（2015）临民一初字第1085号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-07-14
案件名称
原告湖南大鹏房地产开发有限公司与被告朱怡商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
临澧县人民法院
所属地区
临澧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南大鹏房地产开发有限公司,朱怡
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百五十九条，第一百六十一条，第六十二条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第七十二条第一款
全文
湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2015）临民一初字第1085号原告湖南大鹏房地产开发有限公司，住所地临澧县。法定代表人陈卫民，总经理。委托代理人朱传辉，男，住临澧县。被告朱怡，女，住临澧县。原告湖南大鹏房地产开发有限公司（以下简称“大鹏房地产公司”）与被告朱怡商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法适用普通程序，于2016年3月9日、4月18日公开开庭进行了审理。原告大鹏房地产公司的委托代理人朱传辉、被告朱怡的委托代理人吴恒山二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大鹏房地产公司诉称：2012年9月17日与被告朱怡签订《商品房买卖合同》2份，由朱怡购买原告开发的7-137＃、7-138＃商品房2套，合同约定的建筑面积均为73.51平方米，按照合同确定的房屋单价,被告应支付房屋的总价款为730000元。同时，合同约定，被告应于2012年10月28日前付清7-137＃、7-138＃商品房的首付款共计380000元，余款350000元与有关银行申请按揭或公积金贷款。合同签订后，截止2015年9月23日，被告仅向原告支付购房款220000元，尚欠购房款510000元，经原告多次催讨，被告一直未予支付，被告逾期付款的行为严重违反合同的约定，给原告造成较大损失，现要求被告：1、支付差欠的购房款510000元；2、按日万分之五的标准支付逾期付款违约金至实际还款日止（计算至2015年9月23日止的违约金为279225元）；3、承担本案诉讼费用。被告朱怡辩称：与原告签订《商品房买卖合同》，购买大鹏建材城房屋后差欠原告房款510000元未付清属实，但原告至今未交付房屋，被告同意在实际收到购买的商品房后支付差欠的购房款。根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认下列事实：1、2012年9月17日，被告朱怡与原告大鹏房地产公司签订了编号为7-137＃、7-138＃的《商品房买卖合同》2份，约定由被告朱怡购买大鹏房地产公司开发的“大鹏装饰建材城”第7幢137号、138号商品房2套，用途为商铺，合同约定的建筑面积均为73.51平方米，计价方式与价款为按建筑面积计算，第7幢137号商品房单价为每平方米4761.25元，总金额为350000元；付款方式及期限为于2012年10月28日前付清190000元，余款160000元与有关银行申请按揭或公积金贷款。第7幢138号商品房单价为每平方米5169.37元，总金额为380000元；付款方式及期限为于2012年10月28日前付清190000元，余款190000元与有关银行申请按揭或公积金贷款。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日（含30日）之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。）《商品房买卖合同》签订当日，原告大鹏房地产公司与被告朱怡签订了二份《合同补充协议》（以下简称《协议》）。《协议》就《商品房买卖合同》中有关未尽事宜进行了约定，涉及按揭、住房公积金贷款资料提交、贷款付款、产权登记等相关内容，其中与本案双方当事人的诉争有关的内容为：(1)买受人在首付付清后，本合同签订生效之日起5日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料及相关费用。(2)买受人应当在出卖人签订《商品房买卖合同》时备齐按揭规定的应由买受人提供的文件及资料，于出卖人通知办理按揭的时间，到指定地点办理按揭手续，买受人如因自身原因7个工作日内未办理完按揭手续，则出卖人可根据合同第七条约定追究买受人逾期付款的违约责任。(3)买受人在签订该合同时应告知出卖人有无银行贷款不良记录、是否为本地户籍、是否有房产、是否有贷款记录等。若因买受人隐瞒或买受人自身条件不符合银行贷款条件原因，导致贷款手续无法办理的，买受人应在接到出卖人“不能贷款”的电话通知之日起5日内更改付款方式，在30日内用现金付清余款，否则视同买受人违约，并按实际总房款的5%支付违约金。(4)买受人选择公积金管理机构贷款的，必须自签订本合同起45日内，将公积金借款付给出卖人（非买受人原因造成逾期的除外），否则出卖人有权解除合同，买受人并按实际总房款的5%支付违约金。(5)如买受人不按时提供资料或不配合办理按揭手续的，视同买受人逾期付款，由买受人按合同第七条约定承担逾期付款，并不得以该理由退房。(6)买受人在签署《商品房买卖合同》和本协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，合同及补充协议的签署是买卖双方的真实意思表示。2、在双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付条款中仅约定原告应将经验收合格的商品房交付给原告，但对交付期限未作出约定。《商品房买卖合同》签订当日，被告朱怡作为委托方（甲方）与作为乙方的临澧纳德市场服务有限公司（经下简称“纳德公司”）签订了2份《商铺委托经营管理合同》，约定被告朱怡将其购买的大鹏综合建材市场第7幢137号、138号商铺委托纳德公司进行经营管理，委托经营管理的期限为叁年，自2012年10月28日至2015年10月27日，甲方将商铺交付给乙方的时间为2012年9月30日前。3、合同签订后，被告朱怡于2012年10月28日前按合同约定支付所购商品房的首付款220000元，此后，剩余首付款160000元及余款350000元，合计510000元一直未付，亦未与有关银行申请按揭或公积金贷款。被告大鹏房地产公司按被告朱怡与纳德公司签订的《商铺委托经营管理合同》的约定将被告购买的第7幢137号、138号商品房交付给纳德公司管理经营，纳德公司将被告购买的第7幢137号、138号商品房租赁给案外人杜龙，租赁期限亦为3年，2015年10月27日租赁期满后，案外人杜龙未向纳德公司和被告朱怡返还商品房，被告朱怡已向法院提起诉讼要求案外人杜龙返还租赁的商品房，该案尚在审理中。4、因被告朱怡一直未付清房款，2015年8月12日、8月24日，原告大鹏房地产公司向被告朱怡邮寄送达《律师催款函》，要求被告朱怡于2015年9月3日前支付全部剩余购房款510000元，逾期将以诉讼方式追偿购房余款及违约金，届时，所有损失由朱怡承担。被告朱怡收到上述催款函后，仍一直未将差欠的购房款付清。本院认为，本案当事人争议的焦点为：一、原告大鹏房地产公司是否交付了商品房；二、被告朱怡对差欠的房款应以何种方式支付；三、被告朱怡是否应承担支付逾期付款违约金的责任。一、原、被告在签订的《商品房买卖合同》中虽未对房屋交付期限作出约定，但原告大鹏房地产公司依据被告朱怡与案外人纳德公司签订的《商铺委托经营管理合同》，已按双方的约定在规定的时间内将原告大鹏公司应向被告朱怡交付的商品房交付给案外人纳德公司进行管理，案外人纳德公司亦依照与被告朱怡的合同约定将大鹏公司实际交付的商品房2间租赁给第三人经营使用，原告大鹏房地产公司已实际履行了交付房屋的义务，且被告朱怡与纳德公司、纳德公司与第三人之间的合同均已实际履行，现被告朱怡虽未实际取得所购商品房，但与被告朱怡存在返还商品房义务的并非原告大鹏房地产公司，而是与被告朱怡存在委托管理关系的案外人纳德公司或实际占有被告商品房的第三人。原告大鹏房地产公司已实际履行房屋交付的义务，被告朱怡关于原告未实际交付房屋的辩解主张与客观事实不符，本院不予采信。二、《合同法》第一百五十九条规定“买受人应当按照约定的数额支付价款。”原、被告签订的《商品房买卖合同》中，对付款方式约定明确，由被告以“其他方式”付款：支付首付款380000元后，余款350000元以办理按揭贷款的方式支付。但双方当事人至今未成功办理余款的按揭手续。对应以办理按揭贷款支付的350000元房款的期限，在《商品房买卖合同》中未约定。双方签订的《合同补充协议》中仅约定了买受人提交申请个人住房贷款所需的资料及相关费用的时间、买受人未按出卖人通知办理按揭的时间、地点办理按揭手续将承担逾期付款的违约责任的时间。诉讼中，被告朱怡不能提供证据证明已将办理按揭贷款所需的全部资料向银行提交，原告亦不能举证证明已将办理按揭的时间、地点通知了被告，现被告已实际取得商品房，且至今未能以按揭贷款方式支付购房款，差欠购房款已客观存在。对付款方式，参照双方签订的《合同补充协议》第二条第（2）款“买受人应在接到出卖人“不能贷款”的电话通知之日起5日内更改付款方式，在30日内用现金付清余款”的约定及买卖合同的交易习惯、有利于实现合同目的的原则，对双方约定以按揭贷款方式支付的余款，本院确定更改付款方式，以一次性付款的方式支付为宜。三、《合同法》第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。”原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定了首付款的付款期限，被告支付部分首付款后，原告已按合同约定将商品房交付给被告，但被告朱怡对差欠的首付余款160000元一直未付，已构成违约。同时，依照双方签订的《商品房买卖合同》，被告朱怡应以在银行办理按揭贷款方式支付的余款350000元亦一直未在相关银行办理按揭贷款，差欠的购房款350000元一直未交纳，在双方签订的《商品房买卖合同》中对该款项的支付期限未作出明确约定。《合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求其履行，但应当给对方必要的准备时间。”2015年8月12日，原告大鹏房地产公司以向被告朱怡发送《催款函》的方式向被告朱怡催讨差欠的购房款，被告朱怡应在原告催讨后确定的履行期限内付清房款，现被告朱怡在原告催讨后至今仍未付清余款的行为已构成违约，依法应承担逾期付款的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条对买受人逾期付款的违约责任约定明确，原告在法定的解除期限内未向被告主张解除合同，故双方有继续履行合同的合意，被告应按合同约定承担逾期付款的违约责任。因此，原告大鹏房地产公司要求被告朱怡支付差欠的购房款及逾期付款违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。按照双方在《商品房买卖合同》中约定的日万分之五的违约金计算方式，本院依法计算被告朱怡应付的违约金为141085元（160000元自2012年10月29日至2016年4月18日止共1267天、350000元自2015年9月4日至2016年4月18日止共227天）。综上，被告朱怡与原告大鹏房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依照《合同法》第八条之规定，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应全面履行合同义务。被告朱怡未按约付清房款，依法应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）项、第（五）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：被告朱怡于本判决生效后五日内支付原告湖南大鹏房地产开发有限公司购房款510000元,支付逾期付款违约金141085元，合计651085元。被告朱怡自2016年4月19日起按日万分之五的标准计算逾期支付购房款的违约金至履行完毕之日止。本案案件受理费11692元，由原告湖南大鹏房地产开发有限公司负担1381元，被告朱怡负担10311元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。本案权利人申请执行的期限为二年，即权利人应当自本案生效法律文书确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。审 判 长 陈 芳审 判 员 陈惠铭人民陪审员 游元芳二〇一六年四月一十八日代理书记员 向 柳 微信公众号“”