（2015）昆千民初字第0929号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-08-16
案件名称
佑林（昆山）置业有限公司与邵红军商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佑林（昆山）置业有限公司,邵红军
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百三十条，第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆千民初字第0929号原告佑林（昆山）置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇沿沪产业带机场南路。法定代表人郭梓宁，该公司总经理。委托代理人应华俊，该公司员工。被告邵红军。原告佑林（昆山）置业有限公司与被告邵红军商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由代理审判员胡小娟适用简易程序独任审判，因被告邵红军下落不明，依法转为普通程序组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭进行审理。原告佑林（昆山）置业有限公司委托代理人应华俊到庭参加诉讼，被告邵红军经本院公告送达应诉材料及开庭传票，公告期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佑林（昆山）置业有限公司诉称：原告与被告于2013年6月30日签署了《昆山市商品房购销合同》，合同约定总房价款828000元，合同签订时支付总房价的11%即88000元，于2013年9月30日支付总房价款的19%即161000元，总房价的70%即579000元通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后，被告实际向原告支付了80000元首付款，合同约定的总房价的70%即579000元购房款通过银行按揭方式贷款，银行已将该款项放至原告账户中。后因被告断供，中国农业银行昆山分行（以下简称昆山农行）依据三方签订的《个人购房担保借款合同》将被告及原告诉至法院，要求被告偿还借款并要求原告承担连带清偿责任。后经法院判决被告应偿还借款及相关费用，原告应对被告的借款及相关费用承担连带清偿责任。原告已代被告向银行偿还全部借款及相关费用共计660831.84元。中国农行昆山分行实际放款至原告账户金额579000元，被告实际支付首付款80000元整，而原告实际代被告向昆山农行偿还借款本金、利息及其他费用共计660831.84元，即代被告向昆山农行多偿还了1831.84元。原告认为，被告理应将该套住宅退还原告并偿还原告实际为其多代偿的1831.84元。涉案房屋并未交付给被告。请求法院判令：1、解除原告与被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》；2、被告向原告偿还原告代被告向昆山农行代偿的购房款1831.84元；3、本案诉讼费由被告承担。被告邵红军未作答辩。经审理查明：2013年6月30日原告与被告签订了合同编号为2013026553的《昆山市商品房购销合同》，合同约定被告购买原告开发的位于昆山市千灯镇沿沪产业带机场南路5B号XX花园XX幢XX号房，建筑面积共120.76平方米，总价款为828000元，付款方式为本合同签订时支付总房价的11%即88000元（含定金），于2013年9月30日支付总房价的19%即161000元，总房价的70%即579000元通过银行按揭贷款方式支付。买受人如未按照合同规定的时间付款或办妥按揭手续的，每逾期一日按未付款额或贷款额的万分之二向出卖人支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权解除合同收回该商品房另行处理，买受人应按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人未能履行其银行按揭义务（包括但不仅限于拖欠银行月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的，按以下方式处理：1、出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，出卖人有权解除合同收回该房屋另作处理。2、出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务后承担了担保责任的，出卖人有权向买受人追偿其代为支付的银行本金、利息和滞纳金以及违约金、诉讼费、律师费等。被告实际支付首付款80000元，并通过昆山农行办理按揭贷款向原告支付579000元。2013年9月9日被告以借款人的身份与贷款人昆山农行以及保证人的原告签订委托个人购房担保借款合同，被告向昆山农行借款579000元以购买原告开发的XX花园XX-XX房产，借款期限自2013年9月9日至2043年9月8日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定，被告应按等额本息还款法还款。贷款逾期的，昆山农行有权计收罚息，罚息利率为在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，构成违约，贷款人有权提前收回已发放贷款，并有权提前行使担保权。合同约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。被告以所购房产提供抵押担保。原告提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。抵押范围和保证范围均包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。昆山农行按约发放贷款，借款凭证确认执行利率为6.55%，借款到期日为2043年9月8日。抵押财产未办理抵押登记。后被告未能按约及时还款，昆山农行遂向本院提起诉讼。2015年9月7日，（2015）昆商初字第00847号民事判决书判决：邵红军归还昆山农行借款本金574231.64元，支付利息（截至2015年3月10日，欠利息28621.09元，2015年3月10日后的利息按借款合同约定的利率标准计算至实际给付之日止），支付其他损失（律师费）21000元；佑林（昆山）置业有限公司对邵红军的上述付款义务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费10038元，保全费3639元，公告费690元，共计14367元，由两被告负担。2015年10月13日，原告向昆山农行偿还660831.84元。原告自认未向被告交付涉案房屋。原告向本院起诉后，因被告下落不明，本院于2015年12月30日向被告公告送达应诉材料和开庭传票，2016年2月28日视为送达。以上事实，由原告提供的《昆山市商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》、（2015）昆商初字第00847号民事判决书、代偿还款回执、被告付款凭证、确认函以及原告在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为：原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》系合同双方的真实意思表示，且并不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，应当认定真实有效，双方均应恪守履行。被告连续逾期归还按揭贷款，导致银行起诉要求原告履行保证责任。原告按约履行保证责任，代被告偿还贷款本息、相关损失、诉讼费用等费用共计660831.84元。根据原被告之间合同约定，买受人未能履行其银行按揭义务（包括但不仅限于拖欠银行月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的，按以下方式处理：出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，出卖人有权解除合同收回该房屋另作处理。因此原告根据合同约定要求解除与被告签订的《昆山市商品房购销合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，被告已经支付原告的购房款应予以返还。原告应当返还被告向原告支付的购房款659000元。被告应当返还原告代为清偿的贷款本息、相关损失、诉讼费用等合计660831.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告佑林（昆山）置业有限公司与被告邵红军于2013年6月30日签订的合同编号为2013026553的《昆山市商品房购销合同》于2016年2月28日解除。二、原告佑林（昆山）置业有限公司返还被告邵红军购房款659000元。三、被告邵红军支付原告佑林（昆山）置业有限公司代偿贷款本息、相关损失、诉讼费用等共计660831.84元。以上二、三项折抵后，被告邵红军于本判决生效之日起十日内支付原告佑林（昆山）置业有限公司1831.84元。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或者昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费12080元，公告费600元，合计12680元，由被告邵红军负担。该款原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长 胡小娟人民陪审员 蔡 磊人民陪审员 俞 绮二〇一六年四月十八日书 记 员 程雨婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 更多数据：