（2016）粤01民终1300号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-24
案件名称
刘康妍与邓文洪、曾于萍房屋买卖合同纠纷2016民终1300二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘康妍,邓文洪,曾于萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1300号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘康妍，住广州市海珠区。委托代理人：马继雄、李跃，均为广东纵横天正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓文洪，住广州市越秀区。委托代理人：苏玲玲，广东富临国泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾于萍，住广州市海珠区。委托代理人：苏玲玲，广东富临国泰律师事务所律师。上诉人刘康妍、邓文洪因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年12月24日，刘康妍（甲方）与邓文洪、曾于萍（乙方）签订《买卖协议》，约定：1、甲乙双方须按下列条款出售及购入广州市海珠区晓港东路晓阳街7号602单位，该物业建筑面积为59.7849平方米，以房产证为准；2、该物业楼价为120000元，乙方须按下述方式付款：A、100000元须在签订本协议时付清作为购楼首期，B、楼价余款20000元须于买卖完成时，以现金方式支付予甲方，C、补地价费用由甲方负责，其他费用由乙方负责；如甲方收取定金后不依本协议条款将该物业售予乙方，则甲方须退还所有乙方已付定金外，并须以同等数目金额赔偿乙方之损失；但乙方不可要求进一步赔偿或迫使甲方履行本协议；等。同日，刘康妍出具收据：今收到曾于萍、邓文洪购买广州市海珠区东晓路晓阳街7号602房屋的预付购房款，总数100000元；等。2011年6月17日，刘康妍经登记取得涉案房屋的所有权。2015年4月15日，刘康妍的委托律师向邓文洪、曾于萍发出《律师函》，通知邓文洪、曾于萍向刘康妍支付余款及违约金，并与刘康妍到房管部门办理涉案房屋过户登记手续。邓文洪、曾于萍已收到该律师函。刘康妍于2015年5月28日向原审法院提起原审诉讼，请求法院判令：1、解除刘康妍与邓文洪、曾于萍于2004年12月24日签订的《买卖协议》，邓文洪、曾于萍将广州市海珠区晓港东马路晓阳街7号602房交还给刘康妍；2、诉讼费由邓文洪、曾于萍承担。邓文洪于2015年5月29日签收了该案的诉讼材料；曾于萍于2015年6月3日签收了该案的诉讼材料。2015年7月18日，邓文洪、曾于萍签订《离婚协议书》，订明：双方于2008年1月22日登记结婚，婚后因性格不合，感情破裂；邓文洪与曾于萍自愿离婚；婚生儿子邓某的抚养权归曾于萍，由邓文洪每月支付3000元抚养费，直至儿子独立生活止；以下财产归男方所有：海珠区晓港东马路晓阳街7号602房；以下财产归女方所有：海珠区滨江东路843号5G房，海珠区江燕路南珠北街1号1102房；等。同日，邓文洪、曾于萍经登记离婚。2015年7月20日，邓文洪向原审法院提起反诉，请求判令：1、刘康妍继续履行买卖协议，并协助邓文洪办理涉案房产的产权过户手续。2、反诉费用由刘康妍承担。原审诉讼中，刘康妍、邓文洪、曾于萍表示：如解除合同，则剩余房款在该案中一并处理。刘康妍还表示：一并退还房款100000元。邓文洪、曾于萍表示：如支持邓文洪的反诉，剩余房款也在该案中一并处理；邓文洪具备购房资格，曾于萍不具备购房资格；若涉及装修问题，邓文洪另案主张。邓文洪向原审法院提交了至2015年8月4日具备购房资格的证明。曾于萍在限期内没有提交购房资格证明。对于邓文洪、曾于萍的离婚。邓文洪、曾于萍表示：邓文洪名下有3套房产是婚前财产，面积很小，儿子由曾于萍抚养，考虑孩子上学问题，所以要求邓文洪把户籍所在的房屋和另一房屋过户至曾于萍名下；涉案房屋具有不确定性，所以曾于萍不愿意承担责任；财产是平均分割的；在开庭之前，邓文洪、曾于萍没有将涉案房屋分配给邓文洪的内容通知刘康妍。曾于萍表示：邓文洪没有固定工作，每月工资不清楚；2004年邓文洪、曾于萍在同一单位工作，当时曾于萍的每月工资有5、6千元；认识半年后购买了涉案房屋；抚养孩子的大部分费用是由邓文洪负担，不仅包括生活费，还有教育费、医疗费，儿子七岁，要上辅导班，还有中度贫血，每月去医院，3000元也根本不够。邓文洪表示：关于其收入情况，庭后核实后再书面答复。刘康妍为证实其主张，还提交了以下两组相同房屋但查册时间分别为2015年7月21日、2015年8月6日的房地产登记簿查册表：天河区黄埔大道恒隆街37号404房（建筑面积35.7532平方米，登记时间为2009年5月26日）、天河区黄埔大道恒隆街12号1103房（建筑面积115.8369平方米）、海珠区南洲路清华街27号403房（建筑面积30.0966平方米，交易时间为2005年8月24日）、海珠区江燕路南珠北街1号1102房（建筑面积79.63平方米，交易时间为2006年2月14日）、海珠区滨江东路843号5G（建筑面积30.31平方米，交易时间为2004年12月21日）、海珠区滨江东路708号507房（建筑面积22.82平方米，交易时间为2006年1月11日）。邓文洪、曾于萍表示：这些房屋与该案没有关系，该案的纠纷是房屋买卖合同纠纷，该案应当审查刘康妍、邓文洪、曾于萍双方签订的合同是否合法有效，是否应当履行，法院应当就这些问题进行审查，邓文洪、曾于萍名下的其他房产与该案无关。对于邓文洪、曾于萍的上述质证意见，刘康妍表示：刘康妍提交的两份查册表，1、一份是在原审开庭的第二天2015年7月21日查询的，该查册表证明了原审开庭时邓文洪、曾于萍（夫妻）名下的财产有6间房屋，分别登记在邓文洪、曾于萍名下，曾于萍名下：恒隆街37号404房、恒隆街12号1103房、清华街27号403房，邓文洪名下：南珠北街1号1102房、滨江东路843号5G、滨江东路708号507房，但是离婚协议书中只看到对这六间房屋中的两间作出的处分，也就是说还有四间房屋没有处分。离婚协议书中处理的两间房屋都是邓文洪名下的三间房屋中的，而且根据离婚协议书，邓文洪名下的两间房屋都归曾于萍所有，如果按照协议书履行的话，就变成了曾于萍名下有五间房屋，剩下的一间房屋在邓文洪名下。从查册表可以看出，有邓文洪名下在离婚协议书中处分的房屋都是其婚前所得的房屋，并不是婚姻存续期间的夫妻共同财产，在夫妻存续期间的房屋都变成了曾于萍所有。曾于萍名下的404、1103房两间房屋都是婚后所取得的财产，在2008年1月即结婚后所取得的房屋，但是在离婚协议书中并没有提及婚姻的共同财产如何分割，没有作出任何的处分。离婚协议书隐瞒了邓文洪、曾于萍很多的夫妻共同财产，而且更证明了邓文洪、曾于萍在离婚协议书中处分的是邓文洪个人的房屋，目的就是为了将邓文洪名下的财产转移到曾于萍的名下，导致邓文洪的名下仅剩一套房屋，这也证明了双方的离婚协议书并不是真正的离婚，也不是分割夫妻共同财产。2、第二份查册表查册时间为2015年8月6日，根据该查册表可以看出，原来属于邓文洪名下的南珠北街1号1102房、滨江东路843号5G，都已经过户到曾于萍的名下。曾于萍名下的五套房屋的总面积是291.6267平方米，邓文洪的名下仅有22.82平方米，双方房屋面积的比例超过了10倍。所以可以看出邓文洪、曾于萍在8月6日所登记的查册表完全违反了夫妻共同财产平等分割的比例，其目的已经很明显了。邓文洪、曾于萍确认刘康妍关于房产登记的陈述。邓文洪回应称：对于刘康妍所提到的查册表所涉及的房屋，都是婚前由个人购买的，曾于萍自己出资购买的三套房屋（恒隆街37号404房、恒隆街12号1103房、清华街27号403房），邓文洪自己出资购买的三套房屋（南珠北街1号1102房、滨江东路843号5G、滨江东路708号507房），双方登记结婚后，由于房屋都是自己出资购买的，有些取得房产证的时间是在登记结婚后（恒隆街37号404房、恒隆街12号1103房已经在结婚前全额付款了）。曾于萍回应称：在曾于萍名下的财产曾于萍也没有与律师沟通，因为与该案无关。这两套房屋是曾于萍在恒隆公司工作时公司分配的，这两套房屋是公司的福利，而且这两套房屋在银行也是需要供款的，所以邓文洪当时也没有任何的意见，曾于萍婚前财产都有发票证明。至于清华街的房屋是曾于萍在婚前自己购买居住的。既然说到分割夫妻财产，邓文洪将这两套房屋转给曾于萍（南珠北街1号1102房、滨江东路843号5G），这两套房屋是还有贷款的，而且是曾于萍支付款项还贷的，最终才将这两套房屋转给曾于萍名下，所以曾于萍也没有在离婚协议书罗列出来。曾于萍也不想因为两人的原因，家里闹得不开心，而且小孩是有地中海贫血的，曾于萍不想影响小孩，所以曾于萍都把事情局限的小化处理。在过往的13年中曾于萍从事的房产事业，收入也较高，可能在离婚的协议中会看出曾于萍占了很大的优势，但是曾于萍付出得多，而且曾于萍每月对房屋进行了供款，这是成正比的。邓文洪为证明其主张，还提交了经营者为邓文洪、注册时间为2011年4月21日的广州市海珠区领居家具店的营业执照作为证据。刘康妍表示该证据与该案无关，而且这个家具店只是一个个体户，并不能证明邓文洪的年收入，有可能是亏本的，邓文洪提供该证据证明其收入情况，不予认可。曾于萍没有对邓文洪提交的证据提出异议。原审法院认为：刘康妍与邓文洪、曾于萍于2004年签订的《买卖协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。刘康妍于2011年6月17日取得涉案房屋的房产证，则双方本应按照合同约定及时办理涉案房屋的过户手续。从刘康妍提交的律师函及刘康妍、邓文洪、曾于萍在该案中的陈述可知，双方在诉讼前曾办理上述手续，但因邓文洪、曾于萍不具备购房资格而未能成功。对于合同是否解除的问题。首先，上述协议签订先于“限购政策”实施之前，故上述合同不能履行的责任不在于邓文洪、曾于萍，而合同中也没有约定解除合同的条件，故刘康妍要求解除合同，没有合同上的依据。其次，邓文洪、曾于萍在签订合同时已支付了合同约定的大部分房款，根据刘康妍的陈述，邓文洪、曾于萍也已实际接收涉案房屋，即刘康妍、邓文洪、曾于萍之间已履行了大部分的交易行为，一旦符合过户条件，上述合同便可履行完毕。而且，上述协议签订至今已有十余年时间。因此，刘康妍、邓文洪、曾于萍之间的交易安全应予保护。再次，该协议签订至今本地区房地产价格巨幅上升，如解除合同，则会导致退还房款、返还房屋，此种情况明显使邓文洪、曾于萍利益受损。故刘康妍要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。对于房屋过户问题。如前所述，双方曾于诉讼前办理过户手续，但因限购问题而未能办理，可见房管部门对于购房资格的审查，并未排除在限购政策之前买卖房屋的情况。因此，邓文洪、曾于萍须应按房管部门的要求在符合购房资格之后才能办理过户手续。邓文洪主张其与曾于萍已离婚、其已具备购房资格，并提交了购房资格证明。对此，原审法院的意见是：根据刘康妍、邓文洪、曾于萍对于刘康妍提交的房地产登记簿查册表的陈述，在离婚之前，邓文洪、曾于萍名下各有三套房产。如邓文洪、曾于萍没有婚姻关系、各自名下财产尚未转移，则邓文洪、曾于萍均无购房资格。“离婚自愿”，本无不当，但在分配财产时，邓文洪将自己名下100多平方米的两套房屋分配给了曾于萍，却将仅20多平方米及不确定能否取得房产证的仅有59.78平方米的涉案房屋分配给了自己，而曾于萍名下房屋已远远超过邓文洪名下房屋的面积。就现在的社会经济状况而言，房产对于一般家庭具有比较重要的意义，而邓文洪、曾于萍关于自己经济收入及家庭情况的陈述，不足以使人相信两人对于众多房产分配是出于实际的生活需要。再结合邓文洪、曾于萍在答辩时称“由于限购令的影响，邓文洪、曾于萍要求过户至直系亲属名下，但遭到刘康妍的拒绝，在邓文洪、曾于萍仍在想办法的时候，刘康妍便起诉”，但在接到该案的诉讼材料后不到两个月邓文洪、曾于萍便离婚，以及邓文洪、曾于萍以离婚的形式分配房产的行为直接导致邓文洪取得了购房资格的客观情况，可以认定，邓文洪、曾于萍以离婚的形式分配房产的目的之一在于规避限购政策。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项的规定，邓文洪、曾于萍规避限购政策的行为应属无效。鉴于上述情况及根据合同的相对性原则，邓文洪、曾于萍不得随意变更合同主体，涉案合同仍需在邓文洪、曾于萍同时具备购房资格的情况下才得以履行过户部分的内容。因曾于萍并无购房资格，故刘康妍与邓文洪、曾于萍之间的买卖合同中关于过户部分现在事实不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，邓文洪要求刘康妍履行合同、办理产权过户手续的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，于2015年11月25日作出判决：一、驳回刘康妍的全部诉讼请求；二、驳回邓文洪的反诉请求。案件本诉受理费2800元，由刘康妍负担。反诉受理费50元，由邓文洪负担。判后，上诉人刘康妍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据房屋查册表反映，邓文洪、曾于萍的名下现共有6套房产。根据穗府办（2011）3号文《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，邓文洪、曾于萍因该政府限购政策规定已不具备购房资格，不能取得涉案房屋的产权。上述限购政策作为政府的行政管理性命令，具有不可预见、不可避免、不可克服的特性，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款的规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”因此《买卖协议》的目的不能实现，依法应支持刘康妍解除《买卖协议》的合理诉求。二、《买卖协议》第10条明确约定：“如乙方未能履行本协议之条款以至本协议不能完成，则已付之定金由甲方没收，而甲方有权将该物业另行出售”，现由于邓文洪、曾于萍不具有购房资格，邓文洪、曾于萍不能配合刘康妍办理涉案房屋的过户手续，而致使《买卖协议》不能继续履行，刘康妍有依约解除《买卖协议》的合同权利。三、根据《买卖协议》的内容及原审法院查明的事实，邓文洪、曾于萍在购买涉案房屋时，明知涉案房屋并未办理产权登记，将存在诸多的不确定性及法律风险。因此邓文洪、曾于萍明显具有过错，由此引发的风险（包括现所发生因限购政策而致不能过户）及损失应由邓文洪、曾于萍承担。更何况，邓文洪、曾于萍使用、出租涉案房屋已有十余年时间，其收取的租金早已大大超出购买房屋的价款，且刘康妍同意向邓文洪、曾于萍退回已收的所有房款，因此解除《买卖协议》并没有致使邓文洪、曾于萍的利益受损。请求法院判令：1、撤销原审判决第一项，并支持刘康妍的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由邓文洪、曾于萍承担。邓文洪答辩称：邓文洪不同意刘康妍的上诉请求，对原审法院关于驳回刘康妍解除合同的诉讼请求的事实和理由是认可的，关于刘康妍上诉状提到的邓文洪、曾于萍不具备购房资格与事实不符，邓文洪已具备购房资格，并向原审法院提交了具备购房资格的证明。其他意见与邓文洪上诉意见一致。被上诉人曾于萍称其与邓文洪答辩意见一致。上诉人邓文洪某不服原审判决，向本院提出上诉称：原审法院认定《买卖协议》合法有效，并已履行了大部分的交易行为，一旦符合过户条件，上述合同便可履行完毕。但是在两购房人一方已明确转让和放弃合同权利、另一方又具备购房资格，却不支持过户，判决不当。一、曾于萍虽然也是购房人之一，但是曾于萍有处分和转让自己权益的权利，其将自己所拥有的购房合同权利及应有的房屋权益，全部转归邓文洪独自享有，并不受法律禁止或限制，无须他人许可。邓文洪在受让了曾于萍转让的房屋权益之后，就拥有了买卖房屋的全部完整权利，当然可以主张出卖方将涉案房屋过户至邓文洪一人名下。二、邓文洪与曾于萍已经合法离婚，基于离婚而产生的财产分割已具有法律上的效力，从而导致财产所有权已经转移，这已是既成事实，不可更改，原审法院无权认定该财产分割无效。1、邓文洪与曾于萍签订的离婚协议书，关于财产的分配是双方自愿达成的，具有法律效力。邓文洪在离婚分割财产时，虽然表面上在房产分配方面，更多的偏向曾于萍一些，但是基于邓文洪在其他投资、存款等方面分配到较多的财产，故在处分房产时，自然更多的照顾今后抚养孩子的曾于萍一些。若按家庭总资产来讲，双方分配的资产价值相当，不存在不公平、不合理之处。在邓文洪眼中，曾于萍获取的仅仅是现成不变的固定资产，而邓文洪获取的则是经营性的活资产。我国没有哪一部法律强制规定夫妻离婚时，财产必须按照生活需要进行分配。邓文洪与曾于萍已经依照法定程序取得民政局颁发的离婚证书，双方的婚姻关系已经解除，而基于离婚这一法律行为而产生的财产分割同时生效，财产所有权已经发生转移，邓文洪对于约定应属曾于萍的财产已无任何财产权利；2、原审法院认为邓文洪与曾于萍离婚时分配房产的目的之一在于规避限购政策，该行为应属无效，没有依据。邓文洪与曾于萍均是具有完全民事行为能力的人，双方在真实意愿的基础上达成的离婚协议经过国家行政机关的审查，该财产分配并未对国家、集体或其他个人造成实际损害，符合法律规定并已产生法律效力。退一步讲，就算按照法院认定其目的之一是规避限购政策，但其目的也只是保障一份合法有效的合同继续履行完毕而已，并不属于《中华人民共和国民法通则》第58条第七项规定的“非法”目的。请求法院判令：1、撤销原审判决第二项，维持其他判项；2、改判刘康妍履行《买卖协议》，并协助邓文洪办理讼争房产的产权过户手续；3、一审反诉受理费及二审上诉费某由刘康妍承担。刘康妍答辩称：一、曾于萍、邓文洪名下各有三套房，其在原审期间以虚假离婚的形式，使得邓文洪具有了购房资格，根据《中华人民共和国民法通则》第58条第一款第七项是无效的，邓文洪与曾于萍不具备购房资格。在一审开庭前一天邓文洪与曾于萍离婚，规避限购政策的目的明显。二、涉案房屋《买卖协议》的买方是邓文洪与曾于萍，根据合同相对性原则，涉案房屋的产权应过户至两人名下，现因曾于萍没有购房资格，并且邓文洪与曾于萍虚假离婚规避法律，致使买卖合同不能继续履行。买卖合同不能继续履行是因为政府的限购政策，属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第94条第一款以及双方《买卖协议》第十条的约定，刘康妍有解除合同的权利。刘康妍不同意邓文洪的上诉请求，请求法院驳回，支持刘康妍的请求。被上诉人曾于萍答辩称其同意邓文洪的上诉请求。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，刘康妍认为原审法院遗漏查明《买卖协议》第10条内容，即：如乙方未能履行本协议之条款以至本协议不能完成，则已付之定金由甲方没收，而甲方有权将该物业另行出售，甲方不可再为此而向乙方进一步追究责任及要求赔偿损失。邓文洪、曾于萍述称“抚养孩子的大部分费用是由邓文洪负担”是指离婚后的情况。本院认为：本案争议焦点在于刘康妍是否有权解除合同以及应否过户。《买卖协议》系买卖双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。现邓文洪、曾于萍已支付大部分购房款，合同的主要义务已履行完毕。从《买卖协议》第10条约定的定金罚则来看，该条约定的是邓文洪、曾于萍违约不履行合同时刘康妍有权解除合同，现涉案房屋因“限购政策”原因未能办理过户的责任不在于邓文洪、曾于萍，且邓文洪某要求继续履行合同，故刘康妍以该约定主张其享有解除权缺乏依据，本院不予支持。刘康妍签订《买卖协议》的合同目的在于收取房款，而无法过户主要影响邓文洪、曾于萍的权益，故刘康妍以合同目的不能实现为由主张解除缺乏依据，本院不予支持。关于应否过户的问题。邓文洪、曾于萍在刘康妍起诉之后签订《离婚协议书》办理离婚手续、分配房产，邓文洪因离婚而取得购房资格，故邓文洪、曾于萍以离婚的形式分配房产的目的之一明显在于规避限购政策，原审法院认定其规避限购政策的行为无效并无不当。且《买卖协议》的买方为邓文洪、曾于萍，原审法院认定应在邓文洪、曾于萍同时具备购房资格的情况下才得以履行过户部分的内容、驳回邓文洪要求履行合同办理过户手续的诉讼请求并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人刘康妍、邓文洪的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2850元，由上诉人刘康妍负担2800元，由上诉人邓文洪负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海代理审判员 曹佑平代理审判员 闫 娜二〇一六年四月十八日书 记 员 张 利 来自