（2016）粤0306民初4175号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-12-26
案件名称
深圳市开元国际物业管理有限公司深圳分公司与陈显留物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市开元国际物业管理有限公司深圳分公司,陈显留
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初4175号原告深圳市开元国际物业管理有限公司深圳分公司，住址深圳市福田区。负责人尤琴。委托代理人王国骏，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托代理人王冠，广东普罗米修律师事务所律师。被告陈显留，男，汉族，1956年7月7日出生，地址深圳市宝安区。委托代理人杜亮，广东威豪律师事务所律师。原告深圳市开元国际物业管理有限公司深圳分公司与被告陈显留物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王国骏、王冠，被告及其委托代理人杜亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月18日，被告陈显留以深圳市宝安区幸福海岸花园业主委员会代表人身份与原告签订了《深圳市物业服务合同》，该合同约定：由原告负责承担深圳市宝安区幸福海岸花园小区物业管理工作，合同期限为24个月，自2013年9月18日至2015年9月17日止；原告在本合同签订前，应向被告支付五十万元的履约保证金……；乙方须每月提取人民币贰万元的资金，作为业主慈善公益互助专项基金。2013年12月18日，原告根据被告指令，将保证金人民币50万元汇入被告陈显留个人经营的深圳市宝安区新安顺福经济信息咨询服务部在中国农业银行深圳尚都支行的账户（账号：41×××15）。原告根据被告陈显留指令分别于2014年1月10日、2014年2月11日、2014年5月26日、2014年5月26日、2014年6月10日分别向被告陈显留个人经营的深圳市宝安区新安顺福经济信息咨询服务部在中国农业银行深圳尚都支行的账户（账号：41×××15）共转账业主慈善公益互助专项基金人民币10万元（每次转账人民币2万元）。2015年2月10日，深圳市宝安区物业管理办公室向新安街道办物业管理办公室发出《关于幸福海岸第二届业主委员会有关事项的函》，该函明确指出：该小区选举第二届业主委员会的业主大会决定无效，第二届业主委员会未能依法成立。2015年，陈显留以深圳市宝安区住宅局为被告向深圳市宝安区人民法院提起行政诉讼，请求法院认定深圳市宝安区住建局对幸福海岸第二届业主委员会不予备案之行政行为违法。2015年9月，深圳市宝安区人民法院作出（2015）深宝法行初字第64号行政判决，判令驳回陈显留诉讼请求。2015年10月15日，新安街道办物业管理办公室向被告陈显留发出《关于移交业主委员会公章的函》，该函明确指出：幸福海岸第二届业主委员会未能依法成立。陈显留应当于10月20目前将深圳市宝安区幸福海岸花园业主委员会公章移交该办。2015年10月10日，原告幸福海岸管理处向被告陈显留等原幸福海岸第二届业委会委员正式发出《关于返还合同保证金的函》，明确要求退还交纳的保证金50万元。该函送达后，原业委会成员一致认为第二届业主委员会未能依法成立，且两年保证期已满，继续截留任何资金已无任何根据，应当尽快退还，并纷纷在《关于返还合同保证金的函》上签字确认“同意退还”。被告陈显留也曾明确表示尽快退还，但四个多月时间过去，陈显留总是以资金一时周转困难等等为由拖延至今分文未退还。原告认为，以被告陈显留为首的幸福海岸第二届业委会已被法院生效裁判文书认定未能依法成立，被告陈显留以幸福海岸第二届业委会名义指令原告将保证金人民币50万元、业主慈善公益互助专项基金人民币10万元汇入被告陈显留个人经营的咨询服务部至今无理不予退还，既无法律根据，且损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即返还履约保证金人民币50万元和业主慈善公益互助专项基金人民币10万元；2、被告承担本案全部诉讼费。被告答辩称，一、本案的被告不适格。首先，涉案合同是深圳市宝安区幸福海岸花园业主委员会和原告签订的合同，该合同合法有效，双方已经按照约定履行了合同的各项义务；其次，被告只是该保证金和基金的管理者，而并非所有者，被告只是代表幸福海岸花园的业主保管该笔资金，至于资金的用途和处理只能由幸福海岸花园的业主（委员会）来处理，且签订合同的并非被告一人，而是包括张凤英在内的七人。二、根据涉案合同第6条第6款约定，原告需每月提人民币2万元的资金作为业主慈善公益互助资金，作为专项资金存入业委会指定的专项帐户，其用途由业主大会表决，因此根据本条的约定，该笔资金的所有者，实际上是宝安区幸福海岸花园的全体业主，根据合同第22条的约定，履约保证金在一方违约时，甲方（被告）有权将该笔保证金补充到业主慈善公益互助专项资金，根据原告在履行物业管理时的表现，原告并没有按照约定提取该笔资金，所以原告应承担补充业主慈善公益互助专项资金的义务，该合同是为了督促物业公司恪守职务的督促，也是业主表达监督权的表现。三、在签订涉案合同时，深圳市宝安区幸福海岸花园业主委员会的成员是合法有效的，即使后来发生了种种变故，合同的甲方也一直客观存在，而合同的乙方也一直在履行合同义务，故涉案合同是实际上得到原告认可并执行的合同，故合同应当继续履行，直至新的物业企业接管或者双方协商一致达成新的合同内容。四、业委会和被告陈显留是两个完全不同的法律主体，被告在本案中充其量只是提供一个资金帐户（××），既不是合同的主体，也不是涉及合同权利及义务，因此被告不是适格的主体。经审理查明：2013年3月4日，深圳市宝安区幸福海岸小区召开业主大会选举第二届业主委员会委员，选举出的深圳市宝安区幸福海岸花园第二届业主委员会的主任为被告，业委会其他委员为：张凤英、王兆佳、周秀峰、陈斌、李元璋、苟廷武、许存德、刘兵。2013年6月14日，被告陈显留以深圳市宝安区幸福海岸小区业主委员会主任的名义向深圳市宝安区住宅局申请备案该小区第二届业主委员会成立的情况。2013年9月18日，深圳市宝安区幸福海岸花园业主委员会作为委托方（甲方），原告作为受委托方（乙方），双方签订了《深圳市物业服务合同》，合同载明的甲方的负责人为被告，落款处甲方签字的法定/授权代表为：被告陈显留、张凤英、王兆佳、周秀峰、陈斌、李元璋、苟廷武、许存德，该合同约定的相关内容如下：甲方委托乙方对深圳市宝安区幸福海岸花园进行物业管理，物业服务期限为24个月，自2013年9月18日至2015年9月17日；乙方必须每月提取人民币2万元的资金作为“业主慈善公益互助专项基金”，专项基金存入业委会指定的专用账户，其用途由业主大会表决；乙方在合同签订前，应向甲方支付履约保证金人民币50万元，若乙方违反本合同协议，甲方有权全部或部分扣罚乙方保证金并补充到“业主慈善公益互助专项基金”，乙方须另及时足额补充履约保证金，因乙方违约给甲方造成严重损失的，另行追究其法律责任；本合同签订后，乙方若未在五个工作日之内将履约保证金如数汇至甲方指定账户，则本合同自动失效；本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并签章后生效。另，原、被告在庭审中确认深圳市宝安区幸福海岸花园第一届业主委员会已经于2011年任期届满，上述合同的甲方为深圳市宝安区幸福海岸花园第二届业主委员会。原、被告在庭审中确认：2013年12月18日，原告将保证金人民币50万元打入深圳市宝安新安顺福经济信息咨询部的账户；原告分别于2014年1月10日、2014年2月11日、2014年5月26日、2014年5月26日、2014年6月10日将业主慈善公益互助专项基金共计人民币10万元打入深圳市宝安区新安顺福经济信息咨询服务部的账户（每次人民币2万元）。另，深圳市宝安区新安顺福经济信息咨询服务部为2013年9月9日依法成立的个体工商户，经营者为被告，原告主张深圳市宝安区新安顺福经济信息咨询服务部收款账户为被告指定的，被告主张上述收款账户为深圳市宝安区幸福海岸花园第二届业主委员会指定的。2014年12月15日，深圳市宝安区住宅局在被告申请备案该小区第二届业主委员成立情况的申请表中注明“该小区业委会因候选人未达到《深圳经济特区物业管理条例》第十七条‘业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意’的规定，即候选人所得票权数、得票数均未达到‘双过半’法规规定，未予以备案”的书面意见。2015年1月6日，陈显留以深圳市宝安区住宅局为被告诉至法院，请求认定深圳市宝安区住宅局不予备案违反了《深圳市经济特区物业管理条例》，系违法。深圳市宝安区人民法院经审理作出（2015）深宝法行初字第64号《行政判决书》，判决驳回陈显留的诉讼请求，原、被告均确认该行政判决已经生效。上述生效判决认定相关内容如下：本案中，幸福海岸小区为选举第二届业主委员会委员而召开业主大会，该业主大会会议与会业主有效投票人数未达到本物业管理区域全体业主人数半数，22名业主委员会委员候选人每人得票数亦未经过与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意，未能达到上述法律规定的业主大会会议有效和业主大会作出决定有效的条件，在此情况下，深圳市宝安区住宅局对陈显留请求就小区业主委员会成立情况予以备案的申请经过审核，依法作出本诉不予备案的行政行为，证据确凿，适用法律、法规正确，并未违反法定程序。2015年10月10日，原告向幸福海岸花园第二届业主委员会发出《关于返还合同保证金的函》，表明原告与幸福海岸花园第二届业主委员会于2013年9月18日签订的物业服务合同已经于2015年9月17日到期，根据合同约定应当及时退还保证金。上述《关于返还合同保证金的函》中张凤英、周秀峰、李元璋、苟廷武在“同意退还”处签字确认。另查，涉案保证金、业主慈善公益互助专项基金现仍在深圳市宝安新安顺福经济信息咨询部的账户上，被告称未退还上述款项的原因是上述款项的所有者是幸福海岸花园的全体业主。上述事实，有业主公告、深圳市物业服务合同、深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单、银行转账单、（2015）深宝法行初字第64号《行政判决书》、关于返还合同保证金的函等证据和庭审笔录予以证实。本院认为,根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定可知，民事法律行为发生法律效力应当具备如下条件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益以及符合法定形式，而民事行为能力是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。由此可知，业主委员会作为选举产生的业主大会的常设机构，其具备民事行为能力需要以依法选举产生和向行政主管部门进行备案为前提。本案中，结合生效法律文书认定的事实可知，涉案小区选举深圳市宝安区幸福海岸花园第二届业主委员会的业主大会会议未能达到法定合法有效的条件，且深圳市宝安区住宅局对此未予备案，由此可知，深圳市宝安区幸福海岸花园第二届业主委员会并未依法成立，其并不具备以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格，故深圳市宝安区幸福海岸花园业主委员会和原告于2013年9月18日签订的《深圳市物业服务合同》并未发生法律效力，被告无权要求原告履行相应的合同义务。因《深圳市物业服务合同》并未发生法律效力，故当事人应当返还因履行合同而取得的财产，本案中合同主体深圳市宝安区幸福海岸花园第二届业主委员会并不具备承担民事责任的能力，合同落款签字代表张凤英、王兆佳、周秀峰、陈斌、李元璋、苟廷武、许存德亦并未实际收取涉案保证金和业主慈善公益互助专项基金，在被告未提交充分有效证据证明其收取涉案保证金和业主慈善公益互助专项基金是依法受到涉案小区全体业主的委托的情况下，本院认为原告主张深圳市宝安新安顺福经济信息咨询部的实际经营者即被告向其返还保证金人民币50万元、业主慈善公益互助专项基金人民币10万元，并无不妥，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《物业管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈显留在本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市开元国际物业管理有限公司深圳分公司返还保证金人民币50万元、业主慈善公益互助专项基金人民币10万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4,900元，由被告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 莹二〇一六年四月十八日书记员 李婷霞书记员 李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《物业管理条例》第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第2页共109页 来自：