（2016）苏0505执异字第1号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-06-06

案件名称

仇雪龙与李峰租赁合同纠纷一审执行裁定书

法院

苏州市虎丘区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

张美芹,仇雪龙,李峰

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条，第二百二十七条

全文

苏州市虎丘区人民法院执行裁定书（2016）苏0505执异字第1号异议人张美芹。申请执行人仇雪龙，系个体工商户苏州市相城区望亭镇意通钢管租赁站业主。委托代理人张浩然，江苏拙正律师事务所律师。被执行人李峰。委托代理人肖兆芹，江苏向阳律师事务所律师。申请执行人仇雪龙与被执行人李峰租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日作出的（2014）虎民初字第1004号民事判决书已发生法律效力，但义务人李峰未按法律文书所确定的义务履行，故权利人仇雪龙于2015年12月4日向本院申请对被执行人李峰予以强制执行，申请执行的标的为1041475.28元，本院于当日立案执行。本案在审理过程中，本院于2014年12月30日根据权利人仇雪龙的保全申请，轮候查封了李峰与彭慧共有的坐落在建湖县裕丰花苑34幢XXX室房产。进入执行程序，案外人张美芹以已购买该房产为由向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，于2016年3月22日公开听证，对上述异议进行了审查，异议人张美芹、申请人的委托代理人张浩然、被执行人的委托代理人肖兆芹参加了听证会，现本院对上述异议已审查终结。异议人述称：仇雪龙诉李峰财产租赁合同纠纷一案，贵院依据（2014）虎民初字第1004-2号民事裁定书查封了登记在李峰与彭慧名下位于建湖县城裕丰花苑34幢XXX室房产。但是法院查封的上述房屋并非是李峰所有，因为异议人张美芹于2013年6月8日与李峰、彭慧签订了房屋买卖合同，并按约定交纳了购房款51万元，全家入住至今，有关水电费用都已经是异议人的家人交纳的。异议人张美芹属于善意第三人，所以说上述财产的实际所有人为异议人张美芹，与李峰没有任何关系，所以该查封措施是错误的，并已经侵害了异议人的合法权益。因该案现已经进入执行阶段，故异议人特向贵院提出执行异议，请求贵院解除对该房产的查封。异议人针对其主张物权的述称，提供如下证据：1.房屋买卖合同（原件）一份，证明2013年6月8日异议人购买被执行人房屋的事实；2、收条二张，一张证明被执行人李峰之妻彭慧于2013年6月8日收到异议人预交房款30万元整，另一张证明彭慧收到房款21万元；3、江苏坤园物业管理有限公司开具的证明，以证明张美芹自2013年6月8日起一直居住在涉案房屋中；4、自来水费缴纳的记录，时间是2013年6月20日，金额是50元，出具单位是建湖县自来水公司，证明异议人为使用该房产而缴纳水费；5、争议房产的房产证、土地证（原件），证明异议人持有二证原件。本案争议的焦点是：第一、异议人张美芹是否于2013年6月8日向被执行人李峰及该房产的共有人彭慧购买了坐落于建湖县城裕丰花苑36幢XXX室房产，履行付款义务并实际占有；第二，异议人张美芹从其购买之日起至今未办理房产的过户登记手续是否存在过错。围绕上述争议焦点，异议人、申请执行人、被执行人之间进行了举证、质证。申请执行人发表如下质证意见：对房屋买卖合同的真实性无法确认，但对异议人出具的上述房产证、土地证原件的真实性没有异议，却证明了异议人怠于行使相关物权过户手续。被执行人发表如下质证意见：对异议人所述购买李峰与彭慧名下位于建湖县城裕丰花苑34幢XXX室房产所有证据的真实情没有异议，确认异议人于2013年年6月8日购买上述房产，并于2014年1月11日将房款全部支付完毕后实际入住。本院根据当事人的举证、质证以及在听证会上对异议人的发问，发表认证意见如下：一、异议人于2013年6月8日与被执行人李峰及彭慧之间就购买建湖县城裕丰花苑34幢XXX室房产签订的房屋买卖合同真实性予以认可；二、异议人支付51万房款的凭证以及于2014年1月11日起占有、使用该房产过程中产生的相关票据的真实性本院亦予以认可；三、异议人持有上述房产的二证原件，其自称因无力支付房产过户的费用，而没有及时办理房产过户手续，并承认被执行人对于上述房产没有及时过户没有过错。经审查查明，2013年6月8日异议人张美芹与被执行人李峰及共有人彭慧签订了房屋买卖合同，购买登记在李峰、彭慧名下位于建湖县城裕丰花苑34幢XXX室房产。至2014年1月11日，异议人支付了全部房款共计510000元，彭慧向异议人出具了收条。2014年1月11日最后一次付款后，异议人正式入住至今。异议人持有上述房产的二证原件，其因无力支付房产过户的费用，而没有及时办理房产过户手续，并承认被执行人对于上述房产没有及时过户没有过错。另查明，建湖县人民法院依据（2014）建民初字第1911号民事裁定于2014年11月24日，查封了李峰、彭慧名下位于建湖县城裕丰花苑34幢XXX室房产。本院于2014年12月30日根据权利人仇雪龙的申请，依据（2014）虎民初字第1004-2号民事裁定轮候于建湖法院查封了上述房产。上述事实有各方当事人提供的经过听证会质证的证据、听证笔录、房产登记信息等证据在案佐证。本院认为，虽然异议人在本院轮候查封建湖县城裕丰花苑34幢XXX室房产之前就与被执行人李峰及共有人彭慧签订房屋买卖合同，并支付了购买该房产的全部房款，且查封之前就已实际占有该房产，但异议人购买该房产可以办证（时间节点为2014年1月11日）之后10个多月的时间因无力支付相关过户费用故意不去办理房产过户登记手续，其结果导致因建湖法院及本院对该房产的查封而无法办理过户手续。《物权法》第九条规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力。不动产登记对交易秩序的维护，建立在当事人对不动产登记存在信赖的逻辑和道德基础上。本案中，异议人因无力支付房产过户的相关费用而故意不去办理房产过户登记手续，该行为释放和扩大了不动产登记与实际权利状态不一致的情形，给不动产交易安全带来风险，因此，对于异议人故意不去办理过户手续的行为，法律应当给予否定性评价。因本案系异议人自身的原因未办理房产过户登记，导致法院依据对被执行人不动产登记公示的信赖而查封该房产，故不符合《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的买受人物权期待权优先保护的条件。因此，异议人所提的执行异议本院难以支持，其故意不去办理房产过户手续所造成的商业风险由其自行承担。综上所述，异议人所提异议理由不能成立，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定，裁定如下：驳回张美芹所提的执行异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼。执行长　　张新阶执行员　　孙榕宁执行员　　沈文春二〇一六年四月十八日书记员　　王　宁关注微信公众号“”