（2016）川07民终123号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-06-28
案件名称
绵阳市世纪星教育投资有限公司与王汝婷、吕秋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绵阳市世纪星教育投资有限公司,王汝婷,吕秋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终123号上诉人（原审被告）绵阳市世纪星教育投资有限公司，住所地绵阳市经开区涪滨路北段9号。法定代表人王丽，该公司董事长。委托代理人雷娟，四川治坛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王汝婷，女，汉族，生于1988年3月4日，住四川省德阳市。被上诉人（原审原告）吕秋，女，汉族，生于1963年9月11日，住四川省德阳市。二被上诉人之共同委托代理人包建文，四川春雷律师事务所律师。原审原告王汝婷、吕秋诉被告绵阳市世纪星教育投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，前由绵阳市涪城区人民法院作出（2015）涪民初字第2779号民事判决，宣判后，被告绵阳市世纪星教育投资有限公司（以下称为世纪星公司）不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世纪星公司的委托代理人雷娟，被上诉人吕秋及二被上诉人的共同委托代理人包建文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年7月31日，被告与绵阳鸿越房地产开发有限公司签订了《租赁合同》，承租位于经开区涪滨路北段9号鸿越·瑞櫊小区D2栋1、2、3层用于开办幼儿园，租赁面积为1557.71平方米。该合同约定：乙方在所租房屋内开办幼儿园，不可作为它用；租赁期限为六年，自2010年7月31日至2016年5月31日止，以实际交付时间为准；根据甲乙双方协商，两年内免收租金，租期以幼儿园竣工验收后，甲方正式交付使用时计算起点，免租金期满后，租金每月按不超过D3、D4一、二楼商铺平均价格的80%收取，甲乙双方签订现合同七日内，乙方向甲方缴纳履约保证金伍万元，否则甲方有权解除该合同，并不承担任何经济责任；租金每季度（三个月）交付一次，乙方须在计租日前10日交付首季租金，此后每次在本季度租金到期前10日内交付下一季度的租金；鸿越·瑞櫊业主子女入学，乙方承诺按规定收费标准，给予10%的优惠。该合同还约定了如乙方不按合同约定逾期30天仍未缴纳租金及其它费用的构成违约，同时约定任何一方违约，除赔偿对方相应损失外，还应赔偿违约金5万元。合同签订后，鸿越公司按照每半年5万元的标准（即每平方米约为5.35元/月）向被告收取了租金直至2013年6月。2012年1月16日，原告王汝婷、吕秋与鸿越公司签订了《商品房买卖合同》，约定二原告以480万元的价格购买鸿越公司所有的位于绵阳市涪滨路北段9号的鸿越·瑞櫊小区D2栋1、2、3层房屋，并于2014年1月15办理了房屋所有权登记，房产证号为：房权证监证字第0219098号和第02190**号，二原告对该房产按份共有。后原告以被告拒付租金为由诉至绵阳市涪城区人民法院，该院于2015年3月23日依法作出（2014）涪民初字第5753号民事判决书，判决：“一、终止绵阳鸿越房地产开发有限公司与被告绵阳市世纪星教育投资有限公司于2010年7月31日签订《租赁合同》的履行；二、被告绵阳市世纪星教育投资有限公司自本判决生效之日起15日内将经开区涪滨路北段9号鸿越·瑞櫊小区D2栋1、2、3层房屋返还原告王汝婷、吕秋；三、被告绵阳市世纪星教育投资有限公司自本判决生效之日起5日内支付原告王汝婷、吕秋从2014年1月15日起至2014年6月9日止的租金127991.84元，及违约金38398元；四、驳回原告王汝婷、吕秋的其他诉讼请求。”被告不服，上诉于绵阳市中级人民法院，该院经审理后于2015年8月5日作出（2015）绵民终字第1102号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，被告至今仍在经营使用案涉租赁房屋。庭审中，原告举出《2013年D3/D4商铺租金调查表》、其他商家所签订的5份《商铺租赁合同》及已生效的（2014）涪民初字第5753号民事判决书，拟证明原告主张的按照17元/㎡主张租金计算标准未超过2013年鸿越·瑞櫊小区D3、D4栋一、二楼商铺租金的平均价格，且17元/㎡的租金计算标准已得到生效判决书的支持。被告虽对二原告提交的《2013年D3/D4商铺租金调查表》及《商铺租赁合同》的真实性提出异议，但并未提出相反证据予以反驳。庭审中，被告举出两则《绵阳日报》报道及一则《绵阳新报》报道拟证明原告对被告所经营的幼儿园停电，致被告无法正常经营使用租赁房屋。原告举出《关于世纪星幼儿园停电情况的说明》、《申请》、《回复》、《国网绵阳市游仙供电公司用电检查结果通知书》及绵阳市经开区社发局网络回复等证据辩称停电的原因在于被告所经营的幼儿园因电路老化、存在安全隐患而被告不配合电路维修整改，原告为确保幼儿园孩童人身安全，特向游仙供电公司申请停电以便对幼儿园电路进行全面安全检查和整改。原审法院认为：原告要求被告支付租金，被告以原告对租赁房屋停电致被告无法正常使用租赁物进行抗辩，原告对此举出证据予以反驳，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院对被告的辩称意见不予采信。被告与绵阳鸿越房地产开发有限公司签订租赁合同后，因二原告在租赁期间依法取得该租赁房屋的权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，前述租赁合同继续有效，被告应向租赁房屋的所有权人即二原告支付租金。因被告不向原告支付租金的行为构成根本违约，生效判决终止了前述《租赁合同书》的履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应当向二原告返还租赁物，并赔偿给原告造成的损失。因生效判决书已判决被告支付二原告从2014年1月15日起至2014年6月9日止的租金，而被告至今未腾退租赁房屋致使原告无法将房屋出租给他人，势必会产生租金损失，故原告主张被告从2014年6月10日起至被告腾退租赁房屋时止支付租金，实际上是对其租金损失的主张，于法有据，本院予以支持；同理，生效判决书已确认17元/㎡的租金标准符合《租赁合同书》的约定，原告所举证据也能证明按照17元/㎡计算租金并未高于同地段房屋的租金金额，故对原告要求被告按照17元/㎡的标准计付2014年6月10日至腾退房屋时止的租金的诉讼请求，原审法院予以支持。遂判决如下:被告绵阳世纪星教育投资有限公司从2014年6月10日起至腾出位于经开区涪滨路北段9号鸿越·瑞櫊小区D2栋1、2、3层房屋之日止，按照17元/㎡的标准向原告王汝婷、吕秋支付租金损失。本案案件受理费3275元，由被告绵阳世纪星教育投资有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。世纪星公司的上诉理由为因被上诉人对幼儿园房屋采取停电措施致使上诉人无法正常使用，原判认定事实不清，依法应予纠正，请求本院撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人吕秋、王汝婷辩称原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因双方在二审中均未向本院提交有效新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，双方确认上诉人于2016年1月26日搬离本案争议房屋。本院认为上诉人与被上诉人之间的租赁合同已被生效判决终止，上诉人应当返还租赁物，支付逾期占用租赁房屋的占用费。因生效判决只解决了2014年1月15日起至2014年6月9日止的租金，而上诉人于2016年1月26日才腾退租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原判判令上诉人支付从2014年6月10日起至搬离之日的房屋占用费并无不当。上诉人所持不能正常使用房屋，不应支付租金的理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3275元，由上诉人绵阳市世纪星教育投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李又平审判员 陈 幽审判员 赵才明二〇一六年四月十八日书记员 宋 岩 关注公众号“”