（2016）内22民终134号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-18
案件名称
张树会与高艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张树会,高艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内22民终134号上诉人（一审被告）张树会，男，1966年10月20日出生，汉族，乌兰浩特市信访办职员，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。被上诉人（一审原告）高艳，女，1979年7月23日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。上诉人张树会因与被上诉人高艳房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2015）乌民初字第3477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成由审判员张德明担任审判长，审判员孙延义、曲威参加的合议庭，并于2016年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人张树会，被上诉人高艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2015年3月27日，高艳与张树会签订了一份租房合同，由高艳承租张树会位于弘博馨苑的房屋，租期自2015年3月27日起至2016年3月26日止，租金23000元，押金10O0元，并约定租期内不退租。当该合同履行到2015年9月15日，经高艳与张树会协商同意将高艳承租的房屋另租给他人，张树会遂与现承租人包国柱签订了房屋租赁合同。高艳搬出后剩余的租金应为11972.60元（2015年9月16日至2O16年3月25日）、押金1000元，此款张树会不同意返还，为此，2015年10月30日，高艳诉至一审法院，要求张树会返还租金12458.33元并给付利息，返还押金1000元。一审法院认为，高艳与张树会签订的房屋租赁协议，是双方真实意思的表示，该合同合法有效。高艳按合同的约定交付了房租，张树会已交付了房屋。虽然高艳与张树会约定在租期内不退租，但是双方是经协商一致后，张树会将该房屋另租给他人，应认定双方协议解除租赁合同，故张树会应返还剩余租金及押金。高艳要求给付剩余租金利息，因合同没有约定，双方亦未协商，该院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告张树会返还原告高艳房屋租金11972.60元（23000元÷365天×190天）、押金1OO0元，合计12972.60元；二、驳回原告高艳其他诉讼请求。案件受理费减半收取68元，由被告张树会负担。上诉人张树会不服一审判决，向本院上诉称，2015年3月下旬，高艳以开涂料厂名义租用张树会门市房，声称长期租用，经双方协商租金由28000元降至23000元，是其长期租用的条件。因高艳仅交纳了半年租金，在租赁半年时高艳退租，就不存在返还租金的情况。高艳租赁半年后，以24000元的低价租给包国柱。高艳租赁期间没交物业费，损坏了门、玻璃、门斗。请二审法院撤销乌兰浩特市法院（2015）乌民初字第3477号判决，予以改判。诉讼费由高艳承担。被上诉人高艳答辩称，双方签订的租赁合同中已经明确写明预付房租，所以在签订合同时，就已经付清房租，租期是一年。与张树会协商后，将租赁房屋退租，并且是高艳联系的包国柱，由包国柱与张树会又另行签订的租赁合同。双方解除合同是经协商一致达成的意见。同意一审法院判决。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审审理中，高艳提交向张树会交付房租费的银行交易凭证，用以证明交纳的房租费为24000元。经张树会质证认为，从银行取款的数额不能证明实际交付房租费的数额，对该证据不予认可。本院认为，本案争议焦点为，张树会是否应返还高艳剩余房屋租赁费。张树会主张合同约定租期内不退租，且高艳仅交纳半年租赁费，所以不存在返还情况。经本院审查后认为，双方所签合同中虽约定租期内不退租，但该合同也明确约定承租人转租、出兑、改换经营项目必须经出租人同意。在张树会与高艳所签租赁合同履行期间，张树会又与包国柱另行签订租赁合同，张树会认可包国柱是经高艳介绍，该事实能够证明，张树会与高艳是经协商一致解除租赁合同，以及高艳的转租已经过张树会的认可，所以张树会主张租期内不退租的理由，不能成立。对于高艳已付租赁费数额的问题，经本院查明后认为，张树会虽主张高艳交纳半年租赁费，不同意退还，但高艳对此不予认可，并提供双方所签合同以及签订合同当日的银行取款记录，证明租赁费的交纳方式是预付，在双方签订合同时已经付清。而张树会对其主张在一审法院审理时并未提出，且在一审庭审笔录中明确表示不退租金，所以对张树会的该项主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，张树会对于剩余租赁费应承担返还责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人张树会的上诉请求及理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由上诉人张树会负担。本判决为终审判决。审判长 张德明审判员 曲 威审判员 孙延义二〇一六年四月十八日书记员 倪作鹏 搜索“”