（2015）袁民一初字第2192号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2017-04-19

案件名称

张成林与易武、张嘉伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宜春市袁州区人民法院

所属地区

宜春市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张成林,易武,张嘉伟,郭庆建

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十四条第一款，第五十八条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江西省宜春市袁州区人民法院民事判决书（2015）袁民一初字第2192号原告：张成林，男，1989年5月11日出生，汉族，河南省项城市人，住河南省项城市。委托代理人：龙庚云，江西华晟律师事务所律师。被告：易武，男，1978年1月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：张嘉伟，男，1989年8月25日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：郭庆建，男，1990年2月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告张成林（以下简称原告）为与被告易武、张嘉伟、郭庆建房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月9日向法院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成由审判员袁立林担任审判长，代理审判员陈凤、易飞参加的合议庭，书记员陈菲担任记录，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告张成林及其委托代理人龙庚云、被告易武、张嘉伟、郭庆建到庭参加诉讼。因本案疑难、复杂，本案依法报请延长审限两个月。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月，原告与被告易武签订店面租赁协议，协议约定被告易武将其租赁的宜春学院本部大学生活动中心27号店铺转让给原告经营。在原告租赁该店面之前，被告易武已经将店面转让给被告张嘉伟、郭庆建经营“青檬时光”茶饮店。因此，实际店面转让是原告与三被告共同协商完成，店面转让费72000元由被告张嘉伟、郭庆建收取，被告易武收取5000元手续费，合计77000元。在与被告签订好租赁协议并付清转让费后，原告加盟“蜜雪冰城”茶饮店，并按照公司要求对宜春学院本部大学生活动中心27号店铺进行了重新装修，花费装修费22000元。原告将店面装修好后，仅经营一个多月，宜春学院就通知大学生活动中心所有店主收回店面，此时，原告才知晓早在2014年6月份，宜春学院就向大学生活动中心所有店铺下发过通知，要求收回所有店铺，但考虑到各店主的实际困难，延迟一年收回店铺，即于2015年6月30日前将所有租赁到期店铺进行收回。综上所述，三被告在明知宜春学院大学生活动中心27号店铺即将到期的情况下，隐瞒事实，恶意将店铺转让给原告经营，现宜春学院要将店铺收回，导致原告不能再营业，给原告造成重大的经济损失。事后，原告多方联系，寻找三被告协商处理此事未果，故原告诉至法院，请求判令：撤销原、被告签订的店面租赁协议；被告易武、张嘉伟、郭庆建共同偿还原告店面转让费77000元；被告易武、张嘉伟、郭庆建赔偿原告店面装修费22000元；本案诉讼费用由被告易武、张嘉伟、郭庆建共同承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求（即撤销原、被告签订的店面租赁协议）为确认原、被告签订的店面租赁协议无效。被告易武辩称：我只按合作协议收了原告两个月房租费5000元，且这5000元是被告张嘉伟、郭庆建代收并交给我的。我和原告签订合同时，就和原告说的很清楚，我跟他签的合同与我和宜春学院签的合同租赁期是一致。我们不存在转让的性质，我只收到我基本的房租，如果学校不让开，就不应该让其装修。被告张嘉伟、郭庆建辩称：1、原告所诉事实和理由部分不属实，被告张嘉伟、郭庆建于2013年6月与被告易武签订合同，经营奶茶店，期间主要请宜春学院即将毕业大学生经营，被告张嘉伟、郭庆建抽空到店铺进行管理。2015年4月，原告本人找到店里来，欲转让店铺经营，经几次洽谈，双方达成了一致的转让条件，就通知被告易武到场，三方共同在场，由被告易武起草《合作协议》（实为租赁协议），原告作为成年人，在详细了解协议的基础上签订了协议，此后，原告接管店面开始经营。其后，宜春学院收回店面等事项一概与被告张嘉伟、郭庆建无关，被告张嘉伟、郭庆建自始至终从未听说宜春学院收回店面的通知。不存在隐瞒事实，欺诈、恶意转让店面的事实。2、原告诉称要偿还转让费72000元更没有道理。被告张嘉伟、郭庆建与原告及被告易武的洽谈过程中，均告知了原告店面经营现状，且原告在此之前也充分了解了店铺的现实现状，被告张嘉伟、郭庆建不存在恶意隐瞒的情况，且已按约履行了义务，为原告接通了三厢电，收取转让费也符合交易习惯，被告张嘉伟、郭庆建在转让所涉店铺时，也曾支付了八万多的转让费，收取转让费完全是约定，原告支付转让费时其本人应该充分认识到这也是一种投资，也存在经营风险，且原告与被告易武的合同中也明确约定了经营期限是到2015年6月30日，签协议时，原告本人在场，不存在任何胁迫、欺诈行为，他应该为自己的行为承担责任。3、请求法院依法驳回原告对被告张嘉伟、郭庆建的诉讼请求。原告对被告张嘉伟、郭庆建的诉讼既无事实根据，又无法律依据。被告张嘉伟、郭庆建收取转让费是依据交易习惯，且原告也完全自愿，不存在任何违规违法行为。原告对店面进行装修也是一种商业投资，原告作为成年人应当认为到投资有风险，此次投资失利完全是自身投资不慎导致的，其责任完全是其本人造成的，与被告张嘉伟、郭庆建无关。因此被告张嘉伟、郭庆建请求法院驳回原告的诉讼请求，以保护被告张嘉伟、郭庆建的合法权益及维护正常的商业交易。综合原告诉称和被告易武、张嘉伟、郭庆建辩称，并征询各方当事人的意见，本案的争议焦点是：1、原告与被告易武签订的合作协议是否有效？2、被告易武、张嘉伟、郭庆建是否应向原告偿还店面转让费77000元？3、被告易武、张嘉伟、郭庆建是否应赔偿原告店面装修费22000元？在庭审中，双方当事人举证、质证如下：原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）原告身份证、结婚证、及被告易武、张嘉伟、郭庆建的个人信息各壹份，证明原、被告的身份信息。（二）原告与被告易武签订的《合作协议》壹份，证明1、原、被告之间是租赁合同关系而非合作关系；2、签订合同时间为2015年4月而非2014年6月，合同空白处内容都是被告易武填写的，被告恶意欺诈、歪曲事实。（三）《宜春学院店面租赁合同》，《店面租赁通告》各壹份，证明：1、被告易武是涉诉店面的第一手租赁人；2、被告易武和宜春学院签订合同时间是2012年7月1日到2014年6月30日3、宜春学院早在2014年6月30日店面到期之前就通知被告易武合同到期，要求收回店面，后宜春学院考虑到店主的实际困难，延迟一年收回店铺，即2015年6月30日之前收回店铺。（四）《收条》壹份，证明：1、收条出具时间为店铺转让时间，即2015年4月27日；2、被告张嘉伟、郭庆建收取原告店铺转让费72000元的事实。（五）《宜春学院关于收回大学生活动中心到期店铺的情况说明》及店铺照片共五张，证明：1、宜春学院2014年6月、11月已经就大学生活动中心店面收回事宜给被告发送过通知，三被告对宜春学院将于2015年6月30日收回所有店铺知情；2、涉案店面转让前和转让后的相关情况，原告对涉案店铺进行了装修，并花费相关装修费。3、2014年7月3日宜春学院召开会议并且通知相关租户，考虑到实际困难，延迟一年收回校内租赁店铺，但是要求租房处理存货且不能转让，学院将于2015年6月30日无条件收回店铺。（六）原告加盟“密雪冰城”茶饮店的合同、供货协议等。证明原告加盟“密雪冰城”茶饮店的相关情况，现店铺不能经营，给原告造成重大损失。对原告的上述举证，被告易武经质证认为：对证据（一）无异议。对证据（二）的真实性无异议，对证明目的有异议，被告易武是按照与宜春学院的租赁合同约定的租赁期间与原告签订的合作协议，且明确说明租赁期间至2015年6月30日止，如果宜春学院续签合同，原告就有优先承租权。对证据（三）的《宜春学院店面租赁合同》无异议，对《店面租赁通告》有异议，被告易武未收到该份通知。对证据（四）表示不知情，《收条》是被告张嘉伟、郭庆建与原告之间的事情。对证据(五)均不知情，《宜春学院关于收回大学生活动中心到期店铺的情况说明》是2015年8月30日才张贴的，被告易武没去宜春学院，所以没看到，至于原告对店铺装修的情况，也不知情，被告易武只是收房租。对证据（六）表示不知情。对原告的上述举证，被告张嘉伟、郭庆建经质证认为：对证据（一）、（二）、（四）无异议。对证据（三）的《宜春学院店面租赁合同》无异议，对《店面租赁通告》有异议，被告张嘉伟、郭庆建未收到该份通知。对证据（五）均不知情，没有看到《宜春学院关于收回大学生活动中心到期店铺的情况说明》，对原告转让店铺做什么也不知情。对证据（六）表示不知情。被告易武、张嘉伟、郭庆建未向本院提交证据材料。本院依职权向宜春学院后勤服务集团制作询问笔录壹份，并调取《店铺租赁补充协议》、《店铺租赁通告》、《关于签订店铺租赁续期协议的通知》各壹份（其中《店铺租赁通告》、《关于签订店铺租赁续期协议的通知》的背面均有被告易武的弟弟易文受领通告及通知的签名），证明宜春学院收回大学生活动中心店铺的情况。对本院调取的证据，原告质证表示无异议。对本院调取的证据，被告易武质证认为：对询问笔录有异议，真实情况是：我与宜春学院店面到期后，学校打过电话要我交房租，说同意延期一年收回店面。因为学校要将店面收回，我们也不同意交钱，一直拖到2015年年初才向宜春学院交了续租壹年的房租。对协议及通知，我均不知情，估计是学校将通知发到店里，当是我弟弟易文可能正好在，所以我弟弟就签了字。对本院调取的证据，被告张嘉伟、郭庆建质证认为：询问笔录内容是被告易武和宜春学院之间的事情，我们不知情。对通知和协议，没看到过，所以也不知情。综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告的证据（一），被告易武、张嘉伟、郭庆建均无异议，故本院对该组证据的证据效力予以确认并作为认定本案事实的依据。对原告的证据（二），被告易武对真实性无异议，被告张嘉伟、郭庆建对该组证据无异议，本院认为该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性特征，故本院对该组证据的证据效力予以确认并作为认定本案事实的依据。对原告的证据（三），被告易武、张嘉伟、郭庆建对宜春学院店面租赁合同均无异议，本院对该份证据予以确认并作为认定本案事实的依据。被告易武、张嘉伟、郭庆建对店面租赁通告均表示未收到，本院认为，该份证据本院依职权进行了调取，被告易武的弟弟易文签字收领，表明该份店面租赁通知宜春学院已送达各承租人。故本院对该份证据的证据效力予以确认并作为认定本案事实的依据。对原告提供的证据（四），收条的出具人被告张嘉伟无异议，故本院对该份证据予以确认并作为认定本案事实的依据。对原告的证据（五），被告易武、张嘉伟、郭庆建均表示对证据内容不知情，故本院对该组证据不予认定。对原告提供的证书（六）被告易武、张嘉伟、郭庆建均表示不清楚原告具体经状况。原、被告均认可原告转让店铺进行了经营，故本院对上述证据证明原告转让店铺经营“蜜雪冰城”茶饮店予以认定。对本院依职权调取的证据，被告易武、张嘉伟、郭庆建表示对该组证据不知情，本院认为，询问笔录与调取的通知及协议能相互印证，且有被告易武弟弟易文签字受领，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，故本院对该组证据的证据效力予以确认并作为认定本案事实的依据。综上认证，本院认定本案事实如下：2012年，被告易武与宜春学院后勤服务集团签订《宜春学院店面租赁合同》，合同约定：“被告易武租赁宜春学院本部大学生活动中心27号店面，租赁期限从2012年7月1日起至2014年6月30日止，共计租赁费捌万叁仟柒佰玫拾玫元整，该租赁费于签订合同时一次交清”；合同第三款第7条还约定：“店面由直接与集团签约租户经营，不允许私自转租。如遇租房者原因合同期内不再自行经营，应将该房交还后勤集团，未经集团同意而私自转租，宜春学院后勤服务集团有权收回所出租的店面，乙方交付的履约保证金不予退回”。2013年7月，被告张嘉伟、郭庆建从被告易武处转租宜春学院本部大学生活动中心27号店面经营“青檬时光”茶饮店。2014年11月26日，宜春学院向宜春学院大学生活动中心向各承租人及店铺下达《店铺租赁通告》，被告易武的弟弟易文签名受领该通告，通告写明：“宜春学院大学生活动中心店铺基本于2014年6月30日租赁到期，学院于2014年6月6日已向各店铺承租人下达了关于收回到期店面的通知，因考虑许多店主一时难以处置店内货物等原因，学校决定延迟一年收回到期店铺，即于2015年6月30日前将所有租赁到期店铺进行收回，由学校后勤管理处与各店主签订《店铺租赁补充协议》，并交纳延期壹年的店铺租金及履约保证金”。因部分承租人未办理相关续租手续并交纳租赁费，2014年12月24日，宜春学院又下达《关于签订店铺租赁续期协议的通知》，要求所有未办理店铺租赁手续的店主务必在2014年12月30日之前向宜春学院财务全额缴纳一年续租店铺租赁费用，并办理好店铺续租手续。被告易武的弟弟易文又签名受领该通知。嗣后，被告易武向宜春学院交纳了壹年的店铺租赁费但未签订《店铺租赁补充协议》。2015年4月，原告与被告张嘉伟、郭庆建商谈宜春学院大学生活动中心27号店铺转租事宜。2015年4月27日，原告与被告易武、张嘉伟、郭庆建达成一致意见，由原告与被告易武直接签订《合作协议》，协议约定：“合作期限自2014年6月21日起至2015年6月30日止，被告易武将30平方店面与原告合作，每月分红2500元保底”。对《合作协议》的性质及合作期限，被告易武当庭陈述：合作协议即转租协议，合作期限即租赁期间，每月分红2500元即月租金，因被告易武与宜春学院的租赁合同期限是2014年6月21日起至2015年6月30日止，所以该份合作协议的期限也只能如此签订。原告因考虑合作协议约定的租赁期限很短，遂在合作协议上注明“合同到期后，原告享有优先续租权”。当日，原告向被告张嘉伟、郭庆建支付72000元（其中转让费67000元，店铺租赁费5000元），被告张嘉伟向原告出具收条一张，写明:“今收到转让费67000元，三厢电未接通，将费用如此退还。（共72000元）张嘉伟2015年4月27日”。尔后，被告张嘉伟将两个月租金5000元交给被告易武。合作协议签订后，被告张嘉伟、郭庆建为原告接通三厢电并交付店铺，原告遂在店铺经营蜜雪冰城茶饮店。2015年7月。宜春学院将原告租赁店铺收回。原告在经营店铺仅两个月的时间，租赁店铺即被宜春学院收回，故原告诉至本院。本院认为，被告易武与宜春学院后勤服务集团签订《宜春学院店面租赁合同》，明确约定店铺不得转租，原告易武明知不得转租，却与原告签订名为合作协议的转租协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，被告易武系无处分权人处分他人财产，且被告易武未提供证据证明宜春学院对原告与被告易武签订的《合作协议》进行了追认，故该《合作协议》无效。且被告易武的弟弟易文代其受领《店铺租赁通告》，被告易武明知店铺到期宜春学院将收回店铺，仍与原告签订《合作协议》并承诺原告有优先承租权，系以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下订立合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，原告有权请求撤销。被告张嘉伟、郭庆建辩称原告系自愿签订《合作协议》，被告明确告之店铺经营现状，不存在欺诈行为，请求驳回原告的诉讼请求，于法无据，本院不予采信。原告诉请要求确认原告与被告易武签订的《合作协议》无效，本院予以支持。被告张嘉伟、郭庆建依据原告与被告易武签订的《合作协议》，收取原告转让费67000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告张嘉伟、郭庆建应向原告返还转让费67000元。至于原告通过被告张嘉伟交给被告易武的5000元租金，因原告确实对店面实际使用了两个月，应支付房屋使用费5000元，故原告诉请返还租金5000元，本院不予支持。原告称直接向被告易武支付租金5000元，诉请返还，但原告未提供证据予以证实，本院不予支持。原告还诉请要求被告易武、张嘉伟、郭庆建赔偿原告店面装修费22000元，原告亦未提供充足证据证实店面装修费用为22000元，故本院对原告该诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第五十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张成林与被告易武签订的《合作协议》无效。二、限被告张嘉伟、郭庆建于本判决生效之日起十日内返还原告张成林人民币67000元。三、驳回原告张成林的其他诉讼请求。案件受理费2275元，由原告张成林承担275，由被告易武承担1000元，由被告张嘉伟、郭庆建承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费2275元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××48；开户行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处）。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　袁立林审　判　员　　陈　凤代理审判员　　易　飞二〇一六年四月十八日代书　记员　　陈　菲搜索“”