（2016）浙0424民初533号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-06
案件名称
海盐利时百货有限公司与范勤超房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海盐县人民法院
所属地区
海盐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海盐利时百货有限公司,范勤超
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0424民初533号原告：海盐利时百货有限公司。住所地：海盐县武原街道勤俭北路***号。法定代表人：李立新，该公司总经理。委托代理人：龚骅、顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。被告：范勤超。原告海盐利时百货有限公司与被告范勤超房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年1月20日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员管仁亮独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，后因本院工作人员调动，本案转由审判员甘琴飞独任审理，于2016年3月24日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人顾丽静、被告范勤超二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海盐利时百货有限公司起诉称：2015年4月10日，原、被告签订《利时广场租赁合同》一份，被告承租原告位于海盐利时百货四层28号商铺，商铺面积为891.50平方米，租赁期限为5年，自2015年5月26日至2020年5月25日，合同约定了每年的租金，其中第一年每月租金为22436.16元，即第一年租金共计为269233.90元。合同签订当日，被告应当向原告支付68000元作为履约保证金。租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金，首付租金应于合同签订后7个工作日内支付。合同约定被告延迟缴纳租金及其他费用的，每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额1‰的违约金，迟延超过30日，原告有权单方解除合同。同时，双方签订《物业管理服务协议》一份，约定物业管理费用为每月3元／月／平方米，水价4.40元／吨，电价1.20元／度，物业管理费按每三个月为一个支付期，首期物业服务费在协议签订之日起5个工作日内支付，被告应当在每个支付期的最后一个月的25日前向原告一次性支付下个支付期的物业服务费，被告应于协议签订之日向原告支付相当于三个月物业服务费的履约保证金，并约定如被告逾期支付各种费用的，每逾期一日，被告应按未付金额的1‰向原告支付违约金。合同签订后，原告按约履行，但被告至今未支付履约保证金，且一直拖欠租金、物业费等费用。现被告尚欠原告2015年11月26日至2015年12月25日期间的租金22436元，拖欠2015年5月26日至2015年12月25日期间的物业管理费15776元。原告诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《利时广场租赁合同》；2、判令被告立即腾退位于海盐利时广场四层28号商铺，并支付拖欠的房屋租金及房屋占有使用费、物业费（暂计算至2015年12月25日拖欠的房屋租金为22436元，2015年12月26日至合同解除之日的房屋租金按合同约定标准计算，合同解除后至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费参照合同约定的房屋租金标准计算；暂计算至2015年12月25日拖欠物业费为15776元，2015年12月26日至房屋实际腾退之日止的物业费按实计算）；3、判令被告支付原告违约金68000元；4、本案的诉讼费由被告承担。后因第二次开庭时被告明确其已经搬离涉案商铺，且当庭明确表示原告可于庭审结束后立即收回涉案商铺，故原告当庭将上述第2项诉讼请求中要求被告立即腾退涉案商铺的诉请予以撤回，并明确其请求的房屋占有使用费、物业费计算截止至2016年3月24日。被告范勤超答辩称：物业费实际不到15776元，因为其在后来支付过4000元。对于原告请求的合同解除后至房屋实际腾退之日的租金有异议，因为当时双方已经口头达成协议，原告至2015年11月30日腾退房屋，原告确实已经给被告断水断电，实际上已经解除合同，只是没有立下字据。如果原告要收取后续房租，原告应该保证被告能继续正常营业，故原告请求该项租金没有依据。对于违约金68000元，应按照合同上约定的拖欠租金的千分之一来计算，就算被告实际腾退房屋是2015年12月25日或26日，那么原告实际停水停电到被告实际腾退之日是一个月，按照一个月租金的千分之一来计算大概是六、七百元钱，故对原告主张违约金68000元有异议。对于原告要求物业费至房屋实际腾退之日按实计算的诉请，被告于2015年12月26日实际已经腾退了，2015年11月30日至同年12月26日期间，原告没有给被告提供物业，包括水电和其他物业，故对该26天的物业费有异议，其他被告享受到了二个月的物业是没有异议的。原告为支持其主张，举证如下：1、《利时广场租赁合同》、《利时广场步行街物业管理服务协议》各一份，用以证明原、被告签订租赁合同及物业管理服务协议的事实及约定的权利义务内容；2、网上银行电子回单三份（均为复印件），用以证明被告支付过三笔租金66912.98元、27308.47元和40000元，另外被告于2015年12月21日支付过4000元物业费，故被告至2015年12月25日尚欠租金22436元，被告支付的4000元中扣除水电费794.80元后，至2015年12月25日尚欠物业费15776元。被告质证意见：对证据1没有异议，当时合同是在2015年5月签的，签了之后，原告方说要到公司去盖章，后来被告是在当年12月才拿到合同，被告看到合同上的物业费要3元／月平方米，感觉有点贵，但合同已经签了，被告也承认，但应该再商量一下，当被告去跟原告商量时，原告说不行，要按合同办，被告也没有办法。对证据2没有异议，其中的4000元是作为物业费支付的，付款的时间差不了几天，对于原告讲的水电费794.80元是有的。被告举证如下：2012年3月23日支付履约保证金的收据一份。原告质证意见：对此没有异议，是之前承租时所交纳，该款尚在原告处。本院认证意见：对原告提供的证据1、2的真实性、合法性及关联性予以确认。对被告提供的收据的真实性、合法性及关联性予以确认。据此，本院查明案件事实如下：2015年4月10日，原告（作为出租人，甲方）与被告（作为承租人，乙方）签订《利时广场租赁合同》一份，合同约定，乙方向甲方承租海盐利时商业广场室内步行街四层28号商铺作为桌球业态专业经营使用；该房屋的套内实用面积为891.50平方米；租赁期限为五年，自计租日2015年5月26日起算；第一个租约年的租金为22436.16元／月；第二个租约年的租金为23557.97元／月；第三个租约年的租金为24735.87元／月；第四个租约年的租金为25972.66元／月；第五个租约年的租金为27271.29元／月；租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；第一期租金应在合同签订后七个工作日内支付；合同签订当日，乙方应向甲方支付68000元作为履约保证金；甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费；自进场日起，乙方应承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。合同同时对双方的其他权利义务事项亦作了约定。同时，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）又签订《利时广场步行街物业管理服务协议》一份，协议约定，乙方按承租商铺的套内建筑面积（以租赁合同确定为准）向甲方缴纳物业服务费，缴纳标准为3元／平方米／月；物业服务费自商铺交付乙方之日起计收，交付日应按商铺租赁合同约定予以确定；乙方应于本协议签订之日起五个工作日内一次性缴纳首期（三个月）的物业服务费，除首期物业服务费外，其他按每三个月为一个支付期，乙方应在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后的第一个工作日）；乙方应当独立计量并承担所承租商铺发生的水、电、燃气等能源费用，用水单价为4.40元／吨、电价为1.20元／度；乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳相当于三个月物业服务费的履约保证金；如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金；如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准；乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止。协议同时对双方的其他权利义务事项亦作了约定。上述合同签订后，被告于2015年6月30日支付原告租金66912.98元，于同年8月28日支付租金27308.47元、于同年9月1日支付租金40000元。另，被告于2015年12月21日支付原告物业费4000元。其余租金及物业费被告尚未支付。另，庭审中，被告对于原告在其支付的4000元中结算了其尚欠的水电费794.80元没有异议。另查明，被告在之前向原告承租时曾于2012年3月23日向原告支付了合同履约保证金5000元，该款尚在原告处。本案所涉租赁合同及物业管理服务协议项下的履约保证金，被告均未予交纳。庭审中，被告同意将其之前支付的履约保证金5000元在本案中一并结算。同时，对于原告主张的违约金，被告认为过高，请求本院予以降低。再查明，被告于2016年1月25日收到原告的起诉状副本。第二次开庭时（2016年3月24日）被告明确其已经搬离涉案商铺，且当庭明确表示原告即可收回涉案商铺，故本院当庭告知原、被告双方原告可于庭审结束后立即接收收回涉案商铺。因此，原告当庭撤回要求被告立即腾退涉案商铺的诉请，并明确其请求的房屋占有使用费、物业费计算截止至2016年3月24日。本院认为，原、被告签订的《利时广场租赁合同》合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。因租赁合同中明确约定了被告延迟支付租金及其他费用超过30日的，原告有权单方解除合同。故根据合同中所约定的租金支付方式，被告对于2015年11月26日起的租金支付已经构成迟延，且已超过30日，故原告有权依据合同约定解除租赁合同。同时，根据合同法的相关规定，合同自解除通知到达对方时解除。本案中，被告于2016年1月25日收到原告的起诉状副本，故本院确认原、被告签订的《利时广场租赁合同》已于该日起解除。同时，因《利时广场步行街物业管理服务协议》约定，被告承租商铺租赁合同终止时，该协议自动终止。故本院确认该物业管理服务协议亦已于2016年1月25日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，但原告有权要求被告支付合同解除前的相应租金、物业费及合同解除后至被告实际腾退之日止的相应商铺占有使用费及物业费（参照原合同约定标准）。对于合同解除前的租金及物业费，本案中，原告诉请的被告尚欠租金系从2015年11月26日起算，因原告请求2015年11月26日至同年12月25日的租金为22436元，故经本院核算，确认自2015年11月26日起算至2016年1月25日止的租金为44872.16元。关于物业费，因被告自合同签订后仅支付过4000元，同时被告对于原告在其支付的4000元中结算了其尚欠的水电费794.80元没有异议，又因被告同意将其之前支付的履约保证金5000元在本案中一并结算，故本院将该5000元结算于物业费中，因此，经本院核算，本院确认至合同解除前（2016年1月25日）被告尚欠原告物业费为13190.80元。对于合同解除后的商铺占有使用费及物业费，根据2015年3月24日第二次庭审时原、被告双方的意思表示情况，本院已当庭告知原、被告双方原告可于庭审结束后立即接收收回涉案商铺。故原告请求的合同解除后的商铺占有使用费及物业费应计算截止至2016年3月24日。故经本院核算，确认自2016年1月26日起至同年3月24日止（共计59天）的商铺占有使用费为44124.45元、物业费为5259.85元。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原、被告在合同中明确约定被告延迟支付租金及其他费用的，每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，故被告应就其合同解除前延迟支付的租金44872.16元及物业费13190.80元（合计58062.96元）向原告承担相应逾期付款违约金。又因被告经本院释明后请求对违约金予以降低，经本院审查后，本院认为，原、被告所约定的每日1‰的标准过高，根据被告的违约情况，被告请求降低违约金的意见，本院予以采纳。因此，经本院核算，本院按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算，暂算至原告起诉日（2016年1月20日），被告应支付原告逾期付款违约金为1227.77元，以后由被告仍按上述标准以58062.96元为基数计付至该款（58062.96元）付清之日止。原告以合同约定的被告需交纳履约保证金68000元的条款等同视为合同违约金条款，理由不足，本案根据被告的违约情况，应当适用合同中双方所约定的迟延履行的相应违约金条款，故原告就违约金上的超额主张部分，本院不予支持。至于本案中被告辩称其在2015年12月下旬即已搬离涉案商铺，原告主张后续租金及物业费没有依据的意见，因被告并未提供证据证明当时双方即已达成解除合同的一致意见，且被告当时亦未与原告办理相应退还商铺的手续，故被告的这一抗辩，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告海盐利时百货有限公司与被告范勤超于2015年4月10日签订的《利时广场租赁合同》及《利时广场步行街物业管理服务协议》已于2016年1月25日起解除；二、被告支付原告合同解除前的租金人民币44872.16元、物业费13190.80元；被告支付原告合同解除后的商铺占有使用费44124.45元、物业费5259.85元；以上款项合计107447.26元，由被告于本判决生效之日起十日内清结；三、被告支付原告逾期付款违约金1227.77元（暂算至2016年1月20日，以后仍按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍以58062.96元为基数计付至该款付清之日止），于本判决生效之日起十日内清结；四、驳回原告的其他诉讼请求；如果被告范勤超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1212元，由原告海盐利时百货有限公司负担822元，被告范勤超负担390元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 甘琴飞二〇一六年四月十八日书记员 陶沈薇（附页）