用费200万元中包含王孝象支付的预付款30万元，以及林新江于2015年5月19日、20日、8月18日，分9笔支付的498456元，有20万元为第二年的房屋使用费，其余为第一年的房屋使用费的事实陈述，较客观真实，依法予以采信。由于王孝象、林新江已付清的第一年房屋使用费200万元中包含王孝象的30万元，足以证明林新江代表了王孝象与商户签订合同的事实成立。杨加建要求王孝象支付截止2015年7月30日欠付的房屋使用费30万元，以及自2015年8月1日至腾房之日按每日5479.45元计算的房屋使用费，依法有据，应予支持。由于林新江、登峰商贸公司与商户签订《房屋租赁合同》，实际代收了商户的房屋使用费，杨加建要求其对王孝象应支付的房屋使用费承担连带责任，依法有据，应予支持。至于林新江与郭显住之间签订的合同，与本案非同一法律关系，郭显住与杨加建并无法律关系，杨加建据此要求确认林新江与郭显住之间的合同效力，本案不涉，要求郭显住对王孝象应支付的房屋使用费承担连带责任，依法不予支持。综上，王孝象关于杨加建未向其交付房屋的抗辩，以及其反诉请求，无事实和法律依法，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条前款、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）项之规定，判决如下：一、原告杨加建与被告王孝象2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告王孝象、林新江、西安登峰商贸有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杨加建腾交涉案房屋，三、被告王孝象自本判决生效之日起十日内向原告杨加建支付截止2015年7月30日的房屋使用费30万元，自2015年8月1日至腾交房屋之日，按每日5479.45元计算支付房屋使用费。四、被告林新江、西安登峰商贸有限公司对被告王孝象应支付的上述房屋使用费承担连带清偿责任。五、驳回原告的其余诉讼请求。六、驳回被告王孝象的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元（原告已预交），由被告王孝象承担，与上述付款时间一并给付原告。反诉费3199元（被告王孝象已预交），由被告王孝象自行负担。宣判后，王孝象、林新江、登峰商贸公司不服上述判决。王孝象向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，原审法院认定“被告已经实际使用该房屋”，没有具体指明是谁实际使用了房屋，也没有证据证明是王孝象使用了房屋，事实是杨加建将房屋转租事宜委托给林新江对外转租，判决王孝象腾交房屋错误，则王孝象也没有义务为杨加建支付截止2015年7月30日的房屋使用费30万元，以及自2015年8月1日至腾交房屋之日，每日5479.45元的房屋使用费；原审法院在没有任何证据证明王孝象与林新江、登峰商贸公司有合伙关系存在的情况下，要求王孝象与林新江、登峰商贸公司连带承担付款以及腾房责任，显系错误；原审法院不顾杨加建没有将房屋实际交付给王孝象的事实，不顾林新江将房屋出租给商户的事实，仅凭杨加建的陈述就判定驳回王孝象的反诉明显错误，应予以撤销；原审法院将已付租金的举证责任分配给王孝象违反法律的规定，且判处依据的相关法律相互冲突，明显适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、三、四、六项，改判杨加建返还王孝象30万预付款，并按银行同期利率支付利息，暂记为39886.84元，一审二审诉讼费用由杨加建承担。林新江向本院上诉称，原审法院认定事实不清，查明案情明显错误，林新江与郭显住签订的《房屋租赁合同》是受杨加建委托所为，相关法律后果应归属于杨加建，林新江没有腾房义务，另原审法院判决林新江连带支付房屋使用费30万元及2015年8月1日至腾房之日的每日5479．45元房屋使用费没有事实根据，也违背了“不告不理”的审判原则。请求撤销原审判决第二项、第四项，驳回杨加建的诉讼请求，二审诉讼费由杨加建承担。登峰商贸公司向本院上诉称，原审法院认定事实不清，原审庭审中没有任何一个证据可以证明登峰商贸公司与涉案房屋的租赁有关联性。不管是王孝象就涉案房屋与杨加建签订《房屋租赁合同》的行为，还是林新江接受杨加建委托对外出租涉案房屋的行为，均系其个人行为，均不是登峰商贸公司的行为，故登峰商贸公司不应承担连带责任，另登峰商贸公司亦没有实际占有使用涉案房屋，不应承担腾交房屋的责任。故请求撤销原审判决之第二项、第四项，驳回杨加建的诉讼请求，二审诉讼费由杨加建承担。杨加建共同答辩称，原审判决认定的事实清楚属实，适用法律正确，2013年5月31日，杨加建与王孝象签订了《房屋租赁合同》，杨加建于2013年11月至2014年2月1日分批向王孝象交付全部房屋，王孝象在交纳预付款30万元后开始招商，截止2015年5月底，王孝象与林新江共同陆续支付包括预付款30万元在内的租金195万元，2015年8月，林新江支付租金25万元，交清了第一年租金。第二年的租金，自2015年5月1日至7月30日应为50万元，被告林新江仅支付了20万元，尚欠30万元，其余租金分文未付；原审判决依据我国《合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零九条、第二百二十六条，《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项，认定合同效力并作出判决，并依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决被告承担不利后果正确；王孝象、林新江、登峰商贸公司的上诉请求不能成立，应该予以驳回，王孝象称与杨加建已经解除了租赁合同属于虚假陈述，没有任何的事实与证据支持，原审判决主文的二、三、四项正确，王孝象陈述其并未使用涉案房屋的理由不能成立，其应该与林新江、登峰商贸公司承担连带责任；林新江与杨加建之间并不存在合伙关系，原审判决亦不存在超诉讼请求判决；登峰商贸公司与王孝象、杨加建属于合伙关系，应当承担连带责任。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，2013年5月31日，杨加建与王孝象签订了《房屋租赁合同》，后王孝象向杨加建支付了预付款30万元。王孝象与林新江为登峰商贸公司仅有的两位股东。2014年2月25日，林新江与郭显住签订房屋租赁合同，将部分涉案房屋转租与郭显住经营酒店使用，登峰商贸公司亦与郝新勇等商户签订房屋租赁合同，将部分涉案房屋转租，后林新江陆续向杨加建支付了部分房屋租金，而未能提供证据证明该部分租金当中不包含王孝象支付给杨加建的30万预付款，结合杨加建给林新江开具的证明，可以认定杨加建已经将房屋交付给王孝象。鉴于涉案房屋无建审手续，未依法取得房屋所有权证及房屋租赁证，致使杨加建与王孝象所签合同无效，而王孝象已经实际使用房屋，应参照合同关于租金的约定支付房屋使用费。二审当中，杨加建自愿申请撤回责令王孝象、林新江、登峰商贸公司腾交涉案房屋之诉请，系当事人对自己权利的处分，于法不悖，本院予以准许。现杨加建诉请王孝象支付截止2015年7月30日的房屋使用费30万元，以及自2015年8月1日至腾交房屋之日，每日5479.45元的房屋使用费，而王孝象未能提供证据证明已将该部分使用费交付于杨加建，故应承担举证不能的法律后果，王孝象应承担欠付租金30万元以及自2015年8月1日至判决生效之日每日5479.45元的房屋使用费，判决生效之日至房屋腾交之日的房屋使用费杨加建可另行主张。王孝象承租涉案房屋后，以林新江或者登峰商贸的名义对外转租，且林新江陆续向杨加建汇付了房屋部分款项，故从实际情况来看，原审法院判定林新江与登峰商贸公司与王孝象承担连带责任并无不当。综上，原审判决应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持西安市未央区人民法院（2015）未民初字第05020号民事判决第一、四、五、六项。撤销西安市未央区人民法院（2015）未民初字第05020号民事判决第二项。变更西安市未央区人民法院（2015）未民初字第05020号民事判决第三项，即“被告王孝象自本判决生效之日起十日内向原告杨加建支付截止2015年7月30日的房屋使用费30万元，自2015年8月1日至腾交房屋之日，按每日5479.45元计算支付房屋使用费”为：王孝象自本判决生效之日起十日内向杨加建支付截止2015年7月30日的房屋使用费30万元，自2015年8月1日至判决生效之日，按每日5479.45元计算支付房屋使用费。一审案件受理费9000元（杨加建已预交），由王孝象承担。反诉费3199元（王孝象已预交），由王孝象自行负担。二审案件受理费17400元（王孝象预交5800元、林新江预交5800元、登峰商贸公司预交5800元），由王孝象、林新江、登峰商贸公司各自承担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　琪代理审判员　师　婷代理审判员　同江龙二〇一六年四月十八日书　记　员　刘家圳百度搜索“”